【正文】 （四）投資回報(bào)分析 投資分析： 一線(xiàn)海景房，稀缺資源，買(mǎi)到就是賺到； 精裝修配全套家電，省取裝修煩惱，異地投資就是要方便； 小戶(hù)型，低總價(jià)，低首付，投資就是如此輕松； 酒店式經(jīng)營(yíng)，酒店包租，五年一簽，無(wú)租期斷檔，回報(bào)穩(wěn)定； } 全年自 住更是可以選擇公寓式的管理服務(wù)，每月物業(yè)管理費(fèi)僅 3 元 / 平方米，想住就住，想租就租，量身訂做的國(guó)際化渡假生活。 （五）項(xiàng)目已取得的法律文件 國(guó)有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證。 品質(zhì)分析 就市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，“小戶(hù)型酒店式服務(wù)公寓”主要分為兩種背景：由“爛尾樓”改建的項(xiàng)目或新建的項(xiàng)目。 目前，多數(shù)“酒店式服務(wù)公寓”還是有較理想的去化速度的，一方面是房地產(chǎn)大勢(shì)的影響；另一方面，投資者的踴躍也是原因之一。 供應(yīng)量方面，隨著早期一些“爛尾樓”改建項(xiàng)目逐漸售完，目前更多推向市場(chǎng)的一些新建商品房，在產(chǎn)品品質(zhì)上也有較大程度的提高。這是目前上海市場(chǎng)上最為常見(jiàn)的“酒店式公寓”，但由于其本質(zhì)是“住宅”產(chǎn)權(quán)，也決定了 它不可能成為真正意義上的“酒店式公寓”。一般由水準(zhǔn)較高的跨國(guó)酒店管理集團(tuán)統(tǒng) 一經(jīng)營(yíng)。 選擇“酒店式公寓”居住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)酒店較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換褥具等。酒店公司每年將租金收益減去經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，盈利部分按各家投資額進(jìn)行一定形式的分紅。 我國(guó)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。目前已交付使用并進(jìn)入租賃市場(chǎng)的小戶(hù)型項(xiàng)目并不多，租賃市場(chǎng)供需維持穩(wěn)定。目前上海的小戶(hù)型物業(yè)雖然都宣稱(chēng)為“酒店式”、“星級(jí)服務(wù)”等等，但項(xiàng)目的物業(yè)管理水平良莠不齊，真正達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的不在多數(shù)。 ■一梯數(shù)戶(hù)，走道過(guò)長(zhǎng) 現(xiàn)有的可售型小戶(hù)型物業(yè)，大多是幾梯幾十戶(hù)的集中式電梯設(shè)置，如金銀匯的三梯 24 戶(hù)，圣天地的四梯 22 戶(hù)，奔騰新干線(xiàn)的三梯 20 戶(hù)，電梯的運(yùn)載負(fù)荷極高。 ■統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格高企 坐落在山東路近外灘的“世福匯”作為目前上海唯一的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、提供 固定投資回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式酒店，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)明顯高于其他產(chǎn)權(quán)式酒店，項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為 2萬(wàn)元 /平方米。 市場(chǎng)供求特征 從市場(chǎng)角度來(lái)看，可售型小戶(hù)型物業(yè)的出現(xiàn)一方面由來(lái)于對(duì)小面積的客觀(guān)需求，另一方面也是出于盤(pán)活樓盤(pán)，拯救爛尾工程的主觀(guān)要求。此外，小戶(hù)型市場(chǎng)的操作不規(guī)范，投機(jī)炒作的因素過(guò)多，人為地抬升了該類(lèi)物業(yè)的價(jià)格。 