【正文】 心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區(qū)為主。所謂的中央商務(wù)區(qū)，是集金融、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)、會(huì)展、酒店以及與其相配套的公寓、文化、娛樂和高檔零售為一體，并配備完善便捷的交通通訊等現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境的城市商務(wù)活動(dòng)的中樞，具有全方位、高檔次、高效率運(yùn)作特征，在布局上，它是城市空間形態(tài)的象征，能突出城市景觀和特有的識別性。去年6月福州三環(huán)路一期工程的啟動(dòng)，標(biāo)志大福州中心城市雛形已成，建成后，福州城區(qū)面積將從目前的80平方公里擴(kuò)大到170平方公里。該板塊是99年福州樓市最具品牌號召力的高尚住宅區(qū)，當(dāng)時(shí)均價(jià)高達(dá)2700元以上，主要代表樓盤有：天元花園、天賜良園、融僑東區(qū)、梅海園、人與自然、左海名仕等。市中心板塊：市中心板塊是福州傳統(tǒng)的中心生活區(qū)，北起東大路、南及古田路，西抵白馬路，北接六一路，尤期以五一路為中心競爭點(diǎn)。北區(qū)板塊：二環(huán)路以北，以新店為主，從福飛北路開始一直過鐵路口，向新店縱深發(fā)展，該板塊是福州眾多地產(chǎn)板塊中，真正意義上的生活新區(qū)，其主要競爭優(yōu)勢在于低價(jià)，平均價(jià)格在1600元左右，代表樓盤有：湖前小區(qū)、金城小區(qū)、福日新城等。二、福州樓市具體分析 2001年福州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與交易需求情況分析目前福州城市化水平在35%左右，據(jù)統(tǒng)計(jì)福州市2001年完成房地產(chǎn)建設(shè)投資將近60億元，%，完成商品房施工面積1335萬M2，%，竣工面積118萬M2，其中完成住宅建設(shè)投資將近46億元，增長47%，住宅施工面積957萬M2，%，竣工面積105萬M2，商品房新開工面積370萬M2，住宅占321萬M2。由此可見福州住宅三房的90～120M2，二房的70～100M2成為消費(fèi)市場的主流。④購房客戶群體來源分析 在福州市購房客戶群體中，工薪階層占大部分，政府、國有企事業(yè)單位以及集體、股份制企業(yè)員工占30%，三資企業(yè)占30%，他們大多選擇交通與配套較為完善的市區(qū)中心，是福州購房群體的主力軍。（2）龍達(dá)富地店面：25000元/M27000元/M28000元/M2（3）日月星城店面：25000元/M2（4）元洪小商品批發(fā)市場租金，位置較佳：5060元/M2北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤如“藍(lán)山四季”“時(shí)代經(jīng)典”“錦繡文華”“米羅時(shí)代”等將對鼓樓區(qū)的機(jī)關(guān)單位、工商業(yè)主和白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)生極大吸引力，也將對中心城區(qū)的樓盤造成較大威脅。一批迎合個(gè)性化消費(fèi)的項(xiàng)目將深受青睞，如“日出東方”體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”主題，“米羅時(shí)代”體現(xiàn)“簡約、時(shí)尚、明快、年輕化”的個(gè)性，體現(xiàn)消費(fèi)者對時(shí)尚居住理念的追求，求新求變的個(gè)性購房趨勢將越來越明顯。據(jù)了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺(tái)江區(qū)居民總數(shù)約40％左右，因此臺(tái)江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對較低。就一個(gè)城市的購房需求分解看，住宅主要需求有：本市舊房改造戶；換房族；家庭結(jié)構(gòu)解析需求；周邊縣進(jìn)城族；外來人口定居；郊區(qū)進(jìn)城族。 臨臺(tái)江路面商業(yè)氛圍缺乏，在短期內(nèi)很難導(dǎo)通并形成有效的商業(yè)格局由于臺(tái)江路屬于福州東西交通聯(lián)動(dòng)的主干道，更是福州城市進(jìn)出的交通樞紐，其外側(cè)沿江，內(nèi)側(cè)與城區(qū)地面具有近三米的水平落差，在早期的使用中，除了作為航運(yùn)交通樞紐外并具有防洪的功能與作用，亦是舊福州的城市邊緣。如元洪錦江一期的商場做為皮箱鞋帽等的小商品批發(fā)市場，歷時(shí)一年余的招商，至今經(jīng)營已近半年，但還是未見起色；而元洪城的生意亦只是一、二層較好，三樓以上生意明顯冷淡，缺乏足夠的人流和消費(fèi)，而一樓的服裝等商品，亦屬于中低檔。