【正文】 上世紀(jì) 70 年代的歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是又提供給他們統(tǒng)一的上門管理，所以既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就形成了酒店式公寓的雛形。簡(jiǎn)單定義其概念歸結(jié)為 3 點(diǎn)： A、 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； B、 售后 回租； C、 完整產(chǎn)權(quán)?；痉掀錁?biāo)準(zhǔn)的僅有河南路“世福匯”、陸家嘴“萬(wàn)源晶典”等少 數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。一般可簽定比例、年限不等的返租合同。 二、住宅產(chǎn)權(quán)“酒店式服務(wù)公寓”市場(chǎng)分析及歸納 產(chǎn)品特征 該類產(chǎn)品主要特征為： 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅產(chǎn)權(quán)， 70 年土地使用權(quán)； 多使用檔次較高的物業(yè) 管理公司甚至酒店管理公司進(jìn)行管理或經(jīng)營(yíng)，如戴得梁行、第一太 平戴維斯、仲量聯(lián)行、太平洋國(guó)際等； 除包含普通住宅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)外，還增添有各種酒店式服務(wù)，由此產(chǎn)生物業(yè)管理費(fèi)用較同區(qū)域普通住宅項(xiàng)目大幅度提升； 從區(qū)位來看，這類項(xiàng)目多位于于交通便利、配套完善、發(fā)展成熟的市中心區(qū)范圍內(nèi)； 以小戶型定位為主，面積一般在 30－ 60m2 左右，房型多為一房； 幾乎所有的項(xiàng)目都提供全裝修服務(wù)，裝修費(fèi)用記入房屋總價(jià)，裝修額度不等，一般在 1000－ 20xx 元／平米左右； 其付款方式、貸款額度均與普通住宅物業(yè)相同； 部分項(xiàng)目可簽訂年限、返租比例不等的包租合同，但一般并不強(qiáng)制。 從目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，該類產(chǎn)品均價(jià)范圍主要在 9000－ 20xx0 元／平米之間，依項(xiàng)目區(qū)位、品質(zhì)不同而不等。 早期的小戶型服務(wù)公寓能夠吸引一定數(shù)量的自住客源，很大程度上是由于市場(chǎng)上缺乏類似的產(chǎn)品，沒有直觀的居住經(jīng)驗(yàn)。 （三） 項(xiàng)目規(guī)模及物業(yè)類型 精裝修小戶型酒店式公寓，共 500 套 40 平米客房。 （三 ）消費(fèi)需求 作為最早開發(fā)的旅游區(qū)，大東海地區(qū)健全的配套設(shè)施和興旺的人氣，使本地區(qū)仍然是最受游客歡迎的旅游點(diǎn)。 。而該項(xiàng)目是本地區(qū)唯一一個(gè)濱海小戶型酒店式公寓，具有很大的升值潛力。如近期開盤的南京西路核心商務(wù)圈內(nèi)的“駿豪國(guó)際－金富得廣場(chǎng)”，雖然同為爛尾樓改建，但其在會(huì)所、大堂、智能化、物業(yè)管理、套內(nèi)裝修等方面均達(dá)到了較高的標(biāo)準(zhǔn)，軟件方面絲毫不遜于很多新建項(xiàng)目。 客源分析 客源方面，與普通公寓市場(chǎng)存在較大差別的是，“酒店式服務(wù)公寓”更能吸引投資客的眼光。 價(jià)格分析 單價(jià) 從單價(jià)層面來說，“酒店式服務(wù)公寓”一般較同區(qū)域普通住 宅物業(yè)單價(jià)高 20xx－ 3000 元／平米不等，少數(shù)則更高。也有部分項(xiàng)目可簽包租合同。 商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”：顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)?！熬频晔焦ⅰ蹦軌驖M足這一特定人群的這種需求。一般來說，與小業(yè)主簽定的投資回報(bào)率多在 5－ 8％之間不等，少數(shù)更高。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。成為市中心區(qū)內(nèi)被炒得最熱的產(chǎn)品之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 20xx 年上?？墒坌托粜褪袌?chǎng)的供應(yīng)項(xiàng)目將達(dá)到 20 例左右，包括酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的總供應(yīng)量將有 8000 多套，供應(yīng)量會(huì)升至歷年的最高峰。