房地產(chǎn)行業(yè)異地開發(fā)模式研究報告(存儲版)
【正文】 中等收入階層和富裕階層人數(shù)眾多市場結(jié)構(gòu)三角形梨形啞鈴型梯形需求成長性較好，但總體需求層次較低好，市場需求潛力很大差，市場需求小，且缺乏發(fā)展?jié)摿芎?，市場需求旺盛，可持續(xù)性很強因此在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況時，在考慮房地產(chǎn)市場目前供需狀況之外，既要遠觀其市場發(fā)展方向，也要近觀其市場抗性程度。其主要指標如下：1. 資金運作能力a) 自有資金狀況：現(xiàn)有資金量，流動比率，速動比率，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，銀行授信狀況b) 企業(yè)融資能力：戰(zhàn)略投資者引入，股東融資能力，上市公司增發(fā)c) 融資創(chuàng)新能力：信托公司，基金公司，貼息委托貸款 ，信托貸款 2. 政府公關(guān)能力a) 政府資源狀況：人員熟悉程度，高管或股東在當?shù)厮蚊u職位b) 公關(guān)人員能力：政府關(guān)系，溝通能力3. 人才儲備實力a) 項目運作人員能力b) 設(shè)計人員能力c) 工程管理人員能力通過將企業(yè)自身資源狀況與當?shù)睾暧^環(huán)境做匹配性分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所存在的不足，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)異地進入的步伐和程序，有針對性地逐步完善企業(yè)資源狀況，從而實現(xiàn)企業(yè)在異地擴張過程中的整體實力提升。（三）以自身定位為標尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進入方案如果區(qū)域總體經(jīng)濟研究是為了對于區(qū)域房地產(chǎn)進入的可能性的評估，那么區(qū)域房地產(chǎn)市場分析則是對于區(qū)域房地產(chǎn)進入的可行性的衡量，而房地產(chǎn)企業(yè)自身實力的評估更是對區(qū)域房地產(chǎn)市場進入具體操作的一次自我檢驗。3. 競爭情況分析a) 對手競爭力：競爭對手實力。城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定了一個城市房地產(chǎn)市場的總體趨勢和市場潛力，而當?shù)厥袌龅墓┬锠顩r則為判斷當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的飽和程度提供了依據(jù)。對于城市區(qū)域狀況的分析，主要從經(jīng)濟區(qū)位分析和經(jīng)濟現(xiàn)狀分析兩方面進行，通過對目標城市的現(xiàn)有狀況和發(fā)展趨勢評估，確定城市未來走向。隨著國家對土地一級市場的壟斷和一線城市土地供應量的逐步減少，一二線城市的土地開始成為稀缺資源，對于土地資源的儲備也開始成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重點之一。雖然現(xiàn)在還存在一定的運作缺陷，但長遠來看，通過靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商還是會逐漸淡出市場，有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。考慮到一線城市所具備的強大的購買能力、完善的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)以及良好的區(qū)域覆蓋能力，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將一線城市作為自身區(qū)域布局的重點。第二次則是從90年代末期開始持續(xù)至今的理性擴張。一方面，以121文件為核心的房地產(chǎn)行業(yè)信貸緊縮政策的出臺大大壓縮了目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金空間，使房地產(chǎn)企業(yè)突然面臨資金緊張的格局；另一方面，以國務(wù)院21號令和11號令為核心的土地收購儲備制度和招標拍賣制度的實行，使政府開始壟斷土地一級市場，土地進一步成為稀缺資源。目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到北京、上海、深圳、武漢、成都等18個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略，取得了很好的發(fā)展效果。房地
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