【正文】 根據本的自身的情況分析，在車坊鎮(zhèn)本案的產品具有明顯的優(yōu)勢，客戶對產品的感受價值非常高；另客戶的承受能力，價值偏向喜好等綜合分析。2) 社區(qū)娛樂項目A. 網球場B. 兒童樂園C. 社區(qū)健身苑D. 老人活動中心E. 背景音樂3) 智能化設施建議A. 安保系統(tǒng)B. 出入口智能化管理系統(tǒng)C. 小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)D. 可視對講與重點部位閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)E. 家庭安防報警系統(tǒng)4) 信息服務系統(tǒng)A. 小區(qū)有線、無線通信系統(tǒng)B. 有線電視C. 高速寬帶網上沖浪 建材產品建議1) 結構:磚混結構2) 外墻（1） 2層：毛石貼面（2） 3層以上，高級面磚3) 門窗（1） 優(yōu)質防火門（2） 鋁合金欄桿4) 陽臺:不銹鋼欄桿、開放式景觀玻璃陽臺5) 空調架:統(tǒng)一安裝百葉窗、空調架6) 樓梯：藝術實木木扶手7) 走道：走道貼高級面磚8) 門廳：高級面磚、地磚裝修. 防盜不銹鋼玻璃門9) 分戶門：高級防盜防火實心木門四、客戶群定位本案目標客戶群構成比例：1) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個體業(yè)主，50%2) 車坊鎮(zhèn)當?shù)氐木用瘢?0%3) 車坊鎮(zhèn)國家公務員、教師及醫(yī)生，15%4) 周邊地區(qū)來車坊鎮(zhèn)作投資、居家者，10%5) 其它，5%目標客戶特征描述：1) 車坊鎮(zhèn)國家公務員及教師（1） 因工作需要，需居住在車坊（2） 注重生活質量，收入相對穩(wěn)定（3） 希望或有強烈愿望改變現(xiàn)有居住環(huán)境者（二次置業(yè)者）（4） 較為注重建筑體，（5） 年齡劃分：25—50歲2) 車坊鎮(zhèn)企業(yè)中中高收入人群及個體業(yè)主（1） 非常重視生活的方便，講究生活配套，對周邊商業(yè)氛圍有較高的要求，對商機的把握能力強（2） 收入豐厚（3） 學歷較高（4） 有成就感，注重身份與品位（5） 注重生活品質，對物業(yè)的交通與功能最為看中（6） 年齡劃分：30—40歲3) 車坊鎮(zhèn)當?shù)鼐用瘢?） 向往大都市的居住的生活，特別是住房方面（2） 經濟不算很富裕，但小日子過的舒適（3） 習慣了車坊的生活，不想離開家鄉(xiāng)4) 周邊地區(qū)來車坊投資、居住者（4） 手頭有多余的資金，消費能力強（5） 著重樓盤的升值潛力和投資回報率（6） 注重樓盤的品質和附加值（7） 有一定的收入來源，由于某種原因想在車坊鎮(zhèn)安家五、價格定位建議1. 成本導向法本案的樓面價已達1375元/平方米，加上多層住宅建安成本1200元/平方米，總成本大約2600元/平方米左右，按開發(fā)25%的毛利潤計算，毛利潤值650元/平方米。2) 園林式屋頂，形成坡度，色彩與周邊建筑匹配。無論是從理念上還是實際操作過程中都是有很強的市場沖擊力，配合開盤前的軟性推廣，以及開盤后的活動造勢，一定可以為這一概念成為本案的一個鮮明的機具個性的特點。因此，我們在產品定位時，制定產品“差異化創(chuàng)新”思路。市場的空白點為本案未來的介入提供了良好的切入點。但只要本案的開發(fā)在建筑形式和社區(qū)規(guī)劃上有所創(chuàng)新，形成產品的個性化、差異化，配合恰當營銷手段，在車坊鎮(zhèn)目前供不應求的市場環(huán)境下，本案的銷售前景仍十分看好。 威脅點(treats)： 消費力不確定因子多——，相對周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模較小，并且相對其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商工作也只是剛剛鋪開；目前大部分的工廠廠房仍在建設之中，內外部環(huán)境尚有待于進一步改善。198。3. 優(yōu)勢分析（strength）B 大體區(qū)位好——本案所在的車坊鎮(zhèn)位于蘇州中心城區(qū)與上海市之間，屬于吳中區(qū)，周邊交通相對便利，到達上海30分鐘車程，蘇州市區(qū)車程在20分鐘左右不到，大體區(qū)位好。 建筑風格及色彩：現(xiàn)代的建筑風格并與周圍環(huán)境相協(xié)調216。 人均公共綠地： 》216。n 到工薪階層無法承受市區(qū)高房價時候，只能到遠郊購房，這時本案與市區(qū)存在的距離才會被接受。同時，園區(qū)高漲的開發(fā)銷售態(tài)勢將對園區(qū)周邊郊鎮(zhèn)房產開發(fā)、銷售起到非常大的促進作用。