【正文】 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023 2023食品 衣著 家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂(lè)服務(wù)居住 雜項(xiàng)商品和服務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源：宿遷統(tǒng)計(jì)局 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看， 沭陽(yáng)市民消費(fèi)傾向于多產(chǎn)品選擇以及自有購(gòu)物空間的選擇，地區(qū)商業(yè)物業(yè)也向多元化、規(guī)?；l(fā)展 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式 消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購(gòu)物空間 多種需求 個(gè)性消費(fèi) —— 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。 沭陽(yáng)是一個(gè)高度同質(zhì)化的市場(chǎng)，在梳理片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中我們更多地看到了共同點(diǎn) —— 板塊競(jìng)爭(zhēng)格局 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 40 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ╬ 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 ╬ 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ╬ 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 沭陽(yáng)總體商業(yè)市場(chǎng) 沭陽(yáng)商圈分析 沭陽(yáng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 010203040506070801991 1995 1997 1999 2023 2023 2023恩格爾系數(shù)沭陽(yáng)居民收入保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)消費(fèi)支出的增加，人民生活質(zhì)量得到有效改善 數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)沭陽(yáng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)、江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒 城市居民人均消費(fèi)收入 ?城市居民可支配收入保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng) 20232023年沭陽(yáng)城市居民可支配收入年均增長(zhǎng)達(dá)15%， 高于全國(guó)平均水平 。 行政 商務(wù) 居住 休閑、旅游 產(chǎn)業(yè) 展覽 驅(qū)動(dòng)因素 3 發(fā)展規(guī)劃完備 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 24 沭陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比例近年逐步下降，表明城市運(yùn)營(yíng)的措施還需進(jìn)一步加大，以滿足不斷釋放的購(gòu)房需求 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 8004,000US$ 40008,000US$ 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 8,00020,000US＄ ?按照 2023年底匯率折算， 2023年底沭陽(yáng)人均 GDP在 2480美元左右，由人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系可以研判， 目前沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)期，預(yù)計(jì)未來(lái)將保持快速增長(zhǎng) ?沭陽(yáng) 2023年的供銷(xiāo)比在小于 2：1，呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢(shì)，而 GDP卻保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，反映出沭陽(yáng)城市運(yùn)營(yíng)措施還應(yīng)進(jìn)一步加大， 以滿足不斷上升的購(gòu)房需求 驅(qū)動(dòng)因素 4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 25 沭陽(yáng)已初步具備發(fā)展南部新區(qū)的基本要素， 正向著區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者方向發(fā)展 —— 蘇北縣域第一極 總結(jié) 宏觀背景 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 城市發(fā)展功能優(yōu)化 ?五大支柱產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯現(xiàn) ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，帶來(lái)行業(yè)相關(guān)人員收入快速增長(zhǎng) ?沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力位列蘇北第一 ?第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯 ?沭陽(yáng)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展期 ?沭陽(yáng)現(xiàn)有城市運(yùn)營(yíng)措施已經(jīng)不能滿足逐漸釋放的居民購(gòu)房需求 ?城市發(fā)展分區(qū)和定位明確 ? 新城規(guī)劃及功能結(jié)構(gòu)合理，并已經(jīng)在進(jìn)一步落實(shí) 區(qū)域?qū)傩愿淖儭?