【文章內(nèi)容簡介】 3．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 4．監(jiān)督業(yè)主公約的實施； 5．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理 一、前期物業(yè)服務(wù)合同 1． 在業(yè)主 、 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前 ， 建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的 ， 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同 。 2． 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則 ，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè) 。 住宅物業(yè)的建設(shè)單位 ， 應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于 3個或者住宅規(guī)模較小的 ， 經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū) 、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準 ， 可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè) 。 3． 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 。 4． 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是 ， 期限未滿 、 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的 ， 前期物業(yè)服務(wù)合同終止 。 二、業(yè)主臨時公約 1． 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前 ， 制定業(yè)主臨時公約 ， 對有關(guān)物業(yè)的使用 、 維護 、 管理 ， 業(yè)主的共同利益 ， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) ，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定 。 建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約 ， 不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益 。 2．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 第四節(jié) 物業(yè)管理服務(wù) 一、物業(yè)管理資格 （ 一 ） 物業(yè)管理企業(yè)的資格 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格 。 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度 。 （ 二 ） 物業(yè)管理人員的資格 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定 ， 取得職業(yè)資格證書 。 二、物業(yè)服務(wù)合同 1． 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同 。 2． 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項 、 服務(wù)質(zhì)量 、 服務(wù)費用 、雙方的權(quán)利義務(wù) 、 專項維修資金的管理與使用 、 物業(yè)管理用房 、 合同期限 、 違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定 。 3． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 提供相應(yīng)的服務(wù) 。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 導(dǎo)致業(yè)主人身 、財產(chǎn)安全受到損害的 ， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 。 4． 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè) ， 但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人 。 三、物業(yè)服務(wù)收費 1． 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理 、 公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 ， 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點 ， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法 ， 在物業(yè)服務(wù)合同中約定 。 2． 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用 。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的 ， 從其約定 ，業(yè)主負連帶交納責(zé)任 。 3． 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè) ， 物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納 。 4． 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目 ， 服務(wù)報酬由雙方約定 。 5． 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) ， 供水 、 供電 、 供氣 、 供熱 、 通訊 、 有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用 。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的 ， 不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用 。 第五節(jié) 物業(yè)的使用與維護 一、物業(yè)的使用 1．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的 ， 應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的 ， 應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后 ， 由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù) 。 2． 業(yè)主 、 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用 、 挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路 、 場地 ， 損害業(yè)主的共同利益 。 因維修物業(yè)或者公共利益 ， 業(yè)主確需臨時占用 、 挖掘道路 、 場地的 ， 應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用 、 挖掘道路 、 場地的 ， 應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意 。 業(yè)主 、 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用 、 挖掘的道路 、 場地 ， 在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀 。 二、物業(yè)的維護 1． 供水 、 供電 、 供氣 、 供熱 、 通訊 、 有線電視等單位 ， 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修 、 養(yǎng)護的責(zé)任 。 上述單位因維修 、 養(yǎng)護等需要 ， 臨時占用 、 挖掘道路 、 場地的 ， 應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀 。 2． 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的 ， 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè) 。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主 。 3． 住宅物業(yè) 、 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ， 應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金 。 專項維修資金屬業(yè)主所有 ， 專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新 、 改造 ， 不得挪作他用 。 4． 利用物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的 ， 應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主 、 業(yè)主大會 、 物業(yè)管理企業(yè)的同意后 ， 按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù) 。 業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金 ， 也可以按照業(yè)主大會的決定使用 。 5． 物業(yè)存在安全隱患 ， 危及公共利益及他人合法權(quán)益時 ， 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護 ， 有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合 。 責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的 ， 經(jīng)業(yè)主大會同意 ， 可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護 ， 費用由責(zé)任人承擔(dān) 。 第六節(jié) 法律責(zé)任 一、行政責(zé)任 1． 違反本條例的規(guī)定 ， 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準 ， 擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 ， 給予警告 ， 可以并處 10萬元以下的罰款 。 2． 違反本條例的規(guī)定 ， 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處 5萬元以上 20萬元以下的罰款 。 3． 違反本條例的規(guī)定 ， 不移交有關(guān)資料的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的 ， 對建設(shè)單位 、 物業(yè)管理企業(yè)予以通報 ， 處 1萬元以上 10萬元以下的罰款 。 4． 違反本條例的規(guī)定 ， 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得 ， 并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款 。 以欺騙手段取得資質(zhì)證書的 ， 依照本條第一款規(guī)定處罰 ， 并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書 。 5． 違反本條例的規(guī)定 ， 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為 ， 處 5萬元以上 20萬元以下的罰款 。 6． 違反本條例的規(guī)定 ， 物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 ， 處委托合同價款 30％ 以上 50％ 以下的罰款；情節(jié)嚴重的 ， 由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書 。 委托所得收益 ， 用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備的維修 、養(yǎng)護 ， 剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用 。 7． 違反本條例的規(guī)定 ， 挪用專項維修資金的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金 ， 給予警告 ，沒收違法所得 ， 可以并處挪用數(shù)額 2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金 ， 情節(jié)嚴重的 ， 并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的 ， 依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任 。 8． 違反本條例的規(guī)定 ， 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 ， 給予警告 ， 沒收違法所得 ， 并處 10萬元以上50萬元以下的罰款 。 9． 違反本條例的規(guī)定 ， 未經(jīng)業(yè)主大會同意 ， 物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的 ， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正 ， 給予警告 ， 并處 1萬元以上 10萬元以下的罰款；有收益的 ， 所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位 、 共用