【正文】 = BV %= BV （元 /㎡） ⑦開發(fā)利潤 =（ +++ BV ++ ） 15% =+ BV (元 /㎡ ) ⑧ BV =+++ BV ++ BV + ++ BV 整理得 BV = BV =(元 /㎡ ) 故 8樓總的建設(shè)成本 =土地開發(fā)成本 +建筑物建設(shè)成本 =+ =(元 /㎡ ) 根據(jù)成本法所評估各號樓的結(jié)果如下： 表 37 成本法估價結(jié)果匯總表 序號 項目名稱 建筑面積（㎡） 分?jǐn)偼恋孛娣e（㎡） 評估單價（元 /㎡） 1 6樓 2 7樓 3 8樓 合計 （ 1）應(yīng)用成本法評估房地產(chǎn)價值時，不能反映市場供求狀況； 成本法評估房地產(chǎn)價值時，隱含了市場長期均衡的假設(shè)，沒有考慮供求狀況和市場競爭等影響因素。 基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施費用的項目主要包括了紅線外市政及四源費。估價對象整體容積率為 ，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況和容積率修正系數(shù)表，大致得出容積率修正系數(shù)為 。 對于待估土地，此項費用主要指土地房屋征收拆遷補償費，估價對象所在區(qū)域主要為居住用地，拆遷補償費主要包括拆 遷費用及安置費用等，考慮此項目具體情況及臨近相似用途建筑物的拆遷費水平，本次評估拆遷費確定為 6600 元 /平方米。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上存在兩個較為明顯的脫節(jié)現(xiàn)象：一是一手房地產(chǎn)價格與二手房地產(chǎn)價格脫節(jié)，一手房價格整體偏高；二是售價與租金脫節(jié)，目前房地產(chǎn)的租售比遠遠低于國際公認(rèn)的租售比警戒線。 (5）市場信息不對稱，在對房 地產(chǎn)進行估價時，估價人員獲取成交實例的機會少； 在選擇應(yīng)用市場比較法進行房地產(chǎn)評估時，其前提之一是擁有足夠多的可比實例可供選擇，但是目前我國的房地產(chǎn)交易的信息極不透明，沒有開放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。目前的市場比較法多采用百分率法對區(qū)域因素和個別因素進行修正，而這些因素的修正多靠的是估價人員的主觀經(jīng)驗和理論知識，其修正結(jié)果對結(jié)果的精度必造成一定的影響。 待估對象與參照物的因素比較詳見表 32： 表 32 待估對象與參照物的因素比較表 比較因素 估價對象 可比實例 1 君悅園 可比實例 2 綠景苑 可比實例 3 陽光花園 成交價格（元 /平方米） 待估 6500 6800 6000 成交日期 交易情況 正常 正常 正常 正常 區(qū)位狀況 交通便捷程度 便捷 便捷 便捷 較便捷 環(huán)境景觀 好 較好 好 較好 繁華程度 較繁華 較繁華 繁華 較繁華 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 好 較好 較好 較好 公共設(shè)施完備程度 較好 好 好 好 權(quán)益狀況 土地使用年限（年） 70 70 70 70 實物狀況 新舊程度 全新 九成新 全新 全新 建筑規(guī)模 較大 大 較大 稍大 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼 混 工程質(zhì)量 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 戶型 合理 合理 較合理 合理 樓層 高層 多層 高層 多層 使用功能 較為齊全 較為齊全 較為齊全 較為齊全 （ 2）因素修正 ①交易情況修正 設(shè)待估房地產(chǎn)的交易情況系數(shù) 100，由于所選取的三個比較案例，均為自由競爭市場上的平均價，所以可比實例 1君悅園、可比實例 2 綠景苑、可比實例 3陽光花園的交易情況系數(shù)分別為 100、 100、 100. ②交易日期修正 該住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格 20xx 年 1月 1 日至 20xx 年 6 月 1 日，平均每月比上月上漲 1%， 20xx 年 6 月 1日至 20xx 年 12 月 1日，平均每月比上月下降 %。 根據(jù)實地勘察，估價對象為北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的位于常州金壇的祥源房地產(chǎn)的 7和 8樓，建筑物狀況見表 31： 表 31 8號樓的建筑物狀況明細表 幢號 類型 結(jié)構(gòu) 建筑面積（㎡） 層高 (米 ) 建造年份 維護狀況 6 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 7 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 8 住宅 鋼筋混凝土剪力墻 良好 估價對象坐落于金壇市，建成后為封閉式管理、文化氣息濃厚、環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高的高品質(zhì)住宅區(qū)。評估基準(zhǔn)日為 20xx 年 12 月 1日。所以說，市場比較法與成本法的本質(zhì)區(qū)別在于比準(zhǔn)價值或重新購建價格的來源方式。