【正文】 家庭護理機構(gòu)、出租的獨立居住公寓等以適應(yīng)不同類型老人的要求。這特別體現(xiàn)在老齡人住宅和為老齡人提供的公用設(shè)施上，使得老齡人能夠在生活中充分實現(xiàn)自助和自理。從外觀上體現(xiàn)老年公寓的安逸、寧靜和對自然的回歸。荷蘭老年公寓六、老年公寓項目選址特點針對老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大，同時老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學(xué)后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。社區(qū)為老齡社區(qū)，在設(shè)計中充分考慮無障礙設(shè)計，在社區(qū)服務(wù)中提供高水準的服務(wù)，使之成為養(yǎng)老居住的理想家園。建設(shè)具有——東方人文色彩和濃郁古典風(fēng)情，又具現(xiàn)代時尚感的、靜謐的居住氛圍。l 商業(yè)布置以方便老年人為主。① 室內(nèi)外無障礙設(shè)計居室的格調(diào)和布局要符合老年人的生理和心理特點。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便。 會所除了常規(guī)的“洗衣中心、社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等等之外，還應(yīng)規(guī)劃設(shè)計有：l “國際會議中心”：定期舉辦大型的國內(nèi)、國際性的各類研討會和活動； l 多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會等；l “創(chuàng)業(yè)天地”：充分調(diào)動老人參與社區(qū)管理的積極性，發(fā)揮老年人的專長，力爭滿足老人老有所為的心理；l “幼兒園”：滿足 “含飴弄孫”的心理需求，并方便共居者的子女教育；l 文體娛競賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動需求； l 以單元幢或組團家長制組織：給予人們在城市中的一種參與感與活動力。生活機能配備l 清潔服務(wù)： l 代購、代訂服務(wù)： l 公寓的醫(yī)護人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時醫(yī)療，大病及時送醫(yī)院治療；l 寵物托管服務(wù)； l 郵政收發(fā)、定時提醒等服務(wù)；l 旅游活動安排服務(wù) l 健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練 l 日常醫(yī)療保健指導(dǎo) l 花卉、盆景藝術(shù)指導(dǎo) l 聯(lián)誼沙龍、互助小組l 其他為老年人提供的特殊服務(wù)。門診部設(shè)外科、內(nèi)科、耳鼻喉科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、中醫(yī)科、檢驗科、醫(yī)學(xué)影像科、老年特色?？频取榱私o老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接，使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接。 室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。 ② 裝飾材料不求華麗 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情。② 居室l 進戶門：正副扇雙門；l 進門處：設(shè)換鞋椅，椅高45厘米；l 電源開關(guān)：設(shè)置漏電、電涌保護總開關(guān)；電源插座離地60厘米，開關(guān)離地120厘米；l 地面：客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺鋪設(shè)地磚；臥室、書房鋪設(shè)木紋復(fù)合地板；l 墻壁：廚房、衛(wèi)生間鋪設(shè)磁磚，其余為環(huán)保內(nèi)墻涂料；l 床：床體高度可調(diào)節(jié)（45厘米、50厘米兩檔）；床墊為符合人體工學(xué)設(shè)計的“席夢思”；l 椅凳：符合人體工學(xué)設(shè)計，扶手特設(shè)拐杖放置孔；l 電視機：采用IPTV制式電視機；l 電話：大號字體的撥號鍵盤，“一鍵通”功能設(shè)置；l 空調(diào)：風(fēng)管式（卡式）內(nèi)機空調(diào)，遙控操作，附設(shè)吊扇；l 緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房內(nèi)、陽臺設(shè)有緊急按鈕，l 紅外線監(jiān)控：非常情況自動報警；l 門窗：推拉式門窗，雙層玻璃結(jié)構(gòu)；陽臺門下側(cè)特設(shè)換氣小窗；l 陽臺：超大設(shè)計（180厘米縱深）；l 衛(wèi)生間：地面采用電加熱采暖裝置；無菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽能加熱水器集中供應(yīng)熱水；l 廚房：整體（套）櫥柜設(shè)施；飲用水（凈水）、自來水分開安裝；l 戶型：一房一廳一衛(wèi)（面積：4060平方米/間）二房一衛(wèi)（面積：6080平方米/間）為主，二房二廳二衛(wèi)（面積：8095平方米）房型，少部分的三房二廳（面積在120140平方米）或二房二廳（面積在90120平方米之間） 大套房型平面圖 二房二廳一衛(wèi) 140平方米中套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 80平方米 小套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 60平方米 “陽光公寓”——獨居 以一房一廳一衛(wèi)（面積：4060平方米/間）和二房一衛(wèi)（面積：6080平方米/間）為主，和二房二廳二衛(wèi)（面積：8095平方米）房型。l 比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準。在環(huán)境設(shè)計中還特別考慮到社區(qū)是針對老齡人群，在設(shè)計中按照無障礙規(guī)范設(shè)計，使得居者能生活愉快，心情舒暢。七、老年公寓規(guī)劃特點老年社區(qū)在規(guī)劃上要有針對性的為老年人的不便進行一些特殊的規(guī)劃，從社區(qū)規(guī)劃、綠化景觀和交通布局等等方面為老年人考慮，達到方便他們生活的目的。，保健服務(wù)和娛樂設(shè)施等都要靠近。每一個獨立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。l 荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓較好地處理了獨立居住與方便交流的矛盾：老人雖然居住在獨立的公寓中，但從整個建筑空間處理來講，他們感到和睦相處的融洽。