【正文】 在經(jīng)營上可采用俱樂部的方式經(jīng)營，通過定期向業(yè)主收取成本費用，并提供超值服務(wù)。依據(jù)如下： ⑴ 本案建商鋪的目的是提升小區(qū)生活品質(zhì)，這也決定其功能應(yīng)是便民、利民的，它是以小區(qū)內(nèi)的居民需求為中心，為日常生活提供服務(wù)。⑵ 二房主要滿足當?shù)卮蟛糠謴脑屑彝ヒ绯鋈丝诘纳钚枨?，同時小面積戶型去化快，也有利于帶動大戶型的銷售； ⑶ 對于私營業(yè)主和一些政府官員而言，較強的經(jīng)濟購買力，使之具有對寬敞、舒適、功能完備的居住質(zhì)量的要求?？傮w構(gòu)想建議以上海綠城的建筑設(shè)計為樣本，建精品板式住宅，體現(xiàn)現(xiàn)代、休閑的品質(zhì)。（6） 因該區(qū)域海外企業(yè)及大型企業(yè)不多，雖購房群體中存有一定量的白領(lǐng)，但比例較小。45歲以上：一般經(jīng)濟收入處于下滑期，具有較高的現(xiàn)實消費能力，但考慮到養(yǎng)老和子女等方面經(jīng)濟支出的問題，對房產(chǎn)消費的心理承受度較差。 一期的客源客主要針對高收入階層，以此塑造項目的高品位。 規(guī)避產(chǎn)品風險：產(chǎn)品被社會認可是需要一個市場驗證和自身不斷調(diào)整的過程，同時市場需求的多變性，徒增產(chǎn)品風險，而分期開發(fā)，其為我們提供一個檢驗產(chǎn)品的機會，同時也利于依市場調(diào)整后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)。（5）在供略大于需的情況下，佛山和廣州近來的樓市價格有小幅下落的趨勢。（3）南海區(qū)原有房產(chǎn)品質(zhì)一般，而目前開發(fā)的很多樓盤仍受原有開發(fā)模式的影響，高品質(zhì)的樓盤較少，另一方面，據(jù)我們對消費者的訪談，其中對高品質(zhì)住房的要求明顯，而這正符合我們一貫的“精品住宅”的開發(fā)思路。（5）隨著大廣州經(jīng)濟圈形成，會吸引少量廣州等區(qū)域外人士來此購房。規(guī)劃情況周邊配套情況交通設(shè)施情況道路狀況桂城地處廣佛地鐵的中段，具有左右逢源的地利優(yōu)勢，城市廣場北側(cè)將興建以大型百貨商場為主的城市廣場二期項目，包括一家四星級酒店，在現(xiàn)有的專業(yè)市場、連鎖店、專賣店、配送中心和基地的基礎(chǔ)上，豐富桂城現(xiàn)代商業(yè)多形態(tài)、多功能的內(nèi)涵，形成“桂城商業(yè)圈”。（3）生活、交通設(shè)施較為完善桂城東區(qū)屬政府先規(guī)劃后建設(shè)的新區(qū)，起點較高，道路網(wǎng)絡(luò)、生活交通配套設(shè)施布局合理，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的地鐵和環(huán)一路直接將其與廣州連為一體。產(chǎn)品本案為毛胚房。其中中區(qū) 30萬平方米8個月售完，目前在售的北區(qū)尚有少量的余房。同時麗雅苑的北面與南海市最大的圖書城接壤，文化和現(xiàn)代氣息非常濃厚。商鋪700010000/平方米，現(xiàn)剩余幾套。建筑密度大、視覺感覺一般。御景城市花園開發(fā)商：廣東振鵬集團桂平地產(chǎn)基地位置：南海桂城城市廣場東側(cè)基地面積：建筑面積：10萬平方米規(guī)劃：由12幢12層的小高層和19層的高層住宅組成，簡潔明朗的建筑外型，環(huán)境采用嶺南風格，綠化率50%。通透型景觀陽臺設(shè)計，主臥270度全景觀圓弧式外飄窗設(shè)計。價格均價：3600元/平方米左右；別墅：10000元/平方米主力戶型小高層復(fù)式：153—187平方米；三房洋房：159—280平方米戶型特征分析一期別墅建筑密度較大，二期建筑密度得到適當?shù)目刂?，房型均為南北朝向，日照和通風情況較好。樓盤名稱水邊的奧林匹克—佛山奧園地址佛山市順德區(qū)樂從大道東B268號售樓電話0757—28108888，0757—28103333開發(fā)商佛山市奧園置業(yè)投資有限公司占地面積660000平方米建筑面積800000平方米容積率綠化率50%建筑形態(tài)多層、別墅景觀特點社區(qū)景觀分各個組團，其中以歐陸水景風情為主，各個組團又相互連接，形成總的景觀。區(qū)內(nèi)配套市場、大賣場、超市等，附近左靠蓮花廣場、右靠東方廣場。銷售帶有空中花園的基本售完區(qū)內(nèi)配套6萬平米高級會所和廣場、18個國際標準網(wǎng)球場、大型森林泳湖、華南碧桂學(xué)校。表14桂城商品房占南海區(qū)的情況年份200120022003（19）商品房竣工面積（萬平方米）南海桂城桂城占南海比重%%%批準預(yù)售商品房面積（萬平方米）南海桂城桂城占南海比重%q%商品房銷售面積（萬平方米）南海（22%）桂城（+30%）桂城占南海比重%%%商品房銷售額（億元）南海桂城桂城占南海比重%%%銷售占可預(yù)售面積比例南海65%91%桂城88%76%平均價格（元/平方米）南海桂城價格走勢：從下圖20012003年南海和桂城房地產(chǎn)價格走勢來看，我們認為經(jīng)歷2002年的價格低點后，桂城、南海房產(chǎn)業(yè)隨著諸多利好因素的影響，加上土地成本的上升，更多的是樓盤品質(zhì)的提升，價格會有一定的上升趨勢。