【正文】 h and cost approach in real estate appraisal. At first, the article offers theoretical summaries of market parison approach and cost method, and then it selects XiangYuan real estate as its research object, applying market parison approach and cost method to estimate the value of 7 and 8 which are among the real estate project. At last, the article provides summarized analysis according to the problems which market parison approach and cost method all exist and their respective advantages, balancing their weight, in order to carry on the merits and avoid the weaknesses as far as possible, and achieve the result of plementing each other’s advantages. Key words real estate appraisal market parison approach cost approach 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) IV 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) I 目 錄 1 緒論 ............................................................................................................................................. 1 研究背景 ............................................................................................................................... 1 研究方法及意義 ................................................................................................................... 1 文獻(xiàn)綜述 ................................................................................................................................ 2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià) 研究理論 ............................................................................................ 2 國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)研究理論 ............................................................................................ 2 2 市場(chǎng)比較法和成本法概述 .......................................................................................................... 4 市場(chǎng)比較法 ............................................................................................................................ 4 市場(chǎng)比較法的概念 ........................................................................................................ 4 市場(chǎng)比較法的適用條件和適用范圍 ............................................................................ 4 市場(chǎng)比較法的操作程序 ................................................................................................ 4 因素修正 ........................................................................................................................ 4 求取比準(zhǔn)價(jià)值 ................................................................................................................ 5 成本法 .................................................................................................................................... 5 成本法的含義 ................................................................................................................ 5 成本法的理論依據(jù) ........................................................................................................ 5 成本法的適用條件和適用范圍 .................................................................................... 6 成本法估價(jià)的操作步驟 ................................................................................................ 6 成本法的基本公式 ........................................................................................................ 6 兩種方法的對(duì)比 .................................................................................................................... 6 3 項(xiàng)目評(píng)估 ...................................................................................................................................... 8 估價(jià)對(duì)象簡(jiǎn)介 ........................................................................................................................ 8 房地產(chǎn)權(quán)利狀況 ............................................................................................................ 8 房地產(chǎn)建筑物狀況 ........................................................................................................ 8 項(xiàng)目所在地的交通狀況 ................................................................................................ 8 評(píng)估方法的選擇 .................................................................................................................... 8 估價(jià)過(guò)程 ................................................................................................................................ 9 比較 法求取 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 ...................................................... 9 ..................................... 12 運(yùn)用成本法求取 8樓的房地產(chǎn)價(jià)格 ......................................................... 13 成本法在估價(jià)過(guò)程中存在的問(wèn)題及相應(yīng)的原因分析 .............................................. 19 4 市場(chǎng)比較法與成本法的組合 ................................................................................................... 21 結(jié)論 ............................................................................................................................................... 22 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) II 致謝 ............................................................................................................................................... 23 參考文獻(xiàn) ....................................................................................................................................... 24 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì) (論文 ) 1 1 緒論 研究背景 當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大背景下，商業(yè)地產(chǎn)也得到了迅猛發(fā)展，并已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和 GDP 的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。 成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本作為依據(jù)來(lái)計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 。 市場(chǎng)比較法是選取已經(jīng)完成交易的與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)相似的案例作為可比實(shí)例。在計(jì)算過(guò)程中，市場(chǎng)比較法更多的是依靠已經(jīng)完成的交易實(shí)例，其評(píng)估價(jià)格更多是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，而缺乏對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)。成本法在估價(jià)過(guò)程中存在諸如與實(shí)際價(jià)格變化不同步、不能反映市場(chǎng)供求狀況、無(wú)法體現(xiàn)無(wú)形價(jià)值、沒(méi)有考慮功能因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響、不能反映房地產(chǎn)正的經(jīng)濟(jì)外部性等方面的缺點(diǎn)。尤其是房地產(chǎn)，不僅是一種重要的資源或財(cái)產(chǎn)、生 產(chǎn)要素或消費(fèi)品，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對(duì)象。作為常見(jiàn)的估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法和成本法在估價(jià)過(guò)程中各有其弊端，市場(chǎng)法估價(jià)需要在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，可選擇運(yùn)用成本法，運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。取兩種方法的長(zhǎng)處避其短處，以達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的效果。 由于房地產(chǎn)價(jià)格的確定有一定的成本限制和市場(chǎng)相似房地產(chǎn)的影響，為此本文選用市場(chǎng)比較法和成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以分析各方法在評(píng)估中存在的問(wèn)題并對(duì)誤差因素進(jìn)行修正和改善，最后再用市場(chǎng)比較法和成本法的組合來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，提高估價(jià)結(jié)果的精確度。在上世紀(jì)九十年代，一些關(guān)注房地產(chǎn)的學(xué)者開(kāi)始注意到房地產(chǎn)估價(jià)這一領(lǐng)域的研究。漸漸地，我國(guó)的房地產(chǎn)，尤其是住宅慢慢實(shí)行了商品化，這是房地產(chǎn)作為一種消費(fèi)品或投資品進(jìn)入商品