【正文】 ，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把各種綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保社區(qū)服務(wù)中心環(huán)境優(yōu)美整潔。 汽車尾氣：汽車尾氣對社區(qū)服務(wù)中心空氣微環(huán)境將造成輕微的影響。 垃圾采取集中、密閉處理，每日及時(shí)清運(yùn)。施工廢水主要來自于部分混凝土保養(yǎng)、墻地面預(yù)濕、找平、抹灰、拌料，車輛、道路、機(jī)具沖洗，場地增濕以控制揚(yáng)塵等；主要污染物為 SS和少量的石油類。 謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 36 第七章 環(huán)境保護(hù) 及 節(jié)能 節(jié)水工程 一、環(huán)境保護(hù) 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目地點(diǎn)位于園林城區(qū)。污水分兩片收集，再匯聚到道路兩側(cè)，經(jīng)污水處理裝置，處理后再排入市政排水管網(wǎng)。 該建筑物均為多層建筑，消防設(shè)計(jì)遵循《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5001620xx 進(jìn)行設(shè)計(jì)。廚房、衛(wèi)生間建筑標(biāo)高比同層樓面低 30 ㎜ 。所有外門窗立樘均逢墻中安裝，內(nèi)門窗立樘位置均平開啟方向 內(nèi)側(cè)安裝。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)與用途，確定其采用磚混結(jié)構(gòu)，本工程所采用的材料類型、規(guī)格、等級(jí)等由設(shè)計(jì)單位 確定。本項(xiàng)目理應(yīng)是一個(gè)功能完備、設(shè)施設(shè)備齊全的商業(yè)綜合體。 本方案體現(xiàn)“人文設(shè)計(jì)”理念。 本項(xiàng)目沒有截?cái)嗷蛘加新窐虻冉ㄖ蚨粫?huì)妨害交通運(yùn)輸。轄區(qū)面積 41 平方公里，耕地 ，轄 8 個(gè)行政村， 19個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝?，其中農(nóng)業(yè)人口 萬人，城市人口 18萬人。 本項(xiàng)目建設(shè)用電已與供電公司達(dá)成供電協(xié)議。河渠分屬漢江和四湖總干渠兩個(gè)水系，流域面積為 和1345km2。 項(xiàng)目所在地地震烈度為 6 級(jí)，歷史上從未發(fā)生過破壞性地震。 35′。 國家和省的摩托車下鄉(xiāng) 優(yōu)惠政策為摩托車市場項(xiàng)目建設(shè)提供了強(qiáng)有力保障。生產(chǎn)上述產(chǎn)品并且同意對產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)、價(jià)格、銷售統(tǒng)計(jì)和政策宣傳等工作進(jìn)行承諾并簽訂責(zé)任書的企業(yè)，可以參與汽車摩托車下鄉(xiāng)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售。 市域經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng) ， 人民 生活水平 穩(wěn)步提高，消費(fèi)購買力旺盛，此時(shí)建設(shè)該項(xiàng)目具備了較好的市場條件。 從 20xx 年的銷售情況看，全市摩托車銷售量約為 6000輛，營業(yè)額約為 3600萬元；電動(dòng)車銷售量約為 3000輛，營業(yè)額約為 600萬元；配件營業(yè)額達(dá) 300多萬元，年一繳利稅80多萬元。 實(shí)踐證明，場外交易存在不透明、不公開的弊端，缺乏有效監(jiān)管，容易產(chǎn)生不規(guī)范、不公正的現(xiàn)象。如錢江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、太陽等 20多家進(jìn)駐 潛江 ，配件銷售 30多家，電動(dòng)車銷售 20 多家。據(jù)中汽協(xié)會(huì)對全國 94 家摩托車生產(chǎn)企業(yè)出口情況統(tǒng)計(jì)， 20xx 年，全行業(yè)累計(jì)出口摩托車 萬輛，同比增長 %，累計(jì)出口金額 億美元，同比增長 %，出口增速高于摩托車行業(yè)銷售量平均水平 。 20xx年，在摩托車消費(fèi)市場中， 50ml、 100ml、 110ml、125ml 和 150ml 五種排量二輪車仍然占據(jù)市場的主流，這五種排量分別是 50ml、 100ml、 110ml、 125ml 和 150ml。隨著國家購車補(bǔ)貼政策的出臺(tái)，摩托車消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善， 潛江 地區(qū)居民的摩托車、電動(dòng)車消費(fèi)潛力將進(jìn)一步得到釋放。 （ 2） 產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃 :潛江 城區(qū)缺少與摩托車相關(guān)的文化活動(dòng)項(xiàng)目、文化功能設(shè)施和地區(qū)文化環(huán)境 ，可能使得市場缺乏特色文化。同時(shí)，20xx 年統(tǒng)計(jì)資料顯示，潛江 農(nóng)業(yè)人口 仍有 60 萬之多 ，摩托車消費(fèi)量 空間 很大。 該項(xiàng)目建設(shè)是響應(yīng)國家“ 惠農(nóng) ”政策的需要。 該項(xiàng)目建設(shè)是拉動(dòng)城鄉(xiāng)消費(fèi)增長的需要。 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下 ： 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量 一 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬元 2 固定資產(chǎn)投資 萬元 3 項(xiàng)目資本金 萬元 4 營業(yè)收入（經(jīng)營期平均） 萬元 5 營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均） 萬元 6 總成本費(fèi)用（經(jīng)營期平均） 萬元 7 利潤總額（經(jīng)營期平均） 萬元 8 所得稅（經(jīng)營期平均） 萬元 9 稅后利潤（經(jīng)營期平均） 萬元 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 銷售利潤率 % 2 投資利潤率 % 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % 謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 10 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅 后 ） % 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 6 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后 ） 萬元 7 投資回收期（所得稅前 ，不含建設(shè)期） 年 8 投資回收期（所得 后 前 ，不含建設(shè)期 ） 年 9 資本金 收益率 % 10 資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營期第 1 期） % 11 利息備付率（償還期內(nèi)平均） 12 償債備付率（償還期內(nèi)平均） 13 總投資收益率 % 14 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % 謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 11 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性 和可行性 一、項(xiàng)目建設(shè) 的必要性分析 該項(xiàng)目建設(shè)是 規(guī)范 摩托車 專業(yè) 市場的需要。 潛江 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，工業(yè)發(fā)展較快， 居民消費(fèi)潛力巨大， 當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶對規(guī)?；⒁?guī)范化的交易市場需求旺盛 。 四、可行 性研究的依據(jù)及范圍 可行性研究的依據(jù) 1）《潛江市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020年）》 2）《潛江市土地利用總體規(guī)劃（ 20xx2020 年）》 3）《潛江市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 4）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考》（第三版）； 5） 《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 ； 6） 《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ 20xx） ； 7）建設(shè)單位提供的各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。 二、報(bào)告編制單位 編制單位：潛江邦臣工程咨詢有限公司 法人代表：何文武 證書編號(hào)：工咨丙 12120xx0003 謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 6 發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì) 三、項(xiàng)目提出的理由與過程 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 潛江 目前摩托車經(jīng)銷有 30多家，其中有不少國內(nèi)外知名品牌 ， 如錢江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、 大 陽等 20 多家進(jìn)駐 潛江 ，配件銷售 30多家，電動(dòng)車銷售 20多家。 