【正文】 在這個戶型段。 別墅客群以私營業(yè)主、公務員、高管和核心技術人員為主。收入，學歷。 價值 》 價格。客 戶認 知71號 73號資本主義內心富足自我審美觀強烈崇尚西方生活理念對傳統(tǒng)文化向往享受生活擁有決斷力更直接的表達個人的喜好容易被感染知本主義年齡： 3550歲 3045歲學歷：各類學歷比例均有 高學歷比例較高職業(yè)：私營業(yè)主較多 企事業(yè)人員為主來源：外區(qū)域比例較大 以南長去、崇安區(qū)比例較高需求：改善與享受為主 首次置業(yè)與改善型比例接近71號與 73號地 塊 客群 錯 位79一次 居住體驗。建議 71地塊調整配比：取消花園洋房（減少產品類型）高層做足容積率，盡可能增加別墅別墅產品面積做到 250~300的雙拼別墅（比 73別墅面積有所提升）4 、公寓將 90戶型通過拼戶，做成 170左右的大平層舒適戶型建筑風格上，建議 71號采用更多中式細節(jié)，而 73號相對偏現代時尚感解決方案：85?希望在下一步深化設計中優(yōu)化如下內容：?增加創(chuàng)新戶型，通過布局位置的不同適應多種客戶需求?端套戶型單獨設計，有效利用景觀面，舒適度及面積均優(yōu)于中間套?在規(guī)劃排布允許情況下把一定量的 120~130戶型做成 二梯二戶 戶型?通過空中花園等手法提高產品附加值優(yōu)化方向 1—— 高層公寓增加高附加值空間設計院方案 戶 型86?希望在下一步深化設計中優(yōu)化如下內容：?改變規(guī)劃中的丁字形布局，為不損失面積，可增加為 6聯，戶型面積適當放大。公共空間 —— 營造互動、可交流的泛會所圖示區(qū)域可作泛會所空間 公共 空 間94?泛會所旨在突破那種 “四壁合圍 ”的傳統(tǒng)會所概念，充分挖掘 “泛 ”的內涵，將空間延伸至社區(qū)每一個角落。增加東方主題元素來實現。 運河段105一方天地，直指內心取。之精神，植根中華，深入無錫！因此，有了今天富足、人文、璀璨的無錫盛世！融Classic 114無錫千百年來，無錫 一直延續(xù)著 外柔內剛的性格和滴水穿石的堅韌，以開放和包容的態(tài)度，形成了獨特的無錫文化 ——“ 相融并蓄、內外兼修 ” 。這就是 “ 城 ” 之演繹。古有 “ 甲第連天 ” 之說，甲第富豪顯貴的宅第 。[演繹 ]華美之居。品73號產品系院落圍合式，雷同 “ 口 ” 字圍合形態(tài)。 [演繹 ]品位：城市建筑中的經典格調之作。三者皆為上品，但又各有側重，不盡相同。126一塊晶瑩剔透的墨玉。 占地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米216。 東側臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產品，216。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 05 四月 20231:28:20 上午 01:28:20四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 容積率為 。128貴墨御品 71號顏色：晶瑩墨色，玄色象征：天性質：高貴的，內斂的 129216。216。他們彼此襯托，互相融合，但又以不同的特點成就自我的性格。[演繹 ]住宅中的上等級品，九龍倉獻禮無錫的精品之作。[演繹 ]符合項目新亞洲風格，具有融世界眼光、納中華智慧造城之意。中72號地塊容積率為 ，系四塊地中最低者，預測為四塊地中檔次相對較低者，符合 “ 中 ” 之定位。 [演繹 ]符合樓盤目標人群身份及所屬權貴圈層，易于營造尊貴感。Classic 11573號、 72號地塊、 71號地塊時尚簡潔的外立面、國際智慧的規(guī)劃設計，同時具有鮮明的地域傳統(tǒng)文化特色、和中國古典文化為共性的參數背景，這就是對 “ 融 ” 的最好詮釋。古有桃園結義，歃血贏天下；今有眾志成城，共抗天災。使住戶在散步時也能體會書法藝術的深邃。視線方向幕墻盡量結合住宅觀景一側墻面設置 外 觀 造型97產品價值提升策略之 景觀營造提純?；▓@洋房戶型空間情景化解決方案 1參考方案 戶 型91五復六層建筑面積： 214㎡入戶花園7㎡客廳挑高8700露臺9㎡露臺8㎡空間情景化解決方案：空中復式類別墅設計帶電梯的頂層復式做高舒適型大面積產品，通過大面寬，挑高客廳，舒適主臥套房的設計增加空間情趣。優(yōu)化連廊 布局 ：建議有效控制連接體體量。 小院 》 大宅。城南新貴77城南新貴居住需求描述。目標客群特征描述。物質新貴75 年齡 3545之間。且十分講究私密性。u改善性需求為主，且對位民營業(yè)主家庭，家庭年收入在 50萬以上。客 戶認 知66萬豪國 際 公寓成交 詳 情成交客戶基本面分析成交特征總結未成交原因分析客 戶認 知67南 長 、崇安區(qū)客 戶為購買 主力 忠實地域情結 —— 購買人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)。59產品及居住理念的同質化，將是 73地塊所必須規(guī)避的，我們的目標是塑造一個旗幟鮮明的品牌，倡導建筑審美和消費美學，形式和功能的完美和諧，賦予產品附加值，作出東、西方的有機融合，以及行業(yè)資源和生活資源的整合。古運河，孕育了獨具特色的江南運河水鄉(xiāng)文化 ，50項 目 認知 景觀 — 運河孕育著吳文化情節(jié)自 2023年起，一年一度的吳文化節(jié)是無錫人 “ 傳承吳地文明 ” 的重點體現51項 目 認知 時 — 居住生地，傳統(tǒng)服務業(yè)南長區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)服務區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導從區(qū)街經濟、工業(yè)經濟的興盛；到民營經濟、第三產業(yè)各領風騷的生動局面； 到如今各大品牌開發(fā)商進駐，打造現代服務業(yè)新地標，這需要時間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展觀的支撐。收入提高后換房的第二居所216。