【正文】 小結：多層產(chǎn)品供應主要為低價樓盤，熱銷。 從去化層面來看：85平方米以下和95105平方米的面積段去化較好，去化套數(shù)分別為49套和66套，去化率達24%和32%，其他面積段去化相差不大。 從簽約套數(shù)來看：小高層產(chǎn)品簽約套數(shù)最多，為209套，多層產(chǎn)品簽約套數(shù)為146套，而高層產(chǎn)品的簽約套數(shù)僅112套，結合去化率這一指標，我們可以看出該區(qū)域多層產(chǎn)品熱銷，其次是小高層，而該區(qū)域客戶對高層產(chǎn)品的接受度有待進一步培養(yǎng)。 從新區(qū)樓盤的匯總表來看：本月新區(qū)樓盤新增案量有4個樓盤，如山水華庭，新港名馨花園主語城二期、山水之戀以及學府花園；252。竹園板塊: 該板塊的成交勢頭雖不如上月，但在新區(qū)該板塊成交量最高，為新區(qū)樓市最為活躍的板塊。從上述數(shù)據(jù)我們可以看出：252。4月份湖北板塊的玲瓏灣和中海湖濱一號都有新房推出，雖然玲瓏灣推出大面積房源，單價有所下調(diào)，但湖濱一號推出了部分湖景房，價格拉高了近1000元/平方米，在湖濱一號的帶動下，板塊價格也有近500元/平方米的上漲。在對數(shù)據(jù)進行簡單的描述之后，我們要挖掘全市供應最多的產(chǎn)品的最大特點，和發(fā)展趨勢。三室的需求與上月保持平穩(wěn)。從旁邊的圖表我們可以看出，二室成交的兩個熱點總價段為30—40萬，40—45萬，該總價主要集中在吳中區(qū)、相城區(qū)的邊緣區(qū)域，從而得知，目前的蘇州市場上，價格因素比地理位置因素更能吸引客戶。本月的數(shù)據(jù)突破了6000—7000元/平方米的供應和成交空白，該價格段以前一直是大部分樓盤無法涉及的區(qū)域，高于平均水平，卻又無法和高檔的景觀房相媲美。三月小高層的成交中，面積在95平方米以下占有較大比重，而本月成交的主力面積為95—105平方米。 大戶型的需求中以130—150平方米面積段成交最多，本月共有128套。從數(shù)據(jù)上我們還能得到其他的信息，一是小高層的已經(jīng)完全被蘇州人所接受，從本月市區(qū)的小高層成交可以看出這一點；其次多層產(chǎn)品低檔化，雖然園區(qū)的多層已經(jīng)成為高檔產(chǎn)品，但是供應量小，對整體市場不產(chǎn)生影響；另外，高層產(chǎn)品以園區(qū)為龍頭的布局仍無法改變。各區(qū)域市場動態(tài)中，吳中區(qū)表現(xiàn)最明顯，4月銷售高出三月500套左右，區(qū)域成交創(chuàng)新高，除新區(qū)外，其他各區(qū)域成交都相比三月份有小量體的上升。市場發(fā)展趨勢良好，成交數(shù)據(jù)不減。但從本次拍賣的地塊來看，大多數(shù)都是地段較好的地塊，都是由于老城區(qū)的廠房拆遷而遺留的地塊，目前這些地塊周圍人氣都比較旺盛，居住氛圍非常濃厚，其次這些地塊的容積率相對偏地，以聯(lián)體別墅和多層產(chǎn)品為主，可以說是大多數(shù)蘇州老百姓熱中的產(chǎn)品類型。伍 市場動態(tài)一、蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局國有土地使用權掛牌出讓成交結果編號地塊位置基地面積(平方米)最大可建筑面積(平方米)容積率用途出讓年限(年)總成交價(萬元)樓面價(元/平方米)成交單位蘇園土掛（2006）01蘇繡路南、星桂街東≤6（+）商業(yè)40145001號報價人蘇園土掛（2006）02蘇繡路南、星海街東≤7商業(yè)4016200園區(qū)普明貿(mào)易蘇園土掛（2006）03蘇勝路南、南施街東≤居住7034100中新置地蘇園土掛（2006）04瓊姬路南、南施街東，斜塘河北≤居住7034600中糧上海糧油進出口蘇園土掛（2006）05瓊姬路南、南施街西，斜塘河北≤居住7012600上海萬科博源路標：本次土地出讓，業(yè)界反映最大的是上海萬科終于在蘇州拿下了第一個地塊——2006G05號地塊。 博源路標：關于對房地產(chǎn)一級市場——土地市場的管理，早就有眾多相關政策出臺，最具典型的是2004年8月1日的土地大限，是政府對土地市場的一次大洗牌。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在一定日期前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。但冷靜的看，在目前的市場情況下，不是所有的樓盤都適合開辦外幣按揭業(yè)務，奉勸開發(fā)商不要盲目效仿。從一級市場來看，未來該區(qū)域?qū)⒂写罅康耐恋爻鲎專@對于目前寸土寸金的湖西市場來說，定會是眾多開發(fā)商爭搶的焦點。最后從公交系統(tǒng)來看。