該公司 系 潛江長紅型煤配送中心有限公司、潛江市海鷹鐵絲有限公司、潛江市中謙木業(yè)有限公司并組而成， 主要生產(chǎn)和銷售黑鐵絲、五金件 、 卷釘， 以及木質(zhì) 產(chǎn)品 等。 其 二 ， 是由于經(jīng)營分散，不能形成一定氣候的規(guī)模經(jīng)營，不能做大交易，不能吸引周邊各縣、市相關(guān)行業(yè)，不能發(fā)揮大市場的優(yōu)勢，所以做不了大生意。 建設(shè)停車場、道路 4000 ㎡，綠化面積 6000 ㎡。 項(xiàng)目稅前投資回收期（不含建設(shè)期）為 年，稅后投資回收期（不含建設(shè)期）為 ，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可觀。 推進(jìn)新型城市化建設(shè)，必須大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，改善商業(yè)業(yè)態(tài)，完善城市服務(wù)功能。全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入 13879 元，年均增長%；農(nóng)村居民家庭人均純收入 6486元，年均增長 %。 二、項(xiàng)目建設(shè) 的可行性分析 優(yōu)勢分析（ S） （ 1）區(qū)位優(yōu)勢 。 謙恒 摩托車市場項(xiàng)目 建成后 ， 將形成大型室內(nèi)場地作為市場用地，集中全市所有的摩托車、電動(dòng)車交易業(yè)務(wù)；還可以為國內(nèi)主要車型提供特約維修站。 據(jù) 摩托車行業(yè) 專業(yè)人士預(yù)測，未來幾年， 中國摩托車行業(yè)運(yùn)行還會(huì)保持在一個(gè)比較高位的水平，預(yù)計(jì)增長幅度可保持在 6%左右，像 潛江 這樣的中小城市，增長幅度估計(jì)在 10%左右 。 摩托車產(chǎn)銷 呈現(xiàn)小幅增長。 摩托車出口保持較快增長。從市場占有率看，前 10家企業(yè)市場占有率達(dá)到%，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)；前 20家企業(yè)市場占有率達(dá)到 %，比上年提高 ；前 30家企業(yè)市場占有率達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。但是，由于經(jīng)營地域分散，商品來源復(fù)雜，價(jià)格混亂難以全部遏制假冒偽劣產(chǎn)品進(jìn)入市場，規(guī)范管理難以到位。據(jù)調(diào)查， 95%的農(nóng)戶希望到規(guī)范的 托車市場購置摩托車 。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 28358 元，年均增長 %。 根據(jù)實(shí)施方案， 20xx 年 2月 1 日至 20xx年 1 月 31日，農(nóng)民購買摩托 車按銷售價(jià)格的 13%給予補(bǔ)貼，單價(jià) 5000元以上的，每輛定額補(bǔ)貼 650元。 湖北省 摩托車購置補(bǔ)貼政策 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家全面建設(shè)小康社會(huì)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，農(nóng)村向城鎮(zhèn)化發(fā)展必然會(huì)以市場為導(dǎo)向進(jìn)行調(diào)整，這必然導(dǎo)致農(nóng)業(yè)向集約化方向發(fā)展。 31′ — 112176。境內(nèi)呈現(xiàn)出河渠交織，地方縱橫，灘堤凸起，碟伏湖池錯(cuò)落其間的平原地貌景觀。 水文 。內(nèi)河航運(yùn)四季暢通，在流經(jīng)市境的漢江邊建有澤 口、紅旗兩個(gè)港口，年吞吐能力達(dá) 300萬噸。 防洪、防潮、排澇實(shí)施條件 項(xiàng)目建設(shè)地附近有城市下 水道，排水方便；項(xiàng)目區(qū)已納入城市總體防洪、排澇實(shí)施規(guī)劃。 20xx年全口徑財(cái)政收入 ，一般預(yù)算收入 7282 萬元。 二 、 項(xiàng)目建筑工程主要內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)工程主要包括 摩托車門店摩托車門店 、 倉庫 、辦公大樓、信息技術(shù)綜合服務(wù)中心、配送網(wǎng)點(diǎn)、停車場及道路等。 設(shè)計(jì)依據(jù) 。 人性化原則： 遵循以人為本指導(dǎo)思想，充分考慮市民活動(dòng)和人的感受，使商業(yè)、 市場 更具吸引力和親和力， 使 內(nèi)外環(huán)境充滿活力和生機(jī)。本工程外窗擬為白色塑鋼推拉帶紗門窗，外窗玻璃采用中空玻璃窗（ 5 + 20 + 5 ）。