隨著大廣州乃至珠三角經(jīng)濟圈的形成，外省人士來此購房的比例會上升. 表12南海商品房銷售（含預(yù)售）購買對象區(qū)域年份200120022003（19）本省戶籍1140（%）2373(%)4605(%)外省戶籍372(%)1987(%)3253(%)境外戶籍138((%)248(%)310(%)總數(shù)165046088168⑤ 空置情況：在南海地區(qū)，因此前缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，而鎮(zhèn)、鄉(xiāng)一級的部門在土地的供給上具有一定權(quán)力，同時所建的房產(chǎn)品多數(shù)品質(zhì)不高，難以引發(fā)購買欲望，受此影響，南海空置量呈放大趨勢，但我們認為隨著土地供給制度的規(guī)范化和樓盤品質(zhì)的提升，增大的趨勢會所抑制。而在桂城地區(qū)，因其房產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間不長，二手房市場應(yīng)說是在建設(shè)之中的。表7 19992003年南海房地產(chǎn)各指標年份19992000200120022003（19）商品房施工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）銷售金額（億）價格（元/平方米）南海區(qū)房地產(chǎn)市場特點盡管如此，南海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可避免地帶有諸如上述珠三角房產(chǎn)發(fā)展的問題，我們認為目前南海房產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整階段，機會是有的，但必須強調(diào)策略，在對南海房產(chǎn)市場的全面調(diào)研基礎(chǔ)上，我們得出其具有以下幾個特點：（1） 城市化進程范圍廣、但城市化層次一般城市化進程范圍廣：南海第一產(chǎn)業(yè)的比重較低，二產(chǎn)和三產(chǎn)是該區(qū)域的主體（2002年，一、二、：：），第二產(chǎn)業(yè)以建筑陶瓷、有色金屬加工、紡織服務(wù)等為主的七大支柱行業(yè)構(gòu)成；從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人口的比重較低；在原本農(nóng)用性質(zhì)的土地上，為數(shù)眾多的由農(nóng)民自建的多層建筑林立；市中各鎮(zhèn)的城市化配套設(shè)施完備，城區(qū)內(nèi)新建或待建樓盤以（?。└邔訛橹鳌Ｄ虾^(qū)作為佛山市的經(jīng)濟重心之一，GDP、人均GDP持續(xù)上升，2002年較2001年分別上升12%%，從國際經(jīng)驗表明，當一個城市的人均GDP超過3000美元時，居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，目前南海區(qū)對換房、再次置業(yè)的需求日益明顯。三高農(nóng)業(yè)有新的發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不斷提高，共建立8家市級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，建成7個省級無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。供水：南海第二水廠、桂城污水處理廠一、二期工程、南海氣庫及氣庫專用碼頭、南海影劇院和城區(qū)二號雨水泵站等。特別是納入中心組團的陳村和樂從地區(qū)，分別以碧桂花城和佛山奧園為代表（具體情況見調(diào)查表），以奧園為例，其所推的別墅已在未開盤前已內(nèi)訂一空，同時順德中心城區(qū)的大良、容桂的樓市因眾多高素質(zhì)樓盤（如風南花園）的推出，呈穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。城南：作為佛山中心組團新城區(qū)，其區(qū)域優(yōu)勢日益明顯、生活交通配套亦趨于完善，同時“購房入戶”等相關(guān)政策的出臺，無疑對樓市的發(fā)展注入強大的動力，季花園周圍的月亮灣、鴻業(yè)豪庭、季華新景園以及最近推出的麗日豪庭的幾個大組團等。1993年、1995年，高明兩度躋身“全國農(nóng)村綜合實力百強縣（市）”行列。佛山五區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點分別如下：禪城區(qū)——佛山市政治、文化與行政中心。并充分發(fā)揮地處沿海、鄰近港澳的優(yōu)勢，大力發(fā)展對外經(jīng)濟貿(mào)易。