【正文】 奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。我國(guó)城市老年公寓的發(fā)展方向 ① 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿(mǎn)足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。而科學(xué)合理的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和“以老人為中心”的愛(ài)心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開(kāi)發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶(hù)提供特殊的服務(wù)。老年公寓開(kāi)發(fā)完畢后的經(jīng)營(yíng)不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)和管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來(lái)的已開(kāi)發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷(xiāo)售，從選址規(guī)劃，戶(hù)型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。前文已經(jīng)提到，我國(guó)現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓800家，規(guī)模都比較小，初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂(lè)山莊、天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢(shì)，一邊是經(jīng)濟(jì)收入有限，不可能把老年公寓當(dāng)作高消費(fèi)的場(chǎng)所，老年人的需求是舒適、安逸又價(jià)格適中的老人居，這對(duì)于想賺大錢(qián)的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去。目前全國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬(wàn)多所，所養(yǎng)不過(guò)75萬(wàn)人。設(shè)備齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開(kāi)發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)”的熱潮。小區(qū)建成后，不少報(bào)刊雜志都對(duì)小區(qū)新穎的設(shè)計(jì)造型、優(yōu)美的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施以及建有老年社會(huì)專(zhuān)用設(shè)施和老年住宅等建筑特點(diǎn)作了報(bào)道，深受人們贊賞。整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)完成后曾在國(guó)家建設(shè)部召開(kāi)的全國(guó)各省市示范小區(qū)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)上受到專(zhuān)家們的好評(píng)。1996年9月，蓋州市決定建造“華夏桃源村”老年公寓，規(guī)劃用地60公頃，總建筑面積20萬(wàn)平方米，可供1萬(wàn)名老人居住。1990年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書(shū)記為之題詞：“浦江夕陽(yáng)詩(shī)如畫(huà)，秋色黃花送晚情。我國(guó)城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題① 我國(guó)城市老年公寓的現(xiàn)狀我國(guó)第一個(gè)老年公寓于1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資興辦并向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門(mén)從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)。國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注?！?21家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。這也表明通過(guò)租賃方式解決老年人居住問(wèn)題的市場(chǎng)還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購(gòu)買(mǎi)受眾面也比較小。零點(diǎn)調(diào)查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%?！袄夏旯⑹袌?chǎng)”潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，%；到2040年，%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。老年公寓已成為國(guó)際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。3）服務(wù)專(zhuān)門(mén)化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。所以，優(yōu)勢(shì)十分明顯：1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營(yíng)式的經(jīng)營(yíng)模式，更是一種城市老年人聚居形式。不過(guò)，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓”作為發(fā)展程度較高的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已成為一個(gè)引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問(wèn)題。經(jīng)營(yíng)模式民辦民營(yíng)公辦民營(yíng)公辦公營(yíng)機(jī)構(gòu)類(lèi)型敬老院福利院老年公寓國(guó)內(nèi)專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人的住宅用房除了社會(huì)福利院、敬老院外，純屬社會(huì)化經(jīng)營(yíng)的老年公寓目前還很奇缺。目前社會(huì)上出現(xiàn)的專(zhuān)為老年人提供長(zhǎng)期居住場(chǎng)所的機(jī)構(gòu)類(lèi)型可分為傳統(tǒng)敬老院、福利院和新型老年公寓。在此基礎(chǔ)上，對(duì)老年公寓項(xiàng)目選址、小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品和配套的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。