【正文】 期 ：預計為 8年左右，主要以 高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房 ， 動工時間： 09年 5月份 B地塊（花園洋房） 13土地價值研究（ 72地塊）72地塊屬性類別 權比細目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營業(yè)主；存在一定的消費能力劣勢：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉品牌現(xiàn)階段構建 。項目資源：直面古運河景觀資源豐富，緊鄰金城路交通區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊有大型醫(yī)院、超市等配套設施，社區(qū)環(huán)境成熟；基地內部有保留的老工業(yè)建筑遺產，歷史文脈豐厚。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點u處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內u交通正在逐步改善u良好的產業(yè)基礎支撐u政策導向下大力發(fā)展基礎配套設施u迎合大深圳格局下的城市擴張趨勢，但在未開發(fā)階段配套和人氣明顯不足萬科四季花城萬科城萬科第五園案例20萬科四季花城 —— 萬科四季花城系中最成功的產品線項目概況：區(qū)位： 1999年，項目開發(fā)初期，本片區(qū)相對市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套占地面積 373， 900㎡建筑面積 544， 000㎡容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人產品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開發(fā)周期 19992023年，分七期開發(fā)深圳四季花城 上海四季花城 武漢四季花城，包括無錫魅力之城萬科最早在深圳開發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國各地進行復制，成為最成功的產品線，適用于城郊結合部的土地開發(fā)21四季花城開發(fā)理念 —— 歐洲小鎮(zhèn)n 組團圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等基本構架單元組成，比起一般居住社區(qū)， 更強調社區(qū)的強烈邊界感與社區(qū)內部的鄰里關系 ；n 針對基本生活的商業(yè)配套 ：個性特色商鋪為主，另外配置休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、燒烤場中心廣場等休閑 娛樂場所 ；n 項目的規(guī)劃設計借鑒奧地利的建筑風格 和 傳統(tǒng)四合院 文化為基本主線，形成東西方結合的居住文化氛圍；住宅的組團圍合式布局，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動策略 —— 足夠的配套以及展示，以小博大啟動產品n多層 —— 易于被市場接受的 低風險產品 ；n聯(lián)排別墅 —— 當時的市場創(chuàng)新產品，奠定項目的低密度社區(qū)形象；n首期以容易被市場接受的多層與創(chuàng)新產品聯(lián)排別墅啟動，奠定低密度社區(qū)形象啟動區(qū)配套以及展示n歐式風情商業(yè)街： 300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的基本生活配套需求n會所： 2023多平方米，包含了多種運動設施，如泳池、健身房等；n配套絕對量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街 300米充分展示2526客戶定位 —— 適應性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領最初客戶定位： 由于萬科最初判斷深圳會有郊區(qū)化趨勢，同時認為目前區(qū)域較偏，通勤時間成本會高，朝九晚五的工薪階層可能不會來，由于對區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對 環(huán)境重視的自由職業(yè)者實際成交客戶： 如城市白領以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動郊區(qū)化的白領階層，居家為主的客戶，其特點是重視 產品品質、居住環(huán)境以及生活氛圍 但經濟承受力較弱。