【正文】 入最終讓業(yè)主受益物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。管住銷售員的嘴以往在項目開發(fā)銷售階段，由于沒有物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商在物業(yè)管理方面做出了很多不合理、不現(xiàn)實的承諾，比如，物業(yè)費如何低，服務(wù)如何多、如何好，結(jié)果物業(yè)公司接收樓盤后，費用一測算，成本根本下不來，承諾自然無法兌現(xiàn)。價值這一觀念，不斷為業(yè)主提供比競爭對手更高的附加值，即更高的消費者利潤。（2）開展定期調(diào)查及時掌握業(yè)主滿意度變動情況，通過座談會、致電、上門了解，至少每月分析一下業(yè)主（租戶）所提及意見與建議，便于公司采取對策保持正常的滿意率。 3樓盤服務(wù)營銷將是大勢所趨樓盤銷售經(jīng)過幾年的變化，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務(wù)的銷售、觀念的銷售樓市在不斷發(fā)展和成熟的過程中，樓盤如何爭取市場做好銷售已成為突出問題，樓盤銷售經(jīng)過幾年的變化，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務(wù)的銷售、觀念的銷售，而現(xiàn)時樓盤的物業(yè)管理及售后服務(wù)恰恰成為銷售中的關(guān)鍵因素，目前樓市中已有相當一部分比較成熟的樓盤，把物業(yè)管理作為一個要素介入開發(fā)、溶入銷售之中。諸如位于上海市延安路上的目前上海甲級寫字樓首個獲得建筑魯班獎的東海商業(yè)中心，由于該項目有一支過硬的物業(yè)管理隊伍，使樓宇的租售名列前茅。據(jù)說，八佰伴在箱析建超市，需要提交縣（省級）議會審議。眾多發(fā)展商在憑生活感受選擇住宅功能時已顯出牽強，而在決定商鋪的設(shè)計時，基本沒有得到足夠的專業(yè)指引。商鋪單價創(chuàng)造了４６萬元／平方米的歷史記錄。如何找到高效的廣告宣傳策略及媒體傳播？調(diào)研的結(jié)論終于得出，廣州的一些老商戶對上下九的歸屬很強烈，這意味著名匯容易形成市場的焦點；另一方面政府下決心投巨資對下九路進行改造，使其成為廣州的旺角，這意味著該地商業(yè)物業(yè)價值在未來的提升。將商場租售與經(jīng)營結(jié)合起來，讓業(yè)主享受你先收租，我再經(jīng)營，我做旺場，你再接手的真正實惠 。到每個城鎮(zhèn)去了解當?shù)氐慕?jīng)濟、居民的消費習慣、投資心態(tài)以及對下九路的認識度后，有選擇地挑出部分重點地區(qū)，上門進行派發(fā)宣傳單張及進行面對面訪問，為九九年國慶舉行的展銷會作前期鋪墊。怎樣才能使一個商場盡最大可能的滿足消費者的需求，同時又具備一定的特色呢？全城置業(yè)副總經(jīng)理溫廣熙說：關(guān)鍵在于對商場作出合理的規(guī)劃，使之功能齊備，應(yīng)有盡有，又不至于互相重復和沖突，同時有一個便利舒適的購物環(huán)境。從業(yè)主的角度來說，由于顧客選擇一種消費就會產(chǎn)生第二種消費的欲望，從而使業(yè)主之間不但不怕?lián)屔獾幕ハ嗫咕苄睦恚殷w會共同繁榮的氣氛，從而使經(jīng)營環(huán)境變得更加和諧，產(chǎn)生攜手雙贏的效果，形成良好的商場文件氛圍，真正做到和氣生財。ｂ、經(jīng)過一輪的銷售及客戶的消化，名匯又開始進入冷靜期，怎樣去擴大銷售，同時亦給業(yè)主。這樣合理配置，相互促進消費，從而創(chuàng)造出了更好的經(jīng)營環(huán)境。作為循環(huán)消費經(jīng)營理念的一個重要組成部分，最終確定五層為經(jīng)營化妝品為主的女士用品專場。ｄ、尋找最有價值的潛在買家基于對項目本身的深刻認識，全城置業(yè)高級顧問李華忠先生敏銳的意識到，廣州周邊珠江三角洲地區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者非常有可能成為名匯的客戶。他們希望在名匯這個案中完善這個計劃。而名匯必須賣高價；２、開展市場調(diào)查全城置業(yè)的骨干面對名匯的諸多難題，首先做的是派出所有人手，分別到舊城區(qū)所有商業(yè)區(qū)對針對性租戶進行面對面的訪問。如何提高市場調(diào)研的效率從而實施商業(yè)功能的定位？