此外，市場比較法的估價結(jié)果是由已經(jīng)完成交易的實例經(jīng)過價格修正得到的，故其估價結(jié)果更多體現(xiàn)的是過去的房地產(chǎn)市場 狀況。也就是說，在應(yīng)用成本法對某房地產(chǎn)項目進行估價時，其默認(rèn)的市場環(huán)境是處于一個均衡狀態(tài)的。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 6 和適用范圍 （ 1）成本法的適用條件。 （ 2）交易日期影響的修正 在估價過程中，將可比實例因時間因素所導(dǎo)致的與估價對象不一樣的成交價格調(diào)整為在同一時間點即估價時點時的價格以排除因時間不一致因素所導(dǎo)致的價格不同，并將調(diào)整后的價格作為估價對象價格的過程稱為交易日期修正。在搜集的已經(jīng)發(fā)生過的交易實例時，為確保估價結(jié)果的正確性，需要確保交易實例內(nèi)容的可靠性與完整性。 (1)市場比較法的適用條件 ①房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟、規(guī)范，房地產(chǎn)市場上交易活動較頻繁； ②在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中，有較多與估價對象相似的房地產(chǎn)可比實例； ③在進行房地產(chǎn)估價時，估價對象與可比實例之間是可以通過因素修正的且因素修正是可以量化的。 雖然一些西方國家房地產(chǎn)起步比我國早很多，但真正建立 起一套正式的房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)還是在上世紀(jì) 80 代初。作為對房地產(chǎn)估價知識的最初研究，這些知識除了學(xué)者們自身的研究之外，很多都借 鑒了國外關(guān)于房地產(chǎn)估價理論的研究知識。 擬解決的主要問題： (1)分析市場比較法中可比案例選擇的隨意性，通過選取 與估價對象更為相似的可比實例，以提高估價的準(zhǔn)確性；更好地確定各影響因素的權(quán)重，使房地產(chǎn)各因素調(diào)整更為合理。房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用，如可能由 于某些原因?qū)е略谝欢屋^長時期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。 本文主要研究市場比較法和成本法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用，文章先對市場比較法和成本法進行理論概述，然后選取祥源房地產(chǎn)作為研究對象，應(yīng)用市場比較法和成本法對該房地產(chǎn)項目的 7和 8樓進行評估，最后根據(jù)市場比較法和成本法在評估過程中存在的問題及各自優(yōu)點對估價結(jié) 果匯總分析，各自取權(quán)重，以使各自揚長避短，達到優(yōu)勢互補的結(jié)果。徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) I 畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 市場比較法與成本法的組合在祥源房地產(chǎn)估價中應(yīng)用研究 APPLICATION OF MARKET COMPARISON APPROACH AND COST APPROACH IN XIANGYUAN REAL ESTATE APPRAISAL 學(xué)生姓名 班 級 學(xué) 號 學(xué)院名稱 管理學(xué)院 專業(yè)名稱 工程管理 （房地產(chǎn)經(jīng)營管理） 指導(dǎo)教師 20xx 年 5 月 23 日 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) II 摘要 作為常見的估價方法，市場比較法和成本法在估價過程中各有其弊端。因此，在估價過程中盡量避免兩種方法的缺點，發(fā)揚兩者的優(yōu)點是保證估價結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用市場法估價。 研究方法及意義 本文先對一具體房地產(chǎn)運用市場比較法和成本法進行估價，根據(jù)兩種方法評估結(jié)果分析各種方法存在的問題，并提出改進方法，以使評估結(jié)果更加準(zhǔn)確。那時候關(guān)于房地產(chǎn)估價的主要代表作有：李志國《關(guān)于三亞市的地價研究》、袁禮昆《土地經(jīng)濟學(xué)概論》、王亞倫《上海市地價研究分析》。相信以后的房地產(chǎn)估價理論會越來越充分、越來越深入。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 4 2 市場比較法和成本法概述 市場比較法 市場比較法是在選取已經(jīng)發(fā)生過的交易實例且與估價對象狀況相似的房地產(chǎn)作為估價依據(jù)，將估價對象與可比實例進行比較，然后對可比實例進行因素修正，最后對各可比實例的成交價格進行處理，加權(quán)平均即可得估價對象的價值的方法。搜集大量已經(jīng)發(fā)生過交易的房地產(chǎn)信息，包括成交價格、交易時點等信息。