【正文】 牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式萬科四季花城核心競爭力 —— 環(huán)境 +產(chǎn)品n產(chǎn)品 +環(huán)境n —— 客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件n—— 體現(xiàn) “ 項(xiàng)目價(jià)值 ”n四季花城的核心競爭力：環(huán)境 +產(chǎn)品環(huán)境： 在外部資源條件并不具絕對優(yōu)勢的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象四季花城地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣2728萬科城 — 沿襲四季花城的整體定位 /核心競爭力上對其升級項(xiàng)目背景216。供居住用的第一居所216。西方建筑的過渡開放，與中國人注重私密不符；西方空間大而化之，與中國人幾世同堂對空間要求大相徑庭；……傳統(tǒng)吳文化根植于無錫人心性之中，對西方文化的躁動(dòng)，或許只是迷茫的宣泄消費(fèi)者呼喚更適合東方人的居住空間?？?戶認(rèn) 知71大 戶 型成交特征 總結(jié)成交特征總結(jié)182㎡ 大戶型成交特征 u 理想的地段和高層的景觀面是客戶考慮的主因。 。公寓增加附加空間解決方案 1270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái) 建筑面積： 90㎡參考方案 戶 型㎡894/2/2＋空中庭院＋ 270度觀景窗＋附贈(zèng)大露臺(tái)＋雙入戶建筑面積： 161㎡ （實(shí)際使用 187㎡ ）空中庭院示意空中庭院公寓增加附加空間解決方案 2參考方案 戶 型90四層建筑面積： 89㎡三層建筑面積： 115㎡4500露臺(tái)： 20㎡露臺(tái)13㎡40004500露臺(tái)10㎡露臺(tái)16㎡贈(zèng) 送面 積統(tǒng)計(jì)一 層 二 層 三 層 四 層 五 層20（花園）80（地下室）15（花園）63（地下室）25（露臺(tái)）13（北露臺(tái)）20（南露臺(tái)）10（北露臺(tái)）16（南露臺(tái)）40（屋 頂 花園）100㎡ 103㎡ 33㎡ 26㎡ 40㎡空間情景化解決方案：層層退臺(tái)增加空間情趣性的同時(shí)，有效控制了中間層面積，拉大與底層 /頂層面積差是解決中間層賣點(diǎn)少，難去化的關(guān)鍵方法。如果輔儀書法加以修飾，不僅增強(qiáng)園林藝術(shù)效果，也極好的烘托、渲染本項(xiàng)目文化藝術(shù)氛圍。今天的無錫，融 45個(gè)少數(shù)民族于一體，匯佛教、道教、伊斯蘭教、天主教、基督教五大宗教為一城。“ 田 ” 即為 “ 地 ” ，諧音邸甲邸路118東方建筑72號地塊特征象形 “ 中 ” 字，故而取 “ 中 ” ，具有明晰的視覺識(shí)別效果，標(biāo)簽性較強(qiáng)。品 pin [釋義 ]級別；等級：上品 /精品 /級品。 直面古運(yùn)河景觀，基地內(nèi)保留老工業(yè)建筑遺產(chǎn)。 總占地面積約 11萬平方米，總建筑面積約 24萬平米216。 四月 211:28 上午 四月 2101:28April 05, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 01:28:2023:28:2023:28Monday, April 05, 20231知人者智，自知者明。 1:28:20 上午 1:28 上午 01:28:20四月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 01:28:2023:28:2023:28Monday, April 05, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。 容積率為 ，無錫江南水鄉(xiāng)地域特色216。故事這樣開始125古運(yùn)河 71號216。三組團(tuán)相加，即三 “ 口 ” 相疊，又見 “ 品 ” 。 邸甲 jia[釋義 ]天干第一位，用于做順序第一的代稱：甲子?！?融 ” 的精神，從古至今，貫穿無錫始末。以陶板名畫、浮雕、書法作品作為淺水池的池底。?注意私密性的提高：利用坡地設(shè)計(jì)增加私密性。值得一品再品的，才是價(jià)值所在。u 對于低層沒有太多抗性，注重夜晚環(huán)境靜謐程度的客戶較多。成交客戶基本面分析客 戶認(rèn) 知68私 營業(yè) 主表 現(xiàn) 強(qiáng) 購買 力 成交客戶中 58%為私營業(yè)主，體現(xiàn)了該職業(yè)群體為目前無錫高端消費(fèi)的主要群體。53項(xiàng) 目 認(rèn)知 總規(guī)模 — 150萬㎡，氣勢恢宏太湖廣場九龍倉 萬 科 第五園與四季花城、萬科城共同建立和強(qiáng)化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位 ；216。 