【正文】 入最終讓業(yè)主受益物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。管住銷售員的嘴以往在項(xiàng)目開發(fā)銷售階段，由于沒有物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商在物業(yè)管理方面做出了很多不合理、不現(xiàn)實(shí)的承諾，比如，物業(yè)費(fèi)如何低，服務(wù)如何多、如何好，結(jié)果物業(yè)公司接收樓盤后，費(fèi)用一測算，成本根本下不來，承諾自然無法兌現(xiàn)。價(jià)值這一觀念，不斷為業(yè)主提供比競爭對(duì)手更高的附加值，即更高的消費(fèi)者利潤。（2）開展定期調(diào)查及時(shí)掌握業(yè)主滿意度變動(dòng)情況，通過座談會(huì)、致電、上門了解，至少每月分析一下業(yè)主（租戶）所提及意見與建議，便于公司采取對(duì)策保持正常的滿意率。 3樓盤服務(wù)營銷將是大勢所趨樓盤銷售經(jīng)過幾年的變化，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務(wù)的銷售、觀念的銷售樓市在不斷發(fā)展和成熟的過程中，樓盤如何爭取市場做好銷售已成為突出問題，樓盤銷售經(jīng)過幾年的變化，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務(wù)的銷售、觀念的銷售，而現(xiàn)時(shí)樓盤的物業(yè)管理及售后服務(wù)恰恰成為銷售中的關(guān)鍵因素，目前樓市中已有相當(dāng)一部分比較成熟的樓盤，把物業(yè)管理作為一個(gè)要素介入開發(fā)、溶入銷售之中。諸如位于上海市延安路上的目前上海甲級(jí)寫字樓首個(gè)獲得建筑魯班獎(jiǎng)的東海商業(yè)中心，由于該項(xiàng)目有一支過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使樓宇的租售名列前茅。據(jù)說，八佰伴在箱析建超市，需要提交縣（省級(jí)）議會(huì)審議。眾多發(fā)展商在憑生活感受選擇住宅功能時(shí)已顯出牽強(qiáng)，而在決定商鋪的設(shè)計(jì)時(shí)，基本沒有得到足夠的專業(yè)指引。商鋪單價(jià)創(chuàng)造了４６萬元／平方米的歷史記錄。如何找到高效的廣告宣傳策略及媒體傳播？調(diào)研的結(jié)論終于得出，廣州的一些老商戶對(duì)上下九的歸屬很強(qiáng)烈，這意味著名匯容易形成市場的焦點(diǎn)；另一方面政府下決心投巨資對(duì)下九路進(jìn)行改造，使其成為廣州的旺角，這意味著該地商業(yè)物業(yè)價(jià)值在未來的提升。將商場租售與經(jīng)營結(jié)合起來，讓業(yè)主享受你先收租，我再經(jīng)營，我做旺場，你再接手的真正實(shí)惠 。到每個(gè)城鎮(zhèn)去了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、居民的消費(fèi)習(xí)慣、投資心態(tài)以及對(duì)下九路的認(rèn)識(shí)度后，有選擇地挑出部分重點(diǎn)地區(qū)，上門進(jìn)行派發(fā)宣傳單張及進(jìn)行面對(duì)面訪問，為九九年國慶舉行的展銷會(huì)作前期鋪墊。怎樣才能使一個(gè)商場盡最大可能的滿足消費(fèi)者的需求，同時(shí)又具備一定的特色呢？全城置業(yè)副總經(jīng)理溫廣熙說：關(guān)鍵在于對(duì)商場作出合理的規(guī)劃，使之功能齊備，應(yīng)有盡有，又不至于互相重復(fù)和沖突，同時(shí)有一個(gè)便利舒適的購物環(huán)境。從業(yè)主的角度來說，由于顧客選擇一種消費(fèi)就會(huì)產(chǎn)生第二種消費(fèi)的欲望，從而使業(yè)主之間不但不怕?lián)屔獾幕ハ嗫咕苄睦?，而且體會(huì)共同繁榮的氣氛，從而使經(jīng)營環(huán)境變得更加和諧，產(chǎn)生攜手雙贏的效果，形成良好的商場文件氛圍，真正做到和氣生財(cái)。ｂ、經(jīng)過一輪的銷售及客戶的消化，名匯又開始進(jìn)入冷靜期，怎樣去擴(kuò)大銷售，同時(shí)亦給業(yè)主。這樣合理配置，相互促進(jìn)消費(fèi)，從而創(chuàng)造出了更好的經(jīng)營環(huán)境。