我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理研究(doc畢業(yè)設(shè)計(jì)論文)-全文預(yù)覽
【正文】 文主要討論成本導(dǎo)向定價(jià)。房地產(chǎn)定價(jià)的程序如圖2所示。全方位塑造企業(yè)整體形象。售前服務(wù)關(guān)系到開發(fā)的物業(yè)是否能銷售出去，從而實(shí)現(xiàn)資金的變現(xiàn)和增值。開發(fā)商已經(jīng)越來越認(rèn)識(shí)到打造著名樓盤品牌的重要性。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，努力擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模。對(duì)于房地產(chǎn)這種特殊商品而言，房屋和土地始終密不可分，因而在具體研究房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開發(fā)策略時(shí)，應(yīng)考慮兩個(gè)方面，地塊和地域。1．房地產(chǎn)產(chǎn)品策略房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷的首要目標(biāo)就是要保證自己開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品能夠進(jìn)入目標(biāo) 市場(chǎng)，受到消費(fèi)者和用戶的歡迎。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)創(chuàng)造了條件，但企業(yè)在進(jìn)入某個(gè)分市場(chǎng)之前，還必須深入分析各分市場(chǎng)是否具有獲利的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以便選擇有利的目標(biāo)市場(chǎng)。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化是指人們?cè)凇澳繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷”觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分變數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體細(xì)分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者或購(gòu)買群（即房地產(chǎn)買方市場(chǎng)或子市場(chǎng)）的過程[6]。 由于任何決策方案都達(dá)不到完全滿意，所以只能以產(chǎn)生的遺憾最小作為決策的基本原則。 該模式表明，消費(fèi)者的購(gòu)買過程早在實(shí)際購(gòu)買以前就已開始，并延伸到實(shí)際購(gòu)買以后，這就要求營(yíng)銷人員注意購(gòu)買過程的各個(gè)階段而不是僅僅注意銷售。這里所研究的是購(gòu)買者對(duì)營(yíng)銷刺激和其他刺激的反應(yīng)。 購(gòu)買者行為分析 現(xiàn)代營(yíng)銷理念的核心常常從調(diào)查、了解和分析顧客的需求及其購(gòu)買行為為起點(diǎn)，進(jìn)而制定營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略。，建立預(yù)測(cè)模型。通過調(diào)查收集有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)變化規(guī)律，了解消費(fèi)者對(duì)房屋質(zhì)量、面積、價(jià)格等的意見和要求，以及市場(chǎng)對(duì)某種類型房屋的需求量和銷售趨勢(shì)等。而一個(gè)房地產(chǎn)公司能否將其房地產(chǎn)產(chǎn)品租售出去，僅僅依靠這樣一條核心鏈?zhǔn)遣粔虻?，他們必須考慮競(jìng)爭(zhēng)者和社會(huì)公眾的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析就是分析影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)和營(yíng)銷活動(dòng)的參與者和影響者。而轉(zhuǎn)變思想觀念，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和市場(chǎng)意識(shí)，加強(qiáng)營(yíng)銷管理的研究和實(shí)踐，更是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商急需應(yīng)對(duì)的迫切任務(wù)。造成房?jī)r(jià)上升的原因是多方面的，一是極少數(shù)房產(chǎn)商唯利是圖；二是開發(fā)成本過高；三是期房?jī)r(jià)格呈低開高走趨勢(shì)；四是按揭購(gòu)房導(dǎo)致房?jī)r(jià)上揚(yáng)。如今的消費(fèi)者日趨理性，對(duì)待開發(fā)產(chǎn)品的選擇也有了更多的專業(yè)知識(shí)和法律意識(shí)，不切實(shí)際的炒作不但不能彌補(bǔ)盲目開發(fā)形成的損失，還將失去消費(fèi)者的基本信任甚至觸犯法律。消費(fèi)者對(duì)房屋的要求已經(jīng)走出了初級(jí)階段，精神的最終滿足是購(gòu)房者的真正愿望。3．3房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品無法滿足消費(fèi)者的全面需求開發(fā)商為了追求高額利潤(rùn)，盡量開發(fā)大戶型、精品型、豪華型住房。這些具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：3．1房地產(chǎn)企業(yè)交易的法律、法規(guī)不完善，市場(chǎng)糾紛多從全國(guó)情況來看 ，現(xiàn)在有許多地方還沒有建立健全和完善規(guī)范的房產(chǎn)交易一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)然更不要說有利于住房流動(dòng)、調(diào)節(jié)和消費(fèi)者買賣交易的二級(jí)市場(chǎng)。 與此同時(shí)，以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)加快?！ ? 三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理存在的問題近兩年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資一直保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)顯著的增長(zhǎng)點(diǎn)。由于消費(fèi)者需求以其多樣性、靈敏性和動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的取向和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的追求，因此，從根本上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的實(shí)質(zhì)就是需求管理。房地產(chǎn)商品的固定性，也決定其不可能像其他消費(fèi)品那樣，可以通過運(yùn)輸直接與消費(fèi)者見面，或者可以帶到不同的地方市場(chǎng)上進(jìn)行交易，在市場(chǎng)營(yíng)銷中倉(cāng)儲(chǔ)和運(yùn)輸渠道對(duì)房地產(chǎn)就沒有關(guān)系，而中介渠道對(duì)其就顯得特別重要。實(shí)際上這兩種概念是有區(qū)別的，可以通過表1來說明：表1觀念出發(fā)點(diǎn) 方法手段 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)推銷觀念企業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品推銷與促銷（著眼與每次交易）通過銷售來獲得利潤(rùn) 營(yíng)銷觀念企業(yè)目標(biāo)顧客及他們的需求、欲望 整體營(yíng)銷（著眼于總體市場(chǎng)） 通過顧客的滿意度來獲得利潤(rùn)1985年,美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)(American Marketing Association,簡(jiǎn)稱AMA)提出市場(chǎng)營(yíng)銷的定義如下:“市場(chǎng)營(yíng)銷是規(guī)劃和實(shí)施理念、商品和服務(wù)的設(shè)計(jì)和定價(jià)、促銷和分銷，實(shí)現(xiàn)滿足個(gè)人和組織目標(biāo)的交換過程。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，帶有房地產(chǎn)特征的產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。因此，認(rèn)真研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理所存在的問題及對(duì)策，不僅很有必要，而且意義重大。尤其是近幾年，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱作用日益顯現(xiàn)出來，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已由原來的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。由于追求高額利潤(rùn)，致使開發(fā)的產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)，形成了有價(jià)無市的局面。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是:一方面有大
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