【正文】 71005000 ??第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 間接比較法 區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表 因素 標(biāo)準(zhǔn)狀況 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達(dá)性 100 環(huán)境景觀 100 …… 100 小計 100 個別因素 建筑物結(jié)構(gòu) 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計 100 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ? ? ?100100 ??? 可比實例價格個別因素修正具體修正公式： 個別因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?? ?? ????????可比實例價格得分值可比實例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價對象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實例價格可比實例價格100100? ?? ?????可比實例價格得分值可比實例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價對象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實例價格第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 該項修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正 可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個別因素 也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。經(jīng)分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來比估價對象好 2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實例價格。 試對該可比實例進(jìn)行交易日期修正。 所選取的某一可比實例成交于 2022年 4月 30日，價格為人民幣 15000元 /平方米。試對該可比實例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。 如果以美元為基準(zhǔn)，則該類房地產(chǎn)價格下跌 8％ 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 例 46： 需要評估某房地產(chǎn)于 2022年 3月 1日的價格，所選取的某一可比實例成交于 2022年 5月 1日，價格為 1000美元 /平方米。 價格變動率 期數(shù)） 第四章 市場比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價 舉例 1年前 某投資人以 20萬美元購買了一套房產(chǎn)，假設(shè)當(dāng)時匯率為 1： ，合人民幣 160萬元。 6000 ＝ /m2 第四章 市場比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價 價格變動率法 ①逐期遞增或遞減 估價時點價格 =可比實例價格 （ 1177。 1150 1173 1194 1215 1236 1255 1273 1289 1304 平方米元月價格指數(shù)年 月價格指數(shù)年成交價格 /567011501304500072022 32022 ????第四章 市場比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價 ②環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2022年 9月至 2022年 3月的價格指數(shù)分別為 、 、 、 、 、 、 （均以上個月為 100）。 賣方稅費率賣方凈得正常價格 ??? 11平方米元 /4230% 112050 ????第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 二、交易日期修正 （二）修正目的 將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格 （一）修正原因 市場變化 上升 下降 平穩(wěn) —— 市場狀況修正 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 估價時點價格 （三）交易日期修正的方法 一般公式： =可比實例價格 交易日期修正系數(shù) 交易日期分值估價時點分值的價格可比實例在成交日期時 ??? ?100?? 的價格可比實例在成交日期時價格指數(shù)法、價格變動率法 第四章 市場比較法 二、交易日期修正 房地產(chǎn)估價 價格指數(shù)法 ①定基指數(shù) 成交日期時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)的價格可比實例在成交日期時估價時點價格 ??例 45：為評估上海某區(qū)一套住宅于 2022年 3月底的價格，在選取的可比實例中有一可比實例成交于 2022年 7月，價格為 5000元 /平方米。 平方米元正常價格 /47621051005000 ???第四章 市場比較法 舉例 房地產(chǎn)估價 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的價格修正 買方付出 = 正常價格 +買方稅費 = 正常價格 +正常價格 買方稅費率 賣方凈得 = 正常價格－賣方稅費 = 正常價格－正常價格 賣方稅費率 賣方稅費率賣方凈得正常價格買方稅費率買方付出正常價格??????1111第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 舉例 某可比實例的建筑面積為 120平方米，估價中調(diào)查獲知其價格是賣方凈得 50萬元。 43 各項修正計算 一、交易情況修正 （一）修正目的 將可比實例的實際而可能不是正常的價格修正為正常價格 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 有厲害關(guān)系人之間的交易 急于出售或急于購買的交易 不了解市場行情的交易 特別動機或偏好的交易 特殊交易方式的交易 （二）造成成交價格偏差的因素 房地產(chǎn)估價 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 例： C 90萬元 A 30萬元 B 30萬元 合理價格： 45萬元 成交區(qū)間： 30~60萬元 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 第四章 市場比較法 （二）造成成交價格偏差的因素 房地產(chǎn)估價 正常價格 （三）交易情況修正的基本公式 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 可比實例情況分值正常情況分值可比實例的成交價格 ??? ?1 0 0可比實例的成交價格 ??第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 某可比實例，成交價格為 5000元 /平方米，在估價調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價格低 5%左右，試進(jìn)行交易情況修正。 42 可比實例的選擇 一、搜集交易實例 （一）收集資料的范圍 按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定