重慶房地產市場分析報告(2)-免費閱讀
【正文】 依靠房地產融資渠道多元化和證券化轉移和分擔房地產投資風險：通過股票市場上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，同時與具有股票性質的購房者與隆鑫地產“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和隆鑫地產“合伙”建房；發(fā)展房地產投資基金以及房地產信托投資等。這兩個方面都可能會影響房地產開發(fā)商的業(yè)績。同時，國內如瑞安、和黃、華新國際、魯能錢江集團、招商地產等多個企業(yè)進軍重慶市房地產業(yè)市場將加劇重慶市房地產市場的競爭，從而可能導致市場重新洗牌。（五）、土地供應情況現主城區(qū)可供出讓的大宗地塊主要集中在渝北區(qū)、北部新區(qū)（高新園、經開園）、沙坪壩區(qū)的西部大學城片區(qū)、南岸區(qū)的茶園新區(qū)、九龍園區(qū)，其余主城區(qū)域只有少數的舊城改造和工礦企業(yè)拆遷質換土地。表4：重慶市19982004商品房竣工面積統(tǒng)計表年份竣工面積 (萬平方米）同比增長（%）19981999%2000%2001%2002%2003%2004%（三）、銷售情況2004年19月份，隨著宏觀調控政策的集中出臺，重慶市商品房交易整體保持增長態(tài)勢，交易量同比上升，銷售呈放綬趨勢。出于融資方面考慮，會有一部分大型房地產企業(yè)加入到“買殼”上市的行列中，通過資本市場融資緩解資金壓力。表1：流通階段的稅率稅種計稅依據稅 率購置契稅契說的價格3%5%，個人購買普通住宅暫減半印花稅購銷合同的金額；產權轉移書據所載金額%，%出售營業(yè)稅轉讓土地使用權或房地產價值5%，個人出售居住滿一年的普通住宅免收，不滿一年按出售價和購買價差額計算征收。國務院：4 月28 日發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發(fā)固定資產投資項目資本金比例――提高項目資本金比例，抬高行業(yè)進入門檻。80年代開始，國家推進了城鎮(zhèn)住房制度改革；98年開始停止住房實物分配后，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的實施，使重慶市以住宅為主的房地產行業(yè)得到了快速發(fā)展。2004年以來，政府出臺的一些抑制房地產投資過熱的政策有：銀監(jiān)會：2 月263 月26 日發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》――調整購房個人貸款收支比例設置，加強信貸管理。有品牌、實力，管理能力較強的公司將獲得較大的生存空間，并獲得更多的政府的支持；而實力不強、信用資質較低、歷史包袱沉重、負債率較高、盲目擴張的房地產開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。房產信托在國外的成功推廣，有力地促進了當地房地產市場的發(fā)展。 近期重慶市政府進一步加強了對房地產市場的規(guī)范化管理，并出臺了一系列調控措施：其一、清理整頓土地市場：其二、規(guī)范拆遷工作；其三、提高房地產開發(fā)資本金比例：其四，從嚴控制房地產開發(fā)信貸，通過以上手段，提高了房地產開發(fā)的準入門坎，從而導致了新開工房屋面積的減少，房地產開發(fā)投資速度開始回落。截至9月止，%、%。相對緊湊的兩房和略顯舒適的三房的需求比例總和超過80%，為市場上的主力戶型，其有較大的市場潛力。投資增速總量必然受到制約。管理方式：在隆鑫地產中建立適應于房地產市場經濟規(guī)律的，獨立于隆鑫集團的企業(yè)文化、管理模式，建立公司自有的核心競爭力。３、優(yōu)勢企業(yè)群體生存在隨著政策效應的逐漸顯現和供需矛盾的激烈化，行業(yè)內兩極分化將日益嚴重，只有具有規(guī)模優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、土地儲備優(yōu)勢和管理優(yōu)勢的企業(yè)才會獲得生存空間。表9：重慶市房地產企業(yè)比較 領先企業(yè)本土實力企業(yè) 本土強勢增長企業(yè)
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