【正文】 尤其是對(duì)那些處置并實(shí)現(xiàn)價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后較長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)，更要考慮未來(lái)市場(chǎng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在兩個(gè)較為明顯的脫節(jié)現(xiàn)象：一是一手房地產(chǎn)價(jià)格與二手房地產(chǎn)價(jià)格脫節(jié)，一手房?jī)r(jià)格整體偏高；二是售價(jià)與租金脫節(jié)，目前房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際公認(rèn)的租售比警戒線。 市場(chǎng)比較法是通過(guò)選擇已經(jīng)成交的與估價(jià)對(duì)象相似的可比實(shí)例來(lái)作為依據(jù)估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。綜上，市場(chǎng)比較法在我國(guó)應(yīng)用時(shí)有其局限性。我國(guó)目前的交易實(shí)例庫(kù)比較匱乏，且時(shí)效性較差。 (5）市場(chǎng)信息不對(duì)稱，在對(duì)房 地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員獲取成交實(shí)例的機(jī)會(huì)少； 在選擇應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其前提之一是擁有足夠多的可比實(shí)例可供選擇，但是目前我國(guó)的房地產(chǎn)交易的信息極不透明，沒(méi)有開(kāi)放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。換句話說(shuō)，在房地產(chǎn)發(fā)育尚不成熟的地區(qū)，應(yīng)用市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所得結(jié)果不能充分反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格。因此在進(jìn)行因素修正時(shí)應(yīng) 將這些因素考慮在內(nèi)。由于規(guī)定頒發(fā)的時(shí)間較早，對(duì)于近幾年出現(xiàn)的影響房地產(chǎn)價(jià)格的其它因素，如房貸、物業(yè)管理、租約等。目前的市場(chǎng)比較法多采用百分率法對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行修正，而這些因素的修正多靠的是估價(jià)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，其修正結(jié)果對(duì)結(jié)果的精度必造成一定的影響。很多時(shí)候，在與估價(jià)對(duì)象位于同一供求圈內(nèi)的房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并不多，這對(duì)應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值造成很大的影響?？紤]到其地理位置、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過(guò)程、完工時(shí)間與 7樓相同，故其應(yīng)用市場(chǎng)比 較法評(píng)估所得地下部分建筑物單價(jià)與地上部分建筑物單價(jià)與 7樓相同。具體過(guò)程如下： 可比實(shí)例 1的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 97 可比實(shí)例 2的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 102 可比實(shí)例 3的交易日期修正系數(shù) = ≈ ≈ 103 ③區(qū)位因素修正 由于所選取的三個(gè)可比實(shí)例都位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)其地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公共設(shè)施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因素修正系數(shù)。 待估對(duì)象與參照物的因素比較詳見(jiàn)表 32： 表 32 待估對(duì)象與參照物的因素比較表 比較因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 1 君悅園 可比實(shí)例 2 綠景苑 可比實(shí)例 3 陽(yáng)光花園 成交價(jià)格（元 /平方米） 待估 6500 6800 6000 成交日期 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)位狀況 交通便捷程度 便捷 便捷 便捷 較便捷 環(huán)境景觀 好 較好 好 較好 繁華程度 較繁華 較繁華 繁華 較繁華 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 好 較好 較好 較好 公共設(shè)施完備程度 較好 好 好 好 權(quán)益狀況 土地使用年限（年） 70 70 70 70 實(shí)物狀況 新舊程度 全新 九成新 全新 全新 建筑規(guī)模 較大 大 較大 稍大 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼 混 工程質(zhì)量 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 戶型 合理 合理 較合理 合理 樓層 高層 多層 高層 多層 使用功能 較為齊全 較為齊全 較為齊全 較為齊全 （ 2）因素修正 ①交易情況修正 設(shè)待估房地產(chǎn)的交易情況系數(shù) 100，由于所選取的三個(gè)比較案例，均為自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的平均價(jià)，所以可比實(shí)例 1君悅園、可比實(shí)例 2 綠景苑、可比實(shí)例 3陽(yáng)光花園的交易情況系數(shù)分別為 100、 100、 100. ②交易日期修正 該住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 20xx 年 1月 1 日至 20xx 年 6 月 1 日，平均每月比上月上漲 1%， 20xx 年 6 月 1日至 20xx 年 12 月 1日，平均每月比上月下降 %。 