中國廣州地區(qū)的名匯商城在其首次公開內(nèi)部認購的當日，銷售額即達１投資商鋪的房地產(chǎn)商由于不能操控商業(yè)的經(jīng)營，因之也難于把握投資商鋪的經(jīng)營行為，會常有力不從心之感。城市規(guī)劃在控制商鋪建設(shè)方面已離市場越來越遠。這就要求開發(fā)商原有的經(jīng)營模式和傳統(tǒng)觀念要得到及時的轉(zhuǎn)軌，因為樓市在競爭中不斷變化而逐步得到完善，開發(fā)商重視物業(yè)管理，消費者花錢買服務(wù)，既提高了樓盤的品牌，使開發(fā)商的形象得到提升，也使業(yè)主的居住質(zhì)量和生活品位得到了保障。目的是爭取新聞傳播界對本公司的了解、支持，以便形成對本公司有利的輿論氣氛，增強公司整體社會影響力。使業(yè)主非常滿意，即是物業(yè)管理公司提供的消費價值＞消費者期望的價值。物業(yè)管理公司的服務(wù)對象是消費者，即現(xiàn)實的業(yè)主或租戶。讓房子更好用中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門、門衛(wèi)等的設(shè)置與標準，人員通道、車輛進出和停放，保安、消防等人防和技防措施在圖紙上的具體落實、垃圾容器及堆放、清運點的設(shè)置、建筑外立面上空調(diào)位、排煙道等的預留位置以及陽臺窗戶的外形設(shè)計，小區(qū)配套的選擇與布局，這些都應(yīng)有物業(yè)公司參與意見。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主和使用人感到不便，又增加物業(yè)管理工作的難度。京城樓盤依然在制造各式各樣的概念和銷售模式，但其中做秀的多，務(wù)實的少。這個方案將促使開發(fā)商按期交房，將購房風險降至最低。免息供樓可以減輕利息負擔北京的許多項目都在賣樓花，增加了購房者的經(jīng)濟和心理負擔以及購房風險。 5北京售樓新招――免息供樓這樣聽起來挺美，但是否羊毛還是出在羊身上？就得自己去算了2001年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》對商品房銷售過程中存在的一些問題做出了強制性規(guī)定。廣州參與樓宇按揭業(yè)務(wù)的銀行有建設(shè)銀行、工行、中行等12家。例如御鹿華軒、金桂園、白云堡豪苑、洛湖居第三期等都避開價格戰(zhàn)，專心發(fā)展自身優(yōu)勢，保持價格穩(wěn)定并逐漸上升。200萬元厚禮大派送等；又或者買樓送全屋豪華裝修、電器、廚具、物業(yè)管理費、轎車、俱樂部會員籍甚至現(xiàn)金等；還有發(fā)展商推出簡單裝修或無裝修單位以低價推出，如麗江花園的毛坯房，名門大廈的無裝修豪宅，華景新城的基本個性型等；此外各種一口價、霹靂價、超低價、成本價、搶購價、大眾價、實用率百分百、供款補貼計劃等招數(shù)層出不窮。減價策略是在市場供過于求、競爭激烈的情況下，商家們經(jīng)常采用的法寶。錦城花園一天售出90多套，個別單位售價達到10000元／平方米以上。 4商品房銷售價格策略評析好的營銷策略不僅可以推波助瀾，還可以化腐朽為神奇在商品房開發(fā)經(jīng)營中，必須樹立全新的現(xiàn)代市場營銷觀念。華升花苑的設(shè)計是高水平的，建造質(zhì)量和裝潢水準是高水平的，其給入住者的物業(yè)管理承諾也將是高水平的，按理說，好鼓無需重槌敲，論華升花苑的品質(zhì)及其售價銷售當不成問題。，被稱為龍頭工程。在現(xiàn)有的支付能力條件下，只有從房價和付款方式兩個方面入手，才能使商品房銷售得以改善。為了彌合這一脫節(jié)現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商采取了許多促銷措施，如采取有獎銷售、低價拋售、購房回扣等等促銷手段，但效果都不是很理想，換來的消費者往往?quot。而這兩個觀點都是不夠全面的。經(jīng)營總是要以賺錢贏利為目的，冠城園推出零租金，其利潤點何在？經(jīng)營獲得利潤是長期的，而不是短期的。 冠城園雖是老項目卻年年有新舉動讓業(yè)主欣喜，同行刮目，熱銷呼聲一浪高過一浪，堪稱地產(chǎn)界的長青樹1600戶名流云集構(gòu)成巨大的消費市場，更有歐風休閑長廊不愁租更不愁賣，為什么還要采取零租金呢？ 事實上，做精品店服務(wù)于業(yè)主，冠城園并不是第一家，同樣有銷售得很不錯的項目也在這么做，并得到了很高的回報。應(yīng)該說，21世紀的多功能成熟社區(qū)，不論在建筑品質(zhì)還是社區(qū)功能上都不要只是一個居住的地方，它應(yīng)該包括休閑娛樂、社會互動、鄰里情誼、健康保健、家庭和樂、視野拓展等多方面無形的心靈層次，應(yīng)該有足夠的娛樂配套設(shè)施來滿足在家即休閑的更高要求。