【正文】 性需求同城市的發(fā)達(dá)程度、家庭收入水平成正比；動(dòng)態(tài)來(lái)看，投資性住房需求在各城市、各種收入水平都有伴隨增長(zhǎng)的趨勢(shì)。百萬(wàn)平的公園式住區(qū)，不僅僅是綜合實(shí)力的魅力表現(xiàn)，更體現(xiàn)著休閑生活的品味與舒適，帶給您全新的生活方式。 中鐵 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位與營(yíng) 銷策劃 項(xiàng)目分析 1）宏觀環(huán)境 分析 項(xiàng)目北側(cè)的經(jīng)十路和南側(cè)的旅游路作為貫穿濟(jì)南東西向的交通要道 ,是濟(jì)南的交通主動(dòng)脈。3 居室 130 平419590平米 高層 35% 9 里 彩虹湖公園北臨 米 海信慧園 濟(jì)南海信置業(yè)有限公司 高新舜華北路 180號(hào)（國(guó)際會(huì)展中心北側(cè) 500米） 7500 元 /平米 3 居室 93平米 。 8 樓盤(pán)名稱 開(kāi)發(fā)商 地理位置 銷售價(jià)格 主力戶型 建筑面積 建筑類型 綠化率 建大花園 山東建大教育置業(yè)有限公司 [ 高新 齊魯軟件園 ] 經(jīng)十東路山東建筑大學(xué)西側(cè) 均價(jià) 7900 元 /平米 80120平，二居室、三居室 320xx0 平米 多層、小高層 40% 豐奧華府 濟(jì)南東拓置業(yè)有限公司 涵源大街和新建成的奧體西路交叉口 8700 元 /平米 4居室 150平米 。 20xx年 111月廣州商品住宅區(qū)域供求情況 濟(jì)南各區(qū)域?qū)Ρ缺? 區(qū)域 預(yù)售面積 （萬(wàn)㎡） 網(wǎng)簽面積 （萬(wàn)㎡） 網(wǎng)簽金額 （億元） 網(wǎng)簽均價(jià) （元 /㎡） 均價(jià)同比漲幅 平陰縣 28425 % 歷下區(qū) 23673 % 槐蔭區(qū) 19169 % 歷 31351 % 7 城區(qū) 商河縣 16213 % 長(zhǎng)清區(qū) 14001 % 高新區(qū) 21220 % 市中區(qū) 7838 % 天橋區(qū) 13756 % 濟(jì)陽(yáng)縣 8408 % 章丘市 13701 % 十區(qū)合計(jì) 13859 % 數(shù)據(jù)來(lái)源：研究中心整理房管局?jǐn)?shù) 據(jù) 從月度來(lái)看，今年的新增供應(yīng)和成交均呈先抑后揚(yáng)的特征。 道路寬敞整潔的道路，鱗次櫛比的高樓，雨后清新的空氣，濟(jì)南高新區(qū)的春天日益透露出現(xiàn)代化 新城區(qū) 的氣息。這里環(huán)境優(yōu)美，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善。 逸都國(guó)際 ”結(jié)合項(xiàng)目 “山地、谷地、臺(tái)地 ”的地理特征，并通過(guò) “山、谷、水、林、花 ”五大元素的創(chuàng)造性應(yīng)用，塑造出 “山地小鎮(zhèn)、濱水之城、臺(tái)地花園 ”三個(gè)不同 景觀主題的分區(qū)。北側(cè)鳳凰路與經(jīng)十路交界處，形成立體交通樞紐，地鐵 1 號(hào)線、輕軌、公交總站勾勒出多樣的交通方式，暢享十分鐘都市圈的便利生活。項(xiàng)目?jī)?nèi)將建成 24000 ㎡的中鐵生活廣場(chǎng)，規(guī)劃有大型購(gòu)物中心、美食 廣場(chǎng)、電影院、 KTV、健身會(huì)所和精品步行街，讓您足不出戶就可以享受集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑于一體的一站式舒適生活。 中鐵 將打造集高端商業(yè)、金融、居住等多種城市功能為一體的綜合性服務(wù)新區(qū)。 中鐵 逸都國(guó)際位于奧體東 1500 米，經(jīng)十路以南，旅游路以北。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的今天，怎樣使公司的效益最大化，能夠賣出更多的樓盤(pán)，是房地產(chǎn)發(fā)展商追求的目標(biāo)，但由于受國(guó)家政策、營(yíng)銷環(huán)境、企業(yè)自身素質(zhì)等多方面的影響，房地產(chǎn)商在樓盤(pán)的營(yíng)銷過(guò)程中會(huì)面臨各種各樣的問(wèn)題。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷相比，房地 產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要特點(diǎn)是其交換對(duì)象的特殊性，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體和依托 物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益等，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷既有其特點(diǎn)，同時(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。從當(dāng)初的 “ 一無(wú)所有 ” 到現(xiàn)在的 “ 無(wú) 處不在 ” ，可以說(shuō)，營(yíng)銷觀念的樹(shù)立以及各種營(yíng)銷方式的使用，是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)見(jiàn)證。 0 畢業(yè)設(shè)計(jì) 題目 營(yíng)銷策劃分析 系 （部） ： 建筑工程學(xué)院 專 業(yè) ： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 1 中鐵 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)重要分支。 