作為循環(huán)消費(fèi)經(jīng)營理念的一個(gè)重要組成部分，最終確定五層為經(jīng)營化妝品為主的女士用品專場。ｄ、尋找最有價(jià)值的潛在買家基于對(duì)項(xiàng)目本身的深刻認(rèn)識(shí)，全城置業(yè)高級(jí)顧問李華忠先生敏銳的意識(shí)到，廣州周邊珠江三角洲地區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者非常有可能成為名匯的客戶。他們希望在名匯這個(gè)案中完善這個(gè)計(jì)劃。而名匯必須賣高價(jià)；２、開展市場調(diào)查全城置業(yè)的骨干面對(duì)名匯的諸多難題，首先做的是派出所有人手，分別到舊城區(qū)所有商業(yè)區(qū)對(duì)針對(duì)性租戶進(jìn)行面對(duì)面的訪問。如何提高市場調(diào)研的效率從而實(shí)施商業(yè)功能的定位？中國廣州地區(qū)的名匯商城在其首次公開內(nèi)部認(rèn)購的當(dāng)日，銷售額即達(dá)１投資商鋪的房地產(chǎn)商由于不能操控商業(yè)的經(jīng)營，因之也難于把握投資商鋪的經(jīng)營行為，會(huì)常有力不從心之感。城市規(guī)劃在控制商鋪建設(shè)方面已離市場越來越遠(yuǎn)。這就要求開發(fā)商原有的經(jīng)營模式和傳統(tǒng)觀念要得到及時(shí)的轉(zhuǎn)軌，因?yàn)闃鞘性诟偁幹胁粩嘧兓鸩降玫酵晟?，開發(fā)商重視物業(yè)管理，消費(fèi)者花錢買服務(wù)，既提高了樓盤的品牌，使開發(fā)商的形象得到提升，也使業(yè)主的居住質(zhì)量和生活品位得到了保障。目的是爭取新聞傳播界對(duì)本公司的了解、支持，以便形成對(duì)本公司有利的輿論氣氛，增強(qiáng)公司整體社會(huì)影響力。使業(yè)主非常滿意，即是物業(yè)管理公司提供的消費(fèi)價(jià)值＞消費(fèi)者期望的價(jià)值。物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象是消費(fèi)者，即現(xiàn)實(shí)的業(yè)主或租戶。讓房子更好用中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、門衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)，人員通道、車輛進(jìn)出和停放，保安、消防等人防和技防措施在圖紙上的具體落實(shí)、垃圾容器及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置、建筑外立面上空調(diào)位、排煙道等的預(yù)留位置以及陽臺(tái)窗戶的外形設(shè)計(jì)，小區(qū)配套的選擇與布局，這些都應(yīng)有物業(yè)公司參與意見。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主和使用人感到不便，又增加物業(yè)管理工作的難度。京城樓盤依然在制造各式各樣的概念和銷售模式，但其中做秀的多，務(wù)實(shí)的少。這個(gè)方案將促使開發(fā)商按期交房，將購房風(fēng)險(xiǎn)降至最低。免息供樓可以減輕利息負(fù)擔(dān)北京的許多項(xiàng)目都在賣樓花，增加了購房者的經(jīng)濟(jì)和心理負(fù)擔(dān)以及購房風(fēng)險(xiǎn)。 5北京售樓新招――免息供樓這樣聽起來挺美，但是否羊毛還是出在羊身上？就得自己去算了2001年6月1日實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》對(duì)商品房銷售過程中存在的一些問題做出了強(qiáng)制性規(guī)定。廣州參與樓宇按揭業(yè)務(wù)的銀行有建設(shè)銀行、工行、中行等12家。例如御鹿華軒、金桂園、白云堡豪苑、洛湖居第三期等都避開價(jià)格戰(zhàn)，專心發(fā)展自身優(yōu)勢，保持價(jià)格穩(wěn)定并逐漸上升。200萬元厚禮大派送等；又或者買樓送全屋豪華裝修、電器、廚具、物業(yè)管理費(fèi)、轎車、俱樂部會(huì)員籍甚至現(xiàn)金等；還有發(fā)展商推出簡單裝修或無裝修單位以低價(jià)推出，如麗江花園的毛坯房，名門大廈的無裝修豪宅，華景新城的基本個(gè)性型等；此外各種一口價(jià)、霹靂價(jià)、超低價(jià)、成本價(jià)、搶購價(jià)、大眾價(jià)、實(shí)用率百分百、供款補(bǔ)貼計(jì)劃等招數(shù)層出不窮。