蘇北縣域第一極 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 26 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域價(jià)值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 27 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ╬ 沭陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 ╬ 沭陽(yáng)板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 ╬ 沭陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 28 2023年上半年，近 40個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)， 600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革“靴子”落地，住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，貨幣政策持續(xù)收緊，信貸政策更加嚴(yán)厲，為確保 1000萬(wàn)套保障房建設(shè)落實(shí)到位，土地、資金、制度多管齊下 2023年兩會(huì)房地產(chǎn)相關(guān)政策 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2023年 1月 “新國(guó)八條”出臺(tái)二套房首付提至 60% 2023年 2月 限購(gòu)令出臺(tái) 2023年 6月 住房部設(shè)定保障房進(jìn)程公布大限 2023房地產(chǎn)相關(guān)政策 為降低普通居民的購(gòu)房成本，中央相繼出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策和措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 29 沭陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于啟動(dòng)期，可能會(huì)有發(fā)展停滯的現(xiàn)象，隨著政府相關(guān)政策的落實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)前景看好 ?全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，市場(chǎng)信心不足，觀望氣氛濃厚； ?價(jià)格和真實(shí)需求的差距決定價(jià)格回調(diào)的幅度。 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 21 根據(jù)沭陽(yáng)能源基地的產(chǎn)業(yè)特色，在政府大力主導(dǎo)下，吸引更多企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造更多就業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展產(chǎn)業(yè) 機(jī)電產(chǎn)業(yè) 機(jī)械產(chǎn)業(yè) 紡織服裝產(chǎn)業(yè) 建材產(chǎn)業(yè) 工藝品加工產(chǎn)業(yè) 城市發(fā)展產(chǎn)業(yè) 企業(yè)名稱 投資額 效益 浙江天能電池有限公司 計(jì)劃投資 10 億 ，一期固定投資近 4億 正常生產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售收入 10億人民幣 ，上繳稅收 ,并可吸納 2500個(gè)勞動(dòng)力就業(yè) 江蘇鑫園旅游用品有限公司 沭陽(yáng)工業(yè)園區(qū)征地75畝 ， 總投資 4000萬(wàn) 2023年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 。 驅(qū)動(dòng)因素 1 宏觀環(huán)境良好 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 20 沭陽(yáng)依托資源優(yōu)勢(shì)，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，電子、紡織、新型工業(yè)、木制品加工、玩具制造五大特色產(chǎn)業(yè)的集聚優(yōu)勢(shì)得到最大釋放，強(qiáng)縣富民支撐作用日益凸顯，沭陽(yáng)發(fā)展后勁十足 新型工業(yè)產(chǎn)業(yè) 木制品加工產(chǎn)業(yè) 電子產(chǎn)業(yè) 紡織產(chǎn)業(yè) 玩具制造產(chǎn)業(yè) 沭陽(yáng)五大支柱產(chǎn)業(yè) 電池生產(chǎn)將成為國(guó)內(nèi)最大的蓄電池生產(chǎn)基地 ，投資 10億元的浙江天能電池 (江蘇 )有限公司 ， 一期投資 4億元已順利投產(chǎn) ，全部投產(chǎn)后用工達(dá) 4000人 ， 年產(chǎn)值 30億元 。 代表事件：發(fā)展規(guī)劃出爐 2023年初，縣委、縣政府提出了“打造新興紡織木業(yè)基地，建設(shè)生態(tài)城市“的戰(zhàn)略構(gòu)想， 啟動(dòng)舊城改造以此加大房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)，全年新增商品房面積 100萬(wàn)平方米， 2023 年共有 13個(gè)住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)工。 近兩年泗陽(yáng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 增長(zhǎng)趨勢(shì)保持穩(wěn)定，在泗陽(yáng)縣交 通區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)后，社會(huì)消 費(fèi)品零售總額將有大幅提高。 公園 體育場(chǎng) 如東中學(xué) 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 項(xiàng)目屬性 —— 項(xiàng)目位于沭陽(yáng)南部新區(qū)邊緣，地塊通達(dá)性良好， S324省道南側(cè)，西臨淮沭新河，東臨北京南路 本案 公園 體育場(chǎng) 如東中學(xué) 客運(yùn)站 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 7 項(xiàng)目屬性 —— 項(xiàng)目規(guī)模較大，地塊平整，以淮沭河為依托的強(qiáng)勢(shì)資源 宿沭公路 地塊內(nèi)部 ? 占地面積： 2225畝（ ） ? 容積率 ≤ 宿沭公路 淮沭新河 北京南路 淮沭新河 地塊內(nèi)部 本案 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 8 項(xiàng)目屬性界定 —— 四線新興產(chǎn)業(yè)城市，公共配套缺乏的城市邊緣區(qū)，城市主流發(fā)展方向的具有強(qiáng)勢(shì)資源的超大規(guī)模項(xiàng)目 ?項(xiàng)目屬性： 占地 2225畝，目前在沭陽(yáng)規(guī)模 200萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目只有南北匯服裝城 超大規(guī)模 ?