蘇州市區(qū)力爭完成25個換乘樞紐的建設任務，市區(qū)新建30個公交首末站，使公交首末站總量達到100個，覆蓋蘇州城區(qū)所有的商貿(mào)中心、交通樞紐和較大型的居民小區(qū)。在未來的5年中。二、蘇州交通部門將耗資496億提升“城市速度” 未來5年，蘇州市民出行將更加快捷，坐車也更加方便，蘇州交通部門將耗資496億提升“城市速度”：開建錫太高速等5條高速公路；公交完成100公里的公交專用道……這是記者昨日從蘇州交通“十一五”規(guī)劃中獲得的重要消息。但還是存在一定的缺陷，此次高架東延的規(guī)劃將進一步加大園區(qū)與其他區(qū)域的對接，對整體蘇州經(jīng)濟的發(fā)展具有很大意義。根據(jù)方案，南環(huán)快速路東延段西起東南環(huán)立交橋，東至獨墅湖以東，工程終點位于車斜路交叉口。本次央行再度決定上調(diào)貸款利率，暗示政府對2006年樓市政策調(diào)控的開始。因為年輕，我們闖蕩；因為年輕，我們拼搏；因為年輕，我們執(zhí)著。為了更有效地提高服務水平，博源（beyond）將服務內(nèi)容更為具體化、專業(yè)化：以深度市場月報作為套餐，項目定位報告、地塊評估報告作為點心，項目跟蹤服務、項目融資報告作為特色小吃，以滿足客戶的各種需求。博源（beyond）的優(yōu)勢在于資源和專業(yè)。我們堅信：博采廣義，“新”星之火可以燎源。通過相關數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2005年的陰霾以后，在2006年初開始快速恢復，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)又進入了火熱時期，2005年政策的影響力逐漸被忽略，由此來看，政府對房地產(chǎn)市場的新一輪調(diào)控將逐漸實施，本次加息只是前奏，一系列連環(huán)拳將會接連出擊?；咀呦蛉缦?，西接東南環(huán)立交，采用高架形式從蘇嘉杭高速公路橋下穿過，向東連接跨越通園路、星港街、郭巷大道，然后在高爾夫球場西南側下穿，以隧道形式穿越獨墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，以地面形式接車斜路交叉口。對于房地產(chǎn)市場來說，任何交通的變局都會對房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，此次也不例外。 高速：新建5條高速公路 根據(jù)規(guī)劃，在未來5年中，蘇州要完成滬蘇浙高速公路江蘇段、蘇通長江公路大橋南接線，以及沿江高速張家港東互通、蘇嘉杭八坼互通等續(xù)建工程。其中，參照五級航道標準改造環(huán)城河、老運河、蘇瀏線、滸光運河，參照七級航道標準改造蘇虞東線。 博源路標：長期以來，蘇州居民都受到交通條件的捆饒，堵車現(xiàn)象無處不在，嚴重打亂了居民的生活計劃。對于目前蘇州居民的生活水平來看，公交車是大部分居民的出行工具，這就導致了普通公寓房地產(chǎn)對公交系統(tǒng)的依賴性非常大，100公里的公交專用道的規(guī)劃建設，將變蘇州普通公寓房地產(chǎn)的市場格局產(chǎn)生一定的影響。叁 業(yè)界關注一、外幣按揭現(xiàn)身蘇州樓市 日前，蘇州南都建屋公司攜手東亞銀行，在其在售樓盤玲瓏灣花園中開放“外幣按揭”業(yè)務，成為蘇州目前在售住宅中首個開放此業(yè)務的房地產(chǎn)住宅項目。相對來說，對于玲瓏灣此類檔次較高的樓盤，另外開設外幣按揭業(yè)務作用才比較明顯?！?約定指標防供應量減少 為提高土地利用效率，《出讓合同補充協(xié)議》第3條約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數(shù)等指標。全國房地產(chǎn)土地市場依舊存在或多或少的問題，而本次國土部發(fā)布正式文本，限制開發(fā)商囤積土地。雖然該地塊面積不大，但作為低密度的別墅用地，還是能給萬科地產(chǎn)留下足夠的發(fā)揮空間。可以預見，此次拍賣的現(xiàn)場將會非常熱鬧，競爭也會異常激烈，有望達到2005年后的歷史新高。樓市的旺季已經(jīng)到來，一般來說，由冷淡期到旺季需要經(jīng)歷2個季度的時間，中間有一個緩沖期。在良好的市場前提下，要保證正常的銷售速度，關鍵在于價格。小結：本月多層、高層成交繼續(xù)上漲，小高層持平，整體市場保持平穩(wěn)。對于大戶型的需求，客戶追求低總價的同時，也會追求居住的舒適度，在蘇州曾經(jīng)有一段時間對多大面積的需求最為旺盛，主要為本地多世同堂的家庭購買，這種需求短期內(nèi)仍將存在，因此目前還不能忽略大面積產(chǎn)品的市場。從4000—6000元/平方米，各價格段都有比較理想的成交。支撐該數(shù)據(jù)的樓盤為中海湖濱一號，以對外公開的6600元/平方米入市，取得了另人羨慕的銷售比率。