【正文】 四月 21四月 2101:28:2023:28:20April 05, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 211:28 上午 四月 2101:28April 05, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 1:28:20 上午 1:28 上午 01:28:20四月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:28:2023:28:2023:284/5/2023 1:28:20 AM1以我獨沈久，愧君相見頻。216。 古運河南段延伸段，運河景觀資源極佳216。 聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層，簡約中式。三個地塊呈 “品 ”字格局， “品 ”意味著等級。[釋義 ]辨別好壞；評論：品位 /品味 ?品鑒。中華11973號地塊特征呈 “ 品 ” 字型，專屬性較強，具有明晰的視覺識別效果，故而 “ 品 ” 。華華 hua[釋義 ]繁盛；光彩好看：繁華｜華美｜華麗。另， “ 邸 ” 諧音 “ 第 ” ?！∪诔蔷琵垈} 200萬平米大規(guī)模開發(fā)體量，開啟無錫城市新風向，以造城之勢融匯世界建筑精粹，吸納東西南北精英，成就無錫未來一方城市新天地。水乳交融，共進共退！禮儀道義成就今日華夏民族。景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素東 方主 題元素101組團院落由連廊為圍合而成“墻上的中國 ”優(yōu)化方向 1—— 增加組團院落的人文景觀院落102圍合式的情境院落建筑與建筑間，院落與院落間，建筑院落內(nèi)部間圍合出情趣綠化空間優(yōu)化方向 2—— 打造私家情境院落院落103私家院落以 “成品庭院 ” 形式交付優(yōu)化方向 3—— 提高私家院落的交付標準?庭院內(nèi)入水，配備小水景，體現(xiàn)自然的一面?一層庭院及空中庭院用實體矮圍墻分隔，加強隱蔽性同時考慮景觀的鄰里共享院落104景觀優(yōu)化方向 —— 打造古運河沿岸景觀?河岸改造前?河岸改造后示意?河岸位置?沿河岸提供可供漫步的人行道，多樣化、方便的配套設(shè)施；河岸的處理以多變化和親水的手法為主。東方園林之美 東方主題元素 院落 古運河98與自然的融合，與人文的協(xié)調(diào)讓 18層以上的高度，亦能擁有多重藏風納景的圍合庭院一條 L型大動脈串連起各個獨立組團院落，建議優(yōu)化方向：體現(xiàn)文化藝術(shù)所帶來的平淡、典雅、自然、親切；以 “琴棋書畫 ”、 “梅蘭竹菊 ”、 “亭臺樓閣 ”為主題的小區(qū)組團景觀；景 觀99景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素風格定位為現(xiàn)代中式園林，注重藝術(shù)意境的創(chuàng)造 ,而非照搬古典園林的外形。頂層復(fù)式空間示意圖花園洋房戶型空間情景化解決方案 2參考方案 戶 型92優(yōu)化方向 —— 打造五重景觀大堂入口大堂觀景步廊車庫大堂電梯廳大堂 標準層大堂 公共 空 間93?利用架空層 \入戶大堂 \連廊設(shè)置泛會所部分公寓樓用風雨走廊相連，每個組團之間建造一個城市庭院的小型室內(nèi)空間，將會所的部分功能融入到組團間去，與住戶和景觀更進一步結(jié)合。 規(guī) 劃83 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當與 71號地塊錯位物業(yè)種類 公寓 公寓 公寓 公寓 花園洋房 聯(lián)排別墅戶型面積段 90㎡ 100 ㎡ 120 ㎡ 135 ㎡ 160190 ㎡220240 ㎡配比 46% 13% 15% 17% 7% 2%73地塊R=物業(yè)種類 公寓 公寓 公寓 花園洋房 花園洋房 聯(lián)排別墅戶型面積段 90㎡ 90120 ㎡120140㎡140160㎡160180 ㎡180230 ㎡配比 40% 7% 30% 13% 3% 7%71地塊R=vs91% 因 產(chǎn)品類型同質(zhì)化 面積段同質(zhì)化 建筑風格同質(zhì)化客戶選擇不具唯一性 總價重疊 企劃形象難以區(qū)隔果客戶同質(zhì)化嚴重造成直接競爭 84 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當與 71號地塊錯位鑒于 71地塊位置距離主干道較近，同時開工周期相對較晚，建議走較相對高段大戶型路線。78前文對 73和 71號地塊的差異化定位，最終就是為了客群錯位，競爭錯位。不以空間大小論富貴，而以宅院情趣談享受。 物質(zhì) 》 精神。有一定財富積累。客 戶認 知73小 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)113㎡ 小戶型成交特征u此類戶型由于性價比相對比較高，且總價壓力相對小，因此去化速度較快。