根據(jù)調(diào)查，截止 20xx 年 5 月，市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)小戶(hù)型酒店式公寓項(xiàng)目 14 例，共計(jì)5047 套，供應(yīng)的時(shí)域分布大體呈上揚(yáng)之勢(shì)。 上海酒店式公寓的市場(chǎng)分析 第一部分：上海可售型小戶(hù)型物業(yè)整體市場(chǎng)分析 第二部分：上海小戶(hù)型公寓細(xì)分市場(chǎng)分析 第 三部分：上海小戶(hù)型公寓客源及需求分析 第四部分：上海主要是靜安酒店式公寓典型個(gè)案分析 第五部分：本案酒店式公寓部分 SWOT 分析 第六部分：本項(xiàng)目的市場(chǎng)和產(chǎn)品定位 附 1：上海小戶(hù)型項(xiàng)目一覽表 附 2：規(guī)劃中小戶(hù)型類(lèi)酒店式公寓供應(yīng)量匯總 第一部分：上?？墒坌托?hù)型物業(yè)整體市場(chǎng)分析 1 可售型小戶(hù)型物業(yè)模式 方案模式闡述 可售型小戶(hù)型物業(yè)是指以全產(chǎn)權(quán)出售、面積小而緊湊并提供全屋裝修的物業(yè)?？偣?yīng)套數(shù) 11960 套 價(jià)格 總體而言，在出售的酒店式公寓項(xiàng)目中，銷(xiāo)售均價(jià)在 10,000 元 /平米以上的項(xiàng)目占絕大多數(shù)，比例為 71％；銷(xiāo)售均價(jià)在 10,000 元 /平米以下的項(xiàng)目占 29％。 從酒店公寓的家具配置來(lái)看，至少需要以下配置：床（或加長(zhǎng)床）、沙發(fā)、書(shū)桌、餐桌，根據(jù)入住客群的具體情況可以考慮配置：書(shū)柜、酒柜、兒童床等；從品牌的要求來(lái)看，一般需要配置國(guó)外知名品牌。從酒店式公寓的定義，我們可以看出酒店公寓具有如下特點(diǎn)： 酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能； 酒店式公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè)； 酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù)； 酒店式公寓必須具有居家的氛圍； 相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 與酒店式公寓的功能相適應(yīng)，酒店式公寓在設(shè)計(jì)和配套上具有如下特點(diǎn)： 酒店式公寓具有較大的空間，而酒店房間的空間比較； 酒店式公寓配有設(shè)備齊全的廚房； 酒店式 公寓會(huì)配置完善的家用電器和家居化的家具； 二、 酒店式公寓的客群定位 酒店式公寓主要針對(duì)居住市場(chǎng)中的較長(zhǎng)居住的居民（包括本國(guó)居民和外國(guó)居民），一般居住時(shí)間在 4 天及以上，這個(gè)市場(chǎng)的主要客人主要有； ★長(zhǎng)期出國(guó)的生意人； ★長(zhǎng)期在外的經(jīng)營(yíng)管理者； ★以及正放長(zhǎng)假的家庭等； 從目前北京酒店式公寓的客群結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要是歐美客人，其次是日本客人，從職業(yè)分布來(lái)看，主要是跨國(guó)公司的高級(jí)管理人員或者高級(jí)職員，使館工作人員，其他外籍人士等，國(guó)內(nèi)客戶(hù)（包括港、澳、臺(tái)在內(nèi)）所占的比例還比較小；但不同區(qū)域的客戶(hù) 結(jié)構(gòu)存在一定的差異，比如 CBD 以及整個(gè)東部酒店式公寓的客群主要是歐美客戶(hù)和日本客戶(hù)，大部分甚至是中關(guān)村內(nèi)部的客戶(hù)，但隨著國(guó)際性客戶(hù)不斷入住中關(guān)村，以及中關(guān)村西區(qū)高品質(zhì)寫(xiě)字樓的入市，國(guó)際性客戶(hù)的比例會(huì)逐漸上升；但不同區(qū)域之間的客戶(hù)（尤其是最終的使用者）結(jié)構(gòu)存在較大差別。另一方面， “酒店式公寓 ”是什么，是小資的，時(shí)髦的，流行的。在消費(fèi)者不熟知產(chǎn)品屬性的情況下，它更象一種標(biāo)志性的認(rèn)定。而這也恰好是酒店式公寓項(xiàng)目最注重的價(jià)值因素，畢竟，對(duì)于投資類(lèi)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有優(yōu)越的地段才能保障物業(yè)升值和后期的轉(zhuǎn)售及租賃。