由上海文杰房地產(chǎn)公司開發(fā)銷售的康馨花園銷售時采用了低開高走的價格走勢，開盤銷售時以成本價賣出人氣后，逐步提價，給購買者提供了及時升值機會。我們不能建設(shè)好了社區(qū)之后再去評判其素質(zhì)，因為那時如發(fā)現(xiàn)住宅社區(qū)的素質(zhì)不高，想去更正修改，則木已成舟，悔之晚矣。于是罵的不是那幾個零部件，而是整個電視機。其中，建筑單體最為重要，因為人三分之一的時間呆在自己家里，我們要買的還是房子本身，但其他三個要素也不可忽視。目前，一些銷售走紅的樓盤，在環(huán)境的優(yōu)勢和特色上受到市場的熱情追捧。從動態(tài)的角度看，它是社區(qū)的基本結(jié)構(gòu)因素互相作用，促進社區(qū)變遷的過程。人總是生活于一定的社區(qū)之中。構(gòu)成社區(qū)的有地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會心理等5個基本要素。巧妙地利用這種可能性必須能創(chuàng)造出豐富多彩的建筑藝術(shù)形象。以新、老建筑來講，它們都共同遵循形式美的法則多樣統(tǒng)一，但在形式處理上又由于審美觀念的發(fā)展和變化而各有不同的標準和尺度。 7房地產(chǎn)品牌空間策劃建筑藝術(shù)也有它自己的語言，必然有它的詞匯和文法房地產(chǎn)品的評定對象是房地產(chǎn)產(chǎn)品，即建筑，消費者對于建筑的品質(zhì)和價值的認知取決于以下三個方面：消費者對建筑提出的功能和使用方面的要求；消費者對建筑提出的精神和審美方面的要求；以何種必要的物質(zhì)技術(shù)手段達到上述兩方面的要求。提供一流的配套服務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品是一個整體概念，這遠遠超過了傳統(tǒng)的有形實物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費者購房時所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢服務(wù)、集中代辦手續(xù)服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)，特別是售后物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品碑市場的形成尤為重要。其三，大區(qū)域的好地段。選擇一流的地理位置李嘉誠先生曾說：搞房地產(chǎn)第一是地段，第二是地段，第三還是地段。在四川省成都市有一句話常被用于調(diào)侃：窮人住東邊，惡人住北邊，貴人住西邊，富人住南邊。真正說起來，名副其實的物業(yè)案名的確能起到促進房地產(chǎn)品牌效應(yīng)的作用，而有名無實的案名設(shè)計到頭來卻只會弱化品牌效應(yīng)。當年碧桂園有３個中心廣告詞?quot。不少房地商很浮澡，以為做一兩次廣告搞幾次活動，就樹立了品牌，缺乏系統(tǒng)的品牌培育計劃。房地產(chǎn)談到品牌就離不開談碧桂園，國內(nèi)許多行業(yè)已高舉品牌大旗，飲料、家電業(yè)尤其為甚，房地產(chǎn)則相對滯后一些，這是國民消費水平提高有個過程和房地產(chǎn)自身特性使然。一些小區(qū)哪怕遠一點，人們也愿意去置業(yè)安居?quot。良好的品牌形象就?quot。房地產(chǎn)業(yè)以提供合理的、人性化的生活（建筑）空間為本體目標，當然，融合一些運動、音樂、文化等的功能及設(shè)施以增加生活方式的多樣性是合理的，但如果舍本逐末地將其作為某某主題社區(qū)，這種產(chǎn)品（服務(wù)）的定位事實上是不準確的，其毫無個性化的品牌形象也難以有效傳播。3）價格競爭策略：努力提高產(chǎn)品（服務(wù)）的性能價格比，以獲取較大市場份額及影響力，塑造良好的、具有較強競爭力的品牌。我們正處在信息爆炸的時代，這決定了社會公眾不可能接收所有的傳播信息及符合系統(tǒng)，只會有選擇地關(guān)注和接受那些最具影響力、最具創(chuàng)新性及最?quot。時尚潮流的關(guān)系很密切。品牌的生成機制。它為開發(fā)商增加收益。房地產(chǎn)營銷的差異化越來越小，更重要的優(yōu)勢在于如何建立自己的品牌。（4）適時宣傳自身品牌形象，提高公眾對品牌的認知程度。