【正文】 的交易實(shí)例作為可比交易實(shí)例。(5)通過各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)掌握信息。(3)與房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)同行之問相互提供房地產(chǎn)信息、資料。運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的先決條件是擁有大量房地產(chǎn)交易實(shí)例資料，于是，應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)工作需要具備的首要條件就是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的附近可以搜集到較多的類似房地產(chǎn)的交易案例，如果可比實(shí)例資料不足，不但估價(jià)結(jié)果的可信性和客觀性會(huì)受到影響，還可能導(dǎo)致無法采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)，在實(shí)際估價(jià)過程中，搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例有以下幾種途徑:(勸通過合法途徑獲取有關(guān)房地產(chǎn)部門和政府關(guān)于房地產(chǎn)成交價(jià)格的資料。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。3市場(chǎng)比較法的分析3市場(chǎng)比較法的分析市場(chǎng)比較法也稱為市場(chǎng)法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)這些類似的房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此來估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。則第一年的凈收益現(xiàn)值為:第二年的凈收益現(xiàn)值為:以此類推下去，可知第i年的凈收益現(xiàn)值為:則，該房地產(chǎn)的價(jià)格為:當(dāng)房地產(chǎn)未來各年的凈收益相等，a，=“2=一代，=。年，i=l，2，…。州列:設(shè)某宗房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是t。(3)收益法的估價(jià)公式「(2)收益法適用的對(duì)象和條件收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字間、旅店、商廈、電影院、停車場(chǎng)、酒店、游樂園、公寓、用于出租的廠房、倉(cāng)庫(kù)、耕地等等，但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要該類房地產(chǎn)有收益就可以了。由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。收益法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和(資本化)，求取估價(jià)對(duì)象在一定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法〔川。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不大適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)估價(jià)〔閣。成本法也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)無法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)〔:玉8〕。以及鋼鐵廠、油田、港口、機(jī)場(chǎng)等只針對(duì)特殊需要而開發(fā)建設(shè)的地產(chǎn)。(2)成本法適用的對(duì)象和條件只要是新近開發(fā)或者可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不會(huì)高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要的花費(fèi)，只有當(dāng)價(jià)格等于或者低于該預(yù)計(jì)花費(fèi)時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易，相反，他還不如委托他人開發(fā)建造。成本法，是以估價(jià)對(duì)象開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象在一定時(shí)2房地產(chǎn)估價(jià)概述點(diǎn)一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法〔川。為了對(duì)估價(jià)方法概念以及其理論依據(jù)有明確的認(rèn)識(shí)，本文將對(duì)三種方法進(jìn)行簡(jiǎn)介。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中三種常用的相對(duì)獨(dú)立的估價(jià)方法，稱之為基本估價(jià)方法，即市場(chǎng)比較法、成本法和收益還原法。房地產(chǎn)估價(jià)程序是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行排序tZ’:「:‘’〕。然而世上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，難以找到各種條件完全相同房地產(chǎn)可供直接比較，所以，在實(shí)際估價(jià)過程中是去尋找一些與估價(jià)對(duì)象相似度較高的房地產(chǎn)，并對(duì)其與估價(jià)對(duì)象間的差異進(jìn)行修正，以此進(jìn)行評(píng)估。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格是具有很強(qiáng)的時(shí)間性的，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)具體的時(shí)間。最佳用途〔3釗。最高最佳使用具體包括以下三個(gè)方面:最佳規(guī)模。其要求以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)原則要求每一位估價(jià)工作人員都應(yīng)當(dāng)熟知并正確理解這些估價(jià)原則，以此作為其進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)的指南。(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。2房地產(chǎn)估價(jià)概述在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有如下5項(xiàng):(l)合法原則。房地產(chǎn)估價(jià)的目的不同，所采用〔l{J評(píng)估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異〔3習(xí)〔川「川?！?)最后，房地產(chǎn)價(jià)值量相對(duì)較大，在房地產(chǎn)評(píng)估過程中需要考慮的不確定因素也比較多，因此在房地產(chǎn)估價(jià)過程中需要對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行充分、仔細(xì)的實(shí)地勘察估價(jià)目的(appraisalpurpose)就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)目的。(4)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)還是由土地供應(yīng)缺乏彈性決定的，需求對(duì)土地價(jià)格有重要影響。