【正文】 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科城核心競爭力 —— 環(huán)境 +服務(wù)n環(huán)境 +服務(wù)“ 區(qū)域價值 +品牌 ” —— 主動式 /客觀性不僅體現(xiàn) “ 創(chuàng)新價值 ” ，更體現(xiàn) “ 區(qū)域價值 ”n環(huán)境： 注重園林景觀打造，保留三山兩澗原生地貌，營造廣場、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀n服務(wù)： 萬科在坂田區(qū)樹立了形象和品牌萬科城地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣35萬科第五園 —— 實現(xiàn)品牌溢價項目簡介：n位置：坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接n占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。結(jié)合文化因素，將營銷層次拔高36第五園開發(fā)理念 ——“ 骨子里的中國情結(jié) ”n一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類別產(chǎn)品偏小，達到控制總價和實現(xiàn)差異化競爭n項目主打 “ 骨子里的中國情結(jié) ” ， 在建筑形式上對于中國傳統(tǒng)建筑形式進行創(chuàng)新式的揚棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營銷理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部項目n價格入市價格采取較為穩(wěn)健的策略 ，以區(qū)域平臺價格11000/5500元的單價入市，對于匯集人氣和獲得市場認可非常重要內(nèi)部強調(diào) “ 院 ” 的作用 色彩渲染 “ 素 ” 的意味環(huán)境營造 “ 幽 ” 的氛圍 產(chǎn) 品 配 比物業(yè)類型 戶型面積 (m2) 單價 套數(shù) 銷售情況Townhouse 180－ 240 11000 50多套 基本售完合院 TH寬景洋房 120150 5500 80多套 多層 75100 5300 200多套37產(chǎn)品進一步升級 —— 在建筑中注入文化因素n現(xiàn)代中式n保留老院子n中式風(fēng)情商業(yè)街n建筑在院落里n傳統(tǒng)居住特色 ——高墻、冷巷、影壁n聯(lián)院別墅n圍院別墅3839第五園客戶特征 —— 產(chǎn)品收藏，三宅一生n第五園成為萬科在打造四季花城小鎮(zhèn)、萬科城之后的第三個居住之 “ 城 ” 。投資和產(chǎn)品典藏的第三居所四季花城 萬科城 第五園年輕白領(lǐng)為主的客戶收入豐富后的中產(chǎn)階級客戶投資和收藏客戶增多值得收藏的第五園作品39『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科第五園核心競爭力 —— 人文 +服務(wù)n“ 人文 ” 要素需要積累，是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標志。 精準解 項目認知 區(qū)位認知 競爭認知43跳躍式城市發(fā)展，區(qū)域迎來爆發(fā)機會南拓北展開，東聯(lián)西優(yōu)，拉開了城市發(fā)展的界面以太湖廣場為核心的新城市中心的地位顯現(xiàn)區(qū)域 認知44地段價值較高，缺乏區(qū)域價值塑造扛旗者南長，從距離上更接近新城市中心，但傳統(tǒng)認知的重污染制造業(yè)、化工業(yè)地塊，是無錫的居住 “ 生地 ”目前市場單一項目規(guī)模小，開發(fā)者本土，缺乏區(qū)域價值塑造引領(lǐng)者太湖廣場南長板塊區(qū)域 認知45古運河畔，政府 “ 文化休閑旅游 ” 定位古運河，中國古代燦爛文化最豐富的長廊、博物館和百科全書 政府將通過住宅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及城市功能載體建設(shè)，不僅保留 “ 老無錫 ” 原有的人文風(fēng)貌，亦成為喚醒千年文脈歷史的熱土。52項 目 認知 勢 — 文化熟地，政府持續(xù)打造政府氣勢手筆改造，延續(xù)古運河的千年記憶 千年古運河，百年工商業(yè)是南長區(qū)最值得驕傲的歷史文化遺存。