房地產(chǎn)項目定位與策劃分析(存儲版)
【正文】 政策不理解的盲目性過程失誤。 它是產(chǎn)品最基本的要素，不但是客戶在購房時最為關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，更是開發(fā)商在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。如大市政、地基處理、樁基礎(chǔ)、基坑支護等。,五、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略,④項目建設(shè)的“創(chuàng)新”風險 當前的房地產(chǎn)風險管理經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。天,三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析,寫字樓現(xiàn)時均價,本案商業(yè)底樓現(xiàn)時平均售價為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米,三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析,房地產(chǎn)項目價格定位與策劃 分析方法——項目價格定位體系,定價原則,上市價格,現(xiàn)實價格,成本加成原則,整體發(fā)展原則,市場比較原則,價格影響因素分析,定價方法的選取,比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法,規(guī)模、開發(fā)時機、營建標準、機會成本……,【定價思路】 成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算，通過對合理利潤空間的修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。一般來說，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強產(chǎn)品線之間的一致性，可以增強項目的市場地位，發(fā)揮和提高項目在有關(guān)專業(yè)上的能力。,三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析,酒店式公寓現(xiàn)時均價,本案寫字樓現(xiàn)時平均售價為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。 由于可研階段設(shè)計信息粗淺，大部分成本指標可以使用“數(shù)據(jù)庫+修正”的方式獲取，唯有市政配套和地下工程的成本需要重新測算。,六、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,1.2 房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的策略 ⑴ 產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和目標顧客群定位（目標市場）相吻合 ⑵ 產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費時尚 ⑶ 產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該兼顧實際銷售的需要注意恰當?shù)膽?yīng)對,六、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,物業(yè)增值規(guī)劃設(shè)計 一、房地產(chǎn)項目設(shè)計必須與城市宏觀規(guī)劃相協(xié)調(diào) 二、設(shè)計必須重視城市的建筑風貌和文脈特征 三、設(shè)計必須以滿足客戶需求為主導(dǎo) 四、設(shè)計與策劃創(chuàng)意的整合 五、規(guī)劃師、建筑師、景觀師與開發(fā)商的互動 設(shè)計管理一體化,六、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,小區(qū)內(nèi)的布局規(guī)劃設(shè)計 總圖定位房地產(chǎn)高級競爭階段的核武器,六、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,房屋外觀規(guī)劃設(shè)計 （1）規(guī)劃是先導(dǎo)
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