政府的規(guī)劃制度很大程度地影響土地價(jià)格，比如建筑密度、建筑高度、限定容積率等等。(1)房地產(chǎn)估價(jià)的特性一方面是由土地與房屋的不可移動(dòng)性決定的，而房地產(chǎn)所包含的除土地與房屋以外的資產(chǎn)是可移動(dòng)的，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)需要主要了解估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域狀況。當(dāng)這些條件由劣變優(yōu)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升，相反則下降。2)建筑物樓層的高低、房屋的朝向。3)宗地的地形、地勢(shì)、地質(zhì)『”「川。(1)與土地有關(guān)的個(gè)別因素主要有:1)宗地的位置、大小。城市基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)良能提升一個(gè)城市的文明氣息，影響人們?cè)谶@個(gè)城市生存的決心，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)價(jià)格!川。(2)區(qū)域環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境條件是指房地產(chǎn)所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，伴隨著人們物質(zhì)以及精神生活追求的提高，對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量的要求將越來越高，其成為人們選購(gòu)房地產(chǎn)的重要因素「22]。區(qū)域因素的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面‘川:(1)商服繁華程度是指一個(gè)城市的商業(yè)集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。(3)行政因素行政因素主要是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策、法律法規(guī)等方面的因素〔’8。2)物價(jià)一般來說，物價(jià)上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。4)房地產(chǎn)投機(jī)是一種經(jīng)濟(jì)投機(jī)，是一種買賣活動(dòng)，通過買進(jìn)賣出來獲取大額利潤(rùn)，一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。2房地產(chǎn)估價(jià)概述2)社會(huì)治安狀況房地產(chǎn)所在地區(qū)如果治安良好，則代表居住在這里的人們生命財(cái)產(chǎn)可以得到保障，生命高于一切，從而引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲。主要以下幾種影響因素:一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價(jià)格最普遍的因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低是眾多影響因素綜合作用的結(jié)果，這些影響因素具有經(jīng)常變動(dòng)的傾向，因此它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、程度都不盡相同，它們有的只能作定性分析，有的只可以定量描述。根據(jù)評(píng)估時(shí)所采用的估價(jià)方法有不同的稱謂〔2剎〔川。(3)市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果〔2‘〕〔2弓}〔2卜〕。正常成交價(jià)格是指房地產(chǎn)交易是在平等自愿、誠(chéng)實(shí)無欺、沒有利害關(guān)系的情況下形成的:相反，即是非正常成交價(jià)格。(l)成交價(jià)格成交價(jià)格是指交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。如表2一1列出了房地產(chǎn)價(jià)格的幾種分類情況。甚至同一層樓中也有其不同朝向的區(qū)別「zl}]〔藝‘1〔州。權(quán)益大小影響房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，在房地產(chǎn)估價(jià)過程中也不可以忽略房地產(chǎn)實(shí)物完好狀況對(duì)其價(jià)值的影響〔2習(xí)。因此，房地產(chǎn)同時(shí)擁有兩個(gè)價(jià)格，一是本身的價(jià)格，一個(gè)是在一定時(shí)間內(nèi)的使用價(jià)格。眾所周知，區(qū)位是影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素，在此不再贅述。土地與建筑物的共同點(diǎn)是，兩者總體上都是價(jià)值不斷上漲的。從房地產(chǎn)估價(jià)的角度理解，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)〔‘叼。稀缺性。2房地產(chǎn)估價(jià)概述2房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)價(jià)格既是建筑物價(jià)格與土地價(jià)格的結(jié)合體，又是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格的綜合貨幣表現(xiàn)，這是其根本特征即雙重實(shí)體價(jià)格仁‘川。所以優(yōu)化房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究具有十分重要的意義。市場(chǎng)法、成本法、收益法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法，但由于國(guó)內(nèi)的評(píng)估人員在市場(chǎng)內(nèi)涵、市場(chǎng)層次、經(jīng)濟(jì)屬性和時(shí)間準(zhǔn)度上的主觀認(rèn)知存在差異，進(jìn)而導(dǎo)致應(yīng)用不同的評(píng)估方法得出差異較大的評(píng)估結(jié)果，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的問題也是世界的問題。目前廣泛應(yīng)用的估價(jià)方法主要有成本法、收益法和市場(chǎng)比較法，以及在這三種方法的基礎(chǔ)上派生出來的路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法。同時(shí)其地域性及個(gè)別性，決定了每一個(gè)房地產(chǎn)都具有唯一性，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上幾乎找不到兩個(gè)完全相同的房地產(chǎn)，那么對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格的評(píng)估就不應(yīng)該采用商品式的統(tǒng)一定價(jià)的方式，因房而異，需要“量身定做”的評(píng)價(jià)方法。(2)將改進(jìn)后的市場(chǎng)比較法進(jìn)行實(shí)例應(yīng)用，即理論與實(shí)踐相結(jié)合的展現(xiàn)了改進(jìn)的市場(chǎng)比較法的估價(jià)過程，論證了該方法精確和方便實(shí)用價(jià)值的特點(diǎn)。本文主要研究?jī)?nèi)容如下:(1)針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法中最常用的方法—市場(chǎng)比較法需要解決的難點(diǎn)問題，對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行了改進(jìn)研究。