減價(jià)策略是在市場供過于求、競爭激烈的情況下，商家們經(jīng)常采用的法寶。錦城花園一天售出90多套，個(gè)別單位售價(jià)達(dá)到10000元／平方米以上。 4商品房銷售價(jià)格策略評(píng)析好的營銷策略不僅可以推波助瀾，還可以化腐朽為神奇在商品房開發(fā)經(jīng)營中，必須樹立全新的現(xiàn)代市場營銷觀念。華升花苑的設(shè)計(jì)是高水平的，建造質(zhì)量和裝潢水準(zhǔn)是高水平的，其給入住者的物業(yè)管理承諾也將是高水平的，按理說，好鼓無需重槌敲，論華升花苑的品質(zhì)及其售價(jià)銷售當(dāng)不成問題。，被稱為龍頭工程。在現(xiàn)有的支付能力條件下，只有從房價(jià)和付款方式兩個(gè)方面入手，才能使商品房銷售得以改善。為了彌合這一脫節(jié)現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商采取了許多促銷措施，如采取有獎(jiǎng)銷售、低價(jià)拋售、購房回扣等等促銷手段，但效果都不是很理想，換來的消費(fèi)者往往?quot。而這兩個(gè)觀點(diǎn)都是不夠全面的。經(jīng)營總是要以賺錢贏利為目的，冠城園推出零租金，其利潤點(diǎn)何在？經(jīng)營獲得利潤是長期的，而不是短期的。 冠城園雖是老項(xiàng)目卻年年有新舉動(dòng)讓業(yè)主欣喜，同行刮目，熱銷呼聲一浪高過一浪，堪稱地產(chǎn)界的長青樹1600戶名流云集構(gòu)成巨大的消費(fèi)市場，更有歐風(fēng)休閑長廊不愁租更不愁賣，為什么還要采取零租金呢？ 事實(shí)上，做精品店服務(wù)于業(yè)主，冠城園并不是第一家，同樣有銷售得很不錯(cuò)的項(xiàng)目也在這么做，并得到了很高的回報(bào)。應(yīng)該說，21世紀(jì)的多功能成熟社區(qū)，不論在建筑品質(zhì)還是社區(qū)功能上都不要只是一個(gè)居住的地方，它應(yīng)該包括休閑娛樂、社會(huì)互動(dòng)、鄰里情誼、健康保健、家庭和樂、視野拓展等多方面無形的心靈層次，應(yīng)該有足夠的娛樂配套設(shè)施來滿足在家即休閑的更高要求。由上海文杰房地產(chǎn)公司開發(fā)銷售的康馨花園銷售時(shí)采用了低開高走的價(jià)格走勢，開盤銷售時(shí)以成本價(jià)賣出人氣后，逐步提價(jià)，給購買者提供了及時(shí)升值機(jī)會(huì)。我們不能建設(shè)好了社區(qū)之后再去評(píng)判其素質(zhì)，因?yàn)槟菚r(shí)如發(fā)現(xiàn)住宅社區(qū)的素質(zhì)不高，想去更正修改，則木已成舟，悔之晚矣。于是罵的不是那幾個(gè)零部件，而是整個(gè)電視機(jī)。其中，建筑單體最為重要，因?yàn)槿巳种坏臅r(shí)間呆在自己家里，我們要買的還是房子本身，但其他三個(gè)要素也不可忽視。目前，一些銷售走紅的樓盤，在環(huán)境的優(yōu)勢和特色上受到市場的熱情追捧。從動(dòng)態(tài)的角度看，它是社區(qū)的基本結(jié)構(gòu)因素互相作用，促進(jìn)社區(qū)變遷的過程。人總是生活于一定的社區(qū)之中。構(gòu)成社區(qū)的有地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理等5個(gè)基本要素。巧妙地利用這種可能性必須能創(chuàng)造出豐富多彩的建筑藝術(shù)形象。以新、老建筑來講，它們都共同遵循形式美的法則多樣統(tǒng)一，但在形式處理上又由于審美觀念的發(fā)展和變化而各有不同的標(biāo)準(zhǔn)和尺度。 7房地產(chǎn)品牌空間策劃建筑藝術(shù)也有它自己的語言，必然有它的詞匯和文法房地產(chǎn)品的評(píng)定對(duì)象是房地產(chǎn)產(chǎn)品，即建筑，消費(fèi)者對(duì)于建筑的品質(zhì)和價(jià)值的認(rèn)知取決于以下三個(gè)方面：消費(fèi)者對(duì)建筑提出的功能和使用方面的要求；消費(fèi)者對(duì)建筑提出的精神和審美方面的要求；以何種必要的物質(zhì)技術(shù)手段達(dá)到上述兩方面的要求。