在正確認識房產(chǎn)品牌的性質(zhì)與作用之后，開發(fā)商就應(yīng)該適時地建立與維護自身的品牌形象，發(fā)掘品牌這一無形資產(chǎn)。二、房產(chǎn)的品牌效應(yīng)就是在房產(chǎn)交易中，通過品牌認知，向掌握較少信息的購房者還原部分的產(chǎn)品信息的作用。這一誤解可能導致開發(fā)商片面注重樓盤的案名設(shè)計，而忽視了對住房這種復雜商品在質(zhì)量、服務(wù)、功能等方面進行多方位全面的功能改進。 一、房產(chǎn)的品牌效應(yīng)≠案名效應(yīng)，將房產(chǎn)的品牌效應(yīng)簡單地等同于案名效應(yīng)是當前業(yè)界較多存在的一個誤解。名符其實的物業(yè)案名能起到促進房產(chǎn)品牌效應(yīng)的作用，而有名無實的案名設(shè)計到頭來只會弱化品牌效應(yīng)。 三、如何強化房產(chǎn)的品牌效應(yīng)。這就要求開發(fā)商有充足的土地儲備、多渠道的資金來源、合理的員工結(jié)構(gòu)與穩(wěn)定的員工隊伍。品牌被認為是使企業(yè)獲取競爭優(yōu)勢最為有效的法寶。也正是從這一意義上而言，良好的品牌形象是開發(fā)商的一項無形資產(chǎn)。成功的品牌都擁有極高的知名度與美譽度，往往在市場中居于領(lǐng)導地位。在一定程度上，品牌?quot。品牌與注意力經(jīng)濟。2）差別競爭策略：適應(yīng)于買方市場條件，在產(chǎn)品（服務(wù)）的功能與效用、生活方式、情感類型及價值符合等方面實施市場細分及定位，塑造個性化的、順應(yīng)時代精神的品牌。3）主題社區(qū)的誤導。香港的新鴻基、長江實業(yè)公司等的項目一經(jīng)面市便很快被認購完，且長盛不衰，關(guān)鍵就是深藏于人們心目中的企業(yè)品牌。人們?yōu)槭裁匆欢ㄒ鴮汃R、奔馳，穿名牌服裝，打高爾夫球，更多的是為了體現(xiàn)一種身份。你能想象在現(xiàn)在的家電市場上沒有品牌的東西能得到市場認可嗎？家電市場的今天就是房地市場的明天，實施品牌戰(zhàn)略，地產(chǎn)商已別無選擇，贏在定位。 五星級學校為社區(qū)的品牌定位起到了參照系的作用，家長購買的示范效應(yīng)，以及連續(xù)的推廣活動，碧桂園項目出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)機，碧桂園品牌在很短時間內(nèi)就形成了，并同時完成了知名度和美譽度的認知。品牌定位，就是要與其他樓盤區(qū)別開來，體現(xiàn)個性與差異，一定要有好的主題思想。事實上，案名效應(yīng)主要是一種短期的廣告效應(yīng)，是開發(fā)商在營銷策劃中用以吸引客戶群體的一種途徑，它就像餐廳的特色菜，對競爭力的提升只起到相對作用，而不是絕對作用。同時，區(qū)域特征也會影響項目的層次和附加值。其實，只要開發(fā)商靜下心來，腳踏實地地認真出好三張牌，就能經(jīng)營出房地產(chǎn)知名品牌。成都市的向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略也吸引了不少開發(fā)商，過去死水一團的區(qū)域現(xiàn)在被炒得如火如荼，就連深圳萬科也涌入其中，圈地搞教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建中高檔住宅。著作權(quán)登記和版權(quán)登記，同時也在上海樓市樹立了自己的品牌，榮登上海最佳住宅榜首?？墒?，每每方法不當，以至于費力不討好。二、意境空間的策劃意境空間策劃的目的是滿足消費者精神感受上的要求。 近代科學技術(shù)的偉大成就為我們提供的手段，不僅對于滿足功能要求要經(jīng)濟有效并強有力得多，而且其藝術(shù)表現(xiàn)力也為我們提供了極其寬廣的可能性。社會學中廣義的社區(qū)概念即：社區(qū)就是區(qū)域性的社會，換言之，社區(qū)就是人們憑感官能感覺到的具體化了的社會。房地產(chǎn)品牌社區(qū)策劃很重要的方面，就是塑造社區(qū)成員對本社區(qū)的歸屬感。 房地產(chǎn)社區(qū)從靜態(tài)的角度看，它是一個具有特定結(jié)構(gòu)、性質(zhì)和特點的實體。這對開發(fā)商傳遞出一個信息：在樓盤規(guī)劃中，環(huán)境設(shè)計已成為日后銷售的一個重大因素。 10社區(qū)整體素質(zhì)一個需要不斷量化的賣點社區(qū)的整體素質(zhì)高，市場號召力就大，產(chǎn)品的整體競爭力