區(qū)域級商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經驗，樹立了 品牌形象 ， 四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶 ， 即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的 ；216。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的 3個項目，通過分析各項目的 開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場效應 ，最后總結出萬科通過前期項目的成功開發(fā)，逐漸占領 區(qū)域領導者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進入壁壘 ，對于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)發(fā)展奠定了基礎。 14土地價值研究（ 73地塊）73地塊屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢；臨近政府極力打造運河文化概念；清揚康城個案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產品具備一定的差異條件與板塊競爭力劣勢：焦油廠的現狀導致短期難以建立較高市場姿態(tài)入市自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強 較強 一般 較弱 無競爭產品競爭 ★項目介紹：古運河 73號項目位于南長區(qū)古運河南段延伸段，歷史文化底蘊深厚，運河景觀資源極佳；項目指標：地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米，容積率為 。 8認識市場 無錫市場下的高端大盤風云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬達城市廣場、萬科金域藍灣長江路板塊：長江國際二期、萬科東郡太湖廣場板塊：天元世家、朗詩、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達等9認識板塊 太湖廣場的 “ 城市級 ” + 古運河的 “ 文化級 ”“ 太湖廣場 ” 將成為無錫城市轉型、產業(yè)升級中重要的城市 增長發(fā)展級 。前言2今天很多的發(fā)展商的競爭是 開發(fā)模式的競爭 ；開發(fā)模式決定企業(yè)的優(yōu)勢，產品模式決定項目優(yōu)勢；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。10核心認知n城市攻堅品牌戰(zhàn)略n項目整體形象n項目差異化定位策略11策略思考 土地價值研究研究手段土地資源現狀對比操作評估市場預估12土地價值研究（中南路地塊）中南路地塊屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢，較早的動工入市條件。 15土地價值研究（ 71地塊）71地塊屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：較好的歷史文脈現狀；較為成熟的生活配套劣勢：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚御庭的市場硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強 較強 一般 較弱 無競爭產品競爭 ★項目介紹： 71號項目位于古運河文化街南段，占地面積約 13萬平方米，建筑面積約 23萬方，容積率 。萬科無疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語權，通過造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對領導地位。 2324開發(fā)節(jié)奏 —— 小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期時間 1999年 2023年初 202310 20235 202310 20235 20239分期 規(guī) 模 近 12萬M2 9萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 9萬 M2 8萬 M2物 業(yè)類 型 85%多 層 普通住宅、兼有低 層 花園洋房、 聯 排 別 墅配套 規(guī) 律 首期配置：交通、教育、商 業(yè) 花城街，提供日常服 務 ，主要以社區(qū)配套 為 主價格演 變 2800元 / M23200元 / M23600元 / M23800元 / M23950元 / M24100元 / M25000元 / M2開發(fā)節(jié)奏符合市 場 容量的接受度和房地 產 開 發(fā) 一般 規(guī) 律：首期開發(fā)規(guī) 模 較 大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保 證項 目的可持 續(xù)發(fā) 展。n廣場和街道： 哥倫布廣場與畢加索大道對社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進一步帶動社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。萬 科 第五園與四季花城、萬科城共同建立和強化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導者地位 ；216。41戰(zhàn)略定位中南路項目80萬㎡ （約） 73 7132萬㎡ 23萬㎡7224萬㎡產品立勢 形象升級 品牌溢價品牌占位 /多產品路線 /客群錯位 /形象區(qū)別09年 5月 10年 9月 【 73】11年 5月 【 71】11年 9月市場形象 城市大盤 人文大盤 文化地產概念產品差異 花園洋房、高層公寓 合院洋房；創(chuàng)新高層院館 寬景聯排、水景洋房 酒店公寓客群錯位 城市精英中產階級 知本新貴上產階級 工商藍領私營業(yè)主品牌溢價 品牌占位 品牌延伸 品牌回歸城市價值擔綱者注：九龍倉項目戰(zhàn)略定位更多應注重考慮的是 多地塊角色的互補與開發(fā)節(jié)奏