2324開發(fā)節(jié)奏 —— 小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期時(shí)間 1999年 2023年初 202310 20235 202310 20235 20239分期 規(guī) 模 近 12萬M2 9萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 9萬 M2 8萬 M2物 業(yè)類 型 85%多 層 普通住宅、兼有低 層 花園洋房、 聯(lián) 排 別 墅配套 規(guī) 律 首期配置：交通、教育、商 業(yè) 花城街，提供日常服 務(wù) ，主要以社區(qū)配套 為 主價(jià)格演 變 2800元 / M23200元 / M23600元 / M23800元 / M23950元 / M24100元 / M25000元 / M2開發(fā)節(jié)奏符合市 場 容量的接受度和房地 產(chǎn) 開 發(fā) 一般 規(guī) 律：首期開發(fā)規(guī) 模 較 大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保 證項(xiàng) 目的可持 續(xù)發(fā) 展。 15土地價(jià)值研究（ 71地塊）71地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：較好的歷史文脈現(xiàn)狀；較為成熟的生活配套劣勢：地塊未平整階段，入市條件較晚；清揚(yáng)御庭的市場硬傷短期給該案形成比較；地塊規(guī)模相對分散，不利于建立社區(qū)氛圍自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹： 71號項(xiàng)目位于古運(yùn)河文化街南段，占地面積約 13萬平方米，建筑面積約 23萬方，容積率 。前言2今天很多的發(fā)展商的競爭是 開發(fā)模式的競爭 ；開發(fā)模式?jīng)Q定企業(yè)的優(yōu)勢，產(chǎn)品模式?jīng)Q定項(xiàng)目優(yōu)勢；不同的企業(yè)選擇不同的開發(fā)模式。 14土地價(jià)值研究（ 73地塊）73地塊屬性類別 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 一般 較差 差 綜合（操作條件）地塊屬性 土地級別 ★ 　 優(yōu)勢：地塊基本平整，較好的入市條件與中等規(guī)模優(yōu)勢；臨近政府極力打造運(yùn)河文化概念；清揚(yáng)康城個(gè)案的快速去化給予板塊較高的期望與想象空間；短期公寓產(chǎn)品具備一定的差異條件與板塊競爭力劣勢：焦油廠的現(xiàn)狀導(dǎo)致短期難以建立較高市場姿態(tài)入市自然景觀 ★ 　環(huán)境污染 ★ 　配套屬性 交通情況 ★ 　生活配套 ★ 　學(xué)區(qū)情況 ★ 　社會(huì)治安 ★ 　附加屬性 社會(huì)人文 ★ 　區(qū)位形象 　 ★ 　 　 　市場屬性 　 強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 較弱 無競爭產(chǎn)品競爭 ★項(xiàng)目介紹：古運(yùn)河 73號項(xiàng)目位于南長區(qū)古運(yùn)河南段延伸段，歷史文化底蘊(yùn)深厚，運(yùn)河景觀資源極佳；項(xiàng)目指標(biāo)：地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米，容積率為 。樓梯的活動(dòng)、露臺(tái)的活動(dòng)和宅間的活動(dòng)相輝映，塑造更生動(dòng)、更和諧的鄰里生活。區(qū)域級商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。古運(yùn)河，孕育了獨(dú)具特色的江南運(yùn)河水鄉(xiāng)文化 ，50項(xiàng) 目 認(rèn)知 景觀 — 運(yùn)河孕育著吳文化情節(jié)自 2023年起，一年一度的吳文化節(jié)是無錫人 “ 傳承吳地文明 ” 的重點(diǎn)體現(xiàn)51項(xiàng) 目 認(rèn)知 時(shí) — 居住生地，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)南長區(qū)，傳統(tǒng)工業(yè)服務(wù)區(qū)，居住環(huán)境亟待改善，居住理念需要倡導(dǎo)從區(qū)街經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的興盛；到民營經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)各領(lǐng)風(fēng)騷的生動(dòng)局面； 到如今各大品牌開發(fā)商進(jìn)駐，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新地標(biāo)，這需要時(shí)間的見證，更需要開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展觀的支撐。