區(qū)域?qū)傩裕? 政府規(guī)劃的未來(lái)城市中心 城市主流發(fā)展方向 沭陽(yáng)規(guī)劃的南部新區(qū)南側(cè)，新區(qū)處于建設(shè)起步階段，缺乏相應(yīng)的公共配套 城市邊緣、配套匱乏 沭陽(yáng)縣隸屬宿遷市，京滬高速、新長(zhǎng)鐵路貫穿其中，是新興的產(chǎn)業(yè)城市，以紡織、木業(yè)為主導(dǎo)，新興能源產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 四線城市、產(chǎn)業(yè)支撐 淮沭河緊鄰地塊西面，在未來(lái)的市場(chǎng)建設(shè)上，可以有效依托物流運(yùn)輸 強(qiáng)勢(shì)資源 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目屬性界定 區(qū)域價(jià)值研判 初步建議 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 10 區(qū)域價(jià)值研判 ╬ 區(qū)域發(fā)展案例借鑒 ╬ 沭陽(yáng)新城驅(qū)動(dòng)因素研究及趨勢(shì)研判 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 11 我們研究了蘇北縣域新城建設(shè)的發(fā)展歷程及對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)，借以厘清沭陽(yáng)新城未來(lái)發(fā)展的軌跡，及房地產(chǎn)的發(fā)展推動(dòng)力 案例 對(duì)房地 產(chǎn)促進(jìn) 沭陽(yáng)新 城發(fā)展 ?優(yōu)化城市功能（政府搬遷）能否成為沭陽(yáng)向城市化發(fā)展的主要?jiǎng)右颍? ?產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展歷程，對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)規(guī)律，沭陽(yáng)的未來(lái)？ ？ 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 12 案例的選取及前提 對(duì)案例選取的前提 —— ? 處于地級(jí)市下屬的附屬縣區(qū)，與主城有一定距離； ? 城市發(fā)展最先有一定特色產(chǎn)業(yè)資源，但對(duì)城市化推動(dòng)作用有限； ? 新城市化發(fā)展初期以優(yōu)化城市功能（政府搬遷）為拉動(dòng)。 為了更好地吸引、集聚外地生產(chǎn) 要素，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體， 泗陽(yáng) 縣在城郊興建了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，發(fā) 展特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群。 ?特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)簇群，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸 經(jīng)濟(jì)效益放大后，城市化初現(xiàn)端倪，開(kāi)始產(chǎn)生不同層次的居住與配套需求 政府規(guī)劃落實(shí)，城市運(yùn)營(yíng)（舊城改造）措施的引導(dǎo)及工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和壯大、縣城以外的人力資源補(bǔ)充使區(qū)域進(jìn)入了快速城市化軌道。 沭陽(yáng)傳統(tǒng)的輕紡業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 ， 高品質(zhì) ，品牌知名度高 。 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 22 沭陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來(lái)了大量產(chǎn)業(yè)工人，同時(shí)居民收入水平快速增長(zhǎng)，表明市場(chǎng)潛在購(gòu)買(mǎi)力充足 ?沭陽(yáng)人口保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，表明沭陽(yáng)勞動(dòng)力后備資源充足； ?沭陽(yáng)人均可支配收入上升速度穩(wěn)定，持續(xù)上升； ?沭陽(yáng)職工平均工資年均增長(zhǎng)率保持在 17%以上，位于宿遷第一； 驅(qū)動(dòng)因素 2 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)大 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 23 沭陽(yáng)啟動(dòng)的發(fā)展規(guī)劃不僅以城市而且依據(jù)產(chǎn)業(yè)為藍(lán)本，而且各板塊功能明晰、完善，新城的建設(shè)為沭陽(yáng)城市化發(fā)展奠定良好基礎(chǔ) 依據(jù)產(chǎn)業(yè)并結(jié)合城市功能規(guī)劃有效實(shí)施前提下，將對(duì)沭陽(yáng)發(fā)展有兩方面促進(jìn)作用： ?完備功能的新城規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)極大促進(jìn)了沭陽(yáng)向著城市化的方向發(fā)展； ?加大招商引資力度，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐，提升其城市化發(fā)展生命力 。 產(chǎn)品特色 新古典建筑風(fēng)格，兵營(yíng)式排布，低密度居住小區(qū) 客戶特征 以項(xiàng)目周邊工作的老師、醫(yī)院醫(yī)生、公務(wù)員為主 東部新區(qū) 軟件園 行政中心 上海九間伴房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 38 南部新區(qū)板塊 —— 城市主流發(fā)展方向，但開(kāi)發(fā)相對(duì)緩慢，總體居住氛圍不濃，生活配套主要依靠老城區(qū)板塊，非核心區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)不足 區(qū)域內(nèi)核心區(qū)域配套相對(duì)完善，但主要依靠中心區(qū)商業(yè)和支持，邊緣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)缺乏，以學(xué)校和公建為主 大部分以多層住宅為主，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一 主力客戶是在沭陽(yáng)老城外溢及周邊鄉(xiāng)下進(jìn)城客戶 28003300元 /平米