【正文】 在這個戶型段。 別墅客群以私營業(yè)主、公務(wù)員、高管和核心技術(shù)人員為主。收入，學(xué)歷。 價值 》 價格。客 戶認(rèn) 知71號 73號資本主義內(nèi)心富足自我審美觀強(qiáng)烈崇尚西方生活理念對傳統(tǒng)文化向往享受生活擁有決斷力更直接的表達(dá)個人的喜好容易被感染知本主義年齡： 3550歲 3045歲學(xué)歷：各類學(xué)歷比例均有 高學(xué)歷比例較高職業(yè)：私營業(yè)主較多 企事業(yè)人員為主來源：外區(qū)域比例較大 以南長去、崇安區(qū)比例較高需求：改善與享受為主 首次置業(yè)與改善型比例接近71號與 73號地 塊 客群 錯 位79一次 居住體驗。建議 71地塊調(diào)整配比：取消花園洋房（減少產(chǎn)品類型）高層做足容積率，盡可能增加別墅別墅產(chǎn)品面積做到 250~300的雙拼別墅（比 73別墅面積有所提升）4 、公寓將 90戶型通過拼戶，做成 170左右的大平層舒適戶型建筑風(fēng)格上，建議 71號采用更多中式細(xì)節(jié)，而 73號相對偏現(xiàn)代時尚感解決方案：85?希望在下一步深化設(shè)計中優(yōu)化如下內(nèi)容：?增加創(chuàng)新戶型，通過布局位置的不同適應(yīng)多種客戶需求?端套戶型單獨設(shè)計，有效利用景觀面，舒適度及面積均優(yōu)于中間套?在規(guī)劃排布允許情況下把一定量的 120~130戶型做成 二梯二戶 戶型?通過空中花園等手法提高產(chǎn)品附加值優(yōu)化方向 1—— 高層公寓增加高附加值空間設(shè)計院方案 戶 型86?希望在下一步深化設(shè)計中優(yōu)化如下內(nèi)容：?改變規(guī)劃中的丁字形布局，為不損失面積，可增加為 6聯(lián)，戶型面積適當(dāng)放大。公共空間 —— 營造互動、可交流的泛會所圖示區(qū)域可作泛會所空間 公共 空 間94?泛會所旨在突破那種 “四壁合圍 ”的傳統(tǒng)會所概念，充分挖掘 “泛 ”的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個角落。增加?xùn)|方主題元素來實現(xiàn)。 運河段105一方天地，直指內(nèi)心取。之精神，植根中華，深入無錫！因此，有了今天富足、人文、璀璨的無錫盛世！融Classic 114無錫千百年來，無錫 一直延續(xù)著 外柔內(nèi)剛的性格和滴水穿石的堅韌，以開放和包容的態(tài)度，形成了獨特的無錫文化 ——“ 相融并蓄、內(nèi)外兼修 ” 。這就是 “ 城 ” 之演繹。古有 “ 甲第連天 ” 之說，甲第富豪顯貴的宅第 。[演繹 ]華美之居。品73號產(chǎn)品系院落圍合式，雷同 “ 口 ” 字圍合形態(tài)。 [演繹 ]品位：城市建筑中的經(jīng)典格調(diào)之作。三者皆為上品，但又各有側(cè)重，不盡相同。126一塊晶瑩剔透的墨玉。 占地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米216。 東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，216。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 05 四月 20231:28:20 上午 01:28:20四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 容積率為 。128貴墨御品 71號顏色：晶瑩墨色，玄色象征：天性質(zhì)：高貴的，內(nèi)斂的 129216。216。他們彼此襯托，互相融合，但又以不同的特點成就自我的性格。[演繹 ]住宅中的上等級品，九龍倉獻(xiàn)禮無錫的精品之作。[演繹 ]符合項目新亞洲風(fēng)格，具有融世界眼光、納中華智慧造城之意。中72號地塊容積率為 ，系四塊地中最低者，預(yù)測為四塊地中檔次相對較低者，符合 “ 中 ” 之定位。 [演繹 ]符合樓盤目標(biāo)人群身份及所屬權(quán)貴圈層，易于營造尊貴感。Classic 11573號、 72號地塊、 71號地塊時尚簡潔的外立面、國際智慧的規(guī)劃設(shè)計，同時具有鮮明的地域傳統(tǒng)文化特色、和中國古典文化為共性的參數(shù)背景，這就是對 “ 融 ” 的最好詮釋。古有桃園結(jié)義，歃血贏天下；今有眾志成城，共抗天災(zāi)。使住戶在散步時也能體會書法藝術(shù)的深邃。視線方向幕墻盡量結(jié)合住宅觀景一側(cè)墻面設(shè)置 外 觀 造型97產(chǎn)品價值提升策略之 景觀營造提純?；▓@洋房戶型空間情景化解決方案 1參考方案 戶 型91五復(fù)六層建筑面積： 214㎡入戶花園7㎡客廳挑高8700露臺9㎡露臺8㎡空間情景化解決方案：空中復(fù)式類別墅設(shè)計帶電梯的頂層復(fù)式做高舒適型大面積產(chǎn)品，通過大面寬，挑高客廳，舒適主臥套房的設(shè)計增加空間情趣。優(yōu)化連廊 布局 ：建議有效控制連接體體量。 小院 》 大宅。城南新貴77城南新貴居住需求描述。目標(biāo)客群特征描述。物質(zhì)新貴75 年齡 3545之間。且十分講究私密性。u改善性需求為主，且對位民營業(yè)主家庭，家庭年收入在 50萬以上?？?戶認(rèn) 知66萬豪國 際 公寓成交 詳 情成交客戶基本面分析成交特征總結(jié)未成交原因分析客 戶認(rèn) 知67南 長 、崇安區(qū)客 戶為購買 主力 忠實地域情結(jié) —— 購買人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)。59產(chǎn)品及居住理念的同質(zhì)化，將是 73地塊所必須規(guī)避的，我們的目標(biāo)是塑造一個旗幟鮮明的品牌，倡導(dǎo)建筑審美和消費美學(xué)，形式和功能的完美和諧，賦予產(chǎn)品附加值，作出東、西方的有機(jī)融合，以及行業(yè)資源和生活資源的整合。古運河，孕育了獨具特色的江南運河水鄉(xiāng)文化 ，50項 目 認(rèn)知 景觀 — 運河孕育著吳文化情節(jié)自 2023年起，一年一度的吳文化節(jié)是無錫人 “ 傳承吳地文明 ” 的重點體現(xiàn)51項 目 認(rèn)知 時 — 居住生地，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)南長區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)服務(wù)區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導(dǎo)從區(qū)街經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的興盛；到民營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷的生動局面； 到如今各大品牌開發(fā)商進(jìn)駐，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新地標(biāo)，這需要時間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展觀的支撐。