通常致使房地產(chǎn)成交價格不符合正常價格范圍的因素有：房地產(chǎn)交易之間存在利害關(guān)系人；賣方或買方雙方對房地產(chǎn)的狀況存在信息不對 稱；房地產(chǎn)的交易是急于脫手或購買的；賣方或買方中雙方或存在一方對房地產(chǎn)的交易有特殊目的或動機；在房地產(chǎn)交易過程中存在特殊的交易方式；對房地產(chǎn)交易后稅費的不公正負擔(dān)；鄰近地區(qū)房地產(chǎn)進行了合并交易；進行交易的雙方受到了債權(quán)債務(wù)的影響。從賣方的角度看是生產(chǎn)費用價值論，從買方的角度看是替代原理。但成本法自身是存在問題的，因為成本法的運用隱含了長期市場均衡假設(shè)，成本法在評估房地產(chǎn)價值時是沒有考慮市場競爭和市場供求狀況的。成本法在評估房地產(chǎn)價值時是沒有考慮市場競爭和市場供求狀況的，而其進行估價時的環(huán)境是默認(rèn)為長期市場均衡狀態(tài)的。而在成本法中，折舊是可以看作為一種房地產(chǎn)狀況影響修正，即折舊在作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，就是將估價對象建筑物假定為“新的”狀況下的重新購建價格調(diào)整為實際上是“舊的”狀況下的價格。估價對象中土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司句容分公司所有。待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無糾紛。然后列表將各自的狀況進行對比。 （ 2）難以準(zhǔn)確量化因素差異的修正； 在用市場比較法求取房地產(chǎn)的價格時，要對各項因素進行修正，其中的區(qū)域因素和個別因素是比較難以量化修正的，而其結(jié)果對估價 結(jié)果的影響極大。而我國作為一個新興的市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)發(fā)展僅有二三十年的歷史，仍處于房地產(chǎn)發(fā)展較低的階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟、不規(guī)范、不完善，房地產(chǎn)市場環(huán)境變化較大。然而，交易實例的價格只能反映房地產(chǎn)市場過去的狀況，不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢。 第一，先求取土地開發(fā)補償費。根據(jù)估價對象周圍的基準(zhǔn)地價出讓金水平及常州市政府的相關(guān)政策，綜合確定出讓金為 500 元 /平方米。 第二，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費。 年限修正系數(shù)計算公式為： 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 18 ? ?? ?? ?? ?11)1(11)1(??????NnnNrrrr? ?? ?? ?? ?1%61%)61( 1%61%)61(??? ??? K= = 其中： N法定最高使用年限 n剩余使用年限 r還原利率（取 6%） 該宗地使用權(quán)終止日期為 2081 年 6月 1日，至估價時點，剩余使用年限為 68 年零 6個月，以 年計算，則時間修正系數(shù)為 K= ≈ ≈ 修正后的土地出讓金 =出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù) 則修正后的單位土地出讓金為： 500 =（元 /平方米） 第四，修正后單位熟地價。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 20 （ 3）應(yīng)用成本法計算出的房地產(chǎn)價值中無形資產(chǎn)得不到體現(xiàn)； 房地產(chǎn)的資產(chǎn)中實際上包括了有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，而成本法所計算出的房地產(chǎn)價值只包括了其實體價值，而為包含無形價值，如：歷史價值、文化價值、社會價值等。 （ 6）成本法所計算的價值不能反映房地產(chǎn)的正經(jīng)濟外部性。 對于市場比較法，最重要的是要正確地選取可比實例，而在實際評估過程中，要在同一供求圈內(nèi)尋找與估價對象相似的交易實例是比較困難的，同時在對可比實例進行因素修正時，區(qū)域因素和個別因素是比較難以量化修正的。總之，整體上，成本法的估價結(jié)果整體偏低。最后，要由衷地感謝對我的論文給予無私幫助和傾注很多心血的魏老師，他正確地引導(dǎo)了我論文的研究方向，在每一次的指導(dǎo)中都給予我很多中肯的意見和建議，使我少走很多彎路，并在迷茫和疑惑時給予了我極大的指引和幫助，謝 謝魏老師！ 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 24 參考文獻 [1] 李君麗 .對房地產(chǎn)評估方法的研究分析 [D].西安：西安交通大學(xué)碩士論文 ,20xx， 6： 17. [2] 沈亞林 .房地產(chǎn)估價 [J].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社 ,. [3] 邵凝佳 .房地產(chǎn)估價成本法的應(yīng)用研究 [M].北京：高等教育出版社， 20xx. [4] 張曉凡 .房地產(chǎn)估價市場比較法的應(yīng)用研究 [D].長春：吉林大學(xué)碩士論文， 20xx,9:75. [5] 王艷 .房地產(chǎn)估價的成