【正文】 h and cost approach in real estate appraisal. At first, the article offers theoretical summaries of market parison approach and cost method, and then it selects XiangYuan real estate as its research object, applying market parison approach and cost method to estimate the value of 7 and 8 which are among the real estate project. At last, the article provides summarized analysis according to the problems which market parison approach and cost method all exist and their respective advantages, balancing their weight, in order to carry on the merits and avoid the weaknesses as far as possible, and achieve the result of plementing each other’s advantages. Key words real estate appraisal market parison approach cost approach 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) IV 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) I 目 錄 1 緒論 ............................................................................................................................................. 1 研究背景 ............................................................................................................................... 1 研究方法及意義 ................................................................................................................... 1 文獻(xiàn)綜述 ................................................................................................................................ 2 國內(nèi)房地產(chǎn)估價 研究理論 ............................................................................................ 2 國外房地產(chǎn)估價研究理論 ............................................................................................ 2 2 市場比較法和成本法概述 .......................................................................................................... 4 市場比較法 ............................................................................................................................ 4 市場比較法的概念 ........................................................................................................ 4 市場比較法的適用條件和適用范圍 ............................................................................ 4 市場比較法的操作程序 ................................................................................................ 4 因素修正 ........................................................................................................................ 4 求取比準(zhǔn)價值 ................................................................................................................ 5 成本法 .................................................................................................................................... 5 成本法的含義 ................................................................................................................ 5 成本法的理論依據(jù) ........................................................................................................ 5 成本法的適用條件和適用范圍 .................................................................................... 6 成本法估價的操作步驟 ................................................................................................ 6 成本法的基本公式 ........................................................................................................ 6 兩種方法的對比 .................................................................................................................... 6 3 項目評估 ...................................................................................................................................... 8 估價對象簡介 ........................................................................................................................ 8 房地產(chǎn)權(quán)利狀況 ............................................................................................................ 8 房地產(chǎn)建筑物狀況 ........................................................................................................ 8 項目所在地的交通狀況 ................................................................................................ 8 評估方法的選擇 .................................................................................................................... 8 估價過程 ................................................................................................................................ 9 比較 法求取 8樓的房地產(chǎn)價格 ...................................................... 9 ..................................... 12 運用成本法求取 8樓的房地產(chǎn)價格 ......................................................... 13 成本法在估價過程中存在的問題及相應(yīng)的原因分析 .............................................. 19 4 市場比較法與成本法的組合 ................................................................................................... 21 結(jié)論 ............................................................................................................................................... 22 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) II 致謝 ............................................................................................................................................... 23 參考文獻(xiàn) ....................................................................................................................................... 24 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 1 1 緒論 研究背景 當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，在這種經(jīng)濟(jì)形勢大背景下，商業(yè)地產(chǎn)也得到了迅猛發(fā)展，并已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和 GDP 的主要增長點。 成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本作為依據(jù)來計算估價對象價值的方法 。 市場比較法是選取已經(jīng)完成交易的與估價對象在估價時點相似的案例作為可比實例。在計算過程中，市場比較法更多的是依靠已經(jīng)完成的交易實例，其評估價格更多是對過去房地產(chǎn)市場的評估，而缺乏對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢做出預(yù)測。成本法在估價過程中存在諸如與實際價格變化不同步、不能反映市場供求狀況、無法體現(xiàn)無形價值、沒有考慮功能因素對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響、不能反映房地產(chǎn)正的經(jīng)濟(jì)外部性等方面的缺點。尤其是房地產(chǎn)，不僅是一種重要的資源或財產(chǎn)、生 產(chǎn)要素或消費品，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對象。作為常見的估價方法，市場比較法和成本法在估價過程中各有其弊端，市場法估價需要在估價時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運用，可選擇運用成本法，運用成本法估價需要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。取兩種方法的長處避其短處，以達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)的效果。 由于房地產(chǎn)價格的確定有一定的成本限制和市場相似房地產(chǎn)的影響，為此本文選用市場比較法和成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，以分析各方法在評估中存在的問題并對誤差因素進(jìn)行修正和改善，最后再用市場比較法和成本法的組合來求取估價對象的價格，提高估價結(jié)果的精確度。在上世紀(jì)九十年代，一些關(guān)注房地產(chǎn)的學(xué)者開始注意到房地產(chǎn)估價這一領(lǐng)域的研究。漸漸地，我國的房地產(chǎn)，尤其是住宅慢慢實行了商品化，這是房地產(chǎn)作為一種消費品或投資品進(jìn)入商品