【正文】 在 對(duì)兩種方法進(jìn)行組合后 ，得出了該項(xiàng)目房地產(chǎn)的評(píng)估單價(jià)為： 元 /㎡。 對(duì)于成本法，其估價(jià)過程隱含了市場(chǎng)長(zhǎng)期均衡的假設(shè)，忽略了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和供求狀況等因素的影響。如：交通更為便利、配套設(shè)施更為完善、綠化面積更大、環(huán)境更優(yōu) 美等外部正效應(yīng)。 （ 5）成本法在計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，沒有考慮功能因素對(duì)其產(chǎn)生的影響； 如前所述，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。 (2）成本法計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際價(jià)格不同步； 應(yīng)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，在一定的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)所用的大部分產(chǎn)品的費(fèi)用都有一定的剛性和滯后性，即在短期內(nèi)房地產(chǎn)的成本不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)房子價(jià)格的價(jià)格變化而變化。 估價(jià)對(duì)象位于常州金壇市，根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，屬五類地區(qū)。 已知該建筑物的相關(guān)數(shù)據(jù)如下： ①建筑安裝工程費(fèi)： 元 /㎡； ②專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 8%； ③管理費(fèi)用為建筑安裝工程與專業(yè)費(fèi)用之和的 4%； 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 17 ④銷售費(fèi)用為售價(jià)的 4%； ⑤銷售稅費(fèi)為售價(jià)的 %； ⑥該建設(shè)項(xiàng)目建成的合理周期為 2 年，費(fèi)用第一年投入 60%，第二年投入 40%，銀行貸款利率為 %（按年計(jì)息），通常假定借款均在每年的年中支付。根據(jù)市政表列標(biāo)準(zhǔn)，紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在不包含四源工程的時(shí)候不低于最低限 460 元 /平方米；紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和四源工程費(fèi)用相加之和不應(yīng)高于最高限 800 元 /平方米。 針對(duì)市場(chǎng)比較法在評(píng)估過程中所存在的以上問題，為減少市場(chǎng)比較法給項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果帶來的與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格的差距，應(yīng)該采用另外一種方法來平衡這些由于估價(jià)方法客觀存在的問題所引起的評(píng)價(jià)結(jié)果的偏差，已盡量縮小評(píng)估結(jié)果與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)格的差距。由于缺少可比的房地產(chǎn)交易信息，故在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員不能及時(shí)有效地獲取交易案例的信息，往往導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確率降低。針對(duì)目前的物業(yè)管理來說，良好的物業(yè)管理能夠延緩建筑物的折舊、提高房地產(chǎn)的價(jià)值。待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)域因素修正計(jì)算見表 33： 表 33 待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)表 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 1君悅園 可比實(shí)例 2綠景苑 可比實(shí)例 3 陽光花園 區(qū)位因素 100 98 其中 地理位置 100 98 102 99 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100 105 100 99 公共設(shè) 施條件 100 100 101 99 交通條件 100 95 100 96 環(huán)境條件 100 94 98 92 ④實(shí)物狀況因素修正 實(shí)物狀況因素修正主要考慮建筑物的新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、使用功能、戶型、樓層等，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素修正見下表： 表 34 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素條件指數(shù)表 4%)( 100? 100?徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 11 修正可比實(shí)例交易條件因素 修正估價(jià)對(duì)象交易條件因素 續(xù)表 34 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 1君悅園 可比實(shí)例 2 綠景苑 可比實(shí)例 3 陽光花園 實(shí)物狀況因素 100 其中 新舊程度 100 98 101 100 建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu) 100 100 102 99 工程質(zhì)量、使用功能 100 99 100 98 戶型、樓層 100 92 95 94 ⑤將上述各個(gè)因素匯總得出下面的因素匯總表 35： 表 35 因素指數(shù)匯總表 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 1君悅園 可比 實(shí)例 2 綠景苑 可比實(shí)例 3 陽光花園 房地產(chǎn)價(jià)格（元 /平方米） 待估 6500 6800 6000 交易條件因素修正 100 100 100 100 時(shí)間因素修正 100 97 102 103 區(qū)域條件修正因素 100 98 實(shí)物狀況修正 100 比準(zhǔn)價(jià)格 6552 6916 6441 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 將所選取的三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正后計(jì)算所得的比準(zhǔn) 價(jià)格作為依據(jù)，將三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，則估價(jià)對(duì)象單位建筑面積的評(píng)估價(jià)格為： 地上部分評(píng)估單價(jià) =（ 6552+6916+6441） /3≈ 6636(元 /平方米 ) 根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易狀況來看，建筑物地下部分取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑物地上部分售價(jià)的 