某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位分析及研判(存儲版)
【正文】 8月售罄價(jià)格 33003500二手 4000左右? 開元新都： 2023年 2月開盤，售罄； 8月售價(jià) 3300，二手價(jià) 4000左右? 明豐世紀(jì)新城： 已售罄， 2023年公寓 3000，聯(lián)排 4200? 合眾湖畔家園： 8月份售罄，均價(jià) 4000? 方舟休閑廣場： 老城區(qū)唯一在售物業(yè)，剩 30套左右現(xiàn)房，均價(jià) 3800? 紫東新苑： 9月 2日接收預(yù)定，目前 37004800? 裕盛豪園： 03年 12月開盤，已預(yù)定完畢，多層 4000，別墅 60007500? 泰晤士小鎮(zhèn)： 預(yù)計(jì) 2023年全面建成，聯(lián)體 7000左右多層 40005000? 珠江新城： 2023年 11月開盤，均價(jià) 4000，二手最高 4600? 昌鑫花苑： 預(yù)計(jì)年底推出， 4500左右? 海德名園： 2023年 5月推出，暫定多層 4300聯(lián)體 5800? 陽光翠庭： 預(yù)計(jì) 04年 3月開盤，價(jià)格未定? 湖畔天地： 預(yù)計(jì) 2023年年底開始預(yù)定， 04年 3月開盤，預(yù)計(jì) 4500? 開元廣場： 2023年初推出，帶裝修小戶型公寓，預(yù)計(jì)價(jià)格 5000以上售罄物業(yè)在售物業(yè)未推物業(yè)2023年 2023年 2023年35004000價(jià)格分布元 /M2推出時(shí)間海德名園檀香花苑紫東新苑開元廣場明豐世紀(jì)新城推出時(shí)間接近的四個(gè)物業(yè)總建面達(dá)到 90萬平米周邊物業(yè)基本資料本案開元新都昌鑫花苑合眾湖畔家園泰晤士小鎮(zhèn)4500珠江新城裕盛豪園未推在售售罄湖畔天地案例分析 —— 珠江新城物業(yè)基本數(shù)據(jù)：開盤時(shí)間： 2023年 11月 8日交房時(shí)間： 2023年 12月規(guī)模： 總建面 22萬平方米容積率 1600套銷售狀況： 一期總 800戶三月份開始登記，至 10月底積累客戶 5000余人A區(qū)共 400套 8月份開始內(nèi)定， 10月下旬簽約C區(qū)共 400套部分內(nèi)定，其余 142套 11月 8日定出到目前為止，一期房源已全部大定完畢，價(jià)格： 均價(jià) 4100元 /M2，但二手市場有大量房源，最高價(jià)達(dá)到 4600元 /M2本案戰(zhàn)略層面淺析（ 1） “ 一城九鎮(zhèn) ” 中的領(lǐng)跑地位。三、 市場抗性分析 大容量的同質(zhì)化類型及集中上市的威脅，將使本案處在競爭的漩渦之中； 未來的 “ 新城 ” 和暫時(shí)的 “ 空城 ” 矛盾，在一定時(shí)期內(nèi)將阻礙較大的購買潛力釋放； 本案距離兩個(gè)輕軌站（松江新城站、大學(xué)城站）均有一段距離，給 “ 即買即住型 ” 客戶帶來一定觀望和徘徊； 本案北面的六車道及東面商業(yè)設(shè)施，將帶來一定程度上的噪音，對未來的居住產(chǎn)生一定的影響。景區(qū)，城區(qū)集中綠地率 20％以上，天然 “氧 ” 生大宅區(qū)域；帶 —— 首席觀景臺；景觀設(shè)計(jì)。以 4‰ 計(jì) ,總約 300萬第五部分案場執(zhí)行要略一、推案分期 推案分期：建議本案共分三期推案，分期如下： 一期推案： 1號樓（部分）、 3號樓、 4號樓、 6號樓、 7號樓、 10號樓二期推案： 2號樓、 5號樓、 8號樓、 9號樓、 11號樓、 15號樓三期推案： 12號樓、 13號樓、 14號樓 13 467 102 58 911 1512 13 14一期二期三期2 、分期思路說明在利潤與隱約可見的市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)間尋找最佳平衡點(diǎn)。三、銷控思路 1. 銷控目的： 追求 100%銷售率，加快銷售速度，提高利潤率。a) 在確認(rèn)市場有近 100％的消化能力前提下，以完全定價(jià)法進(jìn)行價(jià)格軟銷控，在不作硬性銷控前提下整體推向市場。開放極少量的垃圾產(chǎn)品，利用人們 “ 買不到的產(chǎn)品就是好產(chǎn)品 ” 的心理促銷，并輔以優(yōu)惠，加速其去化。C. 掃尾期銷控：a) 以銷售率約 80%為標(biāo)志視為進(jìn)入掃尾期，此時(shí)可推出介紹客戶獎(jiǎng)勵(lì)等措施，善用已有客戶資源，增加有效成交。 D. 電話拜訪以往累計(jì)客戶。L. 12月 15日對外宣布正式公開日期，及預(yù)定方式。 一月 2119:18:4619:18Jan2125Jan211故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/25 19:18:4719:18:4725 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 25 一月 20237:18:47 下午 19:18:47一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/1/25 19:18:4619:18:4725 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。J. 12月 5日房展，公布小區(qū)規(guī)劃，一期預(yù)售單元樓號及面積范圍， 12月 13日公布一期預(yù)售房型。 B. 統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場客戶房型、樓層、總價(jià)需求及購買動(dòng)機(jī)，并進(jìn)行分析反饋。g) 定期對客戶進(jìn)行跟蹤回訪，以加強(qiáng)來人成交比。主打標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品，開放戶數(shù)占開放總戶數(shù)的 50%。d) 統(tǒng)計(jì)投機(jī)客比例，調(diào)整預(yù)訂方式控制流入 3級市場房源，保證本案在 3級市場中 “ 奇貨可居 ” 的市場地位。E、 工期因素 ： 基于目前工期配合考慮，符合目前工期進(jìn)度。軟文推導(dǎo)三：主題： 陽光世紀(jì)城折射新都市主義的八大思考提要： （略）軟文推導(dǎo)四：主題： 陽光世紀(jì)城演繹 “ 陽光新生活 ” 四大綱領(lǐng)提要： （略）直視形象廣告 :主題： 松江樓市告急副題： 陽光世紀(jì)城預(yù)定前夕暗潮涌動(dòng)提要： 松江全城激蕩， 8人爭搶一套，江浙客戶聞?dòng)嵍鴣?，上海市?nèi)人士悄然求索。 江浙投資客 對 “ 松江新城 ” 戰(zhàn)略發(fā)展及松江樓市的潛力有自己獨(dú)特判斷的投資客。外地：為未注明具體來源地的客戶二、 市場贏機(jī)分析松江新城是上海 “ 一城九鎮(zhèn) ” 重點(diǎn)建設(shè)中的唯一一座輔城，且戰(zhàn) 略位置獨(dú)特，本案又居該板塊中的龍頭地位，在 “ 借勢說話 ” 上有一定優(yōu)勢； SARS風(fēng)暴引發(fā)的 “ 健康住宅 ”
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