地面有高差處，垂直面也要做防潮處理。本工程室內(nèi)外墻面，樓地面及所有線角均謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 34 應(yīng)按設(shè)計(jì)要求，做到平整、光潔、順直。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 系統(tǒng)配套工程方案。 謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 35 綠化 。 ②地表水污染 物 施工期的生產(chǎn)廢水：污水主要來自于基礎(chǔ)施工，混凝土謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 37 保養(yǎng)，墻面、地坪找平、抹灰；場地、車輛沖洗及施工人員的生活污水。主要噪聲源為基礎(chǔ)開挖、使用挖掘機(jī)、鉆孔機(jī)、振搗棒、塔吊、推土機(jī)、運(yùn)輸汽車等機(jī)具。 污染源治理措施 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物，對周圍環(huán) 境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下： （ 1）生活污水治理 施工廢水處理措施：施工前挖排洪溝，建擋土墻，場地設(shè)隔油、沉砂池處理施工廢水，控制及減輕水土流失，減少SS排放。 營運(yùn)期處理措施： 項(xiàng)目建設(shè)后，在營運(yùn)期內(nèi)除了一般的生活垃圾、辦公垃圾、物流商貿(mào)包裝物廢棄垃圾 等， 采用分類袋裝，均有小區(qū)物管統(tǒng)一收集、清運(yùn)。 為合理利用并節(jié)約能源，該項(xiàng)目采取以下措施： （ 1） 在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊環(huán)境的利用，以獲得良好的自然風(fēng)通、采光和日照。 （ 7） 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面宜采用淺色飾面材料。 強(qiáng)化設(shè)計(jì)、施工、管理質(zhì)量，減少管網(wǎng)的漏失率。 施工機(jī)械特別是現(xiàn)場安設(shè)的起重等設(shè)備，必須經(jīng)安全檢查合格后方可使用。 公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、運(yùn)營部和工程技術(shù)部四個(gè)職能部門。 招標(biāo)階段，進(jìn)行建設(shè)施工招標(biāo)標(biāo)底的編制與審計(jì)；施工階段，按資金使用計(jì)劃，實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度款的支付控制和竣工決算；經(jīng)營期，進(jìn)行項(xiàng)目的投資回收與評(píng)價(jià)，實(shí)行系統(tǒng)管理按計(jì)劃償還貸款。 （ 3）潛江市材料預(yù)算價(jià) 格。 （ 4） 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按主體工程費(fèi)用的 ％計(jì)列。 投資估算 （ 1）項(xiàng)目土建工程費(fèi)用 項(xiàng)目土建工程投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 面積 （ m2） 單 價(jià) （元） 總價(jià)（萬元） 備注 1 門店（ 2 層） 30000 20xx 6000 300 間 2 倉庫 10000 20xx 20xx 200 間 3 辦公大樓 20xx 3000 600 含裝修 4 信息技術(shù)綜合服務(wù)中心 5000 2500 1250 5 配送網(wǎng)點(diǎn) 3000 20xx 600 30 個(gè) 6 食堂 800 20xx 160 7 停車及道路 4000 300 120 8 綠化 6000 100 60 9 圍墻及大門 100 10 總計(jì) 10890 謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 53 本項(xiàng)目土建工程費(fèi)用為 10890 萬元。 （ 6） 工程招標(biāo)費(fèi)：按主體工程費(fèi)用的 ％計(jì)列。 （ 5）國家發(fā)展計(jì)劃委員《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》 （ 6）國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（ 20xx 年修訂本）》 （ 7）相關(guān)工程的投資估算有關(guān)數(shù)據(jù)。 謙恒市場管理有限公司摩托車市場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 潛江邦臣工程咨詢有限公司 48 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè) 期 1