如位于中南路目前正重新投入建設(shè)的新時(shí)代中心就是一例。 這其間存在著巧妙的時(shí)間契 機(jī)。 漢飛在一定程度上引導(dǎo)了武漢市酒店式公寓的概念業(yè)態(tài)，并為房產(chǎn)短線(xiàn)投資提供了藍(lán)本。 即使有相類(lèi)似的物業(yè)，代理商也沒(méi)有給予對(duì)應(yīng)的炒作，最明顯的莫過(guò)于位于香港路的開(kāi)源 .陽(yáng)光城。 這就是漢飛 .青年城的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。 天時(shí)、地利、人和，漢飛 .青年城適逢其會(huì)。 鵬程時(shí)代的小套標(biāo)間在 29 平方米左右，稍大的翡翠座客臥房分開(kāi)，基本已具備酒店式公寓的產(chǎn)品雛形。對(duì)于酒店式公寓而言，當(dāng)然是十分欠缺的。 雖然借用了酒店式公寓的概念，但臺(tái)北之星并非嚴(yán)格意義上的酒店式服務(wù)公寓。 解釋仍舊含糊。 江漢路１２６號(hào)，一棟共２６層總高度近百米的高層建筑正在建設(shè)之中。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專(zhuān)門(mén)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門(mén)管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的 “臨時(shí)住宅 ”。 20xx 年的 武漢房地產(chǎn)還處于懵懂之中。 最佳投資工具 ——武漢市流動(dòng)常住人口達(dá) 200 萬(wàn) ，長(zhǎng)期停留酒店房?jī)r(jià)太高，不劃算；長(zhǎng)期租房，不方便； 臺(tái)北之星 的定位，正好介于酒店與租房之間，是您最佳投資工具。 其次，物業(yè)管理應(yīng)該由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理。 臺(tái)北之星結(jié)束銷(xiāo)售的20xx年，漢飛 .青年城開(kāi)始發(fā)售，其營(yíng)銷(xiāo)模式對(duì)后來(lái)的武漢酒店式公寓產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。 早期武漢房地產(chǎn)的消費(fèi)投資是發(fā)散性的，無(wú)組織的，無(wú)意識(shí)的，長(zhǎng)期浸淫于本土空氣和本土文化，加之對(duì)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏前瞻性的了解，武漢的開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)代理商對(duì)房產(chǎn)投資領(lǐng)域的水深水淺尚缺乏估計(jì)。 前期（開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月，不能參觀(guān)樣板房，此時(shí)樓房以套（ 1220 萬(wàn) /套）賣(mài)。 炒房與一般房產(chǎn)投資的最大區(qū)別在于 房產(chǎn)在短期內(nèi)的快速升值，所謂短期，即賣(mài)方并不準(zhǔn)備自住及長(zhǎng)期租賃，而是利用購(gòu)入和賣(mài)出的時(shí)間差賺取差價(jià)。據(jù)億房的監(jiān)測(cè)資料，到 20xx 年 3 月，漢飛 .青年城的均價(jià)已上漲到 5300 元 /平方米，在轉(zhuǎn)賣(mài)市場(chǎng)上依然大獲追捧。 對(duì)于預(yù)期看跌的 20xx 年樓市而言，酒店式公寓的前景不盡光明。 和其它城市一樣，武漢爛尾樓的形成主要有以下三個(gè)成因： 一、資金鏈條斷裂。漢陽(yáng)的原國(guó)際大酒店，最初的設(shè)計(jì)定位為高級(jí)大酒店，以漢陽(yáng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，建成后明顯沒(méi)有市場(chǎng)，投資方因此不再投入，由此形成資金斷流而停工爛尾。 