【正文】 文化環(huán)境 ，可能使得市場(chǎng)缺乏特色文化。 （ 3）規(guī)模優(yōu)勢(shì) 。同時(shí)，20xx 年統(tǒng)計(jì)資料顯示，潛江 農(nóng)業(yè)人口 仍有 60 萬(wàn)之多 ，摩托車消費(fèi)量 空間 很大。 潛江市謙恒市場(chǎng)管理有限公司 摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)，正 是響應(yīng)國(guó)家惠農(nóng)政策， 讓老百姓得到實(shí)惠的一項(xiàng)重要保障 。 該項(xiàng)目建設(shè)是響應(yīng)國(guó)家“ 惠農(nóng) ”政策的需要。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá) 240億元，潛江 100 萬(wàn)人民人均儲(chǔ)蓄 20xx0多元。 該項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng)城鄉(xiāng)消費(fèi)增長(zhǎng)的需要。 該項(xiàng)目建設(shè)是 完善城市 服務(wù) 功能的需要。 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下 ： 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 2 固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 3 項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元 4 營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 6 總成本費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 7 利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 8 所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 9 稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均） 萬(wàn)元 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 銷售利潤(rùn)率 % 2 投資利潤(rùn)率 % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % 謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 10 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅 后 ） % 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 6 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后 ） 萬(wàn)元 7 投資回收期（所得稅前 ，不含建設(shè)期） 年 8 投資回收期（所得 后 前 ，不含建設(shè)期 ） 年 9 資本金 收益率 % 10 資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營(yíng)期第 1 期） % 11 利息備付率（償還期內(nèi)平均） 12 償債備付率（償還期內(nèi)平均） 13 總投資收益率 % 14 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % 謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 11 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性 和可行性 一、項(xiàng)目建設(shè) 的必要性分析 該項(xiàng)目建設(shè)是 規(guī)范 摩托車 專業(yè) 市場(chǎng)的需要。 本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 ,可上繳 稅金 萬(wàn)元。 潛江 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，工業(yè)發(fā)展較快， 居民消費(fèi)潛力巨大， 當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶對(duì)規(guī)?；?、規(guī)范化的交易市場(chǎng)需求旺盛 。 購(gòu)置信息技術(shù)、維修服務(wù)、車輛等設(shè)備 76臺(tái)套。 四、可行 性研究的依據(jù)及范圍 可行性研究的依據(jù) 1）《潛江市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020年）》 2）《潛江市土地利用總體規(guī)劃（ 20xx2020 年）》 3）《潛江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 4）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考》（第三版）； 5） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 ； 6） 《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ 20xx） ； 7）建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。但是， 由于經(jīng)營(yíng)地域分散，商品來(lái)源復(fù)雜，價(jià)格混亂難以全部遏制假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，規(guī)范管理難以到位。 