【正文】 一月 21一月 2104:37:4504:37:45January 23, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 214:37 上午 一月 2104:37January 23, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 4:37:45 上午 4:37 上午 04:37:45一月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 04:37:4504:37:4504:371/23/2023 4:37:45 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/1/23 4:37一月 21? 在這個(gè)世界上，沒(méi)有人能使你倒下。 23 一月 20234:37 上午 一月 21? 差錯(cuò)發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 一月 21一月 2104:37:45? 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。? 一旦做出決定就不要拖延。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。費(fèi)用預(yù)算： 活動(dòng)費(fèi)用約 50萬(wàn)元。77樣板房開(kāi)放 （ 2023年 7月 23日）? 目的：– 進(jìn)行產(chǎn)品展示，讓客戶貼身體驗(yàn)到本案產(chǎn)品的優(yōu)越性；– 借活動(dòng)增加客戶對(duì)龍陽(yáng) 1號(hào)項(xiàng)目文化認(rèn)同，提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度；– 活動(dòng)當(dāng)天積累客戶 100組。費(fèi)用預(yù)算：龍陽(yáng)會(huì)的費(fèi)用計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，會(huì)員制啟動(dòng)當(dāng)天活動(dòng)費(fèi)用約 20萬(wàn)元。BBFBBBBBBBBBBBBDHHCABBBBBBBBBBBBBCBBEBB DBBA’DA’BBBBFA1BBBBBE BBEDBBECBBCCA1B BBBCEDABEEAEFEA1A1A1A1FF二組團(tuán)12891213一組團(tuán)三組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)一期推盤(pán)計(jì)劃69入市時(shí)機(jī)2023年 1月入市– 滿足營(yíng)銷(xiāo)前置的要求，搶占市場(chǎng)先機(jī)，提前攔截客戶，搶占市場(chǎng)份額；– 按工程進(jìn)度， 1月份，臨時(shí)接待中心可交付使用，其它主要銷(xiāo)售道具也已到位，具備入市基礎(chǔ)；– 滿足項(xiàng)目初期招商的需要，一期商鋪先行招商運(yùn)作，待二期商鋪推出時(shí)帶租約銷(xiāo)售；– 項(xiàng)目的各類型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)需要一個(gè)實(shí)物載體完成。來(lái)甄選意向客戶。 其他區(qū)域改善216。沌口開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)主252。 二級(jí)區(qū)域 （重要客戶）：漢口區(qū)域（寶豐路、古田為代表）、沌口區(qū)域216。綜合考慮影響本案其他因素，建議本案的一期入市的銷(xiāo)售均價(jià)為 8500元 /㎡ 。風(fēng)情造就品味！來(lái)自地中海沿岸的氣息，傳遞出不一樣的異域風(fēng)情！火一般的熱情、無(wú)處不在的浪漫，包裹出別樣的生活情趣！人生就應(yīng)如此，享受生活，愉悅?cè)松? 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力45? 務(wù)實(shí)、進(jìn)取252。38精神屬性的研判項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)…市市 場(chǎng)場(chǎng) 競(jìng)競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)力心理認(rèn)知挖掘心理認(rèn)知挖掘 項(xiàng)目精神屬性項(xiàng)目精神屬性39項(xiàng)目概況– 占地面積： ㎡– 總建筑面積： ㎡– 建筑形態(tài)： 高層、超高層– 容積率： – 停車(chē)位： 全地下 2023個(gè)– 用地性質(zhì)： 住宅 70年 底商 40年– 戶型面積： 90160㎡– 總戶數(shù)： 3285戶– 綠地率： 35%十里新城龍陽(yáng)村居民點(diǎn)水墨清華及墨水湖世紀(jì)龍城? 34萬(wàn)方大型居住社區(qū)；? 容積率 ，寬綽尺度；? 墨水湖湖畔，觀湖高層；? 35%綠地率，全地下停車(chē)位，高端配置；? 綜合型面積區(qū)間，針對(duì)區(qū)域內(nèi)復(fù)合型客戶群體。突出本案地段、配套、交通及人文優(yōu)勢(shì)；252。強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)，注重細(xì)節(jié)打造，以產(chǎn)品品質(zhì)從區(qū)域中脫穎而出；252。臨近江漢大學(xué)等高校，人文資源豐富252。偉業(yè)點(diǎn)評(píng)：l優(yōu)勢(shì)：252。交通通達(dá)性較差鐘 家村板 塊 代表樓 盤(pán) 之世茂 錦繡長(zhǎng) 江216。