【正文】 0㎡ 左右兩房， 130㎡ 以內(nèi)三房銷售較好，隨著面積的增長，銷售速度明顯遞減；n　而 73地塊 40％的 90㎡ 以下的房型，如何從眾多項目中脫穎而出？無錫世貿(mào)中心 萬豪國際公寓 朗詩未來之家 金域藍(lán)灣僅僅是販賣產(chǎn)品，還是生活方式？57純西式 純中式的競爭已空前激烈，開創(chuàng)價值創(chuàng)新的藍(lán)海勢在必行競爭慘烈的紅海競 爭 認(rèn)知綠地波士頓公館朗詩未來之家古韻坊 江南坊純西式純中式58消費意識的喚醒競 爭 認(rèn)知隨著經(jīng)濟發(fā)展，無錫人的吳文化影響釋放，消費意識逐漸顯露，開始對房地產(chǎn)一味復(fù)制歐美建筑及生活方式等做法開始反思。近年來，政府加快修復(fù)清名橋歷史文化街區(qū)，努力重現(xiàn) “ 江南水弄堂、運河絕版地 ” 盛景和再現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁華輝煌；同時 。 區(qū)域 認(rèn)知46南長未來新城市中心的價值高地有價值可重塑，有責(zé)任需肩負(fù)，有歷史須遵循區(qū)域價值挖掘：47項 目 認(rèn)知板塊景觀時 /勢規(guī)模九龍倉48板塊 — 未來的城市核心區(qū)項 目 認(rèn)知擴張： 崇安區(qū)、南長區(qū)與部分新區(qū)在內(nèi)的新中心城區(qū)；南移： 中心城區(qū)的核心區(qū)由過去的解放路環(huán)線，逐漸轉(zhuǎn)移至太湖廣場；升級： 以太湖廣場為核心，城市中心的規(guī)劃、功能、配套及面貌都將得到大幅度提升。n第五園 “ 骨子里的中國情結(jié) ” 恰如其分地將 “ 產(chǎn)品 ” 導(dǎo)向了 “ 人文 ”n人本主義；需要積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，主流品牌開發(fā)商競爭要素萬科核心競爭力： 人文 +服務(wù)這是區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競爭力，很難被模仿和超越萬科第五園地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣40四季花城 萬科城 第五園被動郊區(qū)化小白領(lǐng)，城區(qū)工薪階層，還有部分萬科老客戶及其員工瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)客戶，從收入較低白領(lǐng)階層擴大到中產(chǎn)階級三宅一生，進一步擴大客戶層面，投資和收藏客戶增多多層、花園洋房 寬景 house、情景洋房、 townhouse、loft多層、合院 HF、寬景洋房生活配套，社區(qū)級配套資源展示，區(qū)域級配套結(jié)合城市功能 成熟社區(qū)配套客戶層面擴大產(chǎn)品檔次升級 配套全面升級案例總結(jié) 從產(chǎn)品立勢到實現(xiàn)品牌溢價，萬科成功打造城市新一極產(chǎn)品立勢 形象升級 品牌溢價小鎮(zhèn)起步，依靠產(chǎn)品，小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎造城，擴大規(guī)模，產(chǎn)品競爭力升級，拔高形象，積累品牌優(yōu)勢玩味純粹文化，實現(xiàn)品牌溢價，將 “ 產(chǎn)品” 導(dǎo)向了 “ 人文 ”角色升級對深圳人而言，坂田萬科城系除了項目數(shù)量和品質(zhì)的迅速提升外，更核心的體現(xiàn)是城市化格局下城市空間、居住模式和生活方式的蛻變和全面升級。n萬科在坂田片區(qū)成功運作， 其忠誠客戶將一生中所擁有的三宅，隨著萬科四季花城、萬科城、第五園的先后建成，成為一生之城一生三宅：216。n 分 3期 2年開發(fā) ，先期開發(fā)142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 n產(chǎn)品形式 : townhouse/情景洋房 /多層n一期 2023年 10月動工 , 2023年 7月開始銷售背景介紹：216。萬科城一期客戶來源：觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占 30%，新天下和華為占約 20%，萬科老業(yè)主 15%萬科員工 5%，市區(qū)關(guān)外等 30%　33萬科城配套升級： 從社區(qū)級配套升級為城市級配套216。項目位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關(guān)外，各項基礎(chǔ)設(shè)施配套匱乏，人氣嚴(yán)重不足項目簡介?區(qū)位： 萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過梅觀高速可在 15分鐘內(nèi)到達市中心?