73地塊，將在在統(tǒng)一理念的指導(dǎo)下，整合各項資源，并通過營銷和服務(wù)實現(xiàn)其市場價值。競爭激發(fā)創(chuàng)新：60推導(dǎo)項 目定位競爭慘烈的紅海，漸醒的消費意識開創(chuàng)不同于簡單意義的西化 中式的更適合居住的空間有 “融 ”乃大競爭認知區(qū)域價值支撐項目高端定位（新城市中心，古運河）區(qū)域認知九龍倉品牌， 150萬方的總開發(fā)體量，同時處于上升通道的區(qū)域環(huán)境，支撐項目產(chǎn)品創(chuàng)新，并融入新的生活理念項目認知61各有其美，各美其美；美美與共，天下大同 —— 費孝通“美美與共 ”即為 融 融：融洽，融徹融東方人居習(xí)性，私密性，回歸與自然親近，與傳統(tǒng)文化親近；融西方建筑結(jié)構(gòu)形式、空間尺度、光線變化、材質(zhì)，及現(xiàn)代化的居住境界。購房人群以無錫本地購房者為主?？梢姛o錫購房人群對于地域要求較為明顯。成交客戶基本面分析客 戶認 知69投 資 需求 較 小 從投資置業(yè)所占的比例來看，可見目前無錫市場投資客戶比較謹慎，由于市場風(fēng)險進一步加大，高端市場投資需求將被進一步壓縮。u 對低層大戶型產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，認為大戶型必須具有良好的景觀面，樓層區(qū)間集中在中上層。且對于產(chǎn)品細節(jié)提出很多意見，購房態(tài)度較為謹慎?？?戶認 知73小 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)113㎡ 小戶型成交特征u此類戶型由于性價比相對比較高，且總價壓力相對小，因此去化速度較快。u 外地客戶集中在此戶型段。有一定財富積累。 時尚，同樣追求內(nèi)心深處對傳統(tǒng)文化迷戀。76財富榜　知本家　　創(chuàng)富階層　　新儒商　　中堅力量　　。 物質(zhì) 》 精神。 東方 》 西方。不以空間大小論富貴，而以宅院情趣談享受。78前文對 73和 71號地塊的差異化定位，最終就是為了客群錯位，競爭錯位。一是內(nèi)向形的，一是外向形的。 規(guī) 劃83 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當(dāng)與 71號地塊錯位物業(yè)種類 公寓 公寓 公寓 公寓 花園洋房 聯(lián)排別墅戶型面積段 90㎡ 100 ㎡ 120 ㎡ 135 ㎡ 160190 ㎡220240 ㎡配比 46% 13% 15% 17% 7% 2%73地塊R=物業(yè)種類 公寓 公寓 公寓 花園洋房 花園洋房 聯(lián)排別墅戶型面積段 90㎡ 90120 ㎡120140㎡140160㎡160180 ㎡180230 ㎡配比 40% 7% 30% 13% 3% 7%71地塊R=vs91% 因 產(chǎn)品類型同質(zhì)化 面積段同質(zhì)化 建筑風(fēng)格同質(zhì)化客戶選擇不具唯一性 總價重疊 企劃形象難以區(qū)隔果客戶同質(zhì)化嚴重造成直接競爭 84 規(guī) 劃 規(guī)劃優(yōu)化方向 3—— 適當(dāng)與 71號地塊錯位鑒于 71地塊位置距離主干道較近，同時開工周期相對較晚，建議走較相對高段大戶型路線。優(yōu)化方向 3—— 花園洋房加強 “ 情趣化 ” 的居住體驗四層建筑面積： 164㎡三層建筑面積： 171㎡一、二層復(fù)式戶型建筑面積： 178㎡ ， 188 ㎡設(shè)計院方案 戶 型88附加值高 ：北陽臺以入戶花園的方式呈現(xiàn)，面積算一半，結(jié)合花池巧妙設(shè)計，花池全部贈送功能全面： 南陽臺連接客廳，同時設(shè)有洗衣機位置全南房間 +三個南陽臺： 南向二間臥室加一間客廳，采光極佳罕見的小戶型擁有三個陽臺的設(shè)計，彌補了中間套通風(fēng)差的缺點。頂層復(fù)式空間示意圖花園洋房戶型空間情景化解決方案 2參考方案 戶 型92優(yōu)化方向 —— 打造五重景觀大堂入口大堂觀景步廊車庫大堂電梯廳大堂 標準層大堂 公共 空 間93?利用架空層 \入戶大堂 \連廊設(shè)置泛會所部分公寓樓用風(fēng)雨走廊相連，每個組團之間建造一個城市庭院的小型室內(nèi)空間，將會所的部分功能融入到組團間去，與住戶和景觀更進一步結(jié)合。 ?多數(shù)不能開啟，通風(fēng)差。