二、報(bào)告編制單位 編制單位：潛江邦臣工程咨詢有限公司 法人代表：何文武 證書(shū)編號(hào)：工咨丙 12120xx0003 謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 6 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 三、項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 潛江 目前摩托車經(jīng)銷有 30多家，其中有不少國(guó)內(nèi)外知名品牌 ， 如錢(qián)江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、 大 陽(yáng)等 20 多家進(jìn)駐 潛江 ，配件銷售 30多家，電動(dòng)車銷售 20多家。公司注冊(cè)資本 500 萬(wàn)元，擁有員工 80 人 ，法人代表 張謙 。 該公司 系 潛江長(zhǎng)紅型煤配送中心有限公司、潛江市海鷹鐵絲有限公司、潛江市中謙木業(yè)有限公司并組而成， 主要生產(chǎn)和銷售黑鐵絲、五金件 、 卷釘， 以及木質(zhì) 產(chǎn)品 等。 潛江 的摩托車、電動(dòng)車銷售分布在市內(nèi)的各 個(gè)街道網(wǎng)點(diǎn)，零星分散，點(diǎn)多線長(zhǎng)，苦的是顧客，難 的是經(jīng)銷商，并直接影響經(jīng)濟(jì)效益。 其 二 ， 是由于經(jīng)營(yíng)分散，不能形成一定氣候的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，不能做大交易，不能吸引周邊各縣、市相關(guān)行業(yè)，不能發(fā)揮大市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，所以做不了大生意。 可行性研究的范圍 依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)， 對(duì)項(xiàng)目建設(shè) 的 內(nèi)外部條件、市場(chǎng)研究、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投 資估算及經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行研究。 建設(shè)停車場(chǎng)、道路 4000 ㎡，綠化面積 6000 ㎡。 潛江 謙恒 摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，新建綜合性的摩托車、電動(dòng)車、零部件、維修服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)品展示等為一體的天宇摩托車市場(chǎng)，包括店面、 倉(cāng)庫(kù)、綜合性服務(wù)大樓等。 項(xiàng)目稅前投資回收期（不含建設(shè)期）為 年，稅后投資回收期（不含建設(shè)期）為 ，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可觀。 潛江目前摩托車經(jīng)銷有 30多家，其中有不少國(guó)內(nèi)外知名品牌，如錢(qián)江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、 大 陽(yáng)等 20多家進(jìn)駐潛江，配件銷售 30多家，電動(dòng)車銷售 20 多家。 推進(jìn)新型城市化建設(shè)，必須大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，改善商業(yè)業(yè)態(tài)，完善城市服務(wù)功能。 國(guó)際 金融危機(jī)后，國(guó)家調(diào)控政策從投資增長(zhǎng)型向消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變。全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 13879 元，年均增長(zhǎng)%；農(nóng)村居民家庭人均純收入 6486元，年均增長(zhǎng) %。 國(guó)家實(shí)施“汽車摩托車下鄉(xiāng)”是實(shí)行“保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需”的一項(xiàng)重大舉措，也是一項(xiàng)名副其實(shí)的“惠農(nóng)工程” 。 二、項(xiàng)目建設(shè) 的可行性分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S） （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 （ 2）先發(fā)優(yōu)勢(shì) 。 謙恒 摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目 建成后 ， 將形成大型室內(nèi)場(chǎng)地作為市場(chǎng)用地，集中全市所有的摩托車、電動(dòng)車交易業(yè)務(wù)；還可以為國(guó)內(nèi)主要車型提供特約維修站。 機(jī)會(huì)分析（ O） （ 1）國(guó)家政策的機(jī)遇 。 據(jù) 摩托車行業(yè) 專業(yè)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年， 中國(guó)摩托車行業(yè)運(yùn)行還會(huì)保持在一個(gè)比較高位的水平，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)幅度可保持在 6%左右，像 潛江 這樣的中小城市，增長(zhǎng)幅度估計(jì)在 10%左右 。 威脅分析（ T） （ 1）競(jìng)爭(zhēng)者的威脅 對(duì) 潛江 摩托車交易市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的威脅主要來(lái)自周邊城市，如武漢、仙桃等市場(chǎng)將會(huì)吸引部分客源，對(duì) 潛江 摩托車交易市場(chǎng)構(gòu)成威脅。 