佛山全市設(shè)5個海關(guān)（ 佛山海關(guān)、順德海關(guān)、南海海關(guān)、三水海關(guān)、高明海關(guān)），4個客運口岸（順德港、南海港、高明港和佛山火車站），16個對外口岸和9個集裝箱碼頭（瀾石港、佛山新港、順德港、北教港、南海港、三山港、九江港、三水港和高明港）。以商品房開發(fā)為中心，物業(yè)管理與中介代理為輔助的房地產(chǎn)體系初步形成。而這對于開發(fā)商而言，便是“強者恒強、弱者恒弱”，兩極分化趨勢日趨明顯。商品房銷售穩(wěn)中有降：、%%。廣州定位于“洲際性綜合型”城市發(fā)展，形成與深圳完全不同的城市定位，協(xié)調(diào)發(fā)展。 傳統(tǒng)意義的珠江三角洲：包括廣東省的九個城市, 即: 廣州、深圳、珠海、東莞、順德、番禺、中山、佛山、肇慶，其作為連接港澳的窗口和橋梁，已成為世界20個重要制造業(yè)基地之一，擁有5000萬人口、占全國GDP的比例為10%左右。 （3）作為我國最富裕的地區(qū)，大珠江三角洲的個人購買力也非常強大。2003年17月,。對舊城區(qū)的改造、城市建設(shè)步伐加快、以及對土地資源的利用和環(huán)境的保護等，都要求房地產(chǎn)開發(fā)要有相應(yīng)的發(fā)展；第三，城鎮(zhèn)人口和流動人口的增長對住宅的需求巨大；第四、居民消費結(jié)構(gòu)變化對住宅需求增加。總面積：，現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)等五個區(qū)，其中位于佛山東、北部的南海區(qū)。高科技產(chǎn)業(yè)：全市現(xiàn)有高新技術(shù)企業(yè)119家，高新技術(shù)產(chǎn)品442個，%。建設(shè)目標——成為具有較強經(jīng)濟實力的廣東省第三大城市。順德區(qū)——順德的“兩家一花”（家電、家具及花卉）支柱性產(chǎn)業(yè)蜚聲海內(nèi)外，成為順德區(qū)域經(jīng)濟的鮮明特色和中國制造業(yè)主力軍之一。表2 19992003年南海房地產(chǎn)各指標年份2000200120022003（16）商品房竣工面積（萬平方米）(+%)商品房銷售面積（萬平方米）(%)(%)商品房預(yù)售面積（萬平方米）(%)（2）佛山區(qū)域樓市分析經(jīng)過多年的發(fā)展，佛山樓市已形成如下的區(qū)域分布，具體如下：⑴ 城南及桂城：大盤、豪宅主要集中區(qū)，市場逐漸趨于飽和，競爭日趨呈白熱化。⑶ 舊城區(qū)：較城南而言，普遍存在交通擁擠、環(huán)境嘈雜等問題，但其有存有配套設(shè)施成熟完善、商業(yè)氣氛濃厚等先天優(yōu)勢，加之舊城改造工程的推進、松風路改造及仿古街的推出、汾江路的改造通車，特別是近期東方廣場的推出，無疑有利于舊城區(qū)樓市的發(fā)展。 通訊設(shè)施：, 電話主線普及率36%, 。全區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值159億元，%。四、南海房地產(chǎn)市場分析南海、順德兩區(qū)是佛山市經(jīng)濟重心，各自經(jīng)濟實力位于全國百強區(qū)（縣）的第二、三位（2001年），但兩者因撤市置區(qū)，并入佛山市的時間不長（不足一年），相互磨合尚需時間，而本案位于南海的桂城，故認為重點應(yīng)在對南海市場的分析上。表5 19982002年南海區(qū)人口狀況年份19981999200020012002人口（萬人）總戶數(shù)316814329442337947345363355716以2002年為例，2002年較2001年總戶數(shù)增加3%，%，以100平米/套計算，2002年就有約100萬平米的房屋需求量。表8 南海和桂城供求情況年份20022003（19）批準預(yù)售商品房面積（萬平方米）南海桂城商品房銷售面積（萬平方米）南海 桂城 供求比例南海:1:1桂城:1:1（3）舊城改造難度大，引發(fā)購房需求不大南海區(qū)原有房產(chǎn)品主要為六層左右的多層，且密度和容積率較高（有的容積率近4），同時自建房比重較大，這些無疑增加了舊城改造的難度，相應(yīng)地縮減一部分因之引致的購房需求。表9南海商品房銷售（含預(yù)售）房型面積年份200120022003（19）總套數(shù)146741637449X=80平米387（%）1244(%)1483(%)80x=120383(%)1637(%)3323((%)120X=160427(%)860(%)1935(%)x160270(%)422(%)708(%)② 價格類型：以30004000元/平米為主從表10中，我們可以得出，價格在4000元/平米的房產(chǎn)品，需求不足6%，從樓盤的品質(zhì)考慮，價格在30004000元/平米受消費者歡迎，這一價位是高品質(zhì)樓盤的集中區(qū)域，低于2000元/平米多為容積率高、密度大的微利或政策性房，對象主要是外地來此打工或本地低收入階層。同時項目也處于佛山中心組團的關(guān)聯(lián)區(qū)，（注：中心組團囊括禪城、桂城、樂從、羅村、