u 對低層大戶型產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，認為大戶型必須具有良好的景觀面，樓層區(qū)間集中在中上層?？梢姛o錫購房人群對于地域要求較為明顯。競爭激發(fā)創(chuàng)新：60推導(dǎo)項 目定位競爭慘烈的紅海，漸醒的消費意識開創(chuàng)不同于簡單意義的西化 中式的更適合居住的空間有 “融 ”乃大競爭認知區(qū)域價值支撐項目高端定位（新城市中心，古運河）區(qū)域認知九龍倉品牌， 150萬方的總開發(fā)體量，同時處于上升通道的區(qū)域環(huán)境，支撐項目產(chǎn)品創(chuàng)新，并融入新的生活理念項目認知61各有其美，各美其美；美美與共，天下大同 —— 費孝通“美美與共 ”即為 融 融：融洽，融徹融東方人居習(xí)性，私密性，回歸與自然親近，與傳統(tǒng)文化親近；融西方建筑結(jié)構(gòu)形式、空間尺度、光線變化、材質(zhì)，及現(xiàn)代化的居住境界。52項 目 認知 勢 — 文化熟地，政府持續(xù)打造政府氣勢手筆改造，延續(xù)古運河的千年記憶 千年古運河，百年工商業(yè)是南長區(qū)最值得驕傲的歷史文化遺存。投資和產(chǎn)品典藏的第三居所四季花城 萬科城 第五園年輕白領(lǐng)為主的客戶收入豐富后的中產(chǎn)階級客戶投資和收藏客戶增多值得收藏的第五園作品39『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科第五園核心競爭力 —— 人文 +服務(wù)n“ 人文 ” 要素需要積累，是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標志。社區(qū)商業(yè)純粹滿足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常服務(wù)、家居類以及日常購買類四季花城： 社區(qū)級商業(yè)純粹滿足社區(qū)需求，商業(yè)主要自己經(jīng)營四季花城的歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街萬科城 ?風情步行街 ——社區(qū) LIVING MALL萬科城 ?風情步行街位于萬科城的西南部， 定位為社區(qū)LIVING MALL， 即 “ 全生活廣場 ”是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬平方米，一期 ，餐飲占到 ；二期 平方米34『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科城核心競爭力 —— 環(huán)境 +服務(wù)n環(huán)境 +服務(wù)“ 區(qū)域價值 +品牌 ” —— 主動式 /客觀性不僅體現(xiàn) “ 創(chuàng)新價值 ” ，更體現(xiàn) “ 區(qū)域價值 ”n環(huán)境： 注重園林景觀打造，保留三山兩澗原生地貌，營造廣場、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀n服務(wù)： 萬科在坂田區(qū)樹立了形象和品牌萬科城地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣35萬科第五園 —— 實現(xiàn)品牌溢價項目簡介：n位置：坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接n占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。有四季花城奠定客戶、開發(fā)經(jīng)驗以及品牌形象基礎(chǔ)，萬科以 億高價擊敗所有競爭對手在坂田拿到第二塊地， 成功的建立了進入壁壘，確立區(qū)域話語權(quán) ；216。A. 花園理念 室外空間私有化 , 讓每戶擁有南向的私家花園或露臺。19深圳坂田萬科板塊案例研究案例研究背景：從 1997年到 2023年，萬科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了 四季花城、萬科城、第五園 ，逐漸形成了獨特的萬科板塊 。該項目將全面展現(xiàn)無錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風格的高檔社區(qū)。對城市而言，古運河改造與定位將對 無錫歷史、人文、城市軌跡 … 產(chǎn)生重要影響。高度決定角度 !策源認為，對九龍倉無錫戰(zhàn)略布局的定義不應(yīng)該簡單停留在市場個案研究等宏觀面數(shù)據(jù)視角層面上，而更多的應(yīng)該建立在理解九龍倉內(nèi)陸發(fā)展戰(zhàn)略布局的 層面 上根據(jù) 城市發(fā)展特征、市場演變規(guī)律、區(qū)位價值提煉 及 案例操作 的 經(jīng)驗層面 上給予符合九龍倉無錫公司企業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略模式 ……由于時間較為倉促及雙方對上階段工作內(nèi)容溝通理解的頻率較低，我司認為要提供給貴司及真正有效解決貴司問題的顧問服務(wù)，其關(guān)鍵還在于準確理解貴司需求，因此，最終提供的服務(wù)內(nèi)容還需雙方進一步溝通。