【正文】 01:28:2023:28:2023:284/5/2023 1:28:20 AM1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 05 四月 20231:28:20 上午 01:28:20四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 他們流動(dòng)在天地之間， 閃爍光輝，穿梭不息 這也正應(yīng)合了 72號(hào)地塊部分商業(yè)特征。 建筑面積約 23萬(wàn)方。一品[釋義 ]第一級(jí)，第一等。[釋義 ]位于首位的，超過(guò)所有其它的：甲等。 素有 “ 太湖明珠 ” 之美譽(yù)，是一座具有三千年歷史的江南名城。東 方主 題元素100水中的汀步給人良好的凌水而過(guò)的感覺(jué)，石質(zhì)磨盤(pán)形的汀步不僅穩(wěn)重可靠，還能與中國(guó)傳統(tǒng)文化相契合。優(yōu)化方向 3—— 花園洋房加強(qiáng) “ 情趣化 ” 的居住體驗(yàn)四層建筑面積： 164㎡三層建筑面積： 171㎡一、二層復(fù)式戶型建筑面積： 178㎡ ， 188 ㎡設(shè)計(jì)院方案 戶 型88附加值高 ：北陽(yáng)臺(tái)以入戶花園的方式呈現(xiàn)，面積算一半，結(jié)合花池巧妙設(shè)計(jì)，花池全部贈(zèng)送功能全面： 南陽(yáng)臺(tái)連接客廳，同時(shí)設(shè)有洗衣機(jī)位置全南房間 +三個(gè)南陽(yáng)臺(tái)： 南向二間臥室加一間客廳，采光極佳罕見(jiàn)的小戶型擁有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)了中間套通風(fēng)差的缺點(diǎn)。76財(cái)富榜　知本家　　創(chuàng)富階層　　新儒商　　中堅(jiān)力量　　。u 外地客戶集中在此戶型段。成交客戶基本面分析客 戶認(rèn) 知69投 資 需求 較 小 從投資置業(yè)所占的比例來(lái)看，可見(jiàn)目前無(wú)錫市場(chǎng)投資客戶比較謹(jǐn)慎，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，高端市場(chǎng)投資需求將被進(jìn)一步壓縮。73地塊，將在在統(tǒng)一理念的指導(dǎo)下，整合各項(xiàng)資源，并通過(guò)營(yíng)銷和服務(wù)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。結(jié)合文化因素，將營(yíng)銷層次拔高36第五園開(kāi)發(fā)理念 ——“ 骨子里的中國(guó)情結(jié) ”n一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類別產(chǎn)品偏小，達(dá)到控制總價(jià)和實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)n項(xiàng)目主打 “ 骨子里的中國(guó)情結(jié) ” ， 在建筑形式上對(duì)于中國(guó)傳統(tǒng)建筑形式進(jìn)行創(chuàng)新式的揚(yáng)棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營(yíng)銷理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目n價(jià)格入市價(jià)格采取較為穩(wěn)健的策略 ，以區(qū)域平臺(tái)價(jià)格11000/5500元的單價(jià)入市，對(duì)于匯集人氣和獲得市場(chǎng)認(rèn)可非常重要內(nèi)部強(qiáng)調(diào) “ 院 ” 的作用 色彩渲染 “ 素 ” 的意味環(huán)境營(yíng)造 “ 幽 ” 的氛圍 產(chǎn) 品 配 比物業(yè)類型 戶型面積 (m2) 單價(jià) 套數(shù) 銷售情況Townhouse 180－ 240 11000 50多套 基本售完合院 TH寬景洋房 120150 5500 80多套 多層 75100 5300 200多套37產(chǎn)品進(jìn)一步升級(jí) —— 在建筑中注入文化因素n現(xiàn)代中式n保留老院子n中式風(fēng)情商業(yè)街n建筑在院落里n傳統(tǒng)居住特色 ——高墻、冷巷、影壁n聯(lián)院別墅n圍院別墅3839第五園客戶特征 —— 產(chǎn)品收藏，三宅一生n第五園成為萬(wàn)科在打造四季花城小鎮(zhèn)、萬(wàn)科城之后的第三個(gè)居住之 “ 城 ” ?？蛻糇兓^小，后期開(kāi)發(fā)逐漸擴(kuò)大客戶層面。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)：周期約 3年左右。 對(duì)本項(xiàng)目而言，存在城市升級(jí)與轉(zhuǎn)型下所形成的客源多板塊置業(yè)趨勢(shì)， 品牌的占位與建立，存在占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ) 。項(xiàng)目指標(biāo)：總占地面積約 11萬(wàn)平方米，總建筑面積約 24萬(wàn)平米，容積率為 。情景房理念 情景房設(shè)置于一樓 , 其功能可用作書(shū)房、茶室、客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。萬(wàn)科城一期客戶來(lái)源：觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占 30%，新天下和華為占約 20%，萬(wàn)科老業(yè)主 15%萬(wàn)科員工 5%，市區(qū)關(guān)外等 30%　33萬(wàn)科城配套升級(jí)： 從社區(qū)級(jí)配套升級(jí)為城市級(jí)配套216。 