房地產(chǎn)法考點(編輯修改稿)
2024-09-01 06:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 荒蕪土地利用總體規(guī)劃審批情況、土地出讓方式、土地劃撥的范圍2國有土地收回類型：正常性收回（1）土地使用期限屆滿而收回土地（適用于出讓等）有償用地合同約定期滿，未申請續(xù)期或續(xù)期未獲批準的。土地無償收回。（2）用地單位停止用地而收回土地（適用于劃撥用地）因用地單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的，或者公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢。征收性收回為公共利益需要使用土地的，或者為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以收回國有土地使用權(quán)。管制性收回主要指土地閑置等原因而收回土地，現(xiàn)行立法規(guī)定了行政處罰的收回（無償）和行政處置的收回（補償）。2集體建設四種情形：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地； 村民建設住宅，經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施建設，經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設，經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地。2集體土地征收補償范圍涉及的是合法建造并登記的房屋。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。房屋補償作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（1）被征收房屋價值的補償；（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。集體征地補償安置： 土地（本身）補償費。耕地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6—10倍。安置補助費。耕地的安置補助費：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為4—6倍。但是，每公頃安置補助費，最高不得超過15倍。依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有、生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市政府批準，可以增加安置補助費。但是，兩項總和不得超過30倍。2閑置土地認定：（1）未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向地權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本；（2）未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土部門按照《土地管理法》第37條和《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，向地權(quán)人下達《收回國有建設用地使用權(quán)決定書》，無償收回地權(quán)。閑置土地設有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。土地閑置的行政處置：土地使用者無正當理由，造成土地閑置，兩種行政處罰措施：一是超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期閑置滿一年不滿兩年的，征收閑置費；二是土地閑置在2年以上的，無償收回土地使用權(quán)。土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。2土地用途管制是指依照預先確定的土地用途及其分類安排，對土地開發(fā)、利用與保護實施管理的一種方式。這是市場經(jīng)濟國家有效管理土地的通行做法。對于農(nóng)地轉(zhuǎn)用和建設用地總量控制具有重要意義2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：建設占用土地，凡涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，都應辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。批準權(quán)限在哪一級政府，主要視建設項目和土地利用總體規(guī)劃的批準情況而定。省級政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)地轉(zhuǎn)用的，由國務院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。這具體涉及國務院、省級政府、設區(qū)市（州）政府三級審批。2征地審批城市（或國家）建設涉及占用集體土地（包括集體建設用地、農(nóng)用地和未利用地），要辦理征地審批手續(xù)。這只有國務院和省級政府兩級審批。征收基本農(nóng)田、35公頃以上的一般耕地、70公頃以上的其他土地，由國務院批準。征收不足35公頃的一般耕地、不足70公頃的其他土地，由省級政府批準，并報國務院備案。2土地出讓范圍現(xiàn)階段出讓限于城鎮(zhèn)國有土地。包括已為國家所有的土地（存量）和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地（增量）。屬城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，只有經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅土地的使用權(quán)方可有償出讓。2出讓年限：法定最高年限標準：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。出讓年限起始日期問題規(guī)定：出讓年期按合同約定的交付土地之日起算；原劃撥（承租）國有建設用地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。出讓合同雙方是由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者3出讓土地用途： 土地用途不是出讓雙方的約定內(nèi)容，而是于出讓前由城市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件確定。規(guī)劃條件包括土地用途、容積率等內(nèi)容在內(nèi)，是宗地出讓的前置條件。市、縣國土部門依據(jù)規(guī)劃條件擬定出讓方案，報經(jīng)市、縣人民政府批準后，才能實施出讓。出讓雙方
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