規(guī)模： 占地 40萬平米，總建面 43萬，容積率 ， 3萬平米的配套，車位比 1:1，一期總戶數(shù)： 726戶?上市時間 ： ?形象定位：大型 TOWNHOUSE親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： Townhouse、寬景 house、情景花園洋房、透天小高層、 LOFT主要戶型： 4房、 3房2829萬科城規(guī)劃 —— 造城計劃n景觀軸： 三山兩澗一平地 ” 的土地格局自然形成了片區(qū)組團和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場、商業(yè)街、會所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。內(nèi)部客戶 ： 由于對區(qū)域的陌生，萬科沒有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣。獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進深便于安排活動 , 三是半圍合的設(shè)計使其擁有較強的私家感。情景房理念 情景房設(shè)置于一樓 , 其功能可用作書房、茶室、客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。萬科板塊占地近 1平方公里，住宅總建筑面積超過 120萬平方米，而整個坂田，可開發(fā)土地面積不足 4平方公里，萬科已經(jīng)占有 25%的份額。 16策略思考 土地價值研究（核心價值的提煉）中南路地塊 —核心價值： 太湖廣場概念； 城市 未來中心；城中心景觀大盤；京杭運河 “ 河 ” 文化7 3 地塊 —核心價值：古 運河 文化 ；差異化的建筑風(fēng)格與產(chǎn)品規(guī)劃7 1 地塊 —核心價值：古 運河 文化 ；保留運河工商的廠區(qū)建筑與城市發(fā)展軌跡；較強的地脈7 2 地塊 —核心價值： 較高密度的居住片區(qū)及私營產(chǎn)業(yè)混商密集區(qū)價值＋17“ 文化地產(chǎn) ” 的兩種大盤營造開發(fā)模式文化地產(chǎn)“ 運河文化 ”人文大盤71/72地塊“ 城市文化 ”城市大盤中南路地塊核心思路開發(fā)戰(zhàn)略：樹立無錫一線地產(chǎn)運營商的形象高度銷售戰(zhàn)略：實現(xiàn)南長區(qū)住宅體系唯一品牌壟斷者18核心思路 同區(qū)域大盤差異化競爭策略案例研究[關(guān)鍵字 ]：216。 。項目指標(biāo)：總占地面積約 11萬平方米，總建筑面積約 24萬平米，容積率為 。啟示： 城市 名片 與城市 記憶 城市文化、人文文化兩種文化的碰撞將定位本項目的開發(fā)模式。中心建設(shè) 南拓北展 中心南移 副中心改造，中心升級城市規(guī)劃正式啟動濱湖新城惠山新城 太湖廣場太湖廣場崇安新城7認(rèn)識市場 大盤時代下的客源結(jié)構(gòu)2023年 2023年 2023年 —2023 年 2023年 ……2023年順馳 萬科惠山新城理想城市復(fù)地公園城綠地湖濱壹號凱賓斯基萬科東郡華潤棲霞金科萬達朗詩信息學(xué)院地塊天元世家香港恒隆香港保利保利達大眾化居住需求的爆發(fā) 多元化、概念化、創(chuàng)新化、定位精準(zhǔn)化的中高端市場突破高端需求被激發(fā)啟示： 市場需求存在受大盤及不同概念化高端物業(yè)的定位實現(xiàn)需求轉(zhuǎn)變提升的可能 ； 封閉單一的市場向開始向多元、豐富的市場置業(yè)特征轉(zhuǎn)變 。高度決定角度 !策源認(rèn)為，對九龍倉無錫戰(zhàn)略布局的定義不應(yīng)該簡單停留在市場個案研究等宏觀面數(shù)據(jù)視角層面上，而更多的應(yīng)該建立在理解九龍倉內(nèi)陸發(fā)展戰(zhàn)略布局的 層面 上根據(jù) 城市發(fā)展特征、市場演變規(guī)律、區(qū)位價值提煉 及 案例操作 的 經(jīng)驗層面 上給予符合九龍倉無錫公司企業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略模式 ……由于時間較為倉促及雙方對上階段工作內(nèi)容溝通理解的頻率較低，我司認(rèn)為要提供給貴司及真正有效解決貴司問題的顧問服務(wù)，其關(guān)鍵還在于準(zhǔn)確理解貴司需求，因此，最終提供的服務(wù)內(nèi)容還需雙方進一步溝通。 對本項目而言，存在城市升級與轉(zhuǎn)型下所形成的客源多板塊置業(yè)趨勢， 品牌的占位與建立，存在占領(lǐng)市場的基礎(chǔ) 。對城市而言，古運河改造與定位將對 無錫歷史、人文、城市軌跡 … 產(chǎn)生重要影響。較高的商辦業(yè)物業(yè)比例，不利于平衡現(xiàn)金流自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強 較強 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項目介紹：古運河 72號項目高新發(fā)展區(qū)，位于太湖大道與塘南路位置，毗鄰目前人流集中的招商城。