【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和建筑物價(jià)格，土地與建筑物的區(qū)別是，土地沒(méi)有折舊，并且不可抹滅。土地與建筑物的共同點(diǎn)是，兩者總體上都是價(jià)值不斷上漲的。2.，.2房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)是一種極其復(fù)雜的商品，因此，房地產(chǎn)價(jià)格除與其他一般商品價(jià)格都具有以貨幣的形式表示價(jià)值、質(zhì)優(yōu)價(jià)高等共性外，還有一般商品價(jià)格所不具有的特性。眾所周知，區(qū)位是影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素，在此不再贅述。房地產(chǎn)既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的價(jià)格，也就是租金。因此，房地產(chǎn)同時(shí)擁有兩個(gè)價(jià)格，一是本身的價(jià)格，一個(gè)是在一定時(shí)間內(nèi)的使用價(jià)格。、增值性房地產(chǎn)價(jià)格在總體上呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)，不同于一般商品的是，房地產(chǎn)價(jià)格上漲在趨勢(shì)上體現(xiàn)為螺旋式上漲，具有一定的波動(dòng)性〔‘〕〔20]。權(quán)益大小影響房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中也不可以忽略房地產(chǎn)實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響〔2習(xí)。因?yàn)槊總€(gè)房地產(chǎn)在這個(gè)世界上都是獨(dú)一無(wú)二的，兩宗房地產(chǎn)不能搬到一處進(jìn)行比較，即使是在同一幢樓里，房地產(chǎn)也有不同樓層之間的區(qū)別。甚至同一層樓中也有其不同朝向的區(qū)別「zl}]〔藝‘1〔州。要清楚的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，必須實(shí)地查勘，而且由于相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)的買者和賣者，所以房地產(chǎn)價(jià)格隨交易的需要而個(gè)別形成。如表2一1列出了房地產(chǎn)價(jià)格的幾種分類情況。本文僅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格按價(jià)值角度劃分的房地產(chǎn)類型進(jìn)行說(shuō)明。(l)成交價(jià)格成交價(jià)格是指交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。將成交價(jià)格劃分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。正常成交價(jià)格是指房地產(chǎn)交易是在平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系的情況下形成的:相反，即是非正常成交價(jià)格。(2)理論價(jià)格理論價(jià)格是指在真實(shí)需求與真實(shí)供給條件下形成的價(jià)格。(3)市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果〔2‘〕〔2弓}〔2卜〕。(4)評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行客觀合理的估算得出的結(jié)果。根據(jù)評(píng)估時(shí)所采用的估價(jià)方法有不同的稱謂〔2剎〔川。一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，為房地產(chǎn)交易雙方提供交易服務(wù)的是專門的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，于是，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格基本“接受”房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，但目前由估價(jià)人員評(píng)估出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格往往是不完全相同的，這主要是受房地產(chǎn)估價(jià)人員的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)的不同影響，甚至房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格出現(xiàn)與市場(chǎng)價(jià)格較大的偏差的情況是十分普遍的囚〔26]。影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低是眾多影響因素綜合作用的結(jié)果，這些影響因素具有經(jīng)常變動(dòng)的傾向，因此它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、程度都不盡相同，它們有的只能作定性分析，有的只可以定量描述。有的影響大，有的影響小〔川。主要以下幾種影響因素:一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價(jià)格最普遍的因素。主要包括以下兒個(gè)方一血￡川:(1)社會(huì)因素l)政治安定狀況政治安定代表社會(huì)秩序良好，人們?cè)诎捕篮玫纳鐣?huì)中生存，必然提升其置心的信心，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。2房地產(chǎn)估價(jià)概述2)社會(huì)治安狀況房地產(chǎn)所在地區(qū)如果治安良好，則代表居住在這里的人們生命財(cái)產(chǎn)可以得到保障，生命高于一切，從而引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲。3)城市化水平人口向城市集中的過(guò)程就是所謂的城市化，城市化使得農(nóng)民離開(kāi)他們的土地，向城鎮(zhèn)集中，從客觀上增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求，迫使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。4)房地產(chǎn)投機(jī)是一種經(jīng)濟(jì)投機(jī)，是一種買賣活動(dòng)，通過(guò)買進(jìn)賣出來(lái)獲取大額利潤(rùn)，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。