某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析及研判(存儲(chǔ)版)
【正文】 8月售罄價(jià)格 33003500二手 4000左右? 開(kāi)元新都： 2023年 2月開(kāi)盤，售罄； 8月售價(jià) 3300，二手價(jià) 4000左右? 明豐世紀(jì)新城： 已售罄， 2023年公寓 3000，聯(lián)排 4200? 合眾湖畔家園： 8月份售罄，均價(jià) 4000? 方舟休閑廣場(chǎng)： 老城區(qū)唯一在售物業(yè)，剩 30套左右現(xiàn)房，均價(jià) 3800? 紫東新苑： 9月 2日接收預(yù)定，目前 37004800? 裕盛豪園： 03年 12月開(kāi)盤，已預(yù)定完畢，多層 4000，別墅 60007500? 泰晤士小鎮(zhèn)： 預(yù)計(jì) 2023年全面建成，聯(lián)體 7000左右多層 40005000? 珠江新城： 2023年 11月開(kāi)盤，均價(jià) 4000，二手最高 4600? 昌鑫花苑： 預(yù)計(jì)年底推出， 4500左右? 海德名園： 2023年 5月推出，暫定多層 4300聯(lián)體 5800? 陽(yáng)光翠庭： 預(yù)計(jì) 04年 3月開(kāi)盤，價(jià)格未定? 湖畔天地： 預(yù)計(jì) 2023年年底開(kāi)始預(yù)定， 04年 3月開(kāi)盤，預(yù)計(jì) 4500? 開(kāi)元廣場(chǎng)： 2023年初推出，帶裝修小戶型公寓，預(yù)計(jì)價(jià)格 5000以上售罄物業(yè)在售物業(yè)未推物業(yè)2023年 2023年 2023年35004000價(jià)格分布元 /M2推出時(shí)間海德名園檀香花苑紫東新苑開(kāi)元廣場(chǎng)明豐世紀(jì)新城推出時(shí)間接近的四個(gè)物業(yè)總建面達(dá)到 90萬(wàn)平米周邊物業(yè)基本資料本案開(kāi)元新都昌鑫花苑合眾湖畔家園泰晤士小鎮(zhèn)4500珠江新城裕盛豪園未推在售售罄湖畔天地案例分析 —— 珠江新城物業(yè)基本數(shù)據(jù)：開(kāi)盤時(shí)間： 2023年 11月 8日交房時(shí)間： 2023年 12月規(guī)模： 總建面 22萬(wàn)平方米容積率 1600套銷售狀況： 一期總 800戶三月份開(kāi)始登記，至 10月底積累客戶 5000余人A區(qū)共 400套 8月份開(kāi)始內(nèi)定， 10月下旬簽約C區(qū)共 400套部分內(nèi)定，其余 142套 11月 8日定出到目前為止，一期房源已全部大定完畢，價(jià)格： 均價(jià) 4100元 /M2，但二手市場(chǎng)有大量房源，最高價(jià)達(dá)到 4600元 /M2本案戰(zhàn)略層面淺析（ 1） “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的領(lǐng)跑地位。三、 市場(chǎng)抗性分析 大容量的同質(zhì)化類型及集中上市的威脅，將使本案處在競(jìng)爭(zhēng)的漩渦之中； 未來(lái)的 “ 新城 ” 和暫時(shí)的 “ 空城 ” 矛盾，在一定時(shí)期內(nèi)將阻礙較大的購(gòu)買潛力釋放； 本案距離兩個(gè)輕軌站（松江新城站、大學(xué)城站）均有一段距離，給 “ 即買即住型 ” 客戶帶來(lái)一定觀望和徘徊； 本案北面的六車道及東面商業(yè)設(shè)施，將帶來(lái)一定程度上的噪音，對(duì)未來(lái)的居住產(chǎn)生一定的影響。景區(qū)，城區(qū)集中綠地率 20％以上，天然 “氧 ” 生大宅區(qū)域；帶 —— 首席觀景臺(tái)；景觀設(shè)計(jì)。以 4‰ 計(jì) ,總約 300萬(wàn)第五部分案場(chǎng)執(zhí)行要略一、推案分期 推案分期：建議本案共分三期推案，分期如下： 一期推案： 1號(hào)樓（部分）、 3號(hào)樓、 4號(hào)樓、 6號(hào)樓、 7號(hào)樓、 10號(hào)樓二期推案： 2號(hào)樓、 5號(hào)樓、 8號(hào)樓、 9號(hào)樓、 11號(hào)樓、 15號(hào)樓三期推案： 12號(hào)樓、 13號(hào)樓、 14號(hào)樓 13 467 102 58 911 1512 13 14一期二期三期2 、分期思路說(shuō)明在利潤(rùn)與隱約可見(jiàn)的市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)間尋找最佳平衡點(diǎn)。