諸如青年匯、靜安新格公寓的這類立體空間小房型的底層建筑面積為 3752 平方米之間，由于進(jìn)行了上下分割，實(shí)際使用面積擴(kuò)大了 — 2 倍，為諸多購(gòu)房人士所歡迎。相比酒店式公寓，該類產(chǎn)品的投資客比例更高，自住客比例減少。 20xx 年至今，產(chǎn)權(quán)式酒店步入加速發(fā)展期，20xx 年全年產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)單元 3045 套， 20xx 年 15 月的供應(yīng)量亦達(dá)到 1888套，上海產(chǎn)權(quán)式酒店的供應(yīng)趨旺。據(jù)上 分析，投資客、年輕的高收入白領(lǐng)、 SOHO 族構(gòu)成了小戶型酒店式公寓主力購(gòu)買客戶，其中投資客比例略高于自住客。進(jìn)入 20xx 年，小戶型供應(yīng)緊缺的現(xiàn)象已經(jīng)不再，需方也逐漸趨于成熟，新上市項(xiàng)目的預(yù)訂和預(yù)售速度略有放緩，小戶型需求保持穩(wěn)定。 3 年的發(fā)展歷程，小戶型物業(yè)在產(chǎn)品的定位和功能上有了更多的細(xì)分和變化，從普通型單身公寓至立體空間單身公寓，從酒店式小戶型至產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型物業(yè)的產(chǎn)品概念和包裝手段日漸豐富，已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。 產(chǎn)品特點(diǎn) 針對(duì)酒店式公寓客戶的需求特征，總體市場(chǎng)中的酒店式公寓的戶型從 1 居－ 5 居，其中1 居的比例最高，其次為 2 居和 3 居，分別占 59％、 24％、 15％；面積為 110m2 以內(nèi)的戶型比例最大，其次是 120190m 2 之間的戶型。 從酒店公寓項(xiàng)目的配套服務(wù)及設(shè)施來看，健身中心和游泳池是配套比例比較高的設(shè)施， 基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的設(shè)施，基本上每個(gè)項(xiàng)目都具有這兩項(xiàng)配套服務(wù)，另外配套比例比較高的是兒童活動(dòng)室和兒童游樂場(chǎng)，主要原因在于有一部分高端長(zhǎng)期居住的客戶，往往是整個(gè)家庭幾口人都居住在酒店式公寓項(xiàng)目里，并且這些客戶的家庭中有一些未成年的兒童，為了這部分兒童活動(dòng)和玩耍的需要，相當(dāng)一部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)了兒童活動(dòng)或游樂場(chǎng)所；其次對(duì)于餐飲、（小型）超市、商務(wù)中心、桑拿、健康俱樂部、銀行的配套比例都比較高。酒店公寓目前的售價(jià)基本上在 USD20xx/平米以上。 如果說在前期銷售中，這樣的包裝與實(shí)際產(chǎn)品的距離表現(xiàn)的還不明顯。 其后，是一系列爛尾樓項(xiàng)目的爭(zhēng)相模仿：非常男女、東方時(shí)空、寶利金國(guó)際廣場(chǎng)、金葉ＳＯＬＯ國(guó)際、上城國(guó)際 …… 其中，最有意思的武漢陽(yáng)光置業(yè)有限公司推出的青青國(guó)際公寓，該樓盤的前身是寫字樓，滯銷了幾年成為爛尾樓，在沒有對(duì)建筑本身作太大改變的前提下，代理公司將其重新定位成 “酒店式公寓 ”，以３８００元／平方米的價(jià)格推出市場(chǎng)，結(jié)果短短幾個(gè)月即銷售一空，它也成為最初的 “溫州炒房團(tuán) ”進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的房屋之一。而且，爛尾樓項(xiàng)目一般閑置多年，土地使用年限比一般住宅要少。此外還有的是因?yàn)闄C(jī)構(gòu)調(diào)整，如國(guó)家撤銷了煤炭部，其屬下的煤炭設(shè)計(jì)院由此沒了 “娘家 ”，斷了 “奶水 ”，其開發(fā)項(xiàng)目也成為武昌最 有名的爛尾樓。爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而項(xiàng)目又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人等。 目前租金水平已基本達(dá)到，當(dāng)然也有耐于若干業(yè)主對(duì)總體租賃水平的溝通維持。 這樣與漢飛 .青年城相當(dāng)相似的物業(yè)，在無(wú)炒作的前提下，從開盤到交房升值僅 300 元 /平方米。 項(xiàng)目銷售的火熱出乎預(yù)料，在 800 套房屋銷售一空后，漢飛青年城的行情并沒有停滯下來，反而價(jià)格見漲。 ”后期 17%的年收益，一一用表格形式算好，武漢人第一次領(lǐng)略到買一套房子還可以送這么多東西，也第一次領(lǐng)略到買房子可以如此時(shí)髦。不乏已購(gòu)買二、三套住宅的投資者。 戶型配比如下： 憑借優(yōu)越的商業(yè)地段，經(jīng)歷了３年的銷售周期，臺(tái)北之星１０－２２層的酒店式公寓部分在20xx年９月結(jié)束銷售，而 2324 層的復(fù)式樓部分持續(xù)用了五年時(shí)間才得以消化。 而據(jù)億房網(wǎng) 20xx 年的個(gè)盤檔案顯示：臺(tái)北之星當(dāng)時(shí)僅對(duì)廚、衛(wèi)進(jìn)行了基本裝修。 辦事處、分公司 ——首付 3 萬(wàn)，月付 800 元，買比租更劃算。 在總計(jì)２６層的建筑中，物業(yè)類型進(jìn)行了這樣的安排：大樓 18 層為商場(chǎng)， 9 層為設(shè)備層； 1022 層為酒店式套房公寓， 2324 層為復(fù)式樓。深入探討酒店式公寓市場(chǎng) ——借鑒 酒店式公寓絕不算一個(gè)新概念，它的存在和發(fā)展是一個(gè)引人注目而又讓人困惑的熱門話題。 最終，找到了一個(gè)似乎更好面向市場(chǎng)的方式 ——酒店式套房公寓。不但省下一筆招待費(fèi)，同時(shí)還可增值。簡(jiǎn)義上說，需要具備基本的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。 而且，在戶型配比上，臺(tái)北之星全部規(guī)劃為 “套房 ”，這也和武漢后期出現(xiàn)的酒店式公寓以 “單間 ”為主不同。 銷售順風(fēng)順?biāo)?gòu)買此類 住宅的的確不少是握有余錢準(zhǔn)備轉(zhuǎn)而租賃的房東。它將這種新概念詮釋的十分直白： 100%得房率 買平方得立方 買房送裝修 七大類酒店式物業(yè)管理服務(wù) 用租房的錢買房， 17%的年收益 漢飛 .青年城將酒店式公寓描述成一種配備精裝修和酒店式物業(yè)管理服務(wù)的產(chǎn)品，它并沒有點(diǎn)出酒店式公寓后期是否具備升值的保障，而是 將精裝修等基本配備描述成該產(chǎn)品的附加價(jià)值，并將此附加價(jià)值 不斷放大，在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，布置漂亮的樣板房，將所有裝修樣才進(jìn)行展示： “買什么得什么，買什么送什么。 漢飛青年城 20xx 年底主體結(jié)構(gòu)封頂， 20xx 年 6 月毛坯交房， 20xx 年 10月精裝修交房。 其主要產(chǎn)品 為精裝小戶型房，有自助式洗衣、家政中心、購(gòu)物超市、咖啡廳、健身房、商務(wù)中心、智能化系統(tǒng)、星級(jí)酒店式電梯大堂，內(nèi)部空間可任意分割組合，有線、寬帶、空調(diào)、熱水器、浴 霸、抽油煙機(jī)、電磁爐、櫥柜、廚衛(wèi)設(shè)施配套齊全。 當(dāng)年代理商勾畫的藍(lán)圖是，房屋如以 10001200 元 /平方米租出，購(gòu)房者即有可觀收益。 那么什么是爛尾樓？為什么大多數(shù)爛尾樓的改建工程都定 位在了酒店式公寓這一物業(yè)類型呢？ 所謂爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無(wú)力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。在前幾年的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為規(guī)范金融和市場(chǎng)秩序，國(guó)家規(guī)定：金融機(jī)構(gòu)、政府部門不能參與房地產(chǎn)開發(fā)，由此導(dǎo)致一些掛靠的開發(fā)企業(yè)斷了資金來源。另一方面，普通市民會(huì)接受爛尾樓改造項(xiàng)目嗎？就是接受，所預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)位將會(huì)比一般新建商品房要低。 而漢 飛 .青年城的成功無(wú)疑為爛尾樓向 “酒店式公寓 ”的轉(zhuǎn)換提供了成功的范例。因?yàn)樗鼡碛辛松怠⑼顿Y、社會(huì)認(rèn)同感等更多和更高的追加價(jià)值。 附表 北京部 分酒店公寓租金面積戶型一覽表 項(xiàng)目名稱 租金水平（美金 /月 *套） 使用面積 戶型 國(guó)貿(mào)公寓 2400 – 8000 228 建面 1 4 居 嘉里中心 2800 – 22500 100 526 建面 1 5 居 雅詩(shī)閣 3000 – 12500 105 80 建面 1 4 居 凱賓斯基公寓 1850 – 6000 1 4 居 麗苑公寓 1800 – 6500 60 237 建面 1 3 居 麗都公寓 1500 – 8500 54 285 建面 1 5 居 京城大廈 2300 – 8800 109 – 336 建面 1 5 居 盈科中心 1800 – 8000 75 304