提供一流的配套服務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品是一個(gè)整體概念，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了傳統(tǒng)的有形實(shí)物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費(fèi)者購房時(shí)所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢服務(wù)、集中代辦手續(xù)服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)，特別是售后物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的高低對(duì)于房地產(chǎn)品牌的樹立和品碑市場的形成尤為重要。其三，大區(qū)域的好地段。選擇一流的地理位置李嘉誠先生曾說：搞房地產(chǎn)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在四川省成都市有一句話常被用于調(diào)侃：窮人住東邊，惡人住北邊，貴人住西邊，富人住南邊。真正說起來，名副其實(shí)的物業(yè)案名的確能起到促進(jìn)房地產(chǎn)品牌效應(yīng)的作用，而有名無實(shí)的案名設(shè)計(jì)到頭來卻只會(huì)弱化品牌效應(yīng)。當(dāng)年碧桂園有３個(gè)中心廣告詞?quot。不少房地商很浮澡，以為做一兩次廣告搞幾次活動(dòng)，就樹立了品牌，缺乏系統(tǒng)的品牌培育計(jì)劃。房地產(chǎn)談到品牌就離不開談碧桂園，國內(nèi)許多行業(yè)已高舉品牌大旗，飲料、家電業(yè)尤其為甚，房地產(chǎn)則相對(duì)滯后一些，這是國民消費(fèi)水平提高有個(gè)過程和房地產(chǎn)自身特性使然。一些小區(qū)哪怕遠(yuǎn)一點(diǎn)，人們也愿意去置業(yè)安居?quot。良好的品牌形象就?quot。房地產(chǎn)業(yè)以提供合理的、人性化的生活（建筑）空間為本體目標(biāo)，當(dāng)然，融合一些運(yùn)動(dòng)、音樂、文化等的功能及設(shè)施以增加生活方式的多樣性是合理的，但如果舍本逐末地將其作為某某主題社區(qū)，這種產(chǎn)品（服務(wù)）的定位事實(shí)上是不準(zhǔn)確的，其毫無個(gè)性化的品牌形象也難以有效傳播。3）價(jià)格競爭策略：努力提高產(chǎn)品（服務(wù)）的性能價(jià)格比，以獲取較大市場份額及影響力，塑造良好的、具有較強(qiáng)競爭力的品牌。我們正處在信息爆炸的時(shí)代，這決定了社會(huì)公眾不可能接收所有的傳播信息及符合系統(tǒng)，只會(huì)有選擇地關(guān)注和接受那些最具影響力、最具創(chuàng)新性及最?quot。時(shí)尚潮流的關(guān)系很密切。品牌的生成機(jī)制。它為開發(fā)商增加收益。房地產(chǎn)營銷的差異化越來越小，更重要的優(yōu)勢在于如何建立自己的品牌。（4）適時(shí)宣傳自身品牌形象，提高公眾對(duì)品牌的認(rèn)知程度。在正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)品牌的性質(zhì)與作用之后，開發(fā)商就應(yīng)該適時(shí)地建立與維護(hù)自身的品牌形象，發(fā)掘品牌這一無形資產(chǎn)。二、房產(chǎn)的品牌效應(yīng)就是在房產(chǎn)交易中，通過品牌認(rèn)知，向掌握較少信息的購房者還原部分的產(chǎn)品信息的作用。這一誤解可能導(dǎo)致開發(fā)商片面注重樓盤的案名設(shè)計(jì)，而忽視了對(duì)住房這種復(fù)雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進(jìn)行多方位全面的功能改進(jìn)。 一、房產(chǎn)的品牌效應(yīng)≠案名效應(yīng)，將房產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單地等同于案名效應(yīng)是當(dāng)前業(yè)界較多存在的一個(gè)誤解。名符其實(shí)的物業(yè)案名能起到促進(jìn)房產(chǎn)品牌效應(yīng)的作用，而有名無實(shí)的案名設(shè)計(jì)到頭來只會(huì)弱化品牌效應(yīng)。 三、如何強(qiáng)化房產(chǎn)的品牌效應(yīng)。