收益法在有租約限制的房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用(編輯修改稿)
2025-07-25 14:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ， ，而房地產(chǎn)租賃情況會直接影響收益預(yù)期，因此，收益法可作為評估有租約限制的房地產(chǎn)的首選估價方法。在其他常用的估價方法中，市場法是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值的一種估價方法，但在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》所規(guī)定的個別因素修正內(nèi)容中并無租約限制修正這一項，在估價實踐中搜集可比實例時也較少有帶相同租約條件的案例。成本法可用來評估很少發(fā)生交易或者沒有經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)價值，但對評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，并沒有相關(guān)規(guī)定，在計算公式和參數(shù)中，也沒有租約影響因子。可見，單純地采用市場法和成本法對有有租約限制的房地產(chǎn)進行估價，在技術(shù)上均存在一定的缺陷。筆者認(rèn)為，在生估價實踐當(dāng)中，除了可以根據(jù)估價規(guī)范要求直接選用收益法對有租約限制的房地產(chǎn)估價外，還可以運用收益法的相關(guān)原理，采用收益法與比較法、成本法相結(jié)合的方法求取房地產(chǎn)在有租約限制條件下的市場價值。三、收益法在有租約限制的房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用（一）收益法的直接使用在采用收益法評估有租約限制的房地產(chǎn)市場價值時，合同租金、租賃期限、租金支付方式等三項因素對房地產(chǎn)評估價值的影響最為明顯。其中合同租金的高低直接影響房地產(chǎn)租賃收益的大小，租賃期限決定房地產(chǎn)租賃收益期限的長短。租金的支付方式對評估價值的影響主要表現(xiàn)在：如果租金在租賃時已一次性支付或剩余租期內(nèi)的部分年期租金已支付，則這部分租金在租賃期內(nèi)不應(yīng)再計算，出租人在已支付租金的期限內(nèi)不再享有收益權(quán)。用收益法直接評估有租約限制的房地產(chǎn)市場價值（在租賃期限結(jié)束后房地產(chǎn)凈收益年均遞增隋況下），可采用的公式為：應(yīng)用案例1：某辦公用房地產(chǎn)剩余收益期為35年，目前出租使用，租賃期限為3年(2015年11日至2018年12月3 1日）。根據(jù)租賃合同，經(jīng)測算，出租人在租賃期內(nèi)每年的租金凈收益分別為800元／平方米、
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