【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 或： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 〓 （ 100〒 T）/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ? ※ （ 1〒 T%），（ 100〒 T） /100是交易日期修正系數(shù)！ 47 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 修正方法 ? 采用 價(jià)格指數(shù) 或 價(jià)格變動(dòng)率 來調(diào)整 ? ，分定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù) ? （ 1）定基價(jià)格指數(shù)（以某個(gè)固定時(shí)期作為基期） ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格〓估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) /成交時(shí)期時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 48 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【 例題 2】 某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 1800元 /平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， （以 2023年 1月為 100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 ? 【 解 】 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格計(jì)算如下： 1800 49 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? （ 2）環(huán)比價(jià)格指數(shù) ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格〓成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)〓再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)〓 …… 〓 …… 〓估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 50 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【 例題 3】 某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 2023元 /平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個(gè)月為 100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格。 ? 【 解 】 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格計(jì)算如下： 2023 =3046． 8元 /平方米 51 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? ? 房地產(chǎn)價(jià) 格變動(dòng)率 有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。 ? （ 1）逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率，公式為 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 （ 1177。 價(jià)格變動(dòng)率） 期數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ? （ 2）期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率，公式為 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（ 1177。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)） =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 52 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【 例題 4】 為評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格 3000元 /平方米，成交日期 2023年 10月末。另調(diào)查獲知 2023年 6月末至 2023年 2月末該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲 %， 2023年 2月末至 2023年 9月末平均每月比上月上漲 2%。試對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。 ? 【 解 】 對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將該價(jià)格調(diào)整到 2023年 9月末，即 3000 （ 1+%） 4 （ 1+2%） 7=3658元 /平方米 53 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【 例題 5】 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲 0﹒2% 。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率 2023年 1月 30日為 1美元=8﹒26 元人民幣， 2023年 9月 30日為 1美元 =人民幣。試將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到 2023年 9月 30日。 ? 【 解 】 將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到 2023年 9月 30日為： 1000 （ 1+%） 8=8393元人民幣 /平方米 54 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【 例題 6】 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降 %。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率 2023年 1月 30日為 1美元 =人民幣， 2023年 9月 30日為 1美元 =。試將可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到 2023年 9月 30日。 ? 【 解 】 將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到 2023年 9月 30日為： 1000 （ %） 8=7964元人民幣 /平方米 55 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? （ 3）房地產(chǎn)狀況修正 — 區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物 ? 區(qū)位狀況調(diào)整主要是繁華、交通、環(huán)境、和臨街的程度； ? 權(quán)益調(diào)整主要是土地使用權(quán)限、城市規(guī)劃限制條件； ? 實(shí)物調(diào)整主要土地面積、形狀、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文、建筑物新舊、建筑規(guī)模、建筑面積。 56 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 修正方法： ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 〓 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 差額修正法： ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 〒 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 57 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 使用年期修正 （分兩步） ? 計(jì)算使用年期修正系數(shù) K K={11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} r:還原利率 m:待估對(duì)象使用年期； n:為比較對(duì)象使用年期。 ? 利用 K時(shí)交易實(shí)例地價(jià)進(jìn)行修正 年期修正后的比較實(shí)例價(jià)格 =比較實(shí)例價(jià)格 〓 K 58 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【例題 7】若選擇的比較案例成交地價(jià)為 500元 /平方米，對(duì)應(yīng)使用年期為 30年，而待估宗地出讓年期為 20年，土地還原利率為 8%。 ? 解：年期修正后的地價(jià) =500 {11/（ 1+8%） 20}/{11/（ 1+8%） 30} =436 元 /平方米 59 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期 房地產(chǎn)狀況 使用年限 容積率 =可比實(shí)例價(jià)格 100/（ ） （ )/100 100/( ) （ ） /100 {11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} 60 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ?經(jīng)過綜合修正后，可得出若干個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)于多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格如何最終確定待估對(duì)象的價(jià)格，有三種方法： ?：簡(jiǎn)單算術(shù)平均 ?Pi為第 i個(gè)比較實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格， n為可比實(shí)例數(shù) ? ?? N inPP 1i61 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? : ? 對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，根據(jù)其反映真實(shí)價(jià)格的接近程度的大小賦予不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均計(jì)算最后的綜合結(jié)果。 Pi為第 i個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格， n為可比實(shí)例數(shù) ， fi為權(quán)重 ? 中位數(shù)、眾位數(shù)法 iN i fPP ? ?? 1i11 ?? ?Ni if62 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【例題 8】 某宗房地產(chǎn) 1999年 2月 25日的價(jià)格為1000美元 /m2,匯率為 1美元 = .該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減 %,則其1999年 10月 25日的價(jià)格為 ( )人民幣 / m2 .1999年 10月 25日的匯率假定為 1美元 =民幣 .( ) ? 63 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【例題 9】 市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)實(shí)例個(gè)別因素得 102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得 97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（ ） A. B. C. 64 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【例題 10】 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià) D宗地時(shí)，選取比較實(shí)例A、 B、 C，如下表： ? 假設(shè)地 (房 )價(jià)指數(shù)以 96年 10月為基期 ,每月增長 (定期 )一個(gè)百分點(diǎn) ,容積率為 ,每增加或減少 ,地價(jià)增加或減少 5%,土地還原利率為 10%,表中“ +” 表示比較案例優(yōu)于待估案例 ,要求 : ? 編制地 (房 )價(jià)指數(shù)、容積率修正系數(shù)表； ? 寫出待估案例 D的價(jià)格修正表達(dá)式（不要求計(jì)算結(jié)果）。 案例 成交價(jià)（元 /m2） 交易時(shí)間 容積率 區(qū)域因素 使用年期 A 1500 +5% 50 B 1600 3% 45 C 1540 +2% 55 D 0 50 65 六、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)比較法 ? 【例題 11】 為評(píng)估某寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示： ? 在上表的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；不動(dòng)產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的不動(dòng)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。