特別是其以一期成功而典尚的社區(qū)，吸引著追求景觀社區(qū)和崇尚生活與自然和諧共處的生活理念的消費(fèi)階層，具有其絕對的資源優(yōu)勢。假若說，準(zhǔn)確的市場定位已經(jīng)是成功了一半的話，那么，成功的另一半則在于產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上。即將屹立在閩江北岸江濱大道旁的本案，在建筑立面與色彩的運(yùn)用上，應(yīng)在圍繞江景的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠(yuǎn)景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結(jié)構(gòu)，配以水性的色彩基礎(chǔ)，在用材上，應(yīng)以新型建筑材料為主（如成本核算不是問題的前提下），以提高產(chǎn)品的品質(zhì)和特性。 可采用較為普通的做法，即可在樓層的高度上予以增加，以及對房、衛(wèi)、廚、廳的四明設(shè)計(jì)，和廳房結(jié)構(gòu)無梁柱的構(gòu)造等，體現(xiàn)“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念。SOHO成功案例那么，本案所在的區(qū)位特征，是否與豪宅的定位相匹配呢，在對區(qū)域地理環(huán)境的充分了解，以及將福州市場進(jìn)行建模分析，所得出的結(jié)論是：本案若作為豪宅開發(fā)，在理論上是可行的，但在目前江濱板塊發(fā)展尚未形成整體，江濱大道沿線還未成熟，以及本案四周環(huán)境，包括臺(tái)順百貨、貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站、車站以及華聯(lián)百貨等舊有建筑的影響，和各種相關(guān)的配套設(shè)施的滯后，開發(fā)豪宅還欠缺理想。至于有關(guān)本案詳細(xì)的戶型結(jié)構(gòu)、面積配比及單價(jià)、總價(jià)策略的制定，此處暫略，具體將在本項(xiàng)目的全案策劃書里進(jìn)行詳述。飄窗、轉(zhuǎn)角落地窗，明廚、明衛(wèi)四明保障，功能分區(qū)，動(dòng)靜分離，自然采光、良好的通風(fēng)效果，均是好戶型不可缺少的構(gòu)成組件。2） 色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用。本案以面臨閩江為項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢，江景是最大的賣點(diǎn)所在，因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上要突出景觀和觀景的作用與效果。同時(shí)，本案在江景資源的借助上，比之近鄰的元洪錦江二期，又略遜一疇，在本案的正前方，恰好是臺(tái)江碼頭的所在，那高聳的水泥平臺(tái)和船只，阻礙了低層樓房的視線，同時(shí)也影響了景觀（江面）的美感，也因此，原本已狹窄的江面更加的窄。從以上分析可知，本案要將商場營銷獲得成功，必須突破一般的操作模式和思路，尋找市場的空白點(diǎn)，和產(chǎn)品的差異化。 項(xiàng)目地勢區(qū)位的差異，無法吸引、分流步行街及臺(tái)江路旺盛的人流以及對商業(yè)氛圍的借助在地勢上，本案與元洪城、華聯(lián)商廈并排而立，東側(cè)隔五一南路即為元洪城，西側(cè)隔一約10米的車道，即為已將近“歇業(yè)”的華聯(lián)百貨，而北面即與臺(tái)江路之間尚有30余米的距離，中間夾雜著臺(tái)順百貨。當(dāng)然，上述的需求分析并不是絕對分離，在一定程度上是相互滲透和互補(bǔ)的，如圖所示：住宅本地企業(yè)或企業(yè)主周邊縣市企業(yè)進(jìn)城一族外地企業(yè)駐榕機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的需求本地投資需求綜合樓寫字樓 周邊縣進(jìn)城族本市舊房改造戶外來人口定居郊區(qū)進(jìn)城族家庭結(jié)構(gòu)分離組織新家庭換房族從市場總體分析，福州房地產(chǎn)的潛在需求是巨大的，一是福州東拓南進(jìn)城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施與推進(jìn)，特別是去年六月福州三環(huán)路一期工程的建設(shè)，福州城區(qū)面積從目前的80平方公里擴(kuò)大到170平方公里，城區(qū)面積不段擴(kuò)大，以及各項(xiàng)優(yōu)惠措施的實(shí)施，和國家對戶籍制度的重大改革，都將刺激周邊縣市人口構(gòu)成進(jìn)城購房的有效需求；二是人口的自然增長與家庭結(jié)構(gòu)的不斷解析，一次購房與二次購房將同比持續(xù)增長；三是中國目前屬于大眾的投資渠道有限，房地產(chǎn)仍是收益和穩(wěn)健的主要選擇之一。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、臺(tái)江百貨、華聯(lián)