【正文】 23產(chǎn)品特點 —— 創(chuàng)新的專利產(chǎn)品情景花園洋房，以及圍合多層B.情景房理念 情景房設置于一樓 , 其功能可用作書房、茶室、客房等功能 , 位于客廳的外部 , 入口的旁邊 , 和客廳及入戶門廳一起形成半圍合的首層私家花園。 C. 情景鄰里單元理念 層層退臺的住宅和南入口的特別入戶方式 , 形成多層次的鄰里空間。樓梯的活動、露臺的活動和宅間的活動相輝映，塑造更生動、更和諧的鄰里生活。A. 花園理念 室外空間私有化 , 讓每戶擁有南向的私家花園或露臺。獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延伸： 一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感 , 二是和客廳相連并有較大的進深便于安排活動 , 三是半圍合的設計使其擁有較強的私家感。 2324開發(fā)節(jié)奏 —— 小步快跑，穩(wěn)打穩(wěn)扎第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第六期 第七期時間 1999年 2023年初 202310 20235 202310 20235 20239分期 規(guī) 模 近 12萬M2 9萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 5萬 M2 9萬 M2 8萬 M2物 業(yè)類 型 85%多 層 普通住宅、兼有低 層 花園洋房、 聯(lián) 排 別 墅配套 規(guī) 律 首期配置：交通、教育、商 業(yè) 花城街，提供日常服 務 ，主要以社區(qū)配套 為 主價格演 變 2800元 / M23200元 / M23600元 / M23800元 / M23950元 / M24100元 / M25000元 / M2開發(fā)節(jié)奏符合市 場 容量的接受度和房地 產(chǎn) 開 發(fā) 一般 規(guī) 律：首期開發(fā)規(guī) 模 較 大，前期一年推一期，后期一年推兩期，有效保 證項 目的可持 續(xù)發(fā) 展。一期二期三期四期五期六期七期N24啟動策略 —— 足夠的配套以及展示，以小博大啟動產(chǎn)品n多層 —— 易于被市場接受的 低風險產(chǎn)品 ；n聯(lián)排別墅 —— 當時的市場創(chuàng)新產(chǎn)品，奠定項目的低密度社區(qū)形象；n首期以容易被市場接受的多層與創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動，奠定低密度社區(qū)形象啟動區(qū)配套以及展示n歐式風情商業(yè)街： 300米作為社區(qū)主軸，既起到展示作用，又解決了社區(qū)的基本生活配套需求n會所： 2023多平方米，包含了多種運動設施，如泳池、健身房等；n配套絕對量并不一定很大，但充分的展示，使人感覺配套足夠多商業(yè)街定位：歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街 300米充分展示2526客戶定位 —— 適應性客戶為主，在中心區(qū)上班的白領最初客戶定位： 由于萬科最初判斷深圳會有郊區(qū)化趨勢，同時認為目前區(qū)域較偏，通勤時間成本會高，朝九晚五的工薪階層可能不會來，由于對區(qū)域和客戶的不熟悉，萬科將客戶定位為不受生活限制，對 環(huán)境重視的自由職業(yè)者實際成交客戶： 如城市白領以城區(qū)工薪階層客戶為主，包括被動郊區(qū)化的白領階層，居家為主的客戶，其特點是重視 產(chǎn)品品質、居住環(huán)境以及生活氛圍 但經(jīng)濟承受力較弱?？蛻糇兓^小，后期開發(fā)逐漸擴大客戶層面。內(nèi)部客戶 ： 由于對區(qū)域的陌生，萬科沒有必勝信心，所以宣傳內(nèi)部員工去買，增加人氣。置業(yè)者來源置業(yè)者來源：深圳主城區(qū) 70%，龍華、布吉 10%，香港和境外 10%，外地 5%，萬科員工 5%2627『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科四季花城核心競爭力 —— 環(huán)境 +產(chǎn)品n產(chǎn)品 +環(huán)境n —— 客觀性；典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件n—— 體現(xiàn) “ 項目價值 ”n四季花城的核心競爭力：環(huán)境 +產(chǎn)品環(huán)境： 在外部資源條件并不具絕對優(yōu)勢的前期下，著重于內(nèi)部景觀的營造和展示產(chǎn)品： 以創(chuàng)新產(chǎn)品聯(lián)排別墅啟動，迅速形成產(chǎn)品展示，以專利產(chǎn)品情景花園洋房，進一步提升社區(qū)檔次與形象四季花城地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣2728萬科城 — 沿襲四季花城的整體定位 /核心競爭力上對其升級項目背景216。