某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位分析及研判(文件)
【正文】 剔別人的錯兒。 2023/1/25 19:18:4719:18:4725 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 2119:18:4719:18:47January 25, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2119:18:4619:18Jan2125Jan211故人江海別，幾度隔山川。（三）建議推案價格 以目前市場行情推斷，因每期推案面積目前無法統(tǒng)計(jì)，以下報價可能存在小幅調(diào)整。L. 12月 15日對外宣布正式公開日期，及預(yù)定方式。H. 對業(yè)務(wù)員的產(chǎn)品把握能力進(jìn)行最終考核。 D. 電話拜訪以往累計(jì)客戶。四、引導(dǎo)期及開盤銷售操作策略1．原則：12月 28日進(jìn)行正式預(yù)約，前期只進(jìn)行客戶積累，營造現(xiàn)場轟動效應(yīng)。C. 掃尾期銷控：a) 以銷售率約 80%為標(biāo)志視為進(jìn)入掃尾期，此時可推出介紹客戶獎勵等措施，善用已有客戶資源，增加有效成交。e) 控制小訂、大定、與簽約的交替進(jìn)度，保證簽約速度與資金及時回籠。開放極少量的垃圾產(chǎn)品，利用人們 “ 買不到的產(chǎn)品就是好產(chǎn)品 ” 的心理促銷，并輔以優(yōu)惠，加速其去化。方案二：市場需求不明或需求不足情況下的攻關(guān)備選方案。a) 在確認(rèn)市場有近 100％的消化能力前提下，以完全定價法進(jìn)行價格軟銷控，在不作硬性銷控前提下整體推向市場。b) 對客戶預(yù)約房源的樓層、房型、面積、位置、朝向、購買動機(jī)進(jìn)行及時的統(tǒng)計(jì)分析，在公開前最后對比調(diào)整銷控策略并確定價格。三、銷控思路 1. 銷控目的： 追求 100%銷售率，加快銷售速度，提高利潤率。C、 物業(yè)形態(tài)配合因素 ： 高層物業(yè)與小高層物業(yè)配合推案。以 4‰ 計(jì) ,總約 300萬第五部分案場執(zhí)行要略一、推案分期 推案分期：建議本案共分三期推案，分期如下： 一期推案： 1號樓（部分）、 3號樓、 4號樓、 6號樓、 7號樓、 10號樓二期推案： 2號樓、 5號樓、 8號樓、 9號樓、 11號樓、 15號樓三期推案： 12號樓、 13號樓、 14號樓 13 467 102 58 911 1512 13 14一期二期三期2 、分期思路說明在利潤與隱約可見的市場泡沫風(fēng)險間尋找最佳平衡點(diǎn)。軟文推導(dǎo)一：主題： 陽光世紀(jì)城的 “ 新都市主義 ” 實(shí)踐意義探索副題： 新上海人 “ 擇居城外 ” 現(xiàn)象透視提要 ：陽光世紀(jì)城秉承新都市主義的主體精神， “ 倡導(dǎo)最佳人居環(huán)境 ”“ 提升私人自由空間 ”“ 滿足都市現(xiàn)代生活 ” 主旨，以開啟松江新城國際化現(xiàn)代居住先河的社會意義，引起政府部門、社會學(xué)家 、房地產(chǎn)理論界以及市民的全新關(guān)注。景區(qū)，城區(qū)集中綠地率 20％以上，天然 “氧 ” 生大宅區(qū)域；帶 —— 首席觀景臺；景觀設(shè)計(jì)。園區(qū)及學(xué)區(qū)供職人員 作為上海區(qū)級園區(qū)最大規(guī)模的松江，擁有相當(dāng)數(shù)量的 “ 兩區(qū) ”供職人員，已成為松江經(jīng)濟(jì)騰飛的生力軍，本土居住的便利性，使他們視本新城置業(yè)為一種身份的象征。三、 市場抗性分析 大容量的同質(zhì)化類型及集中上市的威脅，將使本案處在競爭的漩渦之中； 未來的 “ 新城 ” 和暫時的 “ 空城 ” 矛盾，在一定時期內(nèi)將阻礙較大的購買潛力釋放； 本案距離兩個輕軌站（松江新城站、大學(xué)城站）均有一段距離，給 “ 即買即住型 ” 客戶帶來一定觀望和徘徊； 本案北面的六車道及東面商業(yè)設(shè)施，將帶來一定程度上的噪音，對未來的居住產(chǎn)生一定的影響。 53%。首期， “ 松江新城示范區(qū) ” 滬松高速公路以北，廣富林路（旗天路）以南范圍內(nèi)，總占地 39萬平方米其中：市民廣場 7萬平方米開放式公園 9萬平方米 英式住宅區(qū) 1萬平方米本案市場及戰(zhàn)略意義解讀周邊物業(yè)分布本案及珠江新城，湖畔天地，紫東新苑總建筑面積達(dá)到了 90萬平方米左右，樓盤形態(tài)均以小高層及高層建筑為主，推出時間相近周邊物業(yè)基本資料? 檀香花苑： 2023年 5月開盤， 8月售罄價格 33003500二手 4000左右? 開元新都： 2023年 2月開盤，售罄； 8月售價 3300，二手價 4000左右? 明豐世紀(jì)新城： 已售罄， 2023年公寓 3000，聯(lián)排 4200? 合眾湖畔家園： 8月份售罄，均價 4000? 方舟休閑廣場： 老城區(qū)唯一在售物業(yè)，剩 30套左右現(xiàn)房，均價 3800? 紫東新苑： 9月 2日接收預(yù)定，目前 37004800? 裕盛豪園： 03年 12月開盤，已預(yù)定完畢，多層 4000，別墅 60007500? 泰晤士小鎮(zhèn)： 預(yù)計(jì) 2023年全面建成，聯(lián)體 7000左右多層 40005000? 珠江新城： 2023年 11月開盤，均價 4000，二手最高 4600? 昌鑫花苑： 預(yù)計(jì)年底推出， 4500左右? 海德名園： 2023年 5月推出，暫定多層 4300聯(lián)體 5800? 陽光翠庭： 預(yù)計(jì) 04年 3月開盤，價格未定? 湖畔天地： 預(yù)計(jì) 2023年年底開始預(yù)定， 04年 3月開盤，預(yù)計(jì) 4500? 開元廣場： 2023年初推出，帶裝修小戶型公寓，預(yù)計(jì)價格 5000以上售罄物業(yè)在售物業(yè)未推物業(yè)2023年 2023年 2023年35004000價格分布元 /M2推出時間海德名園檀香花苑紫東新苑開元廣場明豐世紀(jì)新城推出時間接近的四個物業(yè)總建面達(dá)到 90萬平米周邊物業(yè)基本資料本案開元新都昌鑫花苑合眾湖畔家園泰晤士小鎮(zhèn)4500珠江新城裕盛豪園未推在售售罄湖畔天地案例分析 —— 珠江新城物業(yè)基本數(shù)據(jù)：開盤時間： 2023年 11月 8日交房時間： 2023年 12月規(guī)模： 總建面 22萬平方米容積率 1600套銷售狀況： 一期總 800戶三月份開始登記，至 10月底積累客戶 5000余人A區(qū)共 400套 8月份開始內(nèi)定， 10月下旬簽約C區(qū)共 400套
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