現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已不再是單純的推銷工作，而是企業(yè)以滿足市場(chǎng)需求為中心的整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，要從研究市場(chǎng)人手組織房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此創(chuàng)新的營(yíng)銷模式應(yīng)勢(shì)而出，房地產(chǎn)營(yíng)銷進(jìn)入整合營(yíng)銷時(shí)代。本文主要分析了海外中央花園小區(qū)在整個(gè)的營(yíng)銷過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略的應(yīng)用。投資商為中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司和中鐵十局集團(tuán)有限公司聯(lián)合投資，開(kāi)發(fā)商為濟(jì)南中鐵置業(yè)有限公司。逸都國(guó)際地處濟(jì)南東區(qū)核心 漢峪片區(qū)，漢峪片區(qū)目前已經(jīng)成為濟(jì)南市新的金融商務(wù)中心， CBD中心和城市綜合體，是我市 “ 十二五 ” 期間的重點(diǎn)建設(shè)片區(qū)。 項(xiàng)目北側(cè)為總部基地，將建成以商務(wù)辦公、科研設(shè)計(jì)、商業(yè)服務(wù)等功能為主的金融商務(wù)中心 ,建成后將有 300 米的超高層地標(biāo)性建筑，目前，已有齊魯證券總部等 30 余家大中型企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的簽約進(jìn)駐，相關(guān)配套設(shè)施也將迅速完善。逸都國(guó)際位于三面環(huán)山、環(huán)境優(yōu)美的漢峪片區(qū)，項(xiàng)目周邊白云山、蓮花山、圍子山相依為伴，綠脈縱橫，空氣清新，是政府重點(diǎn)打造的生態(tài)居住中心。項(xiàng)目擁有完善的教育資源，項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃了濟(jì)南市重點(diǎn)高中濟(jì)鋼高中，項(xiàng)目東側(cè)的高新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校目前正在積極擴(kuò)建中，省直機(jī)關(guān)子女和 5 留學(xué)人員國(guó)際社區(qū)都將就進(jìn)入讀，另外，項(xiàng)目?jī)?nèi)還將引進(jìn)知名雙語(yǔ)幼兒園，讓您的孩子第一時(shí)間享用優(yōu)質(zhì)教育資源，贏在起跑線上！ 項(xiàng)目北側(cè)的經(jīng)十路和南側(cè)的旅游路作為貫穿濟(jì)南東西向的交通要道 ,是濟(jì)南的交通主動(dòng)脈。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析 中鐵項(xiàng)目結(jié)合 濟(jì)南 獨(dú)特的地理氣候，自然人文特征，創(chuàng)新提出“和而不同 ”混搭設(shè)計(jì)的規(guī)劃理念。濟(jì)南市交通 主干道 經(jīng)十路、工業(yè)南路、世 紀(jì)大道穿區(qū)而過(guò)，西鄰濟(jì)南奧林匹克 中心，東接 章丘 龍山文化發(fā)源地，南面是蔥翠山巒，北面距 濟(jì)青高速公路 和濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需 15 分鐘車程。近幾年，隨著高新區(qū)中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的逐漸完善，良好的投資環(huán)境吸引了越來(lái)越多的 客商前來(lái)投資落戶，總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，銀行、投資、金融、科技、會(huì)展、保險(xiǎn)、咨詢等企業(yè)紛紛入駐。繼去年一整年及年初兩個(gè)的月低迷成交之后， 3月開(kāi)始，發(fā)展商以價(jià)換量全面鋪開(kāi)，新貨低價(jià)入市外，部分余貨通過(guò)加大折扣優(yōu)惠、 “精裝變毛坯 ”等方式促進(jìn)銷售，特別是外圍區(qū)域，因競(jìng)爭(zhēng)激烈，降價(jià)幅度尤為明顯，在很大程度上刺激了剛需的入市，成 交量回升明顯。3 居室 218 平米 378000 平米 小高層、高層 35% 丁豪廣場(chǎng) 山東丁豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 [ 高新 國(guó)際會(huì)展中心 ] 工業(yè)南路與 舜華路交界處 6800 元 /平米 2 居室 80平米 350000 平米 高層 30% 綠城百合花園 山東東城置業(yè) 有限公司 高新濟(jì)南奧體中路與中林路交匯處紫御東郡北面 9000 元 /平米 3居室 122平米 。3 居室 99平米 300000平米 小高層、高層 % 中齊未來(lái)城 山東中齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 高新工業(yè)南路濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心東側(cè) 11000 元 /平米 3居室 126平米 。鳳凰路是市政規(guī)劃的南北向城市主干道，建成之后將成為濟(jì)南市最寬的南北向城市 10 主干線。