我國房地產(chǎn)市場營銷管理研究(doc畢業(yè)設(shè)計(jì)論文)-預(yù)覽頁
【正文】 面積的商品房空置；另一方面，許多房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量與品牌，忽視市場調(diào)研。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場；營銷管理；對策一、 前 言近幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了前所未有的變化，其顯著特點(diǎn)之一，就是住宅商品化的廣度和深度正在不斷地發(fā)展。但也應(yīng)看到，由于我國房地產(chǎn)市場營銷管理的實(shí)踐歷史不長，相應(yīng)的理論支持不足，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場營銷管理還存在許多問題，制約了房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，特別是對這一領(lǐng)域的理論研究的不足，直接影響了房地產(chǎn)市場營銷管理活動(dòng)本身的發(fā)展。房地產(chǎn)是一種具有商品屬性和社會(huì)屬性的財(cái)產(chǎn)，它既是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一大生產(chǎn)資料，同時(shí)又是社會(huì)活動(dòng)中最基本的生活資料。2．2 房地產(chǎn)市場營銷管理 市場營銷這一概念，國內(nèi)曾有過許多誤解 ，最常見的就是把市場營銷和推銷混為一談。房地產(chǎn)的區(qū)域性，使其差異性特征十分明顯。房地產(chǎn)市場營銷管理的任務(wù)，就是為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而調(diào)節(jié)需求的水平、時(shí)機(jī)和性質(zhì)?？傊?，房地產(chǎn)營銷理論的研究和運(yùn)用，可以使房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)到銷售以及后期工作有續(xù)的進(jìn)行，推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，商品住房空置面積繼續(xù)下降，11月末全國空置商品住房5766萬平方米，%。 雖然房地產(chǎn)市場一片火熱，但我們也應(yīng)該清楚看到，我國房地產(chǎn)營銷管理仍然存在很多問題。部分城市由于房價(jià)過高，導(dǎo)致消費(fèi)者無法承受，產(chǎn)品大量積壓，商品房空置率居高不下。但市場的需求并沒有得到真正的滿足 ，人們熱切期待的好房子時(shí)代遠(yuǎn)未到來。從最初的名稱炒作,發(fā)展到房型概念的炒作,再到綜合功能概念的炒作,再發(fā)展到環(huán)境概念的炒作。但即便如此，他們還稱可以獲利20%左右。 四、我國房地產(chǎn)市場營銷管理的對策思考 房地產(chǎn)營銷環(huán)境分析面對以上的種種問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場中競爭獲勝，僅憑現(xiàn)有的實(shí)力和管理水平是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。要分析研究并滿足消費(fèi)者需求，必須對市場營銷環(huán)境作透徹分析。房地產(chǎn)市場營銷的環(huán)境包括兩方面：一是微觀環(huán)境，它是指直接影響和制約房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)的環(huán)境因素，包括房地產(chǎn)公司、供應(yīng)商、營銷中間商、顧客、競爭者和社會(huì)公眾，由此組成了“供應(yīng)商—公司—營銷中間商—顧客”這樣一條市場營銷系統(tǒng)的核心鏈。 房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測及可行性研究房地產(chǎn)市場調(diào)查是對房地產(chǎn)市場供求變化的各種因素及動(dòng)態(tài)趨勢進(jìn)行的專門調(diào)查。2．理信息資料。可行性研究的主要內(nèi)容有:項(xiàng)目概況；開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查；市場需求和競爭分析；規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)；成本估算；項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)形式研究；開發(fā)建設(shè)計(jì)劃及銷售計(jì)劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；對項(xiàng)目的結(jié)論及建議。外部的刺激，通過黑箱（即心理活動(dòng)過程）產(chǎn)生反應(yīng)及其行為，只有通過對行為的研究，才能了解心理活動(dòng)過程。 確認(rèn)需求→搜集信息→評價(jià)方案→購買決策→購買行為圖1 這個(gè)購買過程模式適用于分析復(fù)雜的購買行為，因?yàn)閺?fù)雜的購買行為是最完整、最有代表性的購買類型，其他幾種購買類型是越過其中某些階段后形成的，是復(fù)雜購買行為的簡化形式。 史密斯提出的一個(gè)新的概念。房地產(chǎn)市場細(xì)分化承認(rèn)顧客對商品需求差異的客觀存在，認(rèn)為房地產(chǎn)市場不僅依靠結(jié)構(gòu)層次、流通領(lǐng)域及其他標(biāo)志做粗泛的劃分，而且從宏觀角度為企業(yè)市場營銷舉措提供科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)營銷策略的制定是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的營銷策略，是值得深入研究的重要問題。（1）產(chǎn)品的經(jīng)營開發(fā)策略是指企業(yè)對產(chǎn)品發(fā)展方向所進(jìn)行的決策，具有戰(zhàn)略意義。（2）實(shí)施品牌策略是保持顧客的注意力，提高企業(yè)市場競爭力的法寶。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)的文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。要實(shí)施品牌戰(zhàn)略，做好售前和售后服務(wù)是關(guān)鍵[7]。要實(shí)施品牌戰(zhàn)略，就是要提高企業(yè)在公眾中的知名度和美譽(yù)度，要在企業(yè)管理中導(dǎo)入 CIS(企業(yè)識別系統(tǒng))，強(qiáng)化公眾心中對本企業(yè)的理念識別、行為識別和視覺識別，并從企業(yè)內(nèi)部著力，建立健康、獨(dú)特的企業(yè)文化。在對房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)中，可以對項(xiàng)目的整體收益警醒定價(jià)，也可以對某一產(chǎn)品進(jìn)行具體分析定價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)和競爭導(dǎo)向定價(jià)三類。成本導(dǎo)向定價(jià)主要是由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和售價(jià)加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。這里所指的成本，包含了稅金。（2）目標(biāo)收益定價(jià)法。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同方式。售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計(jì)銷售量。其計(jì)算公式為：單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品成本/（1加成率）。雖然較容易計(jì)算，但它們存在共
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