【正文】 。戶型適用適用是住宅建設的基本要求，戶型設計的第一位選擇因素就是使用方面，舒適度較高，離開這點就談不上戶型設計的先進和前瞻性。潛在的夠房者絕大部分為“非常人口”——有限的收入使其難以實現近期購房的年輕者，其置業(yè)計劃必然是遠期的，并且購房很難把握，也許會選擇過度性的小面積戶型，也許會一步到位，選擇較大面積的戶型。而在黃石，購房群體只要是在本城區(qū)，文化層次較集中，消費習慣易于把握。戶型的需求隨時間、區(qū)域而變化。那么什么樣的 戶型類別配置才能緊扣項目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現在與將來的生活需求呢？戶型設計都需要注意哪些問題呢？戶型需求戶型需求是運動的，它隨著市場的變化而變化。在統(tǒng)計數據中我們發(fā)現，所有的客戶投訴中有百分之八九十都是投訴客戶自家的事情，往往是家里漏水了等等這類的問題，很少說外面的墻體開裂了，因為只有客戶自己家的或者對自己產生了影響的事情才是客戶最關心的，所以客戶關心戶型也是這個道理。家里人口多少，是否和老人同住、有沒有小孩，需不需要書房等等，這都是非常實在且客戶最關心的。戶型平面是客戶最關心的問題客戶家里的安排，有幾間房、房間面積多大、客廳多大、廚房衛(wèi)生間多大、朝向如何等等他是最關心的。唯一承諾真實的就是戶型，而且這是購房合同中會出現的，誤差不會超過3%，這是真正的承諾。一旦確定具體品牌，供應商就會跟開發(fā)商抬價。景觀是圖片，立面效果圖也可以換掉，還有很多的細節(jié)，在銷售階段都沒法確定。戶型平面是銷售期間最真實的承諾現在絕大多數樓房賣的都是期房，雖然大型公司會要求做示范區(qū)、做樣板房，將小區(qū)的生活方式和情感體驗通過直觀的方式展示出來，但是這通常是出于營銷的需求，從本質上來說，賣點還是期房。而價格分析最終也會折算到單價和戶型面積，這兩個因素一確定，總價就定下來了。對相對低價位的樓盤來講，客戶對銷售總價是非常關心的，同樣是三房，90 平米的戶型比120平米的戶型要便宜30%，這會極大的影響客戶的購房決策。房屋單價是由地價、建造成本、管理成本以及區(qū)位等多方面的綜合因素共同決定的。比如重慶的“龍湖花園”，從小區(qū)規(guī)劃到建筑立面以及景觀都設計得非常漂亮，但是總價太高，普通的客戶買不起。一個好的戶型必須是與時代同步的、與市場同步的、滿足居民需求的設計。由于戶型是學術和商業(yè)結合，設計師和開發(fā)商交流的過程是矛盾最集中的地方。只有在廚房做過菜，才會知道廚房的流線應該如何組織；買過家具才知道客廳多大才合適；用過電腦才知道書房需要多少插座。戶型設計主要在于生活功能的設計。5. 戶型設計需要生活經驗我們每天都在家里生活，每個房間怎么布置才好用，這需要生活經驗。對于這樣的樓盤能用90 平米實現三房就要盡量少做90 平米的兩房。因此，設計師首先需要幫助開發(fā)商研究客戶定位，在定位明確的情況下才能進行戶型設計。開發(fā)定位是早在購地之初就醞釀在先,規(guī)劃和戶型的單體設計是在投資回報總策劃的大框架下進行的,并借助于規(guī)劃設計盡可能規(guī)避開發(fā)風險,提高投資回報總值。3. 項目開發(fā)定位的影響項目開發(fā)定位的影響對于房地產開發(fā)項目,策劃定位是決定戶型設計的關鍵因素,是經濟適用房還是豪宅,是別墅還是高層住宅,是老年公寓還是大學生公寓,是酒店式公寓還是寫字樓。具有城市性景觀的開發(fā)項目,如山景、水景、園景等,尤其在南方體現更為明顯,戶型圍繞景觀展開,大戶型的主廳和主房均朝向景觀,每個項目所占的城市性景觀是有限的,能否充分利用有限的景觀,是能否實現最大開發(fā)利潤的關鍵。在寸土寸金的舊城改造項目與郊區(qū)樓盤比較,由于具有更高的容積率,戶型設計上更少注重朝向和景觀,更多注重戶型和商業(yè)裙樓的關系,更多采用小戶型和一梯多戶的設計。