(2)經(jīng)濟(jì)因素l)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)示著對(duì)各種生活必備設(shè)施要求的增多，對(duì)品質(zhì)要求的提高，于是引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2)物價(jià)一般來(lái)說(shuō)，物價(jià)上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。3)居民收入隨著居民收入的增加，人們對(duì)物質(zhì)精神生活的追求也將提升，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(3)行政因素行政因素主要是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策、法律法規(guī)等方面的因素〔’8。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。區(qū)域因素的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面‘川:(1)商服繁華程度是指一個(gè)城市的商業(yè)集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度的提高有助于提升一個(gè)城市對(duì)于外來(lái)人口的引吸力，同時(shí)還體現(xiàn)該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從而影響到該城市或者該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平「22]。(2)區(qū)域環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境條件是指房地產(chǎn)所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，伴隨著人們物質(zhì)以及精神生活追求的提高，對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量的要求將越來(lái)越高，其成為人們選購(gòu)房地產(chǎn)的重要因素「22]。(3)基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施主要是指區(qū)域的生活設(shè)施和公用設(shè)施。城市基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)良能提升一個(gè)城市的文明氣息，影響人們?cè)谶@個(gè)城市生存的決心，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)價(jià)格!川。個(gè)別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件〔繃。(1)與土地有關(guān)的個(gè)別因素主要有:1)宗地的位置、大小。2)臨街狀態(tài)以及宗地2房地產(chǎn)估價(jià)概述用途。3)宗地的地形、地勢(shì)、地質(zhì)『”「川。(2)與建筑物有關(guān)的個(gè)別因素主要有:l)建筑物的結(jié)構(gòu)、格局、設(shè)備配備和施工質(zhì)量等。2)建筑物樓層的高低、房屋的朝向。3)各種法規(guī)對(duì)建筑物的管制狀況等LL」〔川。當(dāng)這些條件由劣變優(yōu)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升，相反則下降。房地產(chǎn)估價(jià)是專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算的活動(dòng)〔洲。(1)房地產(chǎn)估價(jià)的特性一方面是由土地與房屋的不可移動(dòng)性決定的，而房地產(chǎn)所包含的除土地與房屋以外的資產(chǎn)是可移動(dòng)的，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)需要主要了解估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域狀況。(2)另一方面政府政策會(huì)較大程度地影響房地產(chǎn)價(jià)格。政府的規(guī)劃制度很大程度地影響土地價(jià)格，比如建筑密度、建筑高度、限定容積率等等。(3)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)也是由房地產(chǎn)的個(gè)別性特征決定的，房地產(chǎn)由于具有個(gè)別性，沒(méi)有兩宗一樣的地產(chǎn)，所以一宗地產(chǎn)一個(gè)價(jià)格。(4)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)還是由土地供應(yīng)缺乏彈性決定的，需求對(duì)土地價(jià)格有重要影響。(5)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)又是由土地的保值性和增值性決定的，一般物品壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，隨著時(shí)間的流逝價(jià)值逐漸降低，然而土地卻由于其具有不可毀滅性，無(wú)法再生產(chǎn)，不僅沒(méi)有折舊，還會(huì)有增值的現(xiàn)象{洲L側(cè)L‘’」?！?)最后，房地產(chǎn)價(jià)值量相對(duì)較大，在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中需要考慮的不確定因素也比較多，因此在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中需要對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行充分、仔細(xì)的實(shí)地勘察估價(jià)目的(appraisalpurpose)就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)目的。比如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)的目的不同，所采用〔l{J評(píng)估方法及具體操作過(guò)程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異〔3習(xí)〔川「川。人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，并總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)—房地產(chǎn)估價(jià)原則〔2’」〔24〕。2房地產(chǎn)估價(jià)概述在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有如下5項(xiàng):(l)合法原則。(2)最高最佳使用原則。(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。