房地產(chǎn)估價(jià)方法之市場(chǎng)比較法-文庫(kù)吧資料
2025-01-10 21:14本頁面
【正文】 實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度； 最后 根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 課題五市場(chǎng)法 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件 (如容積率 )等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 課題五市場(chǎng)法 由于房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三大方面，從而房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 課題五市場(chǎng)法 167。 課題五市場(chǎng)法 在實(shí)際的交易日期調(diào)整中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；②建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率；③建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率；⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。 [解 ] 該宗房地產(chǎn) 2023年 10月的價(jià)格計(jì)算如下： 2 000 0＝ 3 (元／ m2) 課題五市場(chǎng)法 ?例 8 某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 2月 1日的價(jià)格為1000美元 /平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲 %，假設(shè) 2023年 2月 1日 1美元 = ， 2023年 10月 1日 1美元= .。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)）=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 課題五市場(chǎng)法 [例 7] 某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 2 000元／ m2，現(xiàn)需將其調(diào)整到 2023年 10月。 二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法 課題五市場(chǎng)法 （一）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 （ 1）采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) /成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （ 2）采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) … 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 課題五市場(chǎng)法 （二）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 （ 1）逐期遞增遞減價(jià)格變動(dòng)率 可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。調(diào)整的具體方法，可通過價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行，也可采用時(shí)間序列分析。經(jīng)過交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。 課題五市場(chǎng)法 167。 課題五市場(chǎng)法 例 5 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2625元 /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)由賣方來負(fù)擔(dān)。 課題五市場(chǎng)法 例 4 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方 2325元 /平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)由買方來負(fù)擔(dān)。 主要是把握下列兩點(diǎn)： ①正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格。 三、交易情況修正方法 課題五市場(chǎng)法 對(duì)于 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) 的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況，然后依此計(jì)算即可。 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 ： 可比實(shí)例成交價(jià)格 X交易情況修正系數(shù)＝正常價(jià)格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為 ： 可比實(shí)例成交價(jià)格 177。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易情況修正。 可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。 平方米下的價(jià)格 ＝公頃下的價(jià)格 247。它們之間的換算如下： 建筑面積下的價(jià)格 ＝套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 套內(nèi)建筑面積 /建筑面積 建筑面積下的價(jià)格 ＝使用面積下的價(jià)格 使用面積 /建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 ＝使用面積下的價(jià)格 使用面積 /套內(nèi)使用面積 五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 課題五市場(chǎng)法 在面積單位方面，中國(guó)大陸通常采用平方米 (土地的面積單位有時(shí)還采用公 頃、畝 )，中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等習(xí)慣采用平方英尺，中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)一般采用坪。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 如：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e、單位套內(nèi)建筑面積或者單位使用面積上的價(jià)格、樓面地價(jià) 三、統(tǒng)一采用單價(jià) 四、統(tǒng)一幣種和貨幣單位 在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的匯率。 例 某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為 30萬元，其中首期付款 20％，余款于半年后支付，假設(shè)月利率為 ％，計(jì)算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次性付清的價(jià)格。 含有非房地產(chǎn)成份 統(tǒng)
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