n組團封閉式管理： 兩大組團，組團之間開設一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學校、會所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個地方，都能實現(xiàn) 5分鐘步行距離n遵循 “ 公共空間優(yōu)先 ” 原則 ：首先把社區(qū)內的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋n共分 4個鄰里單元，每個單元都實現(xiàn)了居住、購物、娛樂的 “ 多樣化 ”強調街道的多功能性，多數(shù)采用 “ 機動車道 +非機動車道 +綠化帶 +人行道 ” 模式，社區(qū)內道路網密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場九年制學校；幼兒園寬景 house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬科城產品展示 —— 形象拔高與升級以 Townhouse、花園洋房為主；30產品形態(tài)逐漸走高 —— 透視萬科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產品類型透視開發(fā)策略n一期產品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心彌補規(guī)避配套不足；景觀中心實景展示，提升品牌n一期產品的類型組合上可謂恰到好處， 既控制了風險，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。利用產品的創(chuàng)新和提升實現(xiàn)區(qū)域價值的的突破性增長 ；216。推盤建議42讀73號項目 定位　　　。 時代上城古運河 72號項目古運河 71號項目古運河 73號項目四地塊， 150萬方 均位于無錫市南長區(qū)，多項目聯(lián)動開發(fā)，推動區(qū)域整體開發(fā)建設。 現(xiàn)代人文院落！項 目定位63區(qū)域案例剖析客 戶認 知64周 邊項 目客群特征周邊項目購房人群年齡基本在3050歲之間。而公務員和企業(yè)高管總占比達到30%.說明南長區(qū)區(qū)域還是被強購買力的消費人群所認可。u對總價有心里底線，普遍認為不應該超過150萬。u對于產品細節(jié)要求更高，比較注重后期的物業(yè)管理，景觀維護等。 追求財富后開始追求生活品質與品味。身份感，地位感。在景觀中體現(xiàn)純粹的中式院落理念：西式住宅院落布局與中式住宅院落布局的最大不同在于前者是 “院包房 ”后者是 “房包院 ”。?集中地下車庫， 每戶可直接停車入戶，每戶 2個車位設計優(yōu)化方向 2—— 聯(lián)排布局增加私密尊貴感建筑面積： 217㎡設計院方案 戶 型87希望在下一步深化設計中優(yōu)化如下內容：?一層盡量做足庭院面積，送成品庭院?由于沒有電梯，三 ~四層注意控制面積，增加賣點：面積適中，房型緊湊是中間層的優(yōu)勢，但缺乏亮點也是其劣勢，建議利用贈送不計算面積的露臺增加賣點，面積盡量大于普通陽臺的感覺，做到 20~30㎡ ，?頂層解決豎向交通的問題：盡量控制在五層之內，如做六層，可加入電梯的設計或做五層復六層的復式戶型。 外 觀 造型96優(yōu)化方向 1—— 合理控制玻璃幕墻的使用范圍?玻璃幕墻用在本案中使用彰顯華麗大方，但大面積用在住宅墻面上會產生如下問題：?反光造成光污染。水中的荷花、墻面上的浮雕或者書法作品，并配合燈光和噴泉，營造一種安詳、深邃的意境。打造具有東方底蘊樣板房樣 板區(qū)109九龍倉無錫南長區(qū)地塊案名提報方案一110九龍倉 ?融城111融城112民族精神縮影，成就華夏過去、今天和未來！融113融，華夏民族繁榮之道。淋漓盡致地發(fā)揮著作用，又在新舊文化中淋漓盡致的得以表現(xiàn)。甲71號地塊容積率低至 ，系四塊地中最低者，預測后期品質將高于其它，故而取 “ 甲 ” 之意。[演繹 ]名列無錫第一的高檔住宅。[演繹 ]精英之城，符合樓盤目標人群特征。三組團合之則為整體，視為 “ 一 ” ，故而 “ 一品 ” 。三 “ 口 ” 合而為一 一一品12073號地塊 九龍倉 ?