【文章內(nèi)容簡介】 時點時的價格 或： 可比實例在成交日期時的價格 〓 （ 100〒 T）/100=在估價時點時的價格 ? ※ （ 1〒 T%），（ 100〒 T） /100是交易日期修正系數(shù)！ 47 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 修正方法 ? 采用 價格指數(shù) 或 價格變動率 來調(diào)整 ? ，分定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù) ? （ 1）定基價格指數(shù)（以某個固定時期作為基期） ? 可比實例在成交日期時的價格〓估價時點時的價格指數(shù) /成交時期時的價格指數(shù) =在估價時點時的價格 48 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 2】 某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 1800元 /平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， （以 2023年 1月為 100）。試計算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格。 ? 【 解 】 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格計算如下： 1800 49 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? （ 2）環(huán)比價格指數(shù) ? 可比實例在成交日期時的價格〓成交日期的下一時期的價格指數(shù)〓再下一時期的價格指數(shù)〓 …… 〓 …… 〓估價時點時的價格指數(shù) =在估價時點時的價格 50 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 3】 某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價格為 2023元 /平方米，現(xiàn)需要將其調(diào)整到 2023年 10月。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個月為 100）。試計算該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格。 ? 【 解 】 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價格計算如下： 2023 =3046． 8元 /平方米 51 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? ? 房地產(chǎn)價 格變動率 有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。 ? （ 1）逐期遞增或遞減的價格變動率，公式為 可比實例在成交日期的價格 （ 1177。 價格變動率） 期數(shù) =可比實例在估價時點的價格 ? （ 2）期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率，公式為 可比實例在成交日期時的價格（ 1177。價格變動率期數(shù)） =可比實例在估價時點時的價格 52 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 4】 為評估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格 3000元 /平方米，成交日期 2023年 10月末。另調(diào)查獲知 2023年 6月末至 2023年 2月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲 %， 2023年 2月末至 2023年 9月末平均每月比上月上漲 2%。試對該可比實例的價格進行交易日期調(diào)整。 ? 【 解 】 對該可比實例的價格進行交易日期調(diào)整，是將該價格調(diào)整到 2023年 9月末，即 3000 （ 1+%） 4 （ 1+2%） 7=3658元 /平方米 53 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 5】 某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲 0﹒2% 。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2023年 1月 30日為 1美元=8﹒26 元人民幣， 2023年 9月 30日為 1美元 =人民幣。試將可比實例的價格調(diào)整到 2023年 9月 30日。 ? 【 解 】 將該可比實例的價格調(diào)整到 2023年 9月 30日為： 1000 （ 1+%） 8=8393元人民幣 /平方米 54 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【 例題 6】 某宗可比實例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降 %。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率 2023年 1月 30日為 1美元 =人民幣， 2023年 9月 30日為 1美元 =。試將可比實例的價格調(diào)整到 2023年 9月 30日。 ? 【 解 】 將該可比實例的價格調(diào)整到 2023年 9月 30日為： 1000 （ %） 8=7964元人民幣 /平方米 55 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? （ 3）房地產(chǎn)狀況修正 — 區(qū)位、權(quán)益、實物 ? 區(qū)位狀況調(diào)整主要是繁華、交通、環(huán)境、和臨街的程度； ? 權(quán)益調(diào)整主要是土地使用權(quán)限、城市規(guī)劃限制條件； ? 實物調(diào)整主要土地面積、形狀、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文、建筑物新舊、建筑規(guī)模、建筑面積。 56 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 修正方法： ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 〓 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ? 差額修正法： ? 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 〒 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) =在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 57 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 使用年期修正 （分兩步） ? 計算使用年期修正系數(shù) K K={11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} r:還原利率 m:待估對象使用年期； n:為比較對象使用年期。 ? 利用 K時交易實例地價進行修正 年期修正后的比較實例價格 =比較實例價格 〓 K 58 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【例題 7】若選擇的比較案例成交地價為 500元 /平方米，對應(yīng)使用年期為 30年，而待估宗地出讓年期為 20年，土地還原利率為 8%。 ? 解：年期修正后的地價 =500 {11/（ 1+8%） 20}/{11/（ 1+8%） 30} =436 元 /平方米 59 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 求取比準價格 ? 比準價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期 房地產(chǎn)狀況 使用年限 容積率 =可比實例價格 100/（ ） （ )/100 100/( ) （ ） /100 {11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} 60 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ?經(jīng)過綜合修正后，可得出若干個比準價格，對于多個比準價格如何最終確定待估對象的價格，有三種方法： ?：簡單算術(shù)平均 ?Pi為第 i個比較實例比準價格， n為可比實例數(shù) ? ?? N inPP 1i61 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? : ? 對多個比準價格，根據(jù)其反映真實價格的接近程度的大小賦予不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均計算最后的綜合結(jié)果。 Pi為第 i個可比實例比準價格， n為可比實例數(shù) ， fi為權(quán)重 ? 中位數(shù)、眾位數(shù)法 iN i fPP ? ?? 1i11 ?? ?Ni if62 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【例題 8】 某宗房地產(chǎn) 1999年 2月 25日的價格為1000美元 /m2,匯率為 1美元 = .該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格月均遞減 %,則其1999年 10月 25日的價格為 ( )人民幣 / m2 .1999年 10月 25日的匯率假定為 1美元 =民幣 .( ) ? 63 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【例題 9】 市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準實例個別因素得 102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得 97分，則個別因素修正系數(shù)為（ ） A. B. C. 64 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【例題 10】 運用市場比較法估價 D宗地時，選取比較實例A、 B、 C，如下表： ? 假設(shè)地 (房 )價指數(shù)以 96年 10月為基期 ,每月增長 (定期 )一個百分點 ,容積率為 ,每增加或減少 ,地價增加或減少 5%,土地還原利率為 10%,表中“ +” 表示比較案例優(yōu)于待估案例 ,要求 : ? 編制地 (房 )價指數(shù)、容積率修正系數(shù)表； ? 寫出待估案例 D的價格修正表達式（不要求計算結(jié)果）。 案例 成交價（元 /m2） 交易時間 容積率 區(qū)域因素 使用年期 A 1500 +5% 50 B 1600 3% 45 C 1540 +2% 55 D 0 50 65 六、房地產(chǎn)價值評估的市場比較法 ? 【例題 11】 為評估某寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓，有關(guān)資料如下表所示： ? 在上表的交易情況中，正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；不動產(chǎn)狀況中，正（負）值表示可比實例的不動產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象的不動產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。