市場(chǎng)比較法日趨完善，但仍然存在著一些急需解決的問題。迄今為止，仍然沒有行之有效的方法可以讓我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)體系完善起來，以擺脫西方國(guó)家的影響，我們應(yīng)該中國(guó)的國(guó)情不斷的去完善現(xiàn)有的估價(jià)方法，并從多角度、1緒論多層次的去提出更加可能、更加可行的估價(jià)方法〔’?〕。第二階段是二十世紀(jì)九十年代中期，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正式成立，這是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全國(guó)自律性組織。建設(shè)部會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。同期，國(guó)家開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師統(tǒng)一考試制度，建設(shè)部和人事部聯(lián)合認(rèn)定兩批共346名房地產(chǎn)估價(jià)師。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我國(guó)改革步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)起步雖然晚，但是發(fā)展較快，并得到了政府和社會(huì)的高度重視。時(shí)至今日，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的發(fā)展，仍在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于不斷探索與改進(jìn)過程中「，‘〕【’2〕，通過房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員的不斷努力，不斷涌現(xiàn)出了很多種派生以及更新型的房地產(chǎn)估價(jià)方法〔’:3〕〔‘魂〕。在當(dāng)時(shí)，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都開始研究估價(jià)、成本、價(jià)值等概念及理論。之后是摩茨科在發(fā)表的《房地產(chǎn)估價(jià)過程》，轟動(dòng)了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估界，這本著作延續(xù)了馬歇爾的思想理念，并且做出了很多具有巨大意義的發(fā)展，他指出，評(píng)估與價(jià)值是不可分割的，不能孤立的談價(jià)值，更不能空口話評(píng)估，具有劃時(shí)代的意義。大體上可以分為三個(gè)階段〔81〔，〕〔‘0]:首先是世界上出現(xiàn)了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派，為土地價(jià)值論奠定了基礎(chǔ)。一直被世界各國(guó)的估價(jià)實(shí)踐所應(yīng)用。房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中將扮演越來越重要的角色，為保障房地產(chǎn)的公平交易，建立健全我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和公正合理的交易秩序作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)〔丁〕。由于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展較晚，從業(yè)人員嚴(yán)重不足，不可避免的造成房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)欠缺自律，種種原因?qū)е路康禺a(chǎn)估價(jià)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的腳步。房地產(chǎn)業(yè)的重要地位決定了其在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、推動(dòng)城市化建設(shè)以及提高居民生活、居住水平等方面發(fā)揮著積極的作用。第二，房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的行業(yè)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌階段，住房商品化和農(nóng)村城市化的過程正是房地產(chǎn)大發(fā)展從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程。日木等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的興衰經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)讓我們懂得了一個(gè)道理，一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展景氣的國(guó)家，一定擁有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，而一個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)倒退的國(guó)家，最敗落的往往也是房地產(chǎn)業(yè)〔4〕，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)再一次證明了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)是一種稀缺資源，作為基本的生活資料，同時(shí)作為基本的生產(chǎn)資料，在目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)不僅僅是一種商品，更是良好的投資對(duì)象，房地產(chǎn)量大且面廣，在一個(gè)國(guó)家的財(cái)富中，房地產(chǎn)業(yè)平均占有600rk一70y0的比例，通常是比例最大的部分[2]?！?0......……，.......................................................................……21..................................……21...............................................................……，..............……21................................................................................……，.....……26............................……27........................................................................……27................................................................................……27......................……28....................................................................................……133市場(chǎng)比較法的分析.................................……，...........……7........................................................……7........................................................……7......................................……4......................................