估價(jià)過(guò)程 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 (1) 選取可比實(shí)例 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和綜合分析，選取與估價(jià)對(duì)象位于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的且在成交日期、交易情況等相似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例?，F(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公允市徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 9 場(chǎng)價(jià)格。 評(píng)估方法的選擇 本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和成本法的組合。 根據(jù)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象為北京翔峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所開(kāi)發(fā)的位于常州金壇的祥源房地產(chǎn)的 7和 8樓，建筑物狀況見(jiàn)表 31： 表 31 8號(hào)樓的建筑物狀況明細(xì)表 幢號(hào) 類型 結(jié)構(gòu) 建筑面積（㎡） 層高 (米 ) 建造年份 維護(hù)狀況 6 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 7 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 8 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 估價(jià)對(duì)象坐落于金壇市，建成后為封閉式管理、文化氣息濃厚、環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高的高品質(zhì)住宅區(qū)。估價(jià)土地為住宅用地，使用權(quán)類型為出讓類型，使用權(quán)終止日期為2081 年 6月 1日， 根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，待估土地位于五類地 價(jià)區(qū) 。 土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“七通一平”：給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹庖约皥?chǎng)地平整的條件 。配備水、電、暖氣等相關(guān)設(shè)施，建筑物的抗震等級(jí)為 8級(jí)，基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)。評(píng)估基準(zhǔn)日為 20xx 年 12 月 1日。其中 6樓分?jǐn)? 平方米， 7樓分?jǐn)? 平方米， 8樓分?jǐn)? 平方米。總建筑面積為 平方米，其中 6建筑面積 平方米， 7建筑面積 平方米， 8建筑面積 平方米。而如果估價(jià)結(jié)果是通過(guò)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用相加而得的，則本質(zhì)上屬于成本法。所以說(shuō)，市場(chǎng)比較法與成本法的本質(zhì)區(qū)別在于比準(zhǔn)價(jià)值或重新購(gòu)建價(jià)格的來(lái)源方式。在市場(chǎng)比較法中，包含了交易情況影響修正、交易日期情況影響修正和房地產(chǎn)狀 況影響修正。這是因?yàn)槌杀痉ㄊ菑墓┱呓嵌瘸霭l(fā)的，而市場(chǎng)比較法是從供求均衡角度出發(fā)的。在市場(chǎng)機(jī)制較徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 7 為完善的條件下，成本法所包含的成本是已經(jīng)得到人們認(rèn)可的歷史性成本，市場(chǎng)比較法則根據(jù)與待估房地產(chǎn)相關(guān)的交易信息來(lái)確定價(jià)值的，其結(jié)果較能反映房地產(chǎn)的交易價(jià)值。此外，市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果是由已經(jīng)完成交易的實(shí)例經(jīng)過(guò)價(jià)格修正得到的，故其估價(jià)結(jié)果更多體現(xiàn)的是過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng) 狀況。 房地產(chǎn)價(jià)值 =房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格 房地產(chǎn)折舊 =土地重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物折舊 =土地取得成本 +建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 建筑物折舊 兩種方法的對(duì)比 (1)市場(chǎng)比較法并不像成本法那樣隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡假設(shè)，它可以看作是在成本法的基礎(chǔ)上引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)供求狀況等因素，根據(jù)供求雙方實(shí)力的對(duì)比，形成強(qiáng)度大小的成本，即可得出了市場(chǎng)價(jià)值。即在非均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，是不適合應(yīng)用成本法進(jìn)行估價(jià)的。