【正文】 的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。②確定目標利潤。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上講這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。本文主要討論成本導向定價。全方位塑造企業(yè)整體形象。開發(fā)商已經(jīng)越來越認識到打造著名樓盤品牌的重要性。對于房地產(chǎn)這種特殊商品而言，房屋和土地始終密不可分，因而在具體研究房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)策略時，應(yīng)考慮兩個方面，地塊和地域。房地產(chǎn)市場細分為企業(yè)選擇目標市場創(chuàng)造了條件，但企業(yè)在進入某個分市場之前，還必須深入分析各分市場是否具有獲利的經(jīng)濟價值，以便選擇有利的目標市場。 該模式表明，消費者的購買過程早在實際購買以前就已開始，并延伸到實際購買以后，這就要求營銷人員注意購買過程的各個階段而不是僅僅注意銷售。 購買者行為分析 現(xiàn)代營銷理念的核心常常從調(diào)查、了解和分析顧客的需求及其購買行為為起點，進而制定營銷戰(zhàn)略與策略。通過調(diào)查收集有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究，掌握房地產(chǎn)市場變化規(guī)律，了解消費者對房屋質(zhì)量、面積、價格等的意見和要求，以及市場對某種類型房屋的需求量和銷售趨勢等。房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析就是分析影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場和營銷活動的參與者和影響者。造成房價上升的原因是多方面的，一是極少數(shù)房產(chǎn)商唯利是圖；二是開發(fā)成本過高；三是期房價格呈低開高走趨勢；四是按揭購房導致房價上揚。消費者對房屋的要求已經(jīng)走出了初級階段，精神的最終滿足是購房者的真正愿望。這些具體表現(xiàn)在以下幾個方面：3．1房地產(chǎn)企業(yè)交易的法律、法規(guī)不完善，市場糾紛多從全國情況來看 ，現(xiàn)在有許多地方還沒有建立健全和完善規(guī)范的房產(chǎn)交易一級市場，當然更不要說有利于住房流動、調(diào)節(jié)和消費者買賣交易的二級市場?！　? 三、我國房地產(chǎn)市場營銷管理存在的問題近兩年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資一直保持強勁的增長態(tài)勢，投資規(guī)模不斷擴大，成為我國經(jīng)濟一個顯著的增長點。房地產(chǎn)商品的固定性，也決定其不可能像其他消費品那樣，可以通過運輸直接與消費者見面，或者可以帶到不同的地方市場上進行交易，在市場營銷中倉儲和運輸渠道對房地產(chǎn)就沒有關(guān)系，而中介渠道對其就顯得特別重要。所謂房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的，帶有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的市場，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。尤其是近幾年，隨著一系列相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱作用日益顯現(xiàn)出來，伴隨著房地產(chǎn)市場的進一步繁榮，我國的房地產(chǎn)市場已由原來的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，市場競爭更趨激烈。然而，目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是:一方面有大面積的商品房空置；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量與品牌，忽視市場調(diào)研。但也應(yīng)看到，由于我國房地產(chǎn)市場營銷管理的實踐歷史不長，相應(yīng)的理論支持不足，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷管理還存在許多問題，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，特別是對這一領(lǐng)域的理論研究的不足，直接影響了房地產(chǎn)市場營銷管理活動本身的發(fā)展。2．2 房地產(chǎn)市場營銷管理 市場營銷這一概念，國內(nèi)曾有過許多誤解 ，最常見的就是把市場營銷和推銷混為一談。房地產(chǎn)市場營銷管理的任務(wù)，就是為促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)而調(diào)節(jié)需求的水平、時機和性質(zhì)。與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降，11月末全國空置商品住房5766萬平方米，%。部分城市由于房價過高，導致消費者無法承受，產(chǎn)品大量積壓，商品房空置率居高不下。從最初的名稱炒作,發(fā)展到房型概念的炒作,再到綜合功能概念的炒作,再發(fā)展到環(huán)境概念的炒作。 　　 四、我國房地產(chǎn)市場營銷管理的對策思考 房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析面對以上的種種問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場中競爭獲勝，僅憑現(xiàn)有的實力和管理水平是遠遠不夠的。房地產(chǎn)市場營銷的環(huán)境包括兩方面：一是微觀環(huán)境，它是指直接影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動的環(huán)境因素，包括房地產(chǎn)公司、供應(yīng)商、營銷中間商、顧客、競爭者和社會公眾，由此組成了“供應(yīng)商—公司—營銷中間商—顧客”這樣一條市場營銷系統(tǒng)的核心鏈。2．理信息資料。外部的刺激，通過黑箱（即心理活動過程）產(chǎn)生反應(yīng)及其行為，只有通過對行為的研究，才能了解心理活動過程。 史密斯提出的一個新的概念。房地產(chǎn)營銷策略的制定是一項復雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營銷策略，是值得深入研究的重要問題。（2）實施品牌策略是保持顧客的注意力，提高企業(yè)市場競爭力的法寶。要實施品牌戰(zhàn)略，做好售前和售后服務(wù)是關(guān)鍵[7]。在對房地產(chǎn)產(chǎn)品定價中，可以對項目的整體收益警醒定價，也可以對某一產(chǎn)品進行具體分析定價。成本導向定價主要是由成本加成定價法、目標利率定價法和售價加成定價法三種方法構(gòu)成。（2）目標收益定價法。售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量。雖然較容易計算，但它們存在共