啟示： 城市 名片 與城市 記憶 城市文化、人文文化兩種文化的碰撞將定位本項目的開發(fā)模式。 。萬科板塊占地近 1平方公里，住宅總建筑面積超過 120萬平方米，而整個坂田，可開發(fā)土地面積不足 4平方公里，萬科已經(jīng)占有 25%的份額。獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進深便于安排活動 , 三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強的私家感。項目位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關(guān)外，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套匱乏，人氣嚴重不足項目簡介?區(qū)位： 萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過梅觀高速可在 15分鐘內(nèi)到達市中心?規(guī)模： 占地 40萬平米，總建面 43萬，容積率 ， 3萬平米的配套，車位比 1:1，一期總戶數(shù)： 726戶?上市時間 ： ?形象定位：大型 TOWNHOUSE親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： Townhouse、寬景 house、情景花園洋房、透天小高層、 LOFT主要戶型： 4房、 3房2829萬科城規(guī)劃 —— 造城計劃n景觀軸： 三山兩澗一平地 ” 的土地格局自然形成了片區(qū)組團和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場、商業(yè)街、會所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。n 分 3期 2年開發(fā) ，先期開發(fā)142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 n產(chǎn)品形式 : townhouse/情景洋房 /多層n一期 2023年 10月動工 , 2023年 7月開始銷售背景介紹：216。n第五園 “ 骨子里的中國情結(jié) ” 恰如其分地將 “ 產(chǎn)品 ” 導(dǎo)向了 “ 人文 ”n人本主義；需要積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標志，主流品牌開發(fā)商競爭要素萬科核心競爭力： 人文 +服務(wù)這是區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競爭力，很難被模仿和超越萬科第五園地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣40四季花城 萬科城 第五園被動郊區(qū)化小白領(lǐng)，城區(qū)工薪階層，還有部分萬科老客戶及其員工瞄準產(chǎn)業(yè)客戶，從收入較低白領(lǐng)階層擴大到中產(chǎn)階級三宅一生，進一步擴大客戶層面，投資和收藏客戶增多多層、花園洋房 寬景 house、情景洋房、 townhouse、loft多層、合院 HF、寬景洋房生活配套，社區(qū)級配套資源展示，區(qū)域級配套結(jié)合城市功能 成熟社區(qū)配套客戶層面擴大產(chǎn)品檔次升級 配套全面升級案例總結(jié) 從產(chǎn)品立勢到實現(xiàn)品牌溢價，萬科成功打造城市新一極產(chǎn)品立勢 形象升級 品牌溢價小鎮(zhèn)起步，依靠產(chǎn)品，小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎造城，擴大規(guī)模，產(chǎn)品競爭力升級，拔高形象，積累品牌優(yōu)勢玩味純粹文化，實現(xiàn)品牌溢價，將 “ 產(chǎn)品” 導(dǎo)向了 “ 人文 ”角色升級對深圳人而言，坂田萬科城系除了項目數(shù)量和品質(zhì)的迅速提升外，更核心的體現(xiàn)是城市化格局下城市空間、居住模式和生活方式的蛻變和全面升級。近年來，政府加快修復(fù)清名橋歷史文化街區(qū)，努力重現(xiàn) “ 江南水弄堂、運河絕版地 ” 盛景和再現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁華輝煌；同時 。表述項 目定位62以人為本 /擺脫建筑的形式主義 /遵循東方人居住習(xí)慣 /現(xiàn)代化的生活理念 /西式手法、東方意境融合的 ——城市中心 湖濱區(qū)及郊區(qū)的強大購買力 —— 大戶型客戶中有近一半的客戶來自于新區(qū)或者郊區(qū)。u客戶區(qū)域來源比較分散，較多郊區(qū)企業(yè)主有在該區(qū)域購房的打算。u購買人群分布較為分散，且婚房用途和投資用途皆集中