老年公寓開(kāi)發(fā)模式探討市場(chǎng)部2008年9月目 錄前 言 4一、基本概念 5相關(guān)產(chǎn)品概念 5“老年公寓”概念 5二、老年公寓開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 7我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段 7“老年公寓市場(chǎng)”潛力巨大 7老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移 8“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展 8國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) 9我國(guó)城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 9老年住宅在京、滬等地倍受熱寵 10我國(guó)城市老年公寓的發(fā)展方向 10三、老年居住產(chǎn)品需求特點(diǎn) 14面積特點(diǎn) 14功能特點(diǎn) 14戶(hù)型特點(diǎn) 15設(shè)計(jì)特點(diǎn) 15特殊要求 16四、國(guó)內(nèi)老年公寓案例借鑒 17北京東方太陽(yáng)城——中國(guó)老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地 17綠地21城孝賢坊 24親和源老年公寓 28江南太陽(yáng)城 34五、國(guó)際市場(chǎng)中的老年公寓 37國(guó)外老年住宅市場(chǎng)的狀況 37國(guó)外老年公寓設(shè)計(jì)理念： 43國(guó)外典型老年公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)介 45六、老年公寓項(xiàng)目選址特點(diǎn) 47七、老年公寓規(guī)劃特點(diǎn) 48社區(qū)規(guī)劃 48社區(qū)組成 49綠化景觀 49交通布局 50八、老年公寓產(chǎn)品特點(diǎn) 51住宅建筑規(guī)劃 51房間設(shè)計(jì)特色 51公寓設(shè)施 51房屋裝修 56九、老年公寓配套特點(diǎn) 60智能化配置 60會(huì)所 61電梯 61商業(yè) 62配套 62老年醫(yī)院及護(hù)理院 63生活機(jī)能配備 63前 言隨著常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，旅游地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)、墓地地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，走差異化道路，有望成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的藍(lán)海。本報(bào)告選取了老年公寓這一物業(yè)的開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行研究，首先對(duì)開(kāi)發(fā)老年公寓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行挖掘，然后，對(duì)老年居住產(chǎn)品的需求特征進(jìn)行分析，之后，對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)外一些成功的案例進(jìn)行研究借鑒。一、基本概念相關(guān)產(chǎn)品概念從老年人住宅的經(jīng)營(yíng)管理看，大致可分為三種模式：第一是公辦公營(yíng)式，第二是公辦民營(yíng)式，第三是民辦民營(yíng)式。福利院一般按照第一種模式，即公辦公營(yíng)式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，第二種公辦民營(yíng)模式則更像目前國(guó)內(nèi)流行的敬老院，老年公寓應(yīng)屬于民辦民營(yíng)式的經(jīng)營(yíng)模式。雖然，在上海打著“老年公寓”旗號(hào)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了不少，但由于這樣的“老年公寓”依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩，所以它與真正意義上的作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年公寓還是有其本質(zhì)差別的。“老年公寓”概念所謂“老年公寓”，就是專(zhuān)門(mén)為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒(méi)有的各類(lèi)保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒(méi)有的家庭氛圍。2）有利于老年人身心健康。4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無(wú)法享受到的配套服務(wù)。二、 老年公寓開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。另有調(diào)查顯示，中國(guó)約有1000萬(wàn)名80歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，98%依靠自我養(yǎng)老。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。目前租賃市場(chǎng)上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。例如河南等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；多項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)老年住宅地產(chǎn)。北京市第一個(gè)老年公寓是1991年由清華園蘭照院改造而成的。”據(jù)統(tǒng)計(jì)1998年10月我國(guó)有800所老年公寓社區(qū)，其中規(guī)模較大、設(shè)備齊全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂(lè)山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂(lè)山夕陽(yáng)紅老年公寓等。上海的康樂(lè)小區(qū)，在設(shè)計(jì)前就預(yù)計(jì)出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處200平方米的老年人活動(dòng)室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設(shè)計(jì)劃，并按老年人的特殊需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)。尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會(huì)專(zhuān)用設(shè)施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個(gè)老年型城市的特點(diǎn)。整個(gè)小區(qū)經(jīng)國(guó)家建設(shè)部的專(zhuān)家評(píng)審，被評(píng)為全國(guó)參賽工程的優(yōu)美住宅小區(qū)和全優(yōu)工程。② 我國(guó)城市老年公寓發(fā)展存在的問(wèn)題首先，“銀色產(chǎn)業(yè)”浪潮雖已掀起，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。全國(guó)個(gè)體、私營(yíng)和合營(yíng)的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過(guò)20萬(wàn)人，也就是說(shuō)，目前全國(guó)在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過(guò)100萬(wàn)人，不足老年人口總數(shù)的1%。其次，從已建成的老年公寓來(lái)看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問(wèn)題。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對(duì)這種新型房地產(chǎn)商品類(lèi)型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類(lèi)型。即使是專(zhuān)為老年朋友開(kāi)發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。而大多開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。老年住宅在京、滬等地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而近年京、滬、浙等地推出的中高檔老年公寓和度假型老年公寓均收到市場(chǎng)的青睞。② “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。由于各個(gè)年齡組的老人對(duì)住宅的需求有所不同，因此開(kāi)發(fā)修建一種適應(yīng)不同年齡組老人特點(diǎn)的綜合性通用老年公寓，該住宅與其他相比最大的不同在于：在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎(chǔ)上，它能根據(jù)居住老人的實(shí)際情況，改善和