我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理研究(doc畢業(yè)設(shè)計(jì)論文)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 ....3 房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析...................................................3 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)及可行性研究.....................................3 購(gòu)買(mǎi)者行為分析.......................................................4 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化和目標(biāo)市場(chǎng)選擇.......................................4 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略...................................................5 培養(yǎng)一支高素質(zhì)的房地產(chǎn)營(yíng)銷管理隊(duì)伍..................................10 優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu),加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理控制.......................105 結(jié)束語(yǔ).................................................................11參考文獻(xiàn)...............................................................11致謝....................................................................11我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理研究摘 要近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及其固定資產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。隨著房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的不斷深入，一部分走在前沿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的重要性，開(kāi)始靜心思考營(yíng)銷管理的重要作用和在行業(yè)發(fā)展中所處的引導(dǎo)地位。它包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)、房地產(chǎn)資金市場(chǎng)和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)在內(nèi)的市場(chǎng)體系，是有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的樞紐，是社會(huì)主義市場(chǎng)體系中一個(gè)相對(duì)獨(dú)立并且具有明顯特征的專門(mén)化市場(chǎng)。在其他方面，諸如價(jià)格定位和促銷等，也都具有房地產(chǎn)業(yè)的種種特征。統(tǒng)計(jì)顯示，2007年前11個(gè)月，%，；，%。因此，作為房產(chǎn)商，既是開(kāi)發(fā)商又是供應(yīng)商這樣就勢(shì)必造成在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)交易行為不規(guī)范和操作透明度不高的現(xiàn)象。而如今的房地產(chǎn)產(chǎn)品缺乏文化積淀，而文化含量的高低日益成為人們選擇居住地的重要標(biāo)準(zhǔn)。3．6物業(yè)管理滯后，營(yíng)銷管理虎頭蛇尾 事實(shí)上有些消費(fèi)者除在購(gòu)房環(huán)節(jié)中碰到的問(wèn)題外，更多的是在居住過(guò)程中面對(duì)物業(yè)管理的弱化問(wèn)題。它是房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間，是企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的基礎(chǔ)和條件，其顯著特征是營(yíng)銷環(huán)境的動(dòng)態(tài)性。房地產(chǎn)預(yù)測(cè)是指通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和目前銷售情況的分析、判斷，以及對(duì)未來(lái)銷售趨勢(shì)的估計(jì)，作出對(duì)某一種房屋類型的市場(chǎng)潛力的預(yù)測(cè)，以便房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，減少生產(chǎn)的盲目性。因?yàn)楫a(chǎn)品市場(chǎng)實(shí)際上就是一群有著相似需求的顧客，房地產(chǎn)企業(yè)為獲取滿意的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)銷售額，首先必須讓顧客接受其產(chǎn)品，而顧客的購(gòu)買(mǎi)行為又是以其需求為基礎(chǔ)的。消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決策原則： 在購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)，只須做出相對(duì)合理的選擇，達(dá)到相對(duì)滿意即可，最終能以較少的代價(jià)取得較大的效果。 ——滿意原則與個(gè)人的心理預(yù)測(cè)進(jìn)行比較，從中選擇與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)吻合度最高的方案作為最終方案。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有那些既能發(fā)揮本企業(yè)相對(duì)優(yōu)勢(shì)，又能提供足夠的獲利機(jī)會(huì)的市場(chǎng)，才值得去占領(lǐng)。地塊分析是從微觀的角度對(duì)單個(gè)樓盤(pán)的所處的地點(diǎn)、交通、位置、環(huán)境等進(jìn)行分析。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商利用品牌的積累來(lái)開(kāi)發(fā)名牌，而名牌又會(huì)有效提升開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的內(nèi)涵。2． 房地產(chǎn)定價(jià)策略房地產(chǎn)定價(jià)策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中極為重要的一部分，它與其他營(yíng)銷策略組合共同作用于營(yíng)銷目標(biāo)。成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣(mài)方意圖定價(jià)的方法。它的計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品的價(jià)格=單位產(chǎn)品成本*（1+加成率）。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多樣性，目標(biāo)利潤(rùn)的計(jì)算也不同，其計(jì)算公式為：目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額*目標(biāo)投資利潤(rùn)率。以上幾種成本定價(jià)方法的共同點(diǎn)是：均以產(chǎn)品成本為制定價(jià)格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤(rùn)來(lái)定價(jià)。這種方法一般是用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)、市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算的方法。這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定的比例的利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。確定定價(jià)目標(biāo)→進(jìn)行成本核算→調(diào)查市場(chǎng)狀況→綜合分析影響定價(jià)因素→選擇定價(jià)策略和方法→確定產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格 圖2實(shí)施在房地產(chǎn)
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