要準確把握勝浦鎮(zhèn)的房地產市場狀況，得追本朔源，從動遷房入手，以現(xiàn)有的二手房交易為依托，進行市場分析。鎮(zhèn)北有吳凇江，與長江相連。三）.品質提高，土地成本增加，價格將大幅上揚新開樓盤資料顯示，普通住宅價格在2300元/平方米左右，產品力的塑造已經越來越被開發(fā)商所認可和推崇。二）.短期紅火，長遠依舊看好車坊鎮(zhèn)房地產市場短期內會火爆的原因，主要是供求比例的失調，市場供給量小于需求量。五）、房型差、品質低 車坊鎮(zhèn)房屋目前以自建房和公房為主，有少部分的商品房問世，其房屋建筑還談不上講究房型、品質，對空間的需求是他們最關注的地方，因而現(xiàn)今的房屋房型差、品質低。車坊鎮(zhèn)房地產區(qū)域分布根據車坊鎮(zhèn)地理特征及規(guī)劃開發(fā)特征，現(xiàn)今車坊鎮(zhèn)房產分布主要在鎮(zhèn)區(qū)的中心地段、街道的兩側；隨著城鎮(zhèn)化建設的推進，未來車坊鎮(zhèn)的住宅主要分布在鎮(zhèn)區(qū)的西北部；鎮(zhèn)中心區(qū)域將向擴展，車坊鎮(zhèn)將形成三大功能明確的區(qū)域——住宅區(qū)域、工業(yè)區(qū)域、商貿區(qū)域。 科研發(fā)展戰(zhàn)略　　與蘇州市及工業(yè)園區(qū)主導產業(yè)緊密結合，優(yōu)先引進與信息技術、電子工程、精密機械、生物工程、醫(yī)學制藥等相關的高等教育、科研機構。研究生城概況蘇州研究生城是蘇州市發(fā)展高等教育，大力培養(yǎng)創(chuàng)新人才，增強城市綜合競爭力的重要建設項目，是蘇州經濟強市和科技強市重大舉措。 排污：已建成投產日處理5000噸的污水處理中心第一期工程。 交通狀況車坊對外交通主要為公路和水運?！按杭据┧j夏時藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鮮，水生四季有蔬菜”。街道原沿河而建，70年代起始建新街，從90年代開始有計劃地逐步建成環(huán)境優(yōu)美、舒適，具有水鄉(xiāng)景觀特色的現(xiàn)代化蘇南小城鎮(zhèn)。車坊鎮(zhèn)地塊營銷策劃報告第一部分 市 場 篇一、車坊概況地理位置車坊鎮(zhèn)位于蘇州城東南部15公里，東鄰甪直鎮(zhèn)，南與吳江市同里鎮(zhèn)、屯村鎮(zhèn)接壤，西傍郭巷鎮(zhèn)，北靠蘇州工業(yè)園區(qū)斜塘鎮(zhèn)。車坊文物遺跡眾多，有始建于宋代的大覺寺橋，位于車坊大姚村，梁式建筑，至今已有一千多年，主梁兩側精美絕倫的龍紋雕刻，令人嘆為觀止，現(xiàn)已列入省級文物保護單位。這是車坊鎮(zhèn)水生蔬菜的真實寫照。目前，集鎮(zhèn)通過車斜公路、車郭公路、機場路，汽車不到20分鐘就可直達蘇州古城區(qū)、吳縣市新區(qū)，1 小時多就可到達上海虹橋機場、無錫碩放機場及蘇州光福聯(lián)航機場，通過貫穿鎮(zhèn)域的國家級航道吳淞江，可徑抵上海口岸（相距105公里）、張家港港口（相距90公里）。第二期為30000噸正在規(guī)劃設計之中。研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重大合作項目，發(fā)展目標是以高新技術為先導，現(xiàn)代工業(yè)為主體，第三產業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略　　重視教育產業(yè)化發(fā)展的趨勢，發(fā)揮教育與高新技術產業(yè)、文化產業(yè)、旅游服務業(yè)等聯(lián)合發(fā)展的帶動效應，實現(xiàn)多元化的產業(yè)發(fā)展。車坊鎮(zhèn)房地產發(fā)展現(xiàn)狀車坊鎮(zhèn)房地產市場正處在一個逐步培育發(fā)展的過程中，同時呈現(xiàn)出以下特征：一）、市場起步，房產發(fā)展 縱觀車坊鎮(zhèn)樓盤，老式公房和私房是居民主要居住載體，但在市政府關于建設整體鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的相關政策號召下，車坊鎮(zhèn)的房地產業(yè)結合蘇州的大好行情顯示出蓬勃的發(fā)展生機，一批新生代樓盤應運而生，如車坊新地帶和近期公開拍賣了幾塊地塊，為車坊鎮(zhèn)房地產市場的發(fā)展打響了第一炮。六）、物管、配套十分缺乏目前小區(qū)物業(yè)管理、智能化、電信化等相當缺乏；住宅品質的提升，與其關聯(lián)。目前車坊鎮(zhèn)土地已經進入拍賣階段，將來會有幾十萬方的拍賣量，而在近兩年中10多萬方的盤量也會投放市場，但總體市場供應量依然較小，供不應求的形勢將