由于有四季花城的先期開發(fā)，萬科從中積累了陌生區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，樹立了 品牌形象 ， 四季花城也為萬科城積累了大量客戶群，其中有兩類主要客戶：換房客戶和投資客戶 ， 即從四季去萬科城換房的，以及在四季住，去萬科城投資的 ；216。有四季花城奠定客戶、開發(fā)經(jīng)驗以及品牌形象基礎，萬科以 億高價擊敗所有競爭對手在坂田拿到第二塊地， 成功的建立了進入壁壘，確立區(qū)域話語權 ；216。項目位于深圳市坂田坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地；地處關外，各項基礎設施配套匱乏，人氣嚴重不足項目簡介?區(qū)位： 萬科城位于深圳龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)內(nèi)，自駕車通過梅觀高速可在 15分鐘內(nèi)到達市中心?規(guī)模： 占地 40萬平米，總建面 43萬，容積率 ， 3萬平米的配套，車位比 1:1，一期總戶數(shù)： 726戶?上市時間 ： ?形象定位：大型 TOWNHOUSE親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活主要產(chǎn)品結構： Townhouse、寬景 house、情景花園洋房、透天小高層、 LOFT主要戶型： 4房、 3房2829萬科城規(guī)劃 —— 造城計劃n景觀軸： 三山兩澗一平地 ” 的土地格局自然形成了片區(qū)組團和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場、商業(yè)街、會所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。n廣場和街道： 哥倫布廣場與畢加索大道對社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進一步帶動社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。n組團封閉式管理： 兩大組團，組團之間開設一條市政道路，與外界形成開放性銜接，將大型商業(yè)中心、幼兒園、學校、會所、泳池都沿開放性道路布置，社區(qū)居民從社區(qū)的任何一個地方，都能實現(xiàn) 5分鐘步行距離n遵循 “ 公共空間優(yōu)先 ” 原則 ：首先把社區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域規(guī)劃清楚，然后才圍繞公共區(qū)域去布置房屋n共分 4個鄰里單元，每個單元都實現(xiàn)了居住、購物、娛樂的 “ 多樣化 ”強調(diào)街道的多功能性，多數(shù)采用 “ 機動車道 +非機動車道 +綠化帶 +人行道 ” 模式，社區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度較高，住戶可選擇出行方向增多開放式廣場九年制學校；幼兒園寬景 house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層29萬科城產(chǎn)品展示 —— 形象拔高與升級以 Townhouse、花園洋房為主；30產(chǎn)品形態(tài)逐漸走高 —— 透視萬科城開發(fā)戰(zhàn)略和開發(fā)節(jié)奏的變化 產(chǎn)品類型透視開發(fā)策略n一期產(chǎn)品的不同部分展現(xiàn)了不同的功能： 商業(yè)中心彌補規(guī)避配套不足；景觀中心實景展示，提升品牌n一期產(chǎn)品的類型組合上可謂恰到好處， 既控制了風險，又為后期開發(fā)創(chuàng)造條件。n二期的產(chǎn)品定位明顯走高， 低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加，第一期項目的品牌塑造和帶動啟動至關重要的作用 ；時間軸 2023—2023第一期 7個月 第二期 7個月 第三期2023—2023 —占地 ㎡建面 ㎡容積率 共 637戶 用地面積 ㎡計容積率面積 ㎡容積率 共 750戶三期將分為兩部分一部分在二期南側另一部分位于學校北側 分期規(guī)模物業(yè)類型聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層價格演變 6000元 /平米 6500元 /平米配套 風情步行街、小學開學、肯德基開業(yè) 7000元 /平米中心景觀展示、中心商業(yè)聯(lián)院 TH、寬景 house、情景花園洋房、多層、小高層商業(yè)街全部營業(yè)，會所年底開放、幼兒園春天招生產(chǎn)品類型 一期 物業(yè)比例 二期 物業(yè)比例聯(lián)院 townhouse 　 % 100套 %townhouse 43套 40套寬景 house 123套 % 184套 %情景花園洋房 305套 % 370套 %多層 　 % 106套 %小高層 166套 　loft 89套 　 　 　合計 81516㎡ 101889㎡ 　容積率 　 　8000元 /平米31啟動區(qū)產(chǎn)品豐富 —— Townhouse統(tǒng)領多類型產(chǎn)品組合Loftl戶型： 1房 1廳 2衛(wèi)l面積： 68+20(送 )M2l特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高小高 層層l戶型： 24房l面積： 70125M2l特色：底層送入戶花園TownHousel戶型： 45房l面積： 220269平米l特色：戶外開放式廚房及地下室寬寬 景景 Housel戶型： 45房l面積： 137205M2l特色：超寬向陽面，送地下室花園洋房花園洋房l戶型： 24房l面積： 70130M2l特色：底層送入戶花園Loft寬景 houseTownhouse花園洋房 小高層 32客戶升級 —— 四季花城的客戶到萬科城換房或投資帶動客戶升級二期客戶來源和一期相似，城區(qū)關外客戶比例增加萬科城客戶升級特點： 從被動郊區(qū)化小白領為主的客戶，發(fā)展到以中產(chǎn)階級為主的客戶群，客戶層面逐漸擴大四季花城的開發(fā)為萬科積累了 客戶經(jīng)驗以及忠誠客戶群，萬科城建好后，有許多萬科的跟隨客戶，四季花城的房主到萬科城換房或進行投資，這撥客戶成功地帶動了客戶升級。萬科城一期客戶來源：觀瀾、龍華、布吉的小廠主、小老板占 30%，新天下和華為占約 20%，萬科老業(yè)主 15%萬科員工 5%，市區(qū)關外等 30%　33萬科城配套升級： 從社區(qū)級配套升級為城市級配套216。萬科城 :注重商業(yè)街情景營造，資源展示，區(qū)域級配套結合城市功能 。區(qū)域級商業(yè)租售并舉，開始少量自己控制，社區(qū)逐漸成熟后全部銷售四季花城社區(qū)級配套：沿街商業(yè)共 113家（未售 16家），總面積7000平米。社區(qū)商業(yè)純粹滿足社區(qū)內(nèi)需求，主要業(yè)態(tài)為日常服務、家居類以及日常購買類四季花城： 社區(qū)級商業(yè)純粹滿足社區(qū)需求，商業(yè)主要自己經(jīng)營四季花城的歐式小鎮(zhèn)商業(yè)街萬科城 ?風情步行街 ——社區(qū) LIVING MALL萬科城 ?風情步行街位于萬科城的西南部， 定位為社區(qū)LIVING MALL， 即 “ 全生活廣場 ”是集文化、度假、休閑、娛樂、購物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積３萬平方米，一期 ，餐飲占到 ；二期 平方米34『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務人文環(huán)境（新進者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式萬科城核心競爭力 —— 環(huán)境 +服務n環(huán)境 +服務“ 區(qū)域價值 +品牌 ” —— 主動式 /客觀性不僅體現(xiàn) “ 創(chuàng)新價值 ” ，更體現(xiàn) “ 區(qū)域價值 ”n環(huán)境： 注重園林景觀打造，保留三山兩澗原生地貌，營造廣場、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀n服務： 萬科在坂田區(qū)樹立了形象和品牌萬科城地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣35萬科第五園 —— 實現(xiàn)品牌溢價項目簡介：n位置：坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接n占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。n 分 3期 2年開發(fā) ，先期開發(fā)142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 n產(chǎn)品形式 : townhouse/情景洋房 /多層n一期 2023年 10月動工 , 2023年 7月開始銷售背景介紹：216。萬 科 第五園與四季花城、萬科城共同建立和強化萬科在坂雪崗區(qū)域的主導者地位 ；216。利用產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升實現(xiàn)區(qū)域價值的的突破性增長 ；216。結合文化因素，將營銷層次拔高36第五園開發(fā)理念 ——“ 骨子里的中國情結 ”n一期產(chǎn)品戶型保持比片區(qū)內(nèi)同類別產(chǎn)品偏小，達到控制總價和實現(xiàn)差異化競爭n項目主打 “ 骨子里的中國情結 ” ， 在建筑形式上對于中國傳統(tǒng)建筑形式進行創(chuàng)新式的揚棄和利用，為建筑融入了文化的理念，在產(chǎn)品形式和營銷理念上全面超越片區(qū)內(nèi)部項目n價格入市價格采取較為穩(wěn)健的策略 ，以區(qū)域平臺價格11000/5500元的單價入市，對于匯集人氣和獲得市場認可非常重要內(nèi)部強調(diào) “ 院 ” 的作用 色彩渲染 “ 素 ” 的意味環(huán)境營造 “ 幽 ” 的氛圍