但是開(kāi)發(fā) 商并不準(zhǔn)備做酒店式公寓，因?yàn)槠鋵?duì)后期物業(yè)管理公司及投資回報(bào)都有一系列要求，該類(lèi)產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)的武漢尚屬一個(gè)新領(lǐng)域，只準(zhǔn)備把房子賣(mài)出去盡快回收資金的開(kāi)發(fā)商不愿意冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)。 一方面通過(guò)心理包裝淡化爛尾樓概念，相信購(gòu)房者都有這樣的體驗(yàn)，銷(xiāo)售人員是不會(huì)告訴你此樓以前是爛尾樓的。在和一些 房產(chǎn)教授和社會(huì)人士的傾談中，常聽(tīng)到這樣的聲音，不少 “酒店式公寓 ”單位都成為情婦的 “居住地 ”，這與項(xiàng)目在精神層面的定位無(wú)疑是存在反差的，也實(shí)在令人尷尬。 1 居室的使用面積在 50— 90 平米之間， 2 居的使用面積基本在 90— 150 平米之間； 3 居的使用面積在 140— 200 平米之間； 4 居的使 用面積至少在 150 平米以上；從不同戶(hù)型的配比來(lái)看， 1 居和 2 居所占的比例較大，一般在 85%左右比較合適。 九、 酒店式公寓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目需求 從目前酒店公寓提供的服務(wù)內(nèi)容來(lái)看，主要包括“家居清潔”、“洗熨及送衣”、“電召的士”、“訂書(shū)報(bào)雜志”、“送餐”、“叫旱服務(wù)”等，由于部分酒店公寓不僅僅是純居住功能，具有了項(xiàng)目的商務(wù)兼辦公的功能（市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)了純粹面向辦公功能的行政公寓），所以部分寫(xiě)字 樓提供服務(wù)項(xiàng)目將會(huì)慢慢融合進(jìn)來(lái)。例如：富頓中心主要吸引單身租客，戶(hù)型全部為 1 居的小戶(hù)型 ；嘉里公寓、棕櫚泉國(guó)際公寓主要吸引外籍高級(jí)管理人員，有 35 居戶(hù)型且面積相對(duì)較大。 表 21 酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店比較 物業(yè)類(lèi)別 土地性質(zhì) 產(chǎn)權(quán)年限 產(chǎn)品特征 適合用途 代表案例 酒店式公寓 住宅 70 年 居家氛圍較濃，完整的住宅使用功能 居住 金隆海悅靜安自由自宅 產(chǎn)權(quán)式酒店 商住辦 50 年 可進(jìn)行工商登記，亦商亦住 居住 +辦公 世紀(jì)時(shí)空感性達(dá)利 市場(chǎng)特征分析 酒店式公寓 市場(chǎng)供求特征 本報(bào)告所分析的酒店式公寓單指可供出售的小戶(hù)型酒店式公寓，即不包括以高端客戶(hù)為主要服務(wù)對(duì)象，有統(tǒng)一酒店經(jīng)營(yíng)管理的傳統(tǒng)出租型的酒店式服務(wù)公寓（如雅詩(shī)閣、芝大廈等）。有一個(gè)好的地段，不僅能夠提高租金，同時(shí)也易于出租，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。如上所述，海南的康樂(lè)園、海航度假酒店等這類(lèi)酒店物業(yè)均可作為嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)式酒店，它們每年為投資者提供 67%的投資回報(bào)。相對(duì)而言，由于產(chǎn)權(quán)式酒店 50 年的產(chǎn)權(quán)年限，同時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)過(guò)高，該類(lèi)物業(yè)的動(dòng)銷(xiāo)速度不及住宅性質(zhì)的酒店式公寓。這種設(shè)計(jì)的局限性是只有一面開(kāi)窗，客廳采光不足，影響了居室自然通風(fēng)和采光。小戶(hù)型物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)總體高于普通公寓，并且新盤(pán)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)往往優(yōu)于 老盤(pán)項(xiàng)目，樓盤(pán)的內(nèi)在品質(zhì)正逐步提高。 ■以爛尾樓改造為主 的小戶(hù)型逐步向全新規(guī)劃建設(shè)的小戶(hù)型發(fā)展。 但何為真正的“酒店式公寓”？ l 起源 酒店式公寓概念最早起源于