客 戶認(rèn) 知66萬豪國 際 公寓成交 詳 情成交客戶基本面分析成交特征總結(jié)未成交原因分析客 戶認(rèn) 知67南 長 、崇安區(qū)客 戶為購買 主力 忠實(shí)地域情結(jié) —— 購買人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)。且十分講究私密性。目標(biāo)客群特征描述。 小院 》 大宅。優(yōu)化連廊 布局 ：建議有效控制連接體體量。視線方向幕墻盡量結(jié)合住宅觀景一側(cè)墻面設(shè)置 外 觀 造型97產(chǎn)品價(jià)值提升策略之 景觀營造提純。古有桃園結(jié)義，歃血贏天下；今有眾志成城，共抗天災(zāi)。 [演繹 ]符合樓盤目標(biāo)人群身份及所屬權(quán)貴圈層，易于營造尊貴感。[演繹 ]符合項(xiàng)目新亞洲風(fēng)格，具有融世界眼光、納中華智慧造城之意。他們彼此襯托，互相融合，但又以不同的特點(diǎn)成就自我的性格。128貴墨御品 71號顏色：晶瑩墨色，玄色象征：天性質(zhì)：高貴的，內(nèi)斂的 129216。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 。 05 四月 20231:28:20 上午 01:28:20四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 東側(cè)臨招商城規(guī)劃有商業(yè)、小面積酒店式公寓產(chǎn)品，216。126一塊晶瑩剔透的墨玉。 [演繹 ]品位：城市建筑中的經(jīng)典格調(diào)之作。[演繹 ]華美之居。這就是 “ 城 ” 之演繹。 運(yùn)河段105一方天地，直指內(nèi)心取。公共空間 —— 營造互動(dòng)、可交流的泛會(huì)所圖示區(qū)域可作泛會(huì)所空間 公共 空 間94?泛會(huì)所旨在突破那種 “四壁合圍 ”的傳統(tǒng)會(huì)所概念，充分挖掘 “泛 ”的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個(gè)角落?？?戶認(rèn) 知71號 73號資本主義內(nèi)心富足自我審美觀強(qiáng)烈崇尚西方生活理念對傳統(tǒng)文化向往享受生活擁有決斷力更直接的表達(dá)個(gè)人的喜好容易被感染知本主義年齡： 3550歲 3045歲學(xué)歷：各類學(xué)歷比例均有 高學(xué)歷比例較高職業(yè)：私營業(yè)主較多 企事業(yè)人員為主來源：外區(qū)域比例較大 以南長去、崇安區(qū)比例較高需求：改善與享受為主 首次置業(yè)與改善型比例接近71號與 73號地 塊 客群 錯(cuò) 位79一次 居住體驗(yàn)。收入，學(xué)歷。 別墅客群以私營業(yè)主、公務(wù)員、高管和核心技術(shù)人員為主。u客戶區(qū)域來源比較分散，較多郊區(qū)企業(yè)主有在該區(qū)域購房的打算。表述項(xiàng) 目定位62以人為本 /擺脫建筑的形式主義 /遵循東方人居住習(xí)慣 /現(xiàn)代化的生活理念 /西式手法、東方意境融合的 ——城市中心 n第五園 “ 骨子里的中國情結(jié) ” 恰如其分地將 “ 產(chǎn)品 ” 導(dǎo)向了 “ 人文 ”n人本主義；需要積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，主流品牌開發(fā)商競爭要素萬科核心競爭力： 人文 +服務(wù)這是區(qū)域性品牌模型，地段品牌增值性高；一旦形成核心競爭力，很難被模仿和超越萬科第五園地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣40四季花城 萬科城 第五園被動(dòng)郊區(qū)化小白領(lǐng)，城區(qū)工薪階層，還有部分萬科老客戶及其員工瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)客戶，從收入較低白領(lǐng)階層擴(kuò)大到中產(chǎn)階級三宅一生，進(jìn)一步擴(kuò)大客戶層面，投資和收藏客戶增多多層、花園洋房 寬景 house、情景洋房、 townhouse、loft多層、合院 HF、寬景洋房生活配套，社區(qū)級配套資源展示，區(qū)域級配套結(jié)合城市功能 成熟社區(qū)配套客戶層面擴(kuò)大產(chǎn)品檔次升級 配套全面升級案例總結(jié) 從產(chǎn)品立勢到實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，萬科成功打造城市新一極產(chǎn)品立勢 形象升級 品牌溢價(jià)小鎮(zhèn)起步，依靠產(chǎn)品，小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎造城，擴(kuò)大規(guī)模，產(chǎn)品競爭力升級，拔高形象，積累品牌優(yōu)勢玩味純粹文化，實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，將 “ 產(chǎn)品”