融城一品71號地塊 九龍倉 ?融城甲邸72號地塊 九龍倉 ?融城中華121九龍倉無錫南長區(qū)地塊案名提報方案二1227 7 73三地塊開發(fā)商：九龍倉項目定位：無錫高端住宅區(qū)塊立地條件：古運河產品特征：新中式前提123如果僅有建筑形態(tài)這一物化的形態(tài)， 對于有 5000年歷史的中國文化來說，那僅僅是一種失敗的模仿。 占地面積約 13萬平方米216。127黑白二色 , 是中國傳統(tǒng)審美最推崇的色彩。 聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等，新中式風格高檔社區(qū)古運河 73號130金、咖啡、赭色、棕色、……131溫暖的大地色系132沉著寧靜磐石的力量滋養(yǎng)萬物133澤石壹品73號? 顏色：溫暖的大地色系? 象征：大地? 性質：包容，養(yǎng)育，恩澤萬物134如果說71號象征著沉靜莊嚴的天，73號意味著恩澤萬物的地， 那么在天與地之間是什么？回答是風和水。古運河 72號136流動的，光澤的，輕盈的，閃耀的。 四月 21四月 2101:28:2023:28:20April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 四月 21四月 2101:28:2023:28:20April 05, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。138139至此結束。135216。玄 (黑 ) 色有派生一切色彩并高于一切色彩的功能。容積率 216。 因此我們用一種純中國的思考方式來開始 ……說到新中式124九龍倉，將在無錫南長區(qū)造就一段地產傳奇。[演繹 ]無錫最好的住宅。適合 “ 中 ” 釋意：中心、核心。[演繹 ]無錫最好的高檔住宅。府邸。早在春秋戰(zhàn)國時期，已是當 時的經濟、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保留著眾多的歷史遺跡。汲取精粹，融會貫通，為我所用！中國智慧成就今日華夏民族?；炷嗤练履镜仄哼B通了組團空間，創(chuàng)造了優(yōu)美的地面景觀。 ?能耗大，成本及日后維護費用高。利用端套景觀面 ：在打進深的情況下，將客廳布置在中間，開向西側湖面，轉角 270度看風景。房院房院西式中式 規(guī) 劃82規(guī)劃優(yōu)化方向 2—— 改善公共空間功能性因為要圍合成組團院落，設置了多處連廊及大型連接體，加強這部分空間的功能性并有效控制連接體所增加的成本，業(yè)主才會為這個 “ 圍合 ” 的理念買單。喜歡卻又迷失于西方，實際上對東方的了解要大于西方，如將西方納入東方則又引為自豪 文化認同 》 社會認同。 對事物有獨到看法，不愿隨波逐流?？?戶認 知74目標客群演繹是 更是精神新貴。u 同樣對低層產品表現(xiàn)出抗性，樓層區(qū)間集中在中上層。成交客戶基本面分析客 戶認 知70大 戶 型 產 品去化有限成交客戶基本面分析 客戶主要意向目標為小戶型的兩房，對于此類高端物業(yè)小戶型的去化速度較快，而 180㎡ 左右的大戶型由于總價較高，對于客戶購買力要求相對高，去化速度極為有限 .這也說明無錫高端市場對于大戶型高層類產品有一定的抗性。客 戶認 知65周 邊項 目客群特征本地客群主要來自南長區(qū)，其次是新區(qū)和濱湖區(qū)，其他區(qū)域客群相對較少 。54九龍倉 — 區(qū)域開發(fā)集成商項 目 認知n 致力于倡導全新的居住理念和生活方式 —— 使命感；n 150萬方的開發(fā)總體量 —— 大手筆；n 面臨無錫大城市格局，對新城區(qū)的竭力建設 —— 開拓者；55在區(qū)域處于上升通道的背景下，作為城市的建設者，不僅僅是造房子，更應以 “ 開發(fā)集成商的氣魄 ” 和 “ 創(chuàng)新精神 ” ，順應政策，融四地塊之大氣魄，倡導全新的居住理念！項目價值提升：56競爭慘烈的紅海競 爭 認知n 大區(qū)域內競爭個案眾多，品牌開發(fā)商、本土開發(fā)商各占半壁江山；n　且在產品上均以 90㎡ 左右兩房， 130㎡ 以內三房銷售較好，隨著面積的增長，銷售速度明顯遞減；n　而 73地塊 40％的 90㎡ 以下的房型，如何從眾多項目中脫穎而出？無錫世貿中心 萬豪國際公寓 朗詩未來之家 金域藍灣僅僅是販賣產品，還是生活方式？57純西式 純中式的競爭已空前激烈，開創(chuàng)價值創(chuàng)新的藍海勢在必行競爭慘烈的紅海競 爭 認知綠地波士頓公館