(4)替代原則(5)公平原則「?jìng)?cè)。房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)原則要求每一位估價(jià)工作人員都應(yīng)當(dāng)熟知并正確理解這些估價(jià)原則，以此作為其進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)的指南。兩宗區(qū)位狀況和實(shí)物相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值也可能完全不同，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行t側(cè)。其要求以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。就是指法律上許可、經(jīng)濟(jì)上可行、技術(shù)上可能，并且需要經(jīng)過(guò)充分的論證，保證做到估價(jià)對(duì)象價(jià)值達(dá)到最大最可能的應(yīng)用，同時(shí)要滿足合法原則的要求。最高最佳使用具體包括以下三個(gè)方面:最佳規(guī)模。最佳集約度。最佳用途〔3釗。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)對(duì)象是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)得到的價(jià)值。房地產(chǎn)價(jià)格是具有很強(qiáng)的時(shí)間性的，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)具體的時(shí)間。房地產(chǎn)估價(jià)通常只是求取在某個(gè)特定的時(shí)間上估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，而這個(gè)特定的時(shí)間既不是估價(jià)人員也不是委托人能夠隨意假設(shè)的，這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)〔側(cè)。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。替代原則房地產(chǎn)估價(jià)的重要原則，其指明了下列兩點(diǎn)〔2’〕〔川〔36〕:(l)依據(jù)替代原則的前提是估價(jià)對(duì)象附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并且已經(jīng)知道其價(jià)格，然后通過(guò)這些相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格推算得出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。然而世上沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，難以找到各種條件完全相同房地產(chǎn)可供直接比較，所以，在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中是去尋找一些與估價(jià)對(duì)象相似度較高的房地產(chǎn)，并對(duì)其與估價(jià)對(duì)象間的差異進(jìn)行修正，以此進(jìn)行評(píng)估。(2)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格不能被孤立的思考，還要考慮到是否受到相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格之間的牽制，尤其是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一時(shí)期，同一城市，按照同樣的估價(jià)目的，對(duì)不同檔次、位置的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)得出的結(jié)果應(yīng)該有一個(gè)合理的價(jià)格差，好差房地產(chǎn)價(jià)格不能出現(xiàn)高低顛倒的現(xiàn)象。房地產(chǎn)估價(jià)程序是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行排序tZ’:「:‘’〕。從廣義上講，一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程和。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中三種常用的相對(duì)獨(dú)立的估價(jià)方法，稱之為基本估價(jià)方法，即市場(chǎng)比較法、成本法和收益還原法。此外，在這三種基本方法的基礎(chǔ)上派生出的如基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和路線價(jià)法等針對(duì)應(yīng)用條件而形成的估價(jià)方法，稱之為應(yīng)用估價(jià)方法。為了對(duì)估價(jià)方法概念以及其理論依據(jù)有明確的認(rèn)識(shí)，本文將對(duì)三種方法進(jìn)行簡(jiǎn)介。山于市場(chǎng)比較法是本文的主要改進(jìn)對(duì)象，本文將在第三章詳細(xì)介紹市場(chǎng)法的概念與應(yīng)用。成本法，是以估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象在一定時(shí)2房地產(chǎn)估價(jià)概述點(diǎn)一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法〔川。(l)成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)可以分為買方角度和賣方角度。從買方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不會(huì)高于他預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要的花費(fèi)，只有當(dāng)價(jià)格等于或者低于該預(yù)計(jì)花費(fèi)時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易，相反，他還不如委托他人開(kāi)發(fā)建造。從賣方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用論，重點(diǎn)看過(guò)去投入了多少，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已發(fā)生的花費(fèi)，如果低于該花費(fèi)，他就要虧本，由此可見(jiàn)，估價(jià)人員可以以重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)劉一象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值〔’J仁35)。