【正文】 will face a variety of problems in the marketing process property of. This paper mainly analyzes the overseas Central Garden District in the whole process of marketing problems in the applicat ion of the marketing strategy of the real estate market. 【 Key words】 The real estate market Marketing planning Environmental Science 3 目 錄 項目環(huán)境分析與市場研究 4 、 區(qū)域環(huán)境分析 4 、 項目開發(fā)條件分析 5 、 市場研究 5 5 8 項目市場定位與營銷策劃 9 9 、宏觀環(huán)境分析 9 、消費者分析 10 、項目的 SWOT 分析 10 、賣點分析 11 、項目定位 11 、項目價格定位 12 、項目營銷策劃 13 項目投資分析與技術(shù)經(jīng)濟評價 18 收益分析 18 、項目綜合經(jīng)濟效益分析 22 結(jié)論及建議 23 中鐵逸都國際效果圖和戶型圖 24 參考文獻 27 致謝 29 4 一、項目環(huán)境分析與市場研究 區(qū)域環(huán)境分析 中鐵 根據(jù)規(guī)劃，未來的漢峪片區(qū)將建成濟南東部新區(qū)的商務(wù)科研中樞、生態(tài)宜居綠谷、和諧多元新區(qū)。 項目周邊高端配套環(huán)伺左右，濟南市中醫(yī)院，一處養(yǎng)老院，三所區(qū)級文化設(shè)施，三處居住區(qū)級體育設(shè)施和一處新文化廣場，讓您的生活關(guān)懷無微不至，項目自身也擁有完善的商業(yè)配套。 “中鐵 建設(shè)了現(xiàn)代化的實驗學校、國際學校、幼兒園、居住小區(qū)，成立了行政審批服務(wù)中心，建立了投資、金融、人才交流、會展、保險、法律、公證等支撐服務(wù)體系，實行規(guī)范化 “一站式 ”辦公，為入?yún)^(qū)企業(yè)構(gòu)建安全、穩(wěn)定、公正、有序的良好環(huán)境。從 9月開始，市場恐漲心理開始蔓延，部分需求出現(xiàn)提前釋放，而多個新增功能區(qū)規(guī)劃利好的傳出，包括國際金融城、東部山水城及南沙國家新區(qū)等，也吸引了部分投資客曲線入市，另，第四季度高端豪宅的集中放量，則促使高端改善型客戶購買意愿回升，多重因素疊加，共同為樓市成交帶的動力 。與所分析的樓盤相比，所分析的樓盤價格相對比較穩(wěn)定，能在人們的接受范圍內(nèi)。逸都國際是中鐵置業(yè)在濟南打造的首個標桿項目。 ①、中式風格 —— 將地方特質(zhì)、傳統(tǒng)理念、異域風情、現(xiàn)代生活等元素“和而不同”地融入到“ 逸”生活中 ②、大環(huán)境 —— 項目居于高新區(qū)，打造項目中偏上檔次形象，據(jù)天時地利和諧優(yōu)勢。 4）配套設(shè)施定位 中小學：高新區(qū)第二實驗學校、新建小學四所、初中三所、高中兩所 (其中一所為濟鋼高中 ) 銀行：建設(shè)銀行、中信銀行 醫(yī)院：省立醫(yī)院東院、濟南急救中心 其他：喜來登大酒店、奧體中心、省立醫(yī)院東院、省博物館、省高級法院 幼兒園： 18 班制知名雙語幼兒園 其他配套： 便利超市、健身娛樂設(shè)施 項目的價格策劃 1）項目價格 87170 ㎡電梯洋房 /觀景高層均價 8500 元 /平米。首付 23%，銀行提供 77%銀行按揭，對于按揭客戶，依具體情況而定 ，適當?shù)挠枰詢?yōu)惠。其中 金陽：時代性 ， 尚：品質(zhì) 逸：逸都云：云山的日子 后面句子也可以突出其小戶型的飄逸 我們可以在不同的載體對項目進行宣傳，如報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外（如燈箱、路牌、刀旗、橫幅、高架巨幅等）、 POP（如看板、圍墻、模型、指示牌、工地旗幟、接待中心、樣品屋等）、 特殊文選（如贈品、月歷、手冊等）等形式進行宣傳，是我們的理念深入到每個人心里，對我們的銷售起到了很大的幫助。高層、小高層、別墅的商品特性并不相同。 廣告重點：發(fā)布形象信息，積蓄客戶，觀察市場反應(yīng)并進行檢驗，檢驗價格定位，確認推廣物業(yè)的賣點，以最佳方式展現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。 平面廣告訴求點：豪華室內(nèi)會所享受，風情步行街。 公共傳播：報 紙廣告，信息傳播．．． 廣告訴求點：逸韻環(huán)繞，無限風雅。 B、銷售道具準備： 工地圍墻 名片 海報 售樓中心布置（沙盤模型，售樓中心上空 POP 廣告等） 售樓處（以輕音樂為背景，休息長椅、沙發(fā)等休息平臺） C、廣告策略： NP：在齊魯晚報上刊登軟文，介紹“中鐵逸都國際”詳細內(nèi)容； Pop：建筑工地戶外大型廣告牌；選擇路線做宣傳；第一波海報派發(fā)。如寫字樓 要考慮停車場、會議室、商務(wù)中心等配套。從使用方便的角度來說 ， 監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題 ， 比如 ， 現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè) ， 特別是高層物業(yè)建設(shè) ， 其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜 ， 安裝、施工工程中 ， 粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難 ， 甚至導(dǎo)致極大的浪費。