東方園林之美 東方主題元素 院落 古運河98與自然的融合，與人文的協(xié)調(diào)讓 18層以上的高度，亦能擁有多重藏風(fēng)納景的圍合庭院一條 L型大動脈串連起各個獨立組團院落，建議優(yōu)化方向：體現(xiàn)文化藝術(shù)所帶來的平淡、典雅、自然、親切；以 “琴棋書畫 ”、 “梅蘭竹菊 ”、 “亭臺樓閣 ”為主題的小區(qū)組團景觀；景 觀99景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素風(fēng)格定位為現(xiàn)代中式園林，注重藝術(shù)意境的創(chuàng)造 ,而非照搬古典園林的外形。東 方主 題元素100水中的汀步給人良好的凌水而過的感覺，石質(zhì)磨盤形的汀步不僅穩(wěn)重可靠，還能與中國傳統(tǒng)文化相契合。景觀優(yōu)化方向 —— 增加?xùn)|方主題元素東 方主 題元素101組團院落由連廊為圍合而成“墻上的中國 ”優(yōu)化方向 1—— 增加組團院落的人文景觀院落102圍合式的情境院落建筑與建筑間，院落與院落間，建筑院落內(nèi)部間圍合出情趣綠化空間優(yōu)化方向 2—— 打造私家情境院落院落103私家院落以 “成品庭院 ” 形式交付優(yōu)化方向 3—— 提高私家院落的交付標準?庭院內(nèi)入水，配備小水景，體現(xiàn)自然的一面?一層庭院及空中庭院用實體矮圍墻分隔，加強隱蔽性同時考慮景觀的鄰里共享院落104景觀優(yōu)化方向 —— 打造古運河沿岸景觀?河岸改造前?河岸改造后示意?河岸位置?沿河岸提供可供漫步的人行道，多樣化、方便的配套設(shè)施；河岸的處理以多變化和親水的手法為主。古有君王廣納良言，共襄盛世；今有舉國共進，借鑒世界各國寶貴經(jīng)驗。水乳交融，共進共退！禮儀道義成就今日華夏民族。 素有 “ 太湖明珠 ” 之美譽，是一座具有三千年歷史的江南名城。　融城九龍倉 200萬平米大規(guī)模開發(fā)體量，開啟無錫城市新風(fēng)向，以造城之勢融匯世界建筑精粹，吸納東西南北精英，成就無錫未來一方城市新天地。邸 di[釋義 ]高級官員的住所（現(xiàn)多用于外交場合）：官邸。另， “ 邸 ” 諧音 “ 第 ” 。[釋義 ]位于首位的，超過所有其它的：甲等。華華 hua[釋義 ]繁盛；光彩好看：繁華｜華美｜華麗。從 72號地塊位置來看，是四塊地中最近接無錫市中心的地塊，具有最核心中央之意。中華11973號地塊特征呈 “ 品 ” 字型，專屬性較強，具有明晰的視覺識別效果，故而 “ 品 ” 。一品[釋義 ]第一級，第一等。[釋義 ]辨別好壞；評論：品位 /品味 ?品鑒。 骨子里的中國，不拘于色相， 而在于自成一體的哲學(xué)思考方式。三個地塊呈 “品 ”字格局， “品 ”意味著等級。 建筑面積約 23萬方。 聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層、高層，簡約中式。黑色是最深暗的色 , 莊重、高貴、超俗、沉靜 。 古運河南段延伸段，運河景觀資源極佳216。 他們流動在天地之間， 閃爍光輝，穿梭不息 這也正應(yīng)合了 72號地塊部分商業(yè)特征。216。137流金臻品72號? 顏色：輕盈白，閃爍銀? 象征：流動水，或變幻風(fēng)? 性質(zhì)：流動，變化，往來的。 01:28:2023:28:2023:284/5/2023 1:28:20 AM1以我獨沈久，愧君相見頻。 05 四月 20231:28:20 上午 01:28:20四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 1:28:20 上午 1:28 上午 01:28:20四月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 01:28:2023:28:2023:28Monday, April 05, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 211:28 上午 四月 2101:28April 05, 20231少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 01:28:2023:28:2023:284/5/2023 1:28:20 AM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 21四月 2101:28:2023:28:20April 05, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 1:28:20 上午 1:28 上午 01:28:20四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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