住宅的戶型設計除了需要具有時代性外，,還主要受地域和環(huán)境的影響，主要表現在以下幾方面： 1) 日照和通風．依據氣候區(qū)的不同,東北、華北地區(qū)較華南和華中地區(qū)更注意保暖和朝南向,通風處于次要地位,由于較難提高容積率,北方較南方更易接受大進深的住宅、暗廁及暗廳,提供更大的居室以儲存冬衣,提供封閉的洗衣陽臺等。所以，戶型的市場調研所要尋找的是，有哪些影響元素決定戶型設計的走向。一、 影響戶型設計的因素 是什么在影響著戶型設計的方向？人們理想中的戶型設計又在哪里？然而，現在不難發(fā)現人性化的戶型設計手法儼然成為未來戶型設計的必然趨勢，它建立在滿足購房者“舒適性”需求之上的。所以，“小”到“巧”是一個精心選擇的過程。小躍層：“小”必然“巧”小躍層設計最大的難點是“交通”。目前，部分住宅采用的落地窗是鋁合金框加雙層中空玻璃，除了安全性能降低外，保溫性也隨之降低。落地窗 飄窗：大到多少 飄向何方窗戶直接關系到居住者的健康。多數情況下，一套戶型擁有一個生活陽臺和一個服務陽臺就夠了，如果居室多可以增加一個生活陽臺。陽臺：大而有之 多多益善陽臺從基本功能上分為生活陽臺和服務陽臺。這種不分場合的濫用，會給老人和孩子的生活帶來不便，浪費了高度或面積，同時也降低了抗震要求。雖然“大”帶來的舒適程度提高，但不少大戶型在性價比上沒有得到有效保證，“大”在客廳、主臥、陽臺，而廚衛(wèi)的面積和一些空間的功能沒有得到實質改善，并不實用。因此，戶型設計謹防走入容易忽視的幾個誤區(qū)。千變萬化的戶型，讓購物者選擇時眼花繚亂。 所以作為房地產開發(fā)商，更加要從自身提高，企業(yè)的轉型升級以及業(yè)態(tài)多元化、經營多元化、業(yè)務多元化等發(fā)展更加要逐步提高。在重點城市，特別是供應偏緊的城市，由于用地的增長，由于自住房供應的增加，未來房價上漲壓力會有所減緩。地產企業(yè)在關注未來的投資機會的時候，不能簡單的說以過去傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式為主，今后傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式面臨著很大的挑戰(zhàn)。土改沒有那么容易，土地出讓金這件事一時半會改變不了，最后11月份又搶了那么多地，那么多地王，所以這兩件事不改變，中國高房價的事不會一下子發(fā)生變化。這兩個因素是推動高房價的因素，這兩個因素改變哪一個都不容易，都變不了，不可能把M2一下子搞得特別低。部分城市已經形成了泡沫，并且開始破裂，但是不存在崩盤問題。2013房地產戶型開發(fā)研究前言2013年由于物價通脹，房價飆升，但是由于房地產的過度發(fā)展，愈來愈多“鬼城”的出現，使得中國房地產市場存在泡沫化的趨勢?，F在中國房地產市場存在泡沫化的趨勢，一個是因為經濟下行，一個是因為人均收入趕不上GDP的增長，城鄉(xiāng)二元化的問題不解決，很難保證收入往上走，只能是差異越來越大。因為中國形成的高房價的兩個因素，第一是貨幣因素，第二是土地因素。貨幣原來超發(fā)的這部分，一時半會下不去，雖然現在已經在調整了。另外，中國的房地產實際上已經到了大到不能倒，尤其到轉型期，這時候房地產不可能崩盤的。明年房地產市場和今年相比，至少從幅度來看，增幅會趨緩，北上廣深這樣快的增長速度如果不收斂是不行的，所以市場熱度會有所降溫。對于企業(yè)和區(qū)域來說，企業(yè)之間的分化會進一步演繹，區(qū)域之間的分化不像今年這么突出，但是企業(yè)之間強者越強，弱小者被出局的局面肯定會延續(xù)。 而戶型作為一個樓盤買賣的重要因素，房地產開發(fā)商更加要慎重考慮，進行多方面研究。戶型設計有句行話，沒有禁區(qū)，卻有誤區(qū)。戶型：越大越舒適結合經濟發(fā)展水平及人群生活特性，普遍認可套型面積在100~130平方米之間。錯層：越“錯”越時尚錯層由別墅類、低層花園洋房，發(fā)展到多層以及高層，不僅是進