房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)模式(存儲(chǔ)版)
【正文】 的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。穆天子山莊所處的地理位置在南海市獅山區(qū)穆院附近，發(fā)展商巧妙地將地名與古代神話傳說中周穗王的傳奇故事聯(lián)系起來。 步驟B：提純 雕塑家羅丹說過：“雕刻一張臉并不難，把不是臉的地方去掉就行了?！ 淼侥绿熳由角f不難發(fā)現(xiàn)，于湖泊、丘陵之內(nèi)，閃動(dòng)著越野吉普車的身影。超量配置，雙會(huì)所、雙車庫(kù)的設(shè)計(jì)，大面積散點(diǎn)式的運(yùn)動(dòng)娛樂，休閑設(shè)施的安排。他說這長(zhǎng)窗和花格讓他想起美麗的緬因州?！ ∵@個(gè)市場(chǎng)里干什么的都有，做蛋糕的和做火鍋的（套用業(yè)界同仁的一句話），而穆天子山莊的人們似乎跟這些有點(diǎn)不同，他們更像一群釀酒師?！ ⊙厮畮?kù)開辟休閑小路，住戶可散步、垂釣、休息，進(jìn)行各項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)及欣賞河獅山公園之大自然景色?！ g樂廣場(chǎng)：正對(duì)大門，別具特色的大型水景廣場(chǎng)，周圍是一百多棵挺拔的大王椰，中心是喻意珠三角明珠的主題雕塑，而池底鋪砌意大利進(jìn)口的高級(jí)馬賽克，組成6朵色彩鮮艷的歡樂花，令整個(gè)廣場(chǎng)充滿歡樂的氛圍；設(shè)施：草地滾球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)。為增加環(huán)保意識(shí)，鼓勵(lì)住宅采用單車、高爾夫球車代替汽車。但穆天子山莊的人們似乎樂此不疲、就象他們既喜歡重型車，又愛小轎車，既愛聽鄉(xiāng)村音樂，又看棒球壘球。 3）應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料； 具體可示范單位及輕鋼結(jié)構(gòu)別墅的裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)保、健康方面之特點(diǎn)列舉部分融合，將先進(jìn)的技術(shù)融入精致的建筑風(fēng)格，將建筑融入環(huán)境中，再將風(fēng)景引入住宅。 步驟C：融合 把不是臉的地方去掉只完成了第一步，接下來重點(diǎn)是把剩下的部分做得有血有肉?！ H有指標(biāo)是不夠的。它意味著一個(gè)純專業(yè)化的、高標(biāo)準(zhǔn)的新物業(yè)時(shí)代之出現(xiàn)純美年代。別墅物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)充滿個(gè)性化的特殊市場(chǎng)。主要體現(xiàn)在： （1）別墅物業(yè)外在環(huán)境要求的特殊性。例如：觀瀾豪園配套功能設(shè)施有酒店、會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂部等一系列滿足消閑度假之用。一百多年過去了，這一區(qū)域的別墅建筑依然被公認(rèn)是中國(guó)乃至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學(xué)、建筑最精美的典范。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場(chǎng)潛力巨大，關(guān)鍵問題在于發(fā)展商如何做。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征，通過建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來。 核心要素I：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟完善，購(gòu)房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰?，不但?duì)硬件要求高，而且對(duì)物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔?！ ∧窘Y(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過程中，經(jīng)過不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見的?！ 『诵牧λ谼：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略 不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營(yíng)式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請(qǐng)香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師精心布局，依山形水勢(shì)將山莊劃分為18個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂?！ ∫虼四绿熳由角f發(fā)展商果斷決策，在這個(gè)空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少?gòu)V州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕。 ?。?）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大?！ 》治鯠：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況 目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤?！ 》治鯞：別墅項(xiàng)目開發(fā)的致命陷阱 現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀?！ ∥磥淼膭e墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向： ?。?）生態(tài)型。 第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析 分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析 別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《》中有“修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化?！ ∧壳吧钲谑袌?chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見下表已建項(xiàng)目 青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居 在建項(xiàng)目 華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心 由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因?yàn)橐?guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價(jià)也不低，均價(jià)超過五千元每平方米。據(jù)研究，美國(guó)的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國(guó)已建的113萬棟別墅中
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