對(duì)于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)處于長(zhǎng)期均衡狀態(tài)的時(shí)候，產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長(zhǎng)期成本。也就是說(shuō)，在應(yīng)用成本法對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其默認(rèn)的市場(chǎng)環(huán)境是處于一個(gè)均衡狀態(tài)的。成本法的適用范圍要比市場(chǎng)比較法更為廣泛，特別當(dāng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不成熟、 房地產(chǎn)交易活動(dòng)并不活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)評(píng)估不適合采用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用成本法進(jìn)行評(píng)估。并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)）；二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。換一句話說(shuō)，房地產(chǎn)成本的增加并不意味著其價(jià)值的增加，低成本的房地產(chǎn)項(xiàng)目也不意味著其價(jià)值不高。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 6 和適用范圍 （ 1）成本法的適用條件。 在估價(jià)中，我們可以通過(guò)分析和測(cè)算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來(lái)判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。 成本法 成本法是對(duì)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本進(jìn)行計(jì)算然后根據(jù)所計(jì)算的重置成本或重建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。房地產(chǎn)狀況影響修正包括區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)物狀況影響修正。 （ 2）交易日期影響的修正 在估價(jià)過(guò)程中，將可比實(shí)例因時(shí)間因素所導(dǎo)致的與估價(jià)對(duì)象不一樣的成交價(jià)格調(diào)整為在同一時(shí)間點(diǎn)即估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格以排除因時(shí)間不一致因素所導(dǎo)致的價(jià)格不同，并將調(diào)整后的價(jià)格作為估價(jià)對(duì)象價(jià)格的過(guò)程稱為交易日期修正。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 5 （ 1）交易情況影響的修正 所謂的交易情況修正是指將可比實(shí)例的實(shí)際的但卻不正常的交易價(jià)格變?yōu)榭梢宰鳛楣纼r(jià)對(duì)象價(jià)格的正常價(jià)格的調(diào)整過(guò)程。 （ 4）求取比準(zhǔn)價(jià)值。選取可比實(shí)例是從已收集的大量的交易實(shí)例中選取符合作 為估價(jià)對(duì)象參照比較對(duì)象的一定數(shù)量的交易實(shí)例。在搜集的已經(jīng)發(fā)生過(guò)的交易實(shí)例時(shí)，為確保估價(jià)結(jié)果的正確性，需要確保交易實(shí)例內(nèi)容的可靠性與完整性。 （ 1）搜集交易實(shí)例。市場(chǎng)比較法的適用條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期并是在同一 地區(qū)或同一供求圈內(nèi)存在較多與估價(jià)對(duì)象相似的可比實(shí)例。像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、高檔公寓、別墅、普通商品住宅、商場(chǎng)、寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。 (1)市場(chǎng)比較法的適用條件 ①房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟、規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易活動(dòng)較頻繁； ②在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中，有較多與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)可比實(shí)例； ③在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例之間是可以通過(guò)因素修正的且因素修正是可以量化的。隨著這些作品的問(wèn)世，國(guó)際上關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的理論更為充足和成熟，這為整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)帶來(lái)了巨 大的知識(shí)財(cái)富。第三階段則是各種估價(jià)方法集體涌出的時(shí)期，像現(xiàn)在在我國(guó)廣泛應(yīng)用的市場(chǎng)比較法、收益法和成本法就是在那一徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 3 階段被推廣發(fā)展的。其實(shí)西方國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是房地產(chǎn)估價(jià)的研究可分為三個(gè)階段：第一階段可以說(shuō)是對(duì)土地價(jià)值的研究，這一時(shí)期關(guān)于土地價(jià)值的理論有斯蒂芬卡菲爾的《土地價(jià)值論》、保羅西蒙莎的《土地研究基礎(chǔ)》等。 雖然一些西方國(guó)家房地產(chǎn)起步比我國(guó)早很多，但真正建立 起一套正式的房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還是在上世紀(jì) 80 代初。