這就要求開發(fā)商有充足的土地儲(chǔ)備、多渠道的資金來源、合理的員工結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的員工隊(duì)伍。品牌被認(rèn)為是使企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢最為有效的法寶。也正是從這一意義上而言，良好的品牌形象是開發(fā)商的一項(xiàng)無形資產(chǎn)。成功的品牌都擁有極高的知名度與美譽(yù)度，往往在市場中居于領(lǐng)導(dǎo)地位。在一定程度上，品牌?quot。品牌與注意力經(jīng)濟(jì)。2）差別競爭策略：適應(yīng)于買方市場條件，在產(chǎn)品（服務(wù)）的功能與效用、生活方式、情感類型及價(jià)值符合等方面實(shí)施市場細(xì)分及定位，塑造個(gè)性化的、順應(yīng)時(shí)代精神的品牌。3）主題社區(qū)的誤導(dǎo)。香港的新鴻基、長江實(shí)業(yè)公司等的項(xiàng)目一經(jīng)面市便很快被認(rèn)購?fù)?，且長盛不衰，關(guān)鍵就是深藏于人們心目中的企業(yè)品牌。人們?yōu)槭裁匆欢ㄒ鴮汃R、奔馳，穿名牌服裝，打高爾夫球，更多的是為了體現(xiàn)一種身份。你能想象在現(xiàn)在的家電市場上沒有品牌的東西能得到市場認(rèn)可嗎？家電市場的今天就是房地市場的明天，實(shí)施品牌戰(zhàn)略，地產(chǎn)商已別無選擇，贏在定位。 五星級(jí)學(xué)校為社區(qū)的品牌定位起到了參照系的作用，家長購買的示范效應(yīng)，以及連續(xù)的推廣活動(dòng)，碧桂園項(xiàng)目出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)機(jī)，碧桂園品牌在很短時(shí)間內(nèi)就形成了，并同時(shí)完成了知名度和美譽(yù)度的認(rèn)知。品牌定位，就是要與其他樓盤區(qū)別開來，體現(xiàn)個(gè)性與差異，一定要有好的主題思想。事實(shí)上，案名效應(yīng)主要是一種短期的廣告效應(yīng)，是開發(fā)商在營銷策劃中用以吸引客戶群體的一種途徑，它就像餐廳的特色菜，對(duì)競爭力的提升只起到相對(duì)作用，而不是絕對(duì)作用。同時(shí)，區(qū)域特征也會(huì)影響項(xiàng)目的層次和附加值。其實(shí)，只要開發(fā)商靜下心來，腳踏實(shí)地地認(rèn)真出好三張牌，就能經(jīng)營出房地產(chǎn)知名品牌。成都市的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略也吸引了不少開發(fā)商，過去死水一團(tuán)的區(qū)域現(xiàn)在被炒得如火如荼，就連深圳萬科也涌入其中，圈地搞教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建中高檔住宅。著作權(quán)登記和版權(quán)登記，同時(shí)也在上海樓市樹立了自己的品牌，榮登上海最佳住宅榜首。可是，每每方法不當(dāng)，以至于費(fèi)力不討好。二、意境空間的策劃意境空間策劃的目的是滿足消費(fèi)者精神感受上的要求。 近代科學(xué)技術(shù)的偉大成就為我們提供的手段，不僅對(duì)于滿足功能要求要經(jīng)濟(jì)有效并強(qiáng)有力得多，而且其藝術(shù)表現(xiàn)力也為我們提供了極其寬廣的可能性。社會(huì)學(xué)中廣義的社區(qū)概念即：社區(qū)就是區(qū)域性的社會(huì)，換言之，社區(qū)就是人們憑感官能感覺到的具體化了的社會(huì)。房地產(chǎn)品牌社區(qū)策劃很重要的方面，就是塑造社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)的歸屬感。 房地產(chǎn)社區(qū)從靜態(tài)的角度看，它是一個(gè)具有特定結(jié)構(gòu)、性質(zhì)和特點(diǎn)的實(shí)體。這對(duì)開發(fā)商傳遞出一個(gè)信息：在樓盤規(guī)劃中，環(huán)境設(shè)計(jì)已成為日后銷售的一個(gè)重大因素。 10社區(qū)整體素質(zhì)一個(gè)需要不斷量化的賣點(diǎn)社區(qū)的整體素質(zhì)高，市場號(hào)召力就大，產(chǎn)品的整體競爭力