50%70%，結(jié)合待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，此項(xiàng)比率取 65%，則建筑物地下部分評(píng)估單價(jià)為： 建筑物地下部分評(píng)估單價(jià) =4313（元 /平方米） 6樓地下一層，地上 層，總建筑物面積為 平方米，其中地下部分建筑物面積 平方米，地上部分建筑面積為 平方米，則： 建筑物地下部分價(jià)值評(píng)估值 =4313 =（元） 建筑物地上部分價(jià)值評(píng)估值 =6636 =（元） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素修正 可比實(shí)例區(qū)域因素修正可比實(shí)例個(gè)別因素修正 估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素修正 修正估價(jià)時(shí)點(diǎn)交易時(shí)間因素 修正可比實(shí)例交易時(shí)間因素徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 12 6樓建筑評(píng)估的總價(jià)值 =建筑物地下部分建筑物評(píng)估值 +建筑物地上部分建筑物評(píng)估值 =+ =（元） 7樓的地理位置處于 6樓臨側(cè)，其建筑面積（包括地下部分建筑物面積和地上部分建筑物面積）、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過程、完工時(shí)間均與 6樓相同，故其評(píng)估方法及過程同上，則 7樓建筑物的最終評(píng)估值 =6樓建筑物的最終評(píng)估值 =（元） 8樓也為地下一層，地上 12 層，總建筑面積為 平方米，其中地下部分建筑物面積為 平方米，地上部分建筑面積為 平方米。本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)重置價(jià)格的綜合體現(xiàn)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)， 7和 8樓主體結(jié)構(gòu)均已完工，但是裝修工程尚未開始。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 8 3 項(xiàng)目評(píng)估 估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介 本次估價(jià)對(duì)象為北京祥峰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司擁有的金壇市祥源房地產(chǎn)的 8樓的建筑。 (2)從理論上講，正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是市場(chǎng)比較法高于成本法。而在不是長(zhǎng)期均衡的市場(chǎng)狀態(tài)下，產(chǎn)品的 成本則不能夠決定產(chǎn)品的價(jià)格。只有從較長(zhǎng)時(shí)間來看價(jià)格 =成本 +平均利潤(rùn)是成立的。 （ 1）求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)值 一般采用連乘形式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況影響修正系數(shù)交易日期影響修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況影響修正系數(shù) （ 2）求取多個(gè)可比實(shí)例的最終比準(zhǔn)價(jià)值 首先將每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述三項(xiàng)修正之后，得到的各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，再利用平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、其他方法求得最終的一個(gè)比準(zhǔn) 價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)格。 （ 3）對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理。但是對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，則難以采用市場(chǎng)估價(jià)法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，比如學(xué)校、古建筑、特殊工業(yè)廠房、教堂、紀(jì)念館和寺廟等。第二個(gè)階段，西方房地產(chǎn)研究學(xué)者們開始向房地產(chǎn)估價(jià)方法方面研究，在這一時(shí)期，最為有影響 力的著作當(dāng)屬喬治威爾斯的《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究》，在這本著作中，作者綜合考慮了土地價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，作者創(chuàng)造性地將評(píng)估理論中引入了價(jià)值理論，使評(píng)估理論與價(jià)值理論結(jié)合起來，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)的估價(jià)研究。在房地產(chǎn)逐漸發(fā)展的過程中，越來越多的學(xué)者開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 2 文獻(xiàn)綜述 由于我國房地 產(chǎn)的起步較晚，就興起于二三十年前，故對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)理論介紹的相關(guān)書籍較少，故大多數(shù)的估價(jià)理論都是引進(jìn)于西方的。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)），二是該種商品 本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值成為人們普遍關(guān)注的問題之一。此外，應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，在進(jìn)行因素修正時(shí)，并沒有完全固定的規(guī)定約定因素修正的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員只是根據(jù)自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)進(jìn)行因素修正，這就導(dǎo)致了因素修正系數(shù)中包含了太大的主觀性和隨意性。 然而，無論作為交易或投資對(duì)象，房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格都是受其成本和其他眾多房地產(chǎn)的影響。因此，如果不是在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，或者沒有自由競(jìng)爭(zhēng)，又或大量重復(fù)生產(chǎn)，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。自上世紀(jì) 80 年代初我國實(shí)行改革開放，我國的經(jīng)濟(jì)有了非常迅猛的發(fā)展。由此，我國政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)越來越重視：如 1992 年頒發(fā)的《城市土地估價(jià)試行標(biāo)準(zhǔn)》、 1994 年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)管理法》。