我國房地產(chǎn)市場營銷管理研究(doc畢業(yè)設(shè)計(jì)論文)(文件)
【正文】 銷對象的獨(dú)特性。房地產(chǎn)市場營銷管理是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，創(chuàng)造、建立和保持與目標(biāo)市場之間的互利交換關(guān)系，而對經(jīng)營方案所進(jìn)行的分析、決策、計(jì)劃、執(zhí)行和控制。房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的從消費(fèi)者的角度出發(fā)，及時了解市場的需求，開發(fā)出滿足顧客需要的產(chǎn)品；運(yùn)用營銷管理，可以進(jìn)一步進(jìn)行市場的劃分和目標(biāo)市場的選擇；可以更好的選擇營銷策略和方式；可以使企業(yè)更加規(guī)范，有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展[8]。其中，%，增幅比06年同期上升24個百分點(diǎn)；，%。其中，商品住宅完成投資15440億元，%，%，比06年同期提高1個百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資693億元，%，%。3．2房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品積壓，大量商品房空置近幾年來，特別是去年第四季度，受整體經(jīng)濟(jì)的影響和政府政策的拉動，全國部分地方房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡勢頭。盡管房地產(chǎn)市場整體大好，房地產(chǎn)企業(yè)加快了成長的步伐，越來越多的開發(fā)商開始注重品牌經(jīng)營。3．4片面夸大宣傳策劃的作用 近年來，對房地產(chǎn)概念的炒作之風(fēng)甚烈。這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動把自家樓盤銷售價下調(diào)30%，還喊出“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房價” 、“響應(yīng)政府號召，平抑武漢房價”。這種不負(fù)責(zé)任的做法，與開放商轟轟烈烈的銷售推廣形成強(qiáng)烈反差，給人虎頭蛇尾的感覺，而給消費(fèi)者導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)性損失則是巨大的?，F(xiàn)代營銷觀念的核心是以消費(fèi)者為中心，企業(yè)營銷活動的出發(fā)點(diǎn)是消費(fèi)者的需求。企業(yè)要能主動地去適應(yīng)環(huán)境。我們在對待具體問題時，并不需要死盯住每一個影響因素，而是要進(jìn)行綜合考慮，在環(huán)境變化時，具體分析。房地產(chǎn)市場預(yù)測的一般程序有：1. 定預(yù)測目標(biāo)，擬定預(yù)測計(jì)劃。，呈現(xiàn)預(yù)測結(jié)果。人的行為是受人的思想、情緒、感情、能力和行為動機(jī)等心理活動支配的，房地產(chǎn)購買者的行為受其心理活動支配，心理活動是如何起作用的呢？心理學(xué)家們有各種觀點(diǎn)，按照“刺激——反應(yīng)”學(xué)派的觀點(diǎn)，人們行為的動機(jī)是一種內(nèi)在心理活動過程，看不見，摸不著，像是一只“黑箱”是一個捉摸不透的神秘過程。消費(fèi)者購買決策過程如圖1所示。 房地產(chǎn)市場細(xì)分化和目標(biāo)市場選擇市場細(xì)分化是本世紀(jì)50年代中期美國學(xué)者溫德爾他的出現(xiàn)是房地產(chǎn)市場營銷管理研究中繼“消費(fèi)者需求為中心觀念”之后又一次革命，使房地產(chǎn)市場營銷更趨完善和成熟。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)對目標(biāo)市場的選擇，一般要經(jīng)過以下三個階段：1． 總體市場分析2．細(xì)分市場分析3．市場營銷組合與公司成本分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營策略房地產(chǎn)開發(fā)商的投資目標(biāo)是如何盡快實(shí)現(xiàn)收益，因此，開發(fā)商越來越重視房地產(chǎn)營銷策略。房地產(chǎn)產(chǎn)品策略包括經(jīng)營開發(fā)策略和品牌策略。地域分析偏重于宏觀方面，它是指針對某一特定地區(qū)某一地塊的中長期遠(yuǎn)景價值的評估，通常是指區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃。品牌效應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場和參與市場競爭的重要手段?？傊?，優(yōu)秀品牌在樓市中有著持久的擋不住的吸引力。因此，為了解除老百姓購房的后顧之憂，引導(dǎo)眾多消費(fèi)者的購房積極性，房產(chǎn)商必須要與有關(guān)部門聯(lián)合做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，作為物業(yè)管理公司更要直面激烈的市場競爭，要以顧客滿意為目標(biāo)，以投資者獲得最大投資回報為宗旨，“以人為本”、做到高標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范化、工作程序化、操作標(biāo)準(zhǔn)化，同時滿足居住者對文化的需求，給業(yè)主一個有品位的居住環(huán)境。價格的合理與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否為消費(fèi)者接受，市場占有率的高低和企業(yè)利潤的多少，它是企業(yè)的主要競爭手段，是整個營銷組合中最關(guān)鍵最活躍的因素。 結(jié)合企業(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)，綜合分析影響定價的因素，進(jìn)而研究價格實(shí)現(xiàn)的可行性依據(jù)內(nèi)外條件和成本核算，選擇定價策略和方法，根據(jù)定價策略和方法以及價格最優(yōu)原則確定本企業(yè)產(chǎn)品市場價格，在銷售中實(shí)施所定價格，并把信息及時反饋到以上階段，進(jìn)行價格調(diào)整[4]。其基本思路是在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。售價與成本之間的差額即為利潤。其中，加成率為預(yù)期利潤占產(chǎn)品成本的百分比。其計(jì)算步驟如下：①確定目標(biāo)收益率。③計(jì)算售價。 （3）售價加成定價法，這是一種以產(chǎn)品的最后售價為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價。所不同的它們對利潤的確定方法略有差異。這種定價方法的優(yōu)點(diǎn)是對于銷售者來說，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對于消費(fèi)者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計(jì)算出來的加成率較低，更容易接受。目標(biāo)收益率評定法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。②確定目標(biāo)利潤。這種方法又稱目標(biāo)利率定價法，或投資收益率定價法。由于利潤的多少是按成本的一定比例計(jì)算的，習(xí)慣上講這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。（1）成本加成定價法。本
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