摩托車產(chǎn)銷 呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。 20xx年， 50ml產(chǎn)銷 萬(wàn)輛和 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %和 %； 100ml 產(chǎn)銷 ，同比下謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 17 降 %和 %； 110ml產(chǎn)銷 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %和 %； 125ml 產(chǎn)銷 萬(wàn)輛和，其中產(chǎn)量增長(zhǎng) %，銷量下降 %； 150ml產(chǎn)銷 。 摩托車出口保持較快增長(zhǎng)。 摩托車骨干企業(yè)產(chǎn)銷普遍呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，部分中小企業(yè) 產(chǎn)銷增勢(shì)依舊 明顯 。從市場(chǎng)占有率看，前 10家企業(yè)市場(chǎng)占有率達(dá)到%，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；前 20家企業(yè)市場(chǎng)占有率達(dá)到 %，比上年提高 ；前 30家企業(yè)市場(chǎng)占有率達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 市場(chǎng)交易現(xiàn)狀 。但是，由于經(jīng)營(yíng)地域分散，商品來(lái)源復(fù)雜，價(jià)格混亂難以全部遏制假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，規(guī)范管理難以到位。場(chǎng)外交易不規(guī)范主要表現(xiàn)在：一是場(chǎng)外交易信息不公開(kāi)、不透明，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中容易出現(xiàn)“暗箱操作”、違規(guī)操作，造成國(guó)有、集體資產(chǎn)流失、逃廢銀行債務(wù)、損害農(nóng)民權(quán)益等問(wèn)題；二是場(chǎng)外交易在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中協(xié)議定價(jià)，沒(méi)有市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格的機(jī)制，缺乏判斷轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理性的客觀依據(jù)；三是大量的場(chǎng)外交易還容易產(chǎn)生地域、行業(yè)等人為分割，不利于整體布局和結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整；四是由于缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)監(jiān)督和制約機(jī)制，出現(xiàn)以多種方式侵蝕國(guó)有權(quán)益的違法違紀(jì)行為。據(jù)調(diào)查， 95%的農(nóng)戶希望到規(guī)范的 托車市場(chǎng)購(gòu)置摩托車 。根據(jù) 我市“十一五”時(shí)期 摩托車銷售量 年均增長(zhǎng)12%，來(lái)測(cè)算未來(lái)五年銷售量如下： 6720輛、 7526 輛、 8430輛、 9441輛、 10574 輛。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 28358 元，年均增長(zhǎng) %。 四 、 項(xiàng)目建設(shè)政策背景分析 汽車摩托車下鄉(xiāng)實(shí)施方案 的 發(fā)布 。 根據(jù)實(shí)施方案， 20xx 年 2月 1 日至 20xx年 1 月 31日，農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)摩托 車按銷售價(jià)格的 13%給予補(bǔ)貼，單價(jià) 5000元以上的，每輛定額補(bǔ)貼 650元。汽車摩托車下鄉(xiāng)產(chǎn)品銷售價(jià)格，不得高于市場(chǎng)同期同類產(chǎn)品價(jià)格。 湖北省 摩托車購(gòu)置補(bǔ)貼政策 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)家全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，農(nóng)村向城鎮(zhèn)化發(fā)展必然會(huì)以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行調(diào)整，這必然導(dǎo)致農(nóng)業(yè)向集約化方向發(fā)展。 謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 23 第四章 場(chǎng)地選擇 及 建設(shè)條件 一、 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 潛江市園林辦事處， 東荊大道以西，原 潛江長(zhǎng)紅型煤配送中心有限公司、潛江市海鷹鐵絲有限公司、潛江市中謙木業(yè)有限公司所在地。 31′ — 112176。位于湖北省西南邊陲，江漢平原腹地。境內(nèi)呈現(xiàn)出河渠交織，地方縱橫，灘堤凸起，碟伏湖池錯(cuò)落其間的平原地貌景觀。 工程地質(zhì)及水文 工程地質(zhì) 。 水文 。 氣候條件 項(xiàng)目建設(shè)地屬于北亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候。