(2)成本法適用的對(duì)象和條件只要是新近開(kāi)發(fā)或者可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法尤其適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書室、醫(yī)院、公園等公用、公益的房地產(chǎn)。以及鋼鐵廠、油田、港口、機(jī)場(chǎng)等只針對(duì)特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)及其他損害賠償中，一般也采用成本法估價(jià)。成本法也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)〔:玉8〕。應(yīng)用成本法估價(jià)需要要投入大量時(shí)間與精力，計(jì)算也有相當(dāng)?shù)碾y度，特別是建筑物過(guò)于老陳舊的房地產(chǎn)。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不大適用于建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)估價(jià)〔閣。(3)成本法的基本公式:代=尸一D(2一l)其中:K一估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，p一房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格，D一折舊(4)成本法的估價(jià)步驟。收益法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來(lái)各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和(資本化)，求取估價(jià)對(duì)象在一定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法〔川。(l)收益法的理論論據(jù)收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來(lái)持續(xù)獲得收益。投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買房地產(chǎn)未來(lái)可能產(chǎn)生的收益〔洲。(2)收益法適用的對(duì)象和條件收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字間、旅店、商廈、電影院、停車場(chǎng)、酒店、游樂(lè)園、公寓、用于出租的廠房、倉(cāng)庫(kù)、耕地等等，但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要該類房地產(chǎn)有收益就可以了。收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)都能夠進(jìn)行較準(zhǔn)確地量化〔洲。(3)收益法的估價(jià)公式「繃州列:設(shè)某宗房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是t。，該房地產(chǎn)未來(lái)第i年的凈收益為a，第i年的收益現(xiàn)值為K，相應(yīng)時(shí)期的折現(xiàn)率是r，收益年限是。年，i=l，2，…。，房地產(chǎn)價(jià)格為V。則第一年的凈收益現(xiàn)值為:第二年的凈收益現(xiàn)值為:以此類推下去，可知第i年的凈收益現(xiàn)值為:則，該房地產(chǎn)的價(jià)格為:當(dāng)房地產(chǎn)未來(lái)各年的凈收益相等，a，=“2=一代，=。，且房地產(chǎn)未來(lái)各年的資本化率相等，‘=乓=一‘:=:O時(shí)，則式(2一2)可以轉(zhuǎn)化為:r其中，式(2一3)是一定使用年限的計(jì)算公式，式(2一4)是無(wú)限使用年限的計(jì)算公式(4)收益法的估價(jià)步驟如圖()所示本章闡述了房地產(chǎn)估價(jià)的概念，估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序、價(jià)格影響因素等，都是房地產(chǎn)估價(jià)中需要注意的環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)單敘述了房地產(chǎn)估價(jià)三種基本的方法市場(chǎng)比較法、收益法和成本法的基本概念、應(yīng)用范圍、應(yīng)用條件、基本公式和估價(jià)步驟，是為以后的研究掃一基礎(chǔ)的理論部分。3市場(chǎng)比較法的分析3市場(chǎng)比較法的分析市場(chǎng)比較法也稱為市場(chǎng)法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)這些類似的房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此?lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。上述的類似房地產(chǎn)通常稱為可比實(shí)例，是指交易類型與估價(jià)目的吻合、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與成交日期接近，而實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者說(shuō)可以被修正為正常成交價(jià)格的房地產(chǎn)〔’〕「’下1。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易過(guò)程中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買者都不會(huì)接受高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格，任何賣者不會(huì)接受低于市場(chǎng)上價(jià)格的價(jià)格，使同一市場(chǎng)上類似的房地產(chǎn)，價(jià)格相互接近，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)價(jià)格形成中有替代原理的作用，所以估價(jià)對(duì)象的價(jià)格可以通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來(lái)求取見(jiàn)川〔川。運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的先決條件是擁有大量房地產(chǎn)交易實(shí)例資料，于是，應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作需要具備的首要條件就是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的附近可以搜集到較多的類似房地產(chǎn)的交易案例，如果可比實(shí)例資料不足，不但估價(jià)結(jié)果的可信性和客觀性會(huì)