湖景資源優(yōu)勢(shì)明顯，居住環(huán)境優(yōu)雅252。競(jìng)爭(zhēng)板塊分析26區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目：世茂錦繡長(zhǎng)江華潤(rùn)中央公園區(qū)域周邊項(xiàng)目：水墨清華水墨蘭軒南國(guó)明珠百靈景都硚硚 口口王家灣王家灣鐘家村鐘家村四四 新新沌沌 口口世茂錦繡長(zhǎng)江百靈景都水墨蘭軒金地瀾菲溪岸萬(wàn)科金域藍(lán)灣融僑錦江板塊代表性競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布27 推廣方面強(qiáng)調(diào)生態(tài)健康生活概念，產(chǎn)品多元化，強(qiáng)調(diào)戶型功能，以產(chǎn)品優(yōu)越性去打動(dòng)客戶，并附以階段性的折扣帶動(dòng)銷(xiāo)售，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好。漢陽(yáng)區(qū)域樓市分析22216。16– 漢陽(yáng)區(qū)總體經(jīng)濟(jì)分析– 漢陽(yáng)區(qū)域發(fā)展– 0910年上半年漢陽(yáng)區(qū)域樓市分析– 區(qū)域競(jìng)品分析漢陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)分析17漢陽(yáng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境? 2023年上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP） ，同比增長(zhǎng) 16％；? 2023年上半年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 977815 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) ％；? 2023年上半年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 958661 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；? 2023年上半年，利用外資 7900 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %；引進(jìn)內(nèi)資156000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 13 %；? 2023年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資305500萬(wàn)元，同比下降 %；商品房銷(xiāo)售面積 ㎡，同比下降%。5? 限購(gòu)– 這一有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的做法，無(wú)庸置疑的成為此次調(diào)控的最大焦點(diǎn)，部分城市采用如此極端的調(diào)控措施，充分表明此次調(diào)控的目的性和真實(shí)性；– 限購(gòu)令的出臺(tái)，表明政府開(kāi)始使用行政手段解決房地產(chǎn)市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜的迷局，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控全面升級(jí)；– 限購(gòu)令將扭曲市場(chǎng)供需狀況，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展；– 需求只能被抑制，勢(shì)能累積規(guī)律導(dǎo)致市場(chǎng)的下一個(gè)周期可能會(huì)呈現(xiàn)周期性的需求爆發(fā)。04年 09年武漢市商品房銷(xiāo)量（萬(wàn) /平方）11– 武漢市場(chǎng) 10年價(jià)格明顯大幅高于 09年，是名符其實(shí)的增長(zhǎng)年；– 綜合成交量來(lái)看， 10年，武漢市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入 “泡沫生成期 ”，市場(chǎng)活躍，價(jià)格飚升；– 武漢將成為未來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “領(lǐng)軍人物 ”，未來(lái)的發(fā)展曲線與全國(guó)一線城市有趨同性。– 眾多實(shí)力利好（嘉年華、博覽中心等 )刺激區(qū)域迅速成熟，增強(qiáng)區(qū)域?qū)蛻舻奈Α? 漢陽(yáng)區(qū)域樓市總結(jié)24區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目：世茂錦繡長(zhǎng)江華潤(rùn)中央公園區(qū)域周邊項(xiàng)目：水墨清華水墨蘭軒南國(guó)明珠百靈景都硚硚 口口王家灣王家灣鐘家村鐘家村四四 新新沌沌 口口?根據(jù)本案所在板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系來(lái)看，與本區(qū)域構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的大致有四個(gè)板塊，分別是硚口、鐘家村、四新和沌口。項(xiàng)目周邊存在不良工程，如變電站和消防局，影響生活質(zhì)量王家灣板 塊 代表樓 盤(pán) 之百靈景都216。無(wú)敵江景，外立面識(shí)別性強(qiáng)，地標(biāo)建筑，環(huán)境好252。規(guī)劃新區(qū)，區(qū)域升值潛力大l劣勢(shì)：252。