我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理研究(doc畢業(yè)設(shè)計(jì)論文)(完整版)
【正文】 企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上確定企業(yè)定價(jià)目標(biāo)，這是定價(jià)工作的起點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品成本費(fèi)用進(jìn)行核算，了解市場(chǎng)需求狀況和競(jìng)爭(zhēng)者狀況、發(fā)展趨勢(shì)及其價(jià)格策略。售后服務(wù)是優(yōu)良品牌的延伸，物業(yè)管理水平是房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建設(shè)不可缺少的條件。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、復(fù)雜的今天，房地產(chǎn)企業(yè)只有靠提供一流的產(chǎn)品和服務(wù)，樹(shù)立自己的品牌，才能獲得成功。使用產(chǎn)品戰(zhàn)略就是為了最大的占盡市場(chǎng)份額，但是房地產(chǎn)產(chǎn)品除了實(shí)物產(chǎn)品外，其售后服務(wù)也是很重要的，這種售后服務(wù)就是物業(yè)管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分化作為一種觀念，是對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念在認(rèn)識(shí)上的一種深化。 力求通過(guò)決策方案的選擇，實(shí)施，取得最大效用，使某方面的需要獲得最大的滿足。進(jìn)行購(gòu)買行為分析將能夠有效地分辨顧客的購(gòu)買動(dòng)機(jī)和達(dá)到最終的購(gòu)買行為。，進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。一是宏觀環(huán)境，是指間接影響企業(yè)與制約房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的社會(huì)力量，又稱間接營(yíng)銷環(huán)境，它包括人口環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然環(huán)境、科學(xué)技術(shù)環(huán)境、政治和法律環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境等。具體有以下幾個(gè)方面： 房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析是整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷決策、實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)的基礎(chǔ)。3．5房?jī)r(jià)虛高，存在暴利，超出消費(fèi)者的承受能力08年3月中旬，武漢一家房地產(chǎn)公司的降價(jià)行動(dòng)，揭開(kāi)了房地產(chǎn)利潤(rùn)的冰山一角。而對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型的住房投資過(guò)少。111月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資21632億元，%。2．3房地產(chǎn)營(yíng)銷管理的意義當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的理論研究，具有重要的意義?！笨梢?jiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷就是通過(guò)對(duì)“理念、商品和服務(wù)”的設(shè)計(jì)、定價(jià)、促銷和分銷進(jìn)行規(guī)劃和實(shí)施，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)交換的目的。本文從管理學(xué)的角度研究了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理所存在的問(wèn)題，探索了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的對(duì)策。本文運(yùn)用現(xiàn)代管理營(yíng)銷理論和管理理論，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理進(jìn)行粗淺分析。從房地產(chǎn)營(yíng)銷管理理論的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀入手，提出對(duì)策，以期為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷提供指導(dǎo)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的理論闡釋及重要意義2．1房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)，在中國(guó)的香港、臺(tái)灣地區(qū)又被稱為“物業(yè)”、“不動(dòng)產(chǎn)”等，通常是指土地、建筑物及固著在土地上的房屋或人工建筑及其附帶的各種權(quán)益，包括所有權(quán)及由此產(chǎn)生的占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)等。 房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特征決定了房地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)象的獨(dú)特性。房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的從消費(fèi)者的角度出發(fā)，及時(shí)了解市場(chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)出滿足顧客需要的產(chǎn)品；運(yùn)用營(yíng)銷管理，可以進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)的劃分和目標(biāo)市場(chǎng)的選擇；可以更好的選擇營(yíng)銷策略和方式；可以使企業(yè)更加規(guī)范，有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展[8]。其中，商品住宅完成投資15440億元，%，%，比06年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資693億元，%，%。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)整體大好，房地產(chǎn)企業(yè)加快了成長(zhǎng)的步伐，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重品牌經(jīng)營(yíng)。這家公司不僅公開(kāi)宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動(dòng)把自家樓盤銷售價(jià)下調(diào)30%，還喊出“江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房?jī)r(jià)” 、“響應(yīng)政府號(hào)召，平抑武漢房?jī)r(jià)”?，F(xiàn)代營(yíng)銷觀念的核心是以消費(fèi)者為中心，企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)是消費(fèi)者的需求。我們?cè)趯?duì)待具體問(wèn)題時(shí)，并不需要死盯住每一個(gè)影響因素，而是要進(jìn)行綜合考慮，在環(huán)境變化時(shí)，具體分析。，呈現(xiàn)預(yù)測(cè)結(jié)果。消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程如圖1所示。 他的出現(xiàn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理研究中繼“消費(fèi)者需求為中心觀念”之后又一次革命，使房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷更趨完善和成熟。房地產(chǎn)產(chǎn)品策略包括經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)策略和品牌策略。品牌效應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)和參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。因此，為了解除老百姓購(gòu)房的后顧之憂，引導(dǎo)眾多消費(fèi)者的購(gòu)房積極性，房產(chǎn)商必須要與有關(guān)部門聯(lián)合做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作，作為物業(yè)管理公司更要直面激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，要以顧客滿意為目標(biāo)，以投資者獲得最大投資回報(bào)為宗旨，“以人為本”、做到高標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范化、工作程序化、操作標(biāo)準(zhǔn)化，同時(shí)滿足居住者對(duì)文化的需求，給業(yè)主一個(gè)有品位的居住環(huán)境。 結(jié)合企業(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)，綜合分析影響定價(jià)的因素，進(jìn)而研究?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的可行性依據(jù)內(nèi)外條件和成本核算，選擇定價(jià)策略和方法，根據(jù)定價(jià)策略和方法以及價(jià)格最優(yōu)原則確定本企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格，在銷售中實(shí)施所定價(jià)格，并把信息及時(shí)反饋到以上階段，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整[4]。售價(jià)與成本之間的差額即為利潤(rùn)。其計(jì)算步驟如下：①確定目標(biāo)收益率。 （3）售價(jià)加成定價(jià)法，這是一種以產(chǎn)品的最后售價(jià)為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品的售價(jià)。這種定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)是對(duì)于銷售者來(lái)說(shuō)，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在售價(jià)相同
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