l 日本港北新城日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設(shè)，從一開始就規(guī)劃成為佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。國外老年公寓設(shè)計理念：① 突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求；② 考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作； ③ 用積極、年輕的方法對待年齡； ④ 隨著生活質(zhì)量的提高和醫(yī)療條件的改善，關(guān)注老年人在生理和心理方面的健康狀況； ⑤ 對環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； ⑥ 有度假及護理功能的老年公寓； ⑦ 可以有多處居所，方便外出旅游國 家產(chǎn) 品 特 點借鑒之處美 國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。社會住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補貼措施。如果老人對入住的養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。政府給老人的醫(yī)療保險和醫(yī)療補助可以支付老人們在護理院入住的部分開銷，這筆費用由政府發(fā)放到護理院。輔助生活機構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機構(gòu)或公司。② “新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個獨立單位。同時進一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計可容納多類社會服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設(shè)計花了相當(dāng)?shù)墓し颍O(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。營銷策略該項目定位“上海人的養(yǎng)老天堂”的養(yǎng)老社區(qū)，推出“低價搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。小區(qū)南側(cè)布置了兩個老人居住組群。規(guī)劃設(shè)計特點l 規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰?？勺魇?nèi)二三線城市開發(fā)老年公寓參考。整個社區(qū)的設(shè)計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個小時左右時間。低密度超大規(guī)模社區(qū)開發(fā)商綠地集團昆山置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯建筑面積 平方米占地面積總戶數(shù)230套物業(yè)地址上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號開盤時間2005121價格6000元/平方米容積率樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積6090平方米綠地社區(qū)配備了高品質(zhì)的社區(qū)中心、康體中心、商業(yè)街以及酒店度假場所，為社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務(wù)和文化活動。夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時燈光應(yīng)強一些；室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便；家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。② 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情，注重簡潔、典雅，不求華麗，此外墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。④ 交流方面。老年公寓的建設(shè)，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而煩惱，同時也消除了孤獨感和寂寞感，也有助于增強老年人獨立生活的能力，還有助于帶動老年服務(wù)行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問題，有利于社會的安定團結(jié)。④ 綜合性通用住宅的周邊環(huán)境應(yīng)滿足老年人的要求綜合性通用住宅是根據(jù)老年人的身體、生理、心理的特殊性而設(shè)置的。此外，改變方向或有高度的地方應(yīng)用鮮明色彩；安裝警鈴以便及時或自動地發(fā)出警報，使老人能夠得到幫助；增設(shè)專門家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必需服務(wù)。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過，并在通過處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。我國城市老年公寓的發(fā)展方向 ① 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義的老年公寓相去甚遠。設(shè)備齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)”的熱潮。1990年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞：“浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情。“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)?！袄夏旯⑹袌觥睗摿薮?000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。經(jīng)營模式民辦民營公辦民營公辦公營機構(gòu)類型敬老院福利院老年公寓國內(nèi)專門針對老年人的住宅用房除了社會福利院、敬老院外，純屬社會化經(jīng)營的老年公寓目前還很奇缺。本報告選取了老年公寓這一物業(yè)的開發(fā)模式進行研究，首先對開發(fā)老年公寓的市場機會進行挖掘，然后，對老年居住產(chǎn)品的需求特征進行分析，之后，對國內(nèi)和國外一些成功的案例進行研究借鑒?！袄夏旯ⅰ备拍钏^“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。二、 老年公寓開發(fā)的市場機會點我國已進入老齡化社會階段按照國際標(biāo)準