房地產(chǎn)行業(yè)異地開(kāi)發(fā)模式研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 中等收入階層和富裕階層人數(shù)眾多市場(chǎng)結(jié)構(gòu)三角形梨形啞鈴型梯形需求成長(zhǎng)性較好，但總體需求層次較低好，市場(chǎng)需求潛力很大差，市場(chǎng)需求小，且缺乏發(fā)展?jié)摿芎?，市?chǎng)需求旺盛，可持續(xù)性很強(qiáng)因此在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況時(shí)，在考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需狀況之外，既要遠(yuǎn)觀其市場(chǎng)發(fā)展方向，也要近觀其市場(chǎng)抗性程度。其主要指標(biāo)如下：1. 資金運(yùn)作能力a) 自有資金狀況：現(xiàn)有資金量，流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，銀行授信狀況b) 企業(yè)融資能力：戰(zhàn)略投資者引入，股東融資能力，上市公司增發(fā)c) 融資創(chuàng)新能力：信托公司，基金公司，貼息委托貸款 ，信托貸款 2. 政府公關(guān)能力a) 政府資源狀況：人員熟悉程度，高管或股東在當(dāng)?shù)厮蚊u(yù)職位b) 公關(guān)人員能力：政府關(guān)系，溝通能力3. 人才儲(chǔ)備實(shí)力a) 項(xiàng)目運(yùn)作人員能力b) 設(shè)計(jì)人員能力c) 工程管理人員能力通過(guò)將企業(yè)自身資源狀況與當(dāng)?shù)睾暧^環(huán)境做匹配性分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所存在的不足，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)異地進(jìn)入的步伐和程序，有針對(duì)性地逐步完善企業(yè)資源狀況，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)在異地?cái)U(kuò)張過(guò)程中的整體實(shí)力提升。（三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入方案如果區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)研究是為了對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可能性的評(píng)估，那么區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析則是對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可行性的衡量，而房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力的評(píng)估更是對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入具體操作的一次自我檢驗(yàn)。3. 競(jìng)爭(zhēng)情況分析a) 對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)力：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力。城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)和市場(chǎng)潛力，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供需狀況則為判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的飽和程度提供了依據(jù)。對(duì)于城市區(qū)域狀況的分析，主要從經(jīng)濟(jì)區(qū)位分析和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析兩方面進(jìn)行，通過(guò)對(duì)目標(biāo)城市的現(xiàn)有狀況和發(fā)展趨勢(shì)評(píng)估，確定城市未來(lái)走向。隨著國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和一線城市土地供應(yīng)量的逐步減少，一二線城市的土地開(kāi)始成為稀缺資源，對(duì)于土地資源的儲(chǔ)備也開(kāi)始成為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一。雖然現(xiàn)在還存在一定的運(yùn)作缺陷，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)靠關(guān)系拿“一手地”的開(kāi)發(fā)商還是會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展?？紤]到一線城市所具備的強(qiáng)大的購(gòu)買能力、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)以及良好的區(qū)域覆蓋能力，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)紛紛將一線城市作為自身區(qū)域布局的重點(diǎn)。第二次則是從90年代末期開(kāi)始持續(xù)至今的理性擴(kuò)張。一方面，以121文件為核心的房地產(chǎn)行業(yè)信貸緊縮政策的出臺(tái)大大壓縮了目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金空間，使房地產(chǎn)企業(yè)突然面臨資金緊張的格局；另一方面，以國(guó)務(wù)院21號(hào)令和11號(hào)令為核心的土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度和招標(biāo)拍賣制度的實(shí)行，使政府開(kāi)始?jí)艛嗤恋匾患?jí)市場(chǎng)，土地進(jìn)一步成為稀缺資源。目前萬(wàn)科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到北京、上海、深圳、武漢、成都等18個(gè)大中城市，并確定了以珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜髤^(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略，取得了很好的發(fā)展效果。房地
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