【正文】 23產(chǎn)品特點(diǎn) —— 創(chuàng)新的專利產(chǎn)品情景花園洋房，以及圍合多層B.情景房理念 情景房設(shè)置于一樓 , 其功能可用作書房、茶室、客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。 C. 情景鄰里單元理念 層層退臺(tái)的住宅和南入口的特別入戶方式 , 形成多層次的鄰里空間。樓梯的活動(dòng)、露臺(tái)的活動(dòng)和宅間的活動(dòng)相輝映，塑造更生動(dòng)、更和諧的鄰里生活。A. 花園理念 室外空間私有化 , 讓每戶擁有南向的私家花園或露臺(tái)。獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺(tái)沒有頂蓋區(qū)別于陽臺(tái)更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動(dòng) , 三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感。 2324開發(fā)節(jié)奏 —— 小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期時(shí)間 1999年 2023年初 202310 20235 202310 20235 20239分期 規(guī) 模 近 12萬M2 9萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 9萬 M2 8萬 M2物 業(yè)類 型 85%多 層 普通住宅、兼有低 層 花園洋房、 聯(lián) 排 別 墅配套 規(guī) 律 首期配置：交通、教育、商 業(yè) 花城街，提供日常服 務(wù) ，主要以社區(qū)配套 為 主價(jià)格演 變 2800元 / M23200元 / M23600元 / M23800元 / M23950元 / M24100元 / M25000元 / M2開發(fā)節(jié)奏符合市 場 容量的接受度和房地 產(chǎn) 開 發(fā) 一般 規(guī) 律：首期開發(fā)規(guī) 模 較 大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保 證項(xiàng) 目的可持 續(xù)發(fā) 展。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動(dòng)策略 —— 足夠的配套以及展示，以小博大啟動(dòng)產(chǎn)品n多層 —— 易于被市場接受的 低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品 ；n聯(lián)排別墅 —— 當(dāng)時(shí)的市場創(chuàng)新產(chǎn)品，奠定項(xiàng)目的低密度社區(qū)形象；n首期以容易被市場接受的多層與創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，奠定低密度社區(qū)形象啟動(dòng)區(qū)配套以及展示n歐式風(fēng)情商業(yè)街： 300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的基本生活配套需求n會(huì)所： 2023多平方米，包含了多種運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如泳池、健身房等；n配套絕對(duì)量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街 300米充分展示2526客戶定位 —— 適應(yīng)性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領(lǐng)最初客戶定位： 由于萬科最初判斷深圳會(huì)有郊區(qū)化趨勢，同時(shí)認(rèn)為目前區(qū)域較偏，通勤時(shí)間成本會(huì)高，朝九晚五的工薪階層可能不會(huì)來，由于對(duì)區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對(duì) 環(huán)境重視的自由職業(yè)者實(shí)際成交客戶： 如城市白領(lǐng)以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動(dòng)郊區(qū)化的白領(lǐng)階層，居家為主的客戶，其特點(diǎn)是重視 產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境以及生活氛圍 但經(jīng)濟(jì)承受力較弱?？蛻糇兓^小，后期開發(fā)逐漸擴(kuò)大客戶層面。內(nèi)部客戶 ： 由于對(duì)區(qū)域的陌生，萬科沒有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣。置業(yè)者來源置業(yè)者來源：深圳主城區(qū) 70%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5%，萬科員工 5%2627『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式萬科四季花城核心競爭力 —— 環(huán)境 +產(chǎn)品n產(chǎn)品 +環(huán)境n —— 客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件n—— 體現(xiàn) “ 項(xiàng)目價(jià)值 ”n四季花城的核心競爭力：環(huán)境 +產(chǎn)品環(huán)境： 在外部資源條件并不具絕對(duì)優(yōu)勢的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動(dòng)，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進(jìn)一步提升社區(qū)檔次與形象四季花城地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣2728萬科城 — 沿襲四季花城的整體定位 /核心競爭力上對(duì)其升級(jí)項(xiàng)目背景216。