當(dāng)然，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)理論還是有待完善與深入的。由此，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越重視：如 1992 年頒發(fā)的《城市土地估價(jià)試行標(biāo)準(zhǔn)》、 1994 年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理法》。漸漸地，我國(guó)的房地產(chǎn)，尤其是住宅慢慢實(shí)行了商品化，這是房地產(chǎn)作為一種消費(fèi)品或投資品進(jìn)入商品市場(chǎng)的開(kāi)端。作為對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)的最初研究，這些知識(shí)除了學(xué)者們自身的研究之外，很多都借 鑒了國(guó)外關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究知識(shí)。在上世紀(jì)九十年代，一些關(guān)注房地產(chǎn)的學(xué)者開(kāi)始注意到房地產(chǎn)估價(jià)這一領(lǐng)域的研究。自上世紀(jì) 80 年代初我國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有了非常迅猛的發(fā)展。 由于房地產(chǎn)價(jià)格的確定有一定的成本限制和市場(chǎng)相似房地產(chǎn)的影響，為此本文選用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以分析各方法在評(píng)估中存在的問(wèn)題并對(duì)誤差因素進(jìn)行修正和改善，最后再用市場(chǎng)比較法和成本法的組合來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，提高估價(jià)結(jié)果的精確度。 擬解決的主要問(wèn)題： (1)分析市場(chǎng)比較法中可比案例選擇的隨意性，通過(guò)選取 與估價(jià)對(duì)象更為相似的可比實(shí)例，以提高估價(jià)的準(zhǔn)確性；更好地確定各影響因素的權(quán)重，使房地產(chǎn)各因素調(diào)整更為合理。取兩種方法的長(zhǎng)處避其短處，以達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的效果。因此，如果不是在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，或者沒(méi)有自由競(jìng)爭(zhēng)，又或大量重復(fù)生產(chǎn)，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，可選擇運(yùn)用成本法，運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場(chǎng)法也可能不適用，如可能由 于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。作為常見(jiàn)的估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法和成本法在估價(jià)過(guò)程中各有其弊端，市場(chǎng)法估價(jià)需要在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。 然而，無(wú)論作為交易或投資對(duì)象，房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格都是受其成本和其他眾多房地產(chǎn)的影響。尤其是房地產(chǎn)，不僅是一種重要的資源或財(cái)產(chǎn)、生 產(chǎn)要素或消費(fèi)品，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對(duì)象。 本文主要研究市場(chǎng)比較法和成本法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，文章先對(duì)市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行理論概述，然后選取祥源房地產(chǎn)作為研究對(duì)象，應(yīng)用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的 7和 8樓進(jìn)行評(píng)估，最后根據(jù)市場(chǎng)比較法和成本法在評(píng)估過(guò)程中存在的問(wèn)題及各自優(yōu)點(diǎn)對(duì)估價(jià)結(jié) 果匯總分析，各自取權(quán)重，以使各自揚(yáng)長(zhǎng)避短，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的結(jié)果。成本法在估價(jià)過(guò)程中存在諸如與實(shí)際價(jià)格變化不同步、不能反映市場(chǎng)供求狀況、無(wú)法體現(xiàn)無(wú)形價(jià)值、沒(méi)有考慮功能因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響、不能反映房地產(chǎn)正的經(jīng)濟(jì)外部性等方面的缺點(diǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員只是根據(jù)自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)進(jìn)行因素修正，這就導(dǎo)致了因素修正系數(shù)中包含了太大的主觀性和隨意性。在計(jì)算過(guò)程中，市場(chǎng)比較法更多的是依靠已經(jīng)完成的交易實(shí)例，其評(píng)估價(jià)格更多是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，而缺乏對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) I 畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 市場(chǎng)比較法與成本法的組合在祥源房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用研究 APPLI