內(nèi)河航運(yùn)四季暢通，在流經(jīng)市境的漢江邊建有澤 口、紅旗兩個(gè)港口，年吞吐能力達(dá) 300萬(wàn)噸。 廣播電視已覆蓋項(xiàng)目所在區(qū)域。 防洪、防潮、排澇實(shí)施條件 項(xiàng)目建設(shè)地附近有城市下 水道，排水方便；項(xiàng)目區(qū)已納入城市總體防洪、排澇實(shí)施規(guī)劃。1995年，園林辦事處躋身湖北省十強(qiáng)街道辦事處，名列第二名。 20xx年全口徑財(cái)政收入 ，一般預(yù)算收入 7282 萬(wàn)元。建筑的高度已經(jīng)過(guò)核準(zhǔn)，不會(huì)影響航空或軍事行動(dòng)。 二 、 項(xiàng)目建筑工程主要內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)工程主要包括 摩托車門(mén)店摩托車門(mén)店 、 倉(cāng)庫(kù) 、辦公大樓、信息技術(shù)綜合服務(wù)中心、配送網(wǎng)點(diǎn)、停車場(chǎng)及道路等?，F(xiàn)代商業(yè)樓規(guī)劃設(shè)計(jì)，滿足基本的功能和發(fā)展空間。 設(shè)計(jì)依據(jù) 。因此，在平面布局中將其分為建筑區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)。 人性化原則： 遵循以人為本指導(dǎo)思想，充分考慮市民活動(dòng)和人的感受，使商業(yè)、 市場(chǎng) 更具吸引力和親和力， 使 內(nèi)外環(huán)境充滿活力和生機(jī)。建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，其安全謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 33 等級(jí)為二級(jí)。本工程外窗擬為白色塑鋼推拉帶紗門(mén)窗，外窗玻璃采用中空玻璃窗（ 5 + 20 + 5 ）。外窗及陽(yáng)臺(tái)門(mén)氣密性等級(jí)不低于Ⅲ級(jí)。地面有高差處，垂直面也要做防潮處理。廚房、衛(wèi)生間及陽(yáng)臺(tái)地面均設(shè) %坡度坡向地漏。本工程室內(nèi)外墻面，樓地面及所有線角均謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 34 應(yīng)按設(shè)計(jì)要求，做到平整、光潔、順直。 按《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBS022295( 20xx 年修訂版）規(guī)定，內(nèi)部各部位裝修材料的燃燒性能等級(jí)，不低于《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 系統(tǒng)配套工程方案。排水為重力流排放，排水管沿路邊敷設(shè)。 謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 35 綠化 。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強(qiáng)的自凈能力，且周圍無(wú)重污染企業(yè)。 ②地表水污染 物 施工期的生產(chǎn)廢水：污水主要來(lái)自于基礎(chǔ)施工，混凝土謙恒市場(chǎng)管理有限公司摩托車市場(chǎng) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 37 保養(yǎng)，墻面、地坪找平、抹灰；場(chǎng)地、車輛沖洗及施工人員的生活污水。 施工期生活廢水：施工期工人在現(xiàn)場(chǎng)居??；應(yīng)當(dāng)分區(qū)設(shè)置工人居住點(diǎn)和辦公點(diǎn)，工人集中居住于施工臨時(shí)用房。主要噪聲源為基礎(chǔ)開(kāi)挖、使用挖掘機(jī)、鉆孔機(jī)、振搗棒、塔吊、推土機(jī)、運(yùn)輸汽車等機(jī)具。 汽車尾氣：主要含 CH、 CO、 NOX 及部分顆粒物，排放量很小。 污染源治理措施 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物，對(duì)周圍環(huán) 境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1）生活污水治理 施工廢水處理措施：施工前挖排洪溝，建擋土墻，場(chǎng)地設(shè)隔油、沉砂池處理施工廢水，控制及減輕水土流失，減少SS排放。設(shè)計(jì)中采取合理組織社區(qū)服務(wù)中心道路，以避免車程過(guò)長(zhǎng)；道路結(jié)合景觀形成通風(fēng)走廊，利于污染物遷移擴(kuò)散。 營(yíng)運(yùn)期處理措施： 項(xiàng)目建設(shè)后，在營(yíng)運(yùn)期內(nèi)除了一般的生活垃圾、辦公垃圾、物流商貿(mào)包裝物廢棄垃圾 等， 采用分類袋裝，均有小區(qū)物管統(tǒng)一收集、清運(yùn)。 利用生態(tài)原理，在小區(qū)內(nèi)種植外香型樹(shù)種，有效的驅(qū)蚊及抑制蚊蟲(chóng)滋生。 為合理利用并節(jié)約能源，該項(xiàng)目采取以下措施： （ 1） 在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊環(huán)境的利用，以獲得良好的自然風(fēng)通、采光和日照。 （ 5） 建筑物 1— 4 層（和 綜合樓）的外窗及陽(yáng)臺(tái)門(mén)的氣密性等級(jí)，不應(yīng)低于現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》 GB 7107 規(guī)定的Ⅲ級(jí)。 （ 7） 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面宜采用淺色飾面材料。 有效的利用雨水資源 采用適當(dāng)?shù)姆桨?，收集雨水，回灌地下水? 強(qiáng)化設(shè)計(jì)、施工、管理質(zhì)量，減