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求 ， 對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān) ， 就日常管理維護工作中可能 出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉 ， 監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題 ， 避免扯皮推諉的發(fā)生。同時 ， 大力宣傳該物業(yè)的獨到之處 ， 對該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準及價格與價值相符的收費標準 ， 從而吸引更多的消費者前來購置物 業(yè)， 并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。 (3) 不可預(yù)見費 項目不可預(yù)見費按前期工程費、建安工程費之和的 3%計取。 2)、項目投資計劃 (1)項目地價款投入計劃 根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，土地取得成本為 萬元。 （ 3）、企業(yè)所得稅 法律規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入 的組織為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。當 FIRR 大于基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求?？梢哉f，房地產(chǎn)營銷策略是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。關(guān)于我國當前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的討論 [J].經(jīng)營管理者 ,20xx,(23):132. [7]胡樹紅 。武漢理工大學 。 感謝我的同學和朋友，在我寫論文的過程中給予我了很多你問素材，還在論文的撰寫和排版燈過程中提供熱情的幫助。綠色元素在房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略中 應(yīng)用 [J].現(xiàn)代營銷 (學苑版 ),20xx [13]余源鵬 .房地產(chǎn)項目全程營銷策劃實戰(zhàn) 148 例 .中國經(jīng)濟出版社 , 27 [14]李淑華．王金海 [M]．房地產(chǎn)營銷策劃 ,20xx [15]謝青 .房地產(chǎn)營銷策劃 :國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的必經(jīng)之路 .住宅與房地產(chǎn) , [16]中國房產(chǎn)信息集團 .房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃 .中國經(jīng)濟出版社 , [17]李英姬．淺談房地產(chǎn)營銷策略 [J]．內(nèi)江科技， 20xx，（ 6） [18]杜宇．試論房地產(chǎn)營銷策略 [J]．中國科技信息， 20xx，（ 4） [19]尹麗．房地產(chǎn)市場營銷 [M]．北京：中國商業(yè)出版社， 20xx [20]周鴻 房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理全 案 人民郵電出版社 20xx [21]李超 。盧毅 。 目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。 2）、財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于 0 時的折現(xiàn)率。 （ 2）、土地增值稅 根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔 20xx〕 21 號）要求和濟南市人民政府《關(guān)于對我市土地增值稅普通標準住宅執(zhí)行標準進行調(diào)整的批復(fù)》（濟府辦函〔 20xx〕 86 號）的規(guī)定執(zhí)行，濟南市從 20xx 年 7 月 1 日調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。本報告假設(shè)企業(yè)本次貸款以資金缺口為準，貸款年限為 2 年 (自 20xx 年 6 月初至 20xx 年 6 月末 )，貸款利率暫按人民銀行公布的 1~3 年期企業(yè)貸 2 款基準利率 %測算。 (2) 管理費用 管理費用是指 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點 ?有利于促進物業(yè)的銷售 先進的物業(yè)管理和服務(wù)工作無疑是對購房者消費心態(tài)的滿足與保證。開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用 ， 而很少考慮