收入提高后換房的第二居所216。區(qū)域級商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，樹立了 品牌形象 ， 四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶 ， 即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的 ；216。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。分析了萬科在深圳坂田先后開發(fā)的 3個項目，通過分析各項目的 開發(fā)背景和開發(fā)模式及市場效應(yīng) ，最后總結(jié)出萬科通過前期項目的成功開發(fā)，逐漸占領(lǐng) 區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位，形成區(qū)域居住中心化和該區(qū)域的進(jìn)入壁壘 ，對于萬科企業(yè)在該區(qū)域的后續(xù)拿地和繼續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 14土地價值研究（ 73地塊）73地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢；臨近政府極力打造運河文化概念；清揚康城個案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產(chǎn)品具備一定的差異條件與板塊競爭力劣勢：焦油廠的現(xiàn)狀導(dǎo)致短期難以建立較高市場姿態(tài)入市自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項目介紹：古運河 73號項目位于南長區(qū)古運河南段延伸段，歷史文化底蘊深厚，運河景觀資源極佳；項目指標(biāo)：地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米，容積率為 。 8認(rèn)識市場 無錫市場下的高端大盤風(fēng)云圖梁溪河板塊：棲霞御景灣、萬達(dá)城市廣場、萬科金域藍(lán)灣長江路板塊：長江國際二期、萬科東郡太湖廣場板塊：天元世家、朗詩、茂業(yè)二期崇安新城板塊：金科、城尚城、保利達(dá)等9認(rèn)識板塊 太湖廣場的 “ 城市級 ” + 古運河的 “ 文化級 ”“ 太湖廣場 ” 將成為無錫城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級中重要的城市 增長發(fā)展級 。前言2今天很多的發(fā)展商的競爭是 開發(fā)模式的競爭 ；開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項目優(yōu)勢；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。10核心認(rèn)知n城市攻堅品牌戰(zhàn)略n項目整體形象n項目差異化定位策略11策略思考 土地價值研究研究手段土地資源現(xiàn)狀對比操作評估市場預(yù)估12土地價值研究（中南路地塊）中南路地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢，較早的動工入市條件。 15土地價值研究（ 71地塊）71地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套劣勢：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚御庭的市場硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會治安 ★ 　附加屬性 社會人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項目介紹： 71號項目位于古運河文化街南段，占地面積約 13萬平方米，建筑面積約 23萬方，容積率 。萬科無疑形成了區(qū)域的壟斷者，具有區(qū)域話語權(quán)，通過造鎮(zhèn)到造城的逐步發(fā)展確立了其在該區(qū)域的絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。 2324開發(fā)節(jié)奏 —— 小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期時間 1999年 2023年初 202310 20235 202310 20235 20239分期 規(guī) 模 近 12萬M2 9萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 9萬 M2 8萬 M2物 業(yè)類 型 85%多 層 普通住宅、兼有低 層 花園洋房、 聯(lián) 排 別 墅配套 規(guī) 律 首期配置：交通、教育、商 業(yè) 花城街，提供日常服 務(wù) ，主要以社區(qū)配套 為 主價格演 變 2800元 / M23200元 / M23600元 / M23800元 / M23950元 / M24100元 / M25000元 / M2開發(fā)節(jié)奏符合市 場 容量的接受度和房地 產(chǎn) 開 發(fā) 一般 規(guī) 律：首期開發(fā)規(guī) 模 較 大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保 證項 目的可持 續(xù)發(fā) 展。n廣場和街道： 哥倫布廣場與畢加索大道對社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。萬 科 第五園與四季花城、萬科城共同建立和強(qiáng)化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位 ；216。41戰(zhàn)略定位中南路項目80萬㎡ （約） 73 7132萬㎡ 23萬㎡7224萬㎡產(chǎn)品立勢 形象升級 品牌溢價品牌占位 /多產(chǎn)品路線 /客群錯位 /形象區(qū)別09年 5月 10年 9月 【 73】11年 5月 【 71】11年 9月市場形象 城市大盤 人文大盤 文化地產(chǎn)概念產(chǎn)品差異 花園洋房、高層公寓 合院洋房；創(chuàng)新高層院館 寬景聯(lián)排、水景洋房 酒店公寓客群錯位 城市精英中產(chǎn)階級 知本新貴上產(chǎn)階級 工商藍(lán)領(lǐng)私營業(yè)主品牌溢價 品牌占位 品牌延伸 品牌回歸城市價值擔(dān)綱者注：九龍倉項目戰(zhàn)略定位更多應(yīng)注重考慮的是 多地塊角色的互補(bǔ)與開發(fā)節(jié)奏