逸都國(guó)際總建筑面積百萬(wàn)平米，依山林地勢(shì)錯(cuò)落矗立小高層、高層及商業(yè)配套，產(chǎn)品涵蓋小高層、高層、公寓、商業(yè)等，一期規(guī)劃為 8~32層住宅 建筑，精致兩房、舒適三房、闊綽四房及超 200平米復(fù)式豪宅等多種經(jīng)典戶型，滿足不同階層人居夢(mèng)想。 2）消費(fèi)者分析 結(jié)合目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)運(yùn)行情況，對(duì)于影響購(gòu)房的因素調(diào)查顯示，政策因素是影響購(gòu)房的主導(dǎo)因素，其次為通脹預(yù)期。 3）項(xiàng)目的 SWOT 分析 —— 優(yōu)勢(shì)： 地理位置優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)便捷 周邊生活配套齊全 具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 區(qū)域 立面時(shí)尚新穎 —— 劣勢(shì)： 車流量大，受噪音影響 缺乏外部景觀資源 —— 機(jī)會(huì)： 11 高新區(qū)的改造，將可能帶動(dòng)周邊物業(yè) 國(guó)內(nèi)其他城市房地產(chǎn)回暖，亦是項(xiàng)目的銷售機(jī)遇 —— 威脅： 來(lái)自其他區(qū)域的片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅，如熱點(diǎn)片區(qū)歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)等 來(lái)自周邊其他項(xiàng)目的威脅 來(lái)自國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不確定性威脅 4）賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位、配套、自身優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)等充分挖掘，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)分析整合，制定相應(yīng)的營(yíng)銷推廣策略。 ④、戶型 —— 根據(jù)目標(biāo)受眾特點(diǎn)，以及項(xiàng)目二房三房主力戶型特點(diǎn)，塑造項(xiàng)目居家型樓盤(pán)，賦予項(xiàng)目居住寶地，適宜一家人居住，打造和諧社區(qū)的形象。 2）消費(fèi)群體定位 ①、濟(jì)南本地人 ②、在濟(jì)南居住多年的外地人：他們居住在濟(jì)南多年，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)高新區(qū)認(rèn)知度高，熟悉該片區(qū)。 2）購(gòu)房付款方式 ?、 一次性付款。分期付款的客戶給予 95 折優(yōu)惠。 大中小戶型設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，美化內(nèi)部空間和生活功能組合。而是講求一種房地產(chǎn)與廣告的有效組合，即根據(jù)項(xiàng)目的特性尋找完美的媒體組合，從而達(dá)到效益最大化與成本最小化的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)廣告不同于其他廣告，其一在于除了正常的廣告媒體（ NP 稿、電視、海報(bào)、 DM）之外，還必須使用大量的戶外廣告（ POP 廣告）；其二是一種動(dòng)態(tài)的傳播活動(dòng)，要根據(jù)其廣告特色制訂相應(yīng)的廣告策略，才能使用最經(jīng)濟(jì)、有效的工具及方法，在最適當(dāng) 的時(shí)間和地點(diǎn)，將產(chǎn)品的特色及魅力傳播給廣大的購(gòu)房者。例如：教育程度高者較偏 14 重于印刷媒體，教育程度低者較偏重于電波媒體。建筑個(gè)案的總銷金額大的，可考慮將市場(chǎng)擴(kuò)大到全國(guó)性的銷售。 3）、銷售進(jìn)度的控制 銷售周期為： 36 個(gè)月（ 20xx 年 8 月到 20xx 年 8 月 ） （ 1）銷售階段 ?預(yù)熱期（銷售準(zhǔn)備期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期） 主要任務(wù)：此階段重在提高樓盤(pán)知名度，建立市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)印象，因此我們的主要任務(wù)是將逐漸建立起來(lái)的樓盤(pán)基本形象牢牢打入消費(fèi)者心中，加深消費(fèi)者印象，讓樓盤(pán)迅速掠奪周邊區(qū)域消費(fèi)者的注意，引起他們的興趣和關(guān)注，整體達(dá)到吸引消費(fèi)者“非到現(xiàn)場(chǎng)深入了解不可”的效果。 傳播途徑：戶外廣告，地盤(pán)包裝，網(wǎng)站，雜志，高檔酒店等媒體。 重點(diǎn)投放媒體：電視，報(bào)紙（以齊魯晚報(bào)為主，大眾日?qǐng)?bào)，生活日?qǐng)?bào)，魯中晨報(bào)等報(bào)為輔。生態(tài)品質(zhì)白皮書(shū)》 業(yè)務(wù)配合：在各大媒體火熱推廣之際，實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)售樓人員促銷，形成緊張感，其外對(duì)客戶進(jìn)行回訪，電話跟蹤調(diào)查。 ④ 尾盤(pán)期 主要任務(wù)：針對(duì)剩余產(chǎn)品特點(diǎn)，抓住客戶的消費(fèi)心理