區(qū)域 認(rèn)知46南長(zhǎng)未來(lái)新城市中心的價(jià)值高地有價(jià)值可重塑，有責(zé)任需肩負(fù)，有歷史須遵循區(qū)域價(jià)值挖掘：47項(xiàng) 目 認(rèn)知板塊景觀時(shí) /勢(shì)規(guī)模九龍倉(cāng)48板塊 — 未來(lái)的城市核心區(qū)項(xiàng) 目 認(rèn)知擴(kuò)張： 崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)與部分新區(qū)在內(nèi)的新中心城區(qū)；南移： 中心城區(qū)的核心區(qū)由過(guò)去的解放路環(huán)線，逐漸轉(zhuǎn)移至太湖廣場(chǎng)；升級(jí)： 以太湖廣場(chǎng)為核心，城市中心的規(guī)劃、功能、配套及面貌都將得到大幅度提升?？?戶認(rèn) 知65周 邊項(xiàng) 目客群特征本地客群主要來(lái)自南長(zhǎng)區(qū)，其次是新區(qū)和濱湖區(qū)，其他區(qū)域客群相對(duì)較少 。u 同樣對(duì)低層產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，樓層區(qū)間集中在中上層。 對(duì)事物有獨(dú)到看法，不愿隨波逐流。喜歡卻又迷失于西方，實(shí)際上對(duì)東方的了解要大于西方，如將西方納入東方則又引為自豪 文化認(rèn)同 》 社會(huì)認(rèn)同。房院房院西式中式 規(guī) 劃82規(guī)劃優(yōu)化方向 2—— 改善公共空間功能性因?yàn)橐獓铣山M團(tuán)院落，設(shè)置了多處連廊及大型連接體，加強(qiáng)這部分空間的功能性并有效控制連接體所增加的成本，業(yè)主才會(huì)為這個(gè) “ 圍合 ” 的理念買單。 ?能耗大，成本及日后維護(hù)費(fèi)用高。汲取精粹，融會(huì)貫通，為我所用！中國(guó)智慧成就今日華夏民族。府邸。適合 “ 中 ” 釋意：中心、核心。 因此我們用一種純中國(guó)的思考方式來(lái)開(kāi)始 ……說(shuō)到新中式124九龍倉(cāng)，將在無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)造就一段地產(chǎn)傳奇。玄 (黑 ) 色有派生一切色彩并高于一切色彩的功能。138139至此結(jié)束。 四月 21四月 2101:28:2023:28:20April 05, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/4/5 1:28:2023:28:2023 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 四月 2101:28:2023:28Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。古運(yùn)河 72號(hào)136流動(dòng)的，光澤的，輕盈的，閃耀的。127黑白二色 , 是中國(guó)傳統(tǒng)審美最推崇的色彩。三 “ 口 ” 合而為一 一一品12073號(hào)地塊 九龍倉(cāng) ?融城一品71號(hào)地塊 九龍倉(cāng) ?融城甲邸72號(hào)地塊 九龍倉(cāng) ?融城中華121九龍倉(cāng)無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)地塊案名提報(bào)方案二1227 7 73三地塊開(kāi)發(fā)商：九龍倉(cāng)項(xiàng)目定位：無(wú)錫高端住宅區(qū)塊立地條件：古運(yùn)河產(chǎn)品特征：新中式前提123如果僅有建筑形態(tài)這一物化的形態(tài)， 對(duì)于有 5000年歷史的中國(guó)文化來(lái)說(shuō)，那僅僅是一種失敗的模仿。[演繹 ]精英之城，符合樓盤(pán)目標(biāo)人群特征。甲71號(hào)地塊容積率低至 ，系四塊地中最低者，預(yù)測(cè)后期品質(zhì)將高于其它，故而取 “ 甲 ” 之意。打造具有東方底蘊(yùn)樣板房樣 板區(qū)109九龍倉(cāng)無(wú)錫南長(zhǎng)區(qū)地塊案名提報(bào)方案一110九龍倉(cāng) ?融城111融城112民族精神縮影，成就華夏過(guò)去、今天和未來(lái)！融113融，華夏民族繁榮之道。 外 觀 造型96優(yōu)化方向 1—— 合理控制玻璃幕墻的使用范圍?玻璃幕墻用在本案中使用彰顯華麗大方，但大面積用在住宅墻面上會(huì)產(chǎn)生如下問(wèn)題：?反光造成光污染。在景觀中體現(xiàn)純粹的中式院落理念：西式住宅院落布局與中式住宅院落布局的最大不同在于前者是 “院包房 ”后者是 “房包院 ”。身份感，地位感。 追求財(cái)富后開(kāi)始追求生活品質(zhì)與品味。u對(duì)總價(jià)有心里底線，普遍認(rèn)為不應(yīng)該超過(guò)150萬(wàn)。 現(xiàn)代人文院落！項(xiàng) 目定位63區(qū)域案例剖析客 戶認(rèn) 知64周 邊項(xiàng) 目客群特征周邊項(xiàng)目購(gòu)房人群年齡基本在3050歲之間。推盤(pán)建議42讀73號(hào)項(xiàng)目 定位　　　。n組團(tuán)封閉式管理： 兩大組團(tuán)，組團(tuán)之間開(kāi)設(shè)一條市政道路，與外界形成開(kāi)放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、泳池都沿開(kāi)放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個(gè)地方，都能實(shí)現(xiàn) 5分鐘步行距離n遵循 “ 公共空間優(yōu)先 ” 原則 ：首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋n共分 4個(gè)鄰里單元，每個(gè)單元都實(shí)現(xiàn)了居住、購(gòu)物、娛樂(lè)的 “ 多樣化 ”強(qiáng)調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用 “ 機(jī)動(dòng)車道 +非機(jī)動(dòng)車道 +綠化帶 +人行道 ” 模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多開(kāi)放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校；幼兒園寬景 house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬(wàn)科城產(chǎn)品展示 —— 形象拔高與升級(jí)以 Townhouse、花園洋房為主；30產(chǎn)品形態(tài)逐漸走高 —— 透視萬(wàn)科城開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)節(jié)奏的變化 產(chǎn)品類型透視開(kāi)發(fā)策略n一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心彌補(bǔ)規(guī)避配套不足；景觀中心實(shí)景展示，提升品牌n一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處， 既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又為后期開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件。坂雪崗板塊深圳坂田板塊案例研究深南大道區(qū)位特點(diǎn)u處于深圳郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)周邊內(nèi)u交通正在逐步改善u良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐u政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施u迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢(shì)，但在未開(kāi)發(fā)階段配套和人氣明顯不足萬(wàn)科四季花城萬(wàn)科城萬(wàn)科第五園案例20萬(wàn)科四季花城 —— 萬(wàn)科四季花城系中最成功的產(chǎn)品線項(xiàng)目概況：區(qū)位： 1999年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，本片區(qū)相對(duì)市區(qū)非常陌生，周邊缺乏基本生活配套占地面積 373， 900㎡建筑面積 544， 000㎡容 積 率 總 戶 數(shù) 4700戶 ,17000人產(chǎn)品類型 多層、小高層、洋房、聯(lián)排開(kāi)發(fā)周期 19992023年，分七期開(kāi)發(fā)深圳四季花城 上海四季花城 武漢四季花城，包括無(wú)錫魅力之城萬(wàn)科最早在深圳開(kāi)發(fā)四季花城，由于取得了巨大的成功，在全國(guó)各地進(jìn)行復(fù)制，成為最成功的產(chǎn)品線，適用于城郊結(jié)合部的土地開(kāi)發(fā)21四季花城開(kāi)發(fā)理念 —— 歐洲小鎮(zhèn)n 組團(tuán)圍合型社區(qū)由建筑圍合規(guī)劃等基本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)， 更強(qiáng)調(diào)社區(qū)的強(qiáng)烈邊界感與社區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系 ；n 針對(duì)基本生活的商業(yè)配套 ：個(gè)性特色商鋪為主，另外配置休閑會(huì)所、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、緩跑徑、燒烤場(chǎng)中心廣場(chǎng)等休閑 娛樂(lè)場(chǎng)所 ；n 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)借鑒奧地利的建筑風(fēng)格 和 傳統(tǒng)四合院 文化為基本主線，形成東西方結(jié)合的居住文化氛圍；住宅的組團(tuán)圍合式布局，既保證了商業(yè)街開(kāi)放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。具備品牌的造勢(shì)及太湖廣場(chǎng)地標(biāo)物業(yè)劣勢(shì)：花園洋房高端物業(yè)入市不利于創(chuàng)造入市快速銷售條件的口碑效應(yīng)；自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 ★ 　 　 　 　　 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)屬性 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ★項(xiàng)目介紹 ： “ 時(shí)代上城 ” 項(xiàng)目是九龍倉(cāng)集團(tuán)率先在無(wú)錫啟動(dòng)的首個(gè)大型項(xiàng)目，位于太湖廣場(chǎng)核心區(qū) 西側(cè)，東側(cè) 京杭大運(yùn)河；項(xiàng)目指標(biāo)： 項(xiàng)目占地面積 30萬(wàn)平方米，總建筑面積逾 83萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)周期 ：預(yù)計(jì)為 8年左右，主要以 高層物業(yè)為主，輔以少量花園洋房 ， 動(dòng)工時(shí)間： 09年 5月份 B地塊（花園洋房） 13土地價(jià)值研究（ 72地塊）72地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級(jí)別 ★ 　 優(yōu)勢(shì)：部分地塊平整；板塊聚集一定的私營(yíng)業(yè)主；存在一定的消費(fèi)能力劣勢(shì)：高度混雜的工、商客群；較差的周邊環(huán)境，不利于九龍倉(cāng)品牌現(xiàn)階段構(gòu)建 。 對(duì)本項(xiàng)目而言，存在多地塊建立 適合自身?xiàng)l件屬性的產(chǎn)品模式 ，建立不同需求的置業(yè)特征。開(kāi)發(fā)模式、住宅[簡(jiǎn)介 ]：216。置業(yè)者來(lái)源置業(yè)者來(lái)源：深圳主城區(qū) 70%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5%，萬(wàn)科員工 5%2627『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品