第三階段則是各種估價(jià)方法集體涌出的時(shí)期，像現(xiàn)在在我國廣泛應(yīng)用的市場(chǎng)比較法、收益法和成本法就是在那一徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 3 階段被推廣發(fā)展的。市場(chǎng)比較法的適用條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期并是在同一 地區(qū)或同一供求圈內(nèi)存在較多與估價(jià)對(duì)象相似的可比實(shí)例。 （ 4）求取比準(zhǔn)價(jià)值。 成本法 成本法是對(duì)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本進(jìn)行計(jì)算然后根據(jù)所計(jì)算的重置成本或重建價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)出市場(chǎng)）；二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。即在非均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，是不適合應(yīng)用成本法進(jìn)行估價(jià)的。這是因?yàn)槌杀痉ㄊ菑墓┱呓嵌瘸霭l(fā)的，而市場(chǎng)比較法是從供求均衡角度出發(fā)的?？偨ㄖ娣e為 平方米，其中 6建筑面積 平方米， 7建筑面積 平方米， 8建筑面積 平方米。 土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”：給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹庖约皥?chǎng)地平整的條件 ?，F(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公允市徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 9 場(chǎng)價(jià)格?？紤]到其地理位置、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過程、完工時(shí)間與 7樓相同，故其應(yīng)用市場(chǎng)比 較法評(píng)估所得地下部分建筑物單價(jià)與地上部分建筑物單價(jià)與 7樓相同。因此在進(jìn)行因素修正時(shí)應(yīng) 將這些因素考慮在內(nèi)。綜上，市場(chǎng)比較法在我國應(yīng)用時(shí)有其局限性。在此，應(yīng)用成本法。經(jīng)過綜合分析，在該區(qū)域待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用的實(shí)際征收水平確定為 1050 元 /平方米，則單位面積基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用為： 單位面積土 地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)容積率 即單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 =1050 =3801（元 /平方米） 第三，建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。 ⑦房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤(rùn)率 為 15% 則 8樓的價(jià)值評(píng)估計(jì)算過程如下： 8樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 首先求取土地開發(fā)成本： ① 8樓分?jǐn)偼恋孛娣e為 ㎡ ②土地取得成本 土地取得成本也稱為土地費(fèi)用，是指獲取開發(fā)用地所需支付的必要支出，主要包括土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（例如土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。經(jīng)查常州市基準(zhǔn)地價(jià)，當(dāng)容積率為 1時(shí)，使用年限為法定最高使用年限（一般商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的法定最高出讓年限分別為 40 年、 70 年、 50 年）時(shí)，住宅用途出讓金標(biāo)準(zhǔn)為 700— 900元 /平方米。與此相反，土地費(fèi)用和開發(fā)利潤(rùn)則在很大程度上受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求 關(guān)系的影響。但是該費(fèi)用中沒有包含估價(jià)房地產(chǎn)在最高最佳用途下的成本含義。外部正效應(yīng)的存在必導(dǎo)致該房地產(chǎn)價(jià)值的提高，也就是說，未考慮房地產(chǎn)正的經(jīng)濟(jì)外部性的估價(jià)將導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的偏低。而且成本法在估價(jià)時(shí)很多的費(fèi)用都有一定的剛性和 滯后性，在短期內(nèi)房地產(chǎn)的成本法估價(jià)的結(jié)果不會(huì)像市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格那樣靈活變化。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 23 致謝 在論文創(chuàng)作的兩個(gè)月中，得到了老師們和同學(xué)們的很多幫助。 本文分別運(yùn)用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)位于常州金壇市的祥源房地產(chǎn)項(xiàng)目的 7和8樓進(jìn)行評(píng)估，由于成本法作為房地產(chǎn)價(jià)格的下限，在估價(jià)時(shí)估價(jià)結(jié)果往往低于實(shí)際價(jià)格，而市場(chǎng)比較法則更多依賴于已經(jīng)完成交易的與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近的房地產(chǎn)，其估價(jià)所得則與實(shí)際價(jià)格更為相近，故在對(duì)應(yīng)用市場(chǎng)比較 法和成本法所求得的估價(jià)結(jié)果取權(quán)重時(shí)，為與實(shí)際價(jià)格偏離盡量少，故給予市場(chǎng)比較法更多的權(quán)重。此外，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身來說，應(yīng)該建立客觀有效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于不同的房地產(chǎn)應(yīng)該盡量細(xì)化分析各房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)格水平，在進(jìn)行因素修正時(shí)也應(yīng)盡量將一些因素細(xì)分量化，以盡量減少由于估價(jià)人員的主觀性帶來的估價(jià)結(jié)果偏差。在成本法中，雖然通過折舊的方式減去了由于外部環(huán)境和不利因素等所導(dǎo)致的房地產(chǎn)的貶值部分，但卻沒有考慮由于外部環(huán)境和有利因素為房地產(chǎn)所帶來的正面的、有利的影響。在實(shí)際應(yīng)用中，成本與效用兩者之間并無絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)的效用不完全依賴于投入其中的成本，只有成本的增加對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。當(dāng)房