由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，樹立了 品牌形象 ， 四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶 ， 即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的 ；216。有四季花城奠定客戶、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及品牌形象基礎(chǔ)，萬科以 億高價(jià)擊敗所有競爭對(duì)手在坂田拿到第二塊地， 成功的建立了進(jìn)入壁壘，確立區(qū)域話語權(quán) ；216。項(xiàng)目位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關(guān)外，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套匱乏，人氣嚴(yán)重不足項(xiàng)目簡介?區(qū)位： 萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過梅觀高速可在 15分鐘內(nèi)到達(dá)市中心?規(guī)模： 占地 40萬平米，總建面 43萬，容積率 ， 3萬平米的配套，車位比 1:1，一期總戶數(shù)： 726戶?上市時(shí)間 ： ?形象定位：大型 TOWNHOUSE親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活主要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： Townhouse、寬景 house、情景花園洋房、透天小高層、 LOFT主要戶型： 4房、 3房2829萬科城規(guī)劃 —— 造城計(jì)劃n景觀軸： 三山兩澗一平地 ” 的土地格局自然形成了片區(qū)組團(tuán)和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場、商業(yè)街、會(huì)所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。n廣場和街道： 哥倫布廣場與畢加索大道對(duì)社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。n組團(tuán)封閉式管理： 兩大組團(tuán)，組團(tuán)之間開設(shè)一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個(gè)地方，都能實(shí)現(xiàn) 5分鐘步行距離n遵循 “ 公共空間優(yōu)先 ” 原則 ：首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋n共分 4個(gè)鄰里單元，每個(gè)單元都實(shí)現(xiàn)了居住、購物、娛樂的 “ 多樣化 ”強(qiáng)調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用 “ 機(jī)動(dòng)車道 +非機(jī)動(dòng)車道 +綠化帶 +人行道 ” 模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景 house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬科城產(chǎn)品展示 —— 形象拔高與升級(jí)以 Townhouse、花園洋房為主；30產(chǎn)品形態(tài)逐漸走高 —— 透視萬科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產(chǎn)品類型透視開發(fā)策略n一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心彌補(bǔ)規(guī)避配套不足；景觀中心實(shí)景展示，提升品牌n一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處， 既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。n二期的產(chǎn)品定位明顯走高， 低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項(xiàng)目的品牌塑造和帶動(dòng)啟動(dòng)至關(guān)重要的作用 ；時(shí)間軸 2023—2023第一期 7個(gè)月 第二期 7個(gè)月 第三期2023—2023 —占地 ㎡建面 ㎡容積率 共 637戶 用地面積 ㎡計(jì)容積率面積 ㎡容積率 共 750戶三期將分為兩部分一部分在二期南側(cè)另一部分位于學(xué)校北側(cè) 分期規(guī)模物業(yè)類型聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層價(jià)格演變 6000元 /平米 6500元 /平米配套 風(fēng)情步行街、小學(xué)開學(xué)、肯德基開業(yè) 7000元 /平米中心景觀展示、中心商業(yè)聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層商業(yè)街全部營業(yè)，會(huì)所年底開放、幼兒園春天招生產(chǎn)品類型 一期 物業(yè)比例 二期 物業(yè)比例聯(lián)院 townhouse 　 % 100套 %townhouse 43套 40套寬景 house 123套 % 184套 %情景花園洋房 305套 % 370套 %多層 　 % 106套 %小高層 166套 　loft 89套 　 　 　合計(jì) 81516㎡ 101889㎡ 　容積率 　 　8000元 /平米31啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品豐富 —— Townhouse統(tǒng)領(lǐng)多類型產(chǎn)品組合Loftl戶型： 1房 1廳 2衛(wèi)l面積： 68+20(送 )M2l特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高小高 層層l戶型： 24房l面積： 70125M2l特色：底層送入戶花園TownHousel戶型： 45房l面積： 220269平米l特色：戶外開放式廚房及地下室寬寬 景景 Housel戶型： 45房l面積： 137205M2l特色：超寬向陽面，送地下室花園洋房花園洋房l戶型： 24房l面積： 70130M2l特色：底層送入戶花園Loft寬景 houseTownhouse花園洋房 小高層 32客戶升級(jí) —— 四季花城的客戶到萬科城換房或投資帶動(dòng)客戶升級(jí)二期客戶來源和一期相似，城區(qū)關(guān)外客戶比例增加萬科城客戶升級(jí)特點(diǎn)： 從被動(dòng)郊區(qū)化小白領(lǐng)為主的客戶，發(fā)展到以中產(chǎn)階級(jí)為主的客戶群，客戶層面逐漸擴(kuò)大四季花城的開發(fā)為萬科積累了 客戶經(jīng)驗(yàn)以及忠誠客戶群，萬科城建好后，有許多萬科的跟隨客戶，四季花城的房主到萬科城換房或進(jìn)行投資，這撥客戶成功地帶動(dòng)了客戶升級(jí)。萬科城一期客戶來源：觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占 30%，新天下和華為占約 20%，萬科老業(yè)主 15%萬科員工 5%，市區(qū)關(guān)外等 30%　33萬科城配套升級(jí)： 從社區(qū)級(jí)配套升級(jí)為城市級(jí)配套216。萬科城 :注重商業(yè)街情景營造，資源展示，區(qū)域級(jí)配套結(jié)合城市功能 。區(qū)域級(jí)商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級(jí)配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。社區(qū)商業(yè)純粹滿足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常服務(wù)、家居類以及日常購買類四季花城： 社區(qū)級(jí)商業(yè)純粹滿足社區(qū)需求，商業(yè)主要自己經(jīng)營四季花城的歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街萬科城 ?風(fēng)情步行街 ——社區(qū) LIVING MALL萬科城 ?風(fēng)情步行街位于萬科城的西南部， 定位為社區(qū)LIVING MALL， 即 “ 全生活廣場 ”是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬平方米，一期 ，餐飲占到 ；二期 平方米34『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式萬科城核心競爭力 —— 環(huán)境 +服務(wù)n環(huán)境 +服務(wù)“ 區(qū)域價(jià)值 +品牌 ” —— 主動(dòng)式 /客觀性不僅體現(xiàn) “ 創(chuàng)新價(jià)值 ” ，更體現(xiàn) “ 區(qū)域價(jià)值 ”n環(huán)境： 注重園林景觀打造，保留三山兩澗原生地貌，營造廣場、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀n服務(wù)： 萬科在坂田區(qū)樹立了形象和品牌萬科城地產(chǎn)項(xiàng)目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣35萬科第五園 —— 實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)項(xiàng)目簡介：n位置：坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接n占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。n 分 3期 2年開發(fā) ，先期開發(fā)142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 n產(chǎn)品形式 : townhouse/情景洋房 /多層n一期 2023年 10月動(dòng)工 , 2023年 7月開始銷售背景介紹：216。萬 科 第五園與四季花城、萬科城共同建立和強(qiáng)化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導(dǎo)者地位 ；216。利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值的的突破性增長 ；216。結(jié)合文化因素，將營銷層次拔高36第五園開發(fā)理念 ——“ 骨子里的中國情結(jié) ”n一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類別產(chǎn)品偏小，達(dá)到控制總價(jià)和實(shí)現(xiàn)差異化競爭n項(xiàng)目主打 “ 骨子里的中國情結(jié) ” ， 在建筑形式上對(duì)于中國傳統(tǒng)建筑形式進(jìn)行創(chuàng)新式的揚(yáng)棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營銷理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目n價(jià)格入市價(jià)格采取較為穩(wěn)健的策略 ，以區(qū)域平臺(tái)價(jià)格11000/5500元的單價(jià)入市，對(duì)于匯集人氣和獲得市場認(rèn)可非常重要內(nèi)部強(qiáng)調(diào) “ 院 ” 的作用 色彩渲染 “ 素 ” 的意味環(huán)境營造 “ 幽 ” 的氛圍