三、銷控思路 1. 銷控目的： 追求 100%銷售率，加快銷售速度，提高利潤(rùn)率。a) 在確認(rèn)市場(chǎng)有近 100％的消化能力前提下，以完全定價(jià)法進(jìn)行價(jià)格軟銷控，在不作硬性銷控前提下整體推向市場(chǎng)。開(kāi)放極少量的垃圾產(chǎn)品，利用人們 “ 買不到的產(chǎn)品就是好產(chǎn)品 ” 的心理促銷，并輔以優(yōu)惠，加速其去化。C. 掃尾期銷控：a) 以銷售率約 80%為標(biāo)志視為進(jìn)入掃尾期，此時(shí)可推出介紹客戶獎(jiǎng)勵(lì)等措施，善用已有客戶資源，增加有效成交。 D. 電話拜訪以往累計(jì)客戶。L. 12月 15日對(duì)外宣布正式公開(kāi)日期，及預(yù)定方式。 一月 2119:18:4619:18Jan2125Jan211故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/25 19:18:4719:18:4725 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 25 一月 20237:18:47 下午 19:18:47一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/1/25 19:18:4619:18:4725 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。J. 12月 5日房展，公布小區(qū)規(guī)劃，一期預(yù)售單元樓號(hào)及面積范圍， 12月 13日公布一期預(yù)售房型。 B. 統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)客戶房型、樓層、總價(jià)需求及購(gòu)買動(dòng)機(jī)，并進(jìn)行分析反饋。g) 定期對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤回訪，以加強(qiáng)來(lái)人成交比。主打標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品，開(kāi)放戶數(shù)占開(kāi)放總戶數(shù)的 50%。d) 統(tǒng)計(jì)投機(jī)客比例，調(diào)整預(yù)訂方式控制流入 3級(jí)市場(chǎng)房源，保證本案在 3級(jí)市場(chǎng)中 “ 奇貨可居 ” 的市場(chǎng)地位。E、 工期因素 ： 基于目前工期配合考慮，符合目前工期進(jìn)度。軟文推導(dǎo)三：主題： 陽(yáng)光世紀(jì)城折射新都市主義的八大思考提要： （略）軟文推導(dǎo)四：主題： 陽(yáng)光世紀(jì)城演繹 “ 陽(yáng)光新生活 ” 四大綱領(lǐng)提要： （略）直視形象廣告 :主題： 松江樓市告急副題： 陽(yáng)光世紀(jì)城預(yù)定前夕暗潮涌動(dòng)提要： 松江全城激蕩， 8人爭(zhēng)搶一套，江浙客戶聞?dòng)嵍鴣?lái)，上海市內(nèi)人士悄然求索。 江浙投資客 對(duì) “ 松江新城 ” 戰(zhàn)略發(fā)展及松江樓市的潛力有自己獨(dú)特判斷的投資客。外地：為未注明具體來(lái)源地的客戶二、 市場(chǎng)贏機(jī)分析松江新城是上海 “ 一城九鎮(zhèn) ” 重點(diǎn)建設(shè)中的唯一一座輔城，且戰(zhàn) 略位置獨(dú)特，本案又居該板塊中的龍頭地位，在 “ 借勢(shì)說(shuō)話 ” 上有一定優(yōu)勢(shì)； SARS風(fēng)暴引發(fā)的 “ 健康住宅 ”
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