三室的成交熱點總價在55—60萬之間，該總價段也是目前大眾客戶能夠接受的三室價格，低于該價格，且產(chǎn)品較好的，根本無須擔心銷售的問題，高于該總價的三房多層，則需求采取一些銷售策略，擴大推廣渠道，以促進銷售。一室戶型在三月份已經(jīng)證明其需求存在的潛力，本月在供應只有80套的情況下，仍有22套的成交。結合以前三個月的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)，小戶型公寓一直是高層市場的空白，目前仍為緩解，另外，高層公寓的高檔住宅有需求，但這種需求只局限在三室戶型中，對于同總價的四室戶型，三室的成交比例要高，說明高層高檔公寓的空間感的需求要優(yōu)于功能的需求。環(huán)古城區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲幅樣本項目平江區(qū)板塊多層東城明月、潤億皇朝、玄妙廣場聯(lián)體別墅庭園、江南人家滄浪區(qū)板塊高層金帝城市別墅、公園天下、盤門誠品、胥江華庭、華泰家園、云庭、新康新城多層公園天下、盤門雅苑、奧體中心公寓、領秀江南、錦書清華聯(lián)體別墅金帝城市別墅、盤門誠品、水景麗舍獨棟別墅金帝城市別墅金閶區(qū)板塊高層寶石御景園、虹橋世家、白蓮花園、陽光城、金都名苑聯(lián)體別墅世家留園、虹橋世家、寒舍獨棟別墅世家留園、寒舍平江新城板塊高層天筑、橘子國多層大觀名園聯(lián)體別墅大觀名園獨棟別墅大觀名園博源路標：本月環(huán)古城區(qū)各板塊新房均值的變化都不大，除了滄浪區(qū)的多層價格略有上浮之外，其他板塊保持不變。 區(qū)域市場新增加供應量同比3月份下降了399套，可以看出4月份區(qū)域新推樓盤速度放慢；252。本月該板塊沒新上市樓盤，名馨花園二期2批預約中，5月份開盤。 從樓盤成交情況來看：本月新港名馨花園和恒達小結：區(qū)域產(chǎn)品以小高層、高層為主，多層為輔，但市場需求大。結合價格分析：50005200元/平方米價格段去化最好，其次是4800元/平方米以下和50005200元/平方米間的 綜上所述，本月區(qū)域的供求特點是：4月份新區(qū)4800元/平方米以下供給量最大，而市場主力去化卻為50005200元/平方米價格段。b、小高層 戶型總價一室二室三室四室供應加推去化供應加推去化供應加推去化供應加推去化40萬元以下60010342490000004045萬元00014042180000004550萬元00069021010005055萬元0009501215174340005560萬元000120017127321133036070萬元00000034444242007080萬元000000264037350180萬元以上00030051051501博源路標：從戶型層面來看：小高層三房供應量最大，為938套，所占比例約為60%左右，二房供應量為530套，所占比例約為34%，四房供應量最少，僅為5套，該區(qū)域多層一房為市場空白；結合去化情況來看，區(qū)域三房去化量最大，達110套，二房去化量次之，為94套，但二房的去化率高于三房，說明小高層產(chǎn)品二房去化速度較快；從總價層面來看：5055萬元、5560萬元、6070萬元以及7080萬元供應量都相對比較大，供應量在250350套之間，其其他總價段的市場供應量平平，基本上在70150套左右；結合去化情況來看：5055萬元和40萬元以下的總價段去化比較理想，分別為46套和49套，其次為7080萬元和5560萬元， 小結：小高層三房供需兩旺。而其他總價段去化平淡。8595平方米的小兩房以及105115平方米的緊湊三房相對較少，約占8%左右。 從加推體量來看：多層產(chǎn)品加推最多，為382套，小高層和高層產(chǎn)品加推體量分別為234套和138套，加推體量可以反應出市場對該產(chǎn)品認可度；252。山水之戀1512502233946%多層：4800小高層：4500新區(qū)芳鄰12010111%多層：3800學府花園307182142314758%多層：3600蘇香名園2160125223%小高層：4200博源路標：252。據(jù)透露：保利雅苑銷售一直差強人意，保利集團邀蘇州新明陽接手該項目，該項目價格將有大的變動。貳 新區(qū)月度整體市場分析一、新區(qū)月度市場概述新區(qū)月度樓市特點2006年4月期間，蘇州市整體住宅供應量為3501套，比3月份（3391套）增加了110套，%；市場新增加供應量為572套，比3月份（971套）下降了約399套，降幅約為41%；總成交套數(shù)為467套，比3月份（540套）下降了約73套，%，%。2006年4月份的博源新房均值分布如下：（備注：以下樣本項目價格均按毛坯價格計算）園區(qū)新房均值（單位：元/平方米）板塊分布物業(yè)形態(tài)板塊參考均值月度漲