該項目將全面展現(xiàn)無錫江南水鄉(xiāng)地域特色，打造為包括聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等業(yè)態(tài)的新中式風(fēng)格的高檔社區(qū)。項目開發(fā)：周期約 3年左右。19深圳坂田萬科板塊案例研究案例研究背景：從 1997年到 2023年，萬科在坂田分批拿地，先后開發(fā)了 四季花城、萬科城、第五園 ，逐漸形成了獨特的萬科板塊 。學(xué)校、幼兒園幼兒園超市廣場歐 式 商 業(yè) 街會所零星的商業(yè)四季花城規(guī)劃：采取圍合式建筑，組團式院落2223產(chǎn)品特點 —— 創(chuàng)新的專利產(chǎn)品情景花園洋房，以及圍合多層B.A. 花園理念 室外空間私有化 , 讓每戶擁有南向的私家花園或露臺?？蛻糇兓^小，后期開發(fā)逐漸擴大客戶層面。有四季花城奠定客戶、開發(fā)經(jīng)驗以及品牌形象基礎(chǔ)，萬科以 億高價擊敗所有競爭對手在坂田拿到第二塊地， 成功的建立了進入壁壘，確立區(qū)域話語權(quán) ；216。n二期的產(chǎn)品定位明顯走高， 低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項目的品牌塑造和帶動啟動至關(guān)重要的作用 ；時間軸 2023—2023第一期 7個月 第二期 7個月 第三期2023—2023 —占地 ㎡建面 ㎡容積率 共 637戶 用地面積 ㎡計容積率面積 ㎡容積率 共 750戶三期將分為兩部分一部分在二期南側(cè)另一部分位于學(xué)校北側(cè) 分期規(guī)模物業(yè)類型聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層價格演變 6000元 /平米 6500元 /平米配套 風(fēng)情步行街、小學(xué)開學(xué)、肯德基開業(yè) 7000元 /平米中心景觀展示、中心商業(yè)聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層商業(yè)街全部營業(yè)，會所年底開放、幼兒園春天招生產(chǎn)品類型 一期 物業(yè)比例 二期 物業(yè)比例聯(lián)院 townhouse 　 % 100套 %townhouse 43套 40套寬景 house 123套 % 184套 %情景花園洋房 305套 % 370套 %多層 　 % 106套 %小高層 166套 　loft 89套 　 　 　合計 81516㎡ 101889㎡ 　容積率 　 　8000元 /平米31啟動區(qū)產(chǎn)品豐富 —— Townhouse統(tǒng)領(lǐng)多類型產(chǎn)品組合Loftl戶型： 1房 1廳 2衛(wèi)l面積： 68+20(送 )M2l特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高小高 層層l戶型： 24房l面積： 70125M2l特色：底層送入戶花園TownHousel戶型： 45房l面積： 220269平米l特色：戶外開放式廚房及地下室寬寬 景景 Housel戶型： 45房l面積： 137205M2l特色：超寬向陽面，送地下室花園洋房花園洋房l戶型： 24房l面積： 70130M2l特色：底層送入戶花園Loft寬景 houseTownhouse花園洋房 小高層 32客戶升級 —— 四季花城的客戶到萬科城換房或投資帶動客戶升級二期客戶來源和一期相似，城區(qū)關(guān)外客戶比例增加萬科城客戶升級特點： 從被動郊區(qū)化小白領(lǐng)為主的客戶，發(fā)展到以中產(chǎn)階級為主的客戶群，客戶層面逐漸擴大四季花城的開發(fā)為萬科積累了 客戶經(jīng)驗以及忠誠客戶群，萬科城建好后，有許多萬科的跟隨客戶，四季花城的房主到萬科城換房或進行投資，這撥客戶成功地帶動了客戶升級。社區(qū)商業(yè)純粹滿足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常服務(wù)、家居類以及日常購買類四季花城： 社區(qū)級商業(yè)純粹滿足社區(qū)需求，商業(yè)主要自己經(jīng)營四季花城的歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街萬科城 ?風(fēng)情步行街 ——社區(qū) LIVING MALL萬科城 ?風(fēng)情步行街位于萬科城的西南部， 定位為社區(qū)LIVING MALL， 即 “ 全生活廣場 ”是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬平方米，一期 ，餐飲占到 ；二期 平方米34『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4