沿江大道和江漢二橋帶來(lái)噪聲污染，影響居住舒適度硚 口板 塊 代表樓 盤(pán) 之融 僑錦 江216。人文資源豐富的涉外公寓項(xiàng)目，產(chǎn)品多元化競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析33競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)深度挖掘臨近項(xiàng)目的江、湖等景觀資源，以求資源最大化利用，以景觀資源的稀缺性構(gòu)成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和功能性打造，以其產(chǎn)品優(yōu)越性取得項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；針對(duì)特定客群前瞻性設(shè)計(jì)產(chǎn)品，以新概念產(chǎn)品形成項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；高效利用項(xiàng)目資源，借勢(shì)起飛，打造特色景觀環(huán)境，以創(chuàng)意設(shè)計(jì)吸引客戶，形成較強(qiáng)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；物業(yè)類型多元化，利用高端產(chǎn)品提升項(xiàng)目檔次，以品質(zhì)產(chǎn)品構(gòu)成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；注重項(xiàng)目的品牌塑造，發(fā)揮品牌營(yíng)銷(xiāo)。在園林景觀打造上更注重邊界處理，從細(xì)節(jié)凸顯差異252。利用知名品牌物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目整體品質(zhì)，以質(zhì)取勝；252。生活在城市上空，以鷹的視角感受人生，生活空間豁然開(kāi)敞，因居住而享受，因享受而愉悅。474849項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略– 工程進(jìn)度及開(kāi)發(fā)策略– 營(yíng)銷(xiāo)分期– 價(jià)值運(yùn)營(yíng)– 客戶策略– 整體營(yíng)銷(xiāo)策略50工程進(jìn)度及開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)策略? 項(xiàng)目整體 35萬(wàn)方，分 3期開(kāi)發(fā)，分期劃分如圖所示；? 3棟超高層均分于 3期，確保每一期均有超高層，均勻分布施工壓力；? 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)策略，確保 3期均能單獨(dú)運(yùn)作，施工、交房同步進(jìn)行，最大化實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)營(yíng)；? 3期確保能夠再進(jìn)行細(xì)分開(kāi)發(fā)，以銷(xiāo)定產(chǎn)，均衡開(kāi)發(fā)。 三級(jí)區(qū)域 （次要客戶）：其他區(qū)域（主要包括外來(lái)遷入人口，如漢南、蔡甸等武漢郊區(qū)人口、8+1城市圈等。王家灣商圈大商戶252。 私企老板、大型個(gè)體戶、周邊區(qū)域企事業(yè)單位中高層、拆遷新貴216。62整體營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)前置營(yíng)銷(xiāo)前置 活動(dòng)先導(dǎo)活動(dòng)先導(dǎo) 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)? 早入市搭建平臺(tái)，積極爭(zhēng)搶客源；早入市搭建平臺(tái)，積極爭(zhēng)搶客源；? 無(wú)盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝，品質(zhì)無(wú)處不在；無(wú)盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝，品質(zhì)無(wú)處不在；? 各渠道聯(lián)動(dòng)出擊，資源高效整合；各渠道聯(lián)動(dòng)出擊，資源高效整合；? 強(qiáng)銷(xiāo)控集中放量，主動(dòng)步步為營(yíng)。64無(wú)盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝，品質(zhì)無(wú)處不在無(wú)盲點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝，品質(zhì)無(wú)處不在示范園林、樣板間提前展示，高品質(zhì)形象看得見(jiàn)身著禮服的靚麗門(mén)童鋪滿咖啡細(xì)末的水晶煙缸精美的高腳杯取代一次性紙杯各色飲料水酒取代無(wú)味的白開(kāi)水除了樓書(shū)之外的藝術(shù)、文學(xué)、財(cái)經(jīng)、時(shí)尚類雜志書(shū)籍地中海代表性植物，如薰衣草 …65各渠道聯(lián)動(dòng)出擊，資源高效整合各渠道聯(lián)動(dòng)出擊，資源高效整合以體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)為項(xiàng)目推介核心，其余渠道作為輔助。? 活動(dòng)思路– 邀請(qǐng)漢陽(yáng)區(qū)、龍陽(yáng)集團(tuán)主要領(lǐng)導(dǎo)參加奠基儀式；– 安排意向客戶參觀工地現(xiàn)場(chǎng)，了解項(xiàng)目建筑實(shí)力；– 邀請(qǐng)武漢市所有媒體參加奠基儀式