【正文】 強大，我們要在避其鋒芒的同時，凸顯南奧的聲音 ? 地段較為集中，其中以鐘村、番禺大橋附近的樓盤居多 ? 占地面積大，數(shù)個在售和待售樓盤規(guī)劃均超過 1000畝，而且建筑面積都在 60萬平方米以上 ? 規(guī)劃完善，幾乎每個樓盤儼然一個超級衛(wèi)星城，生活、商業(yè)、教育、體育、衛(wèi)生等配套設(shè)施齊備，不假外求 ? 開發(fā)商實力雄厚，除了龐大的財力支持外，各自的規(guī)劃、設(shè)計、園林乃至銷售均是強強聯(lián)手的英雄組合 ? 注重開發(fā)理念的提煉，強調(diào)社區(qū)氛圍和社區(qū)文化的營造 ? 大部分都具有相當(dāng)?shù)钠放浦?，為消費者所認知和熟悉 啟示（一）： 華南板塊樓盤的共性 產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢愈見明顯，單一的產(chǎn)品硬件競爭不足以在激烈的競爭中獲勝 啟示（二） — 競爭方式的轉(zhuǎn)變 ? 產(chǎn)品同質(zhì)化的日漸明顯，華南板塊的開發(fā)商更加重視產(chǎn)品以外附加值的競爭 – 面對前所未有的市場壓力，以提高綜合質(zhì)素為初衷的樓盤軟件提升，如加強服務(wù)質(zhì)量、提高物業(yè)管理水平等，被越來越多的開發(fā)商所重視 ? 價格戰(zhàn)在目前的華南板塊競爭環(huán)境以及現(xiàn)有消費水平上基礎(chǔ)上缺乏相應(yīng)的前提，長遠來看，價格不會成為華南板塊競爭的關(guān)鍵 南奧三期產(chǎn)品概述 ? 區(qū)位： 南奧位于廣州未來中心居住區(qū)的中心 ， 迎賓路漢溪段 三期悉尼組團位于南奧西區(qū) ， 環(huán)繞高爾夫球場而建 ? 交通： 緊挨地鐵三號線漢溪站出口 ， 經(jīng)由寬敞的漢溪大道連接華南快 速干線以及建設(shè)中的新 105國道 ? 環(huán)境： 自然環(huán)境：緊靠 10000畝永久生態(tài)林 人工環(huán)境：圍繞 100畝的 3洞正式高爾夫球場 ? 規(guī)劃： 由 36棟 10— 18層的小高層組成 ， 一梯兩戶 ， 流線型外立面 ， 超 寬樓距 ， 帶觀光電梯 ， 由多國家的國際著名規(guī)劃設(shè)計單位共同 參與設(shè)計建設(shè) ? 其他配套設(shè)施： 南奧學(xué)村 、 南奧高爾夫球場 、 高爾夫酒店 、 奧林匹克 大廈 、 銀行 、 超市等 南奧三期與首、二期的區(qū)別 ? 南奧首、二期均有現(xiàn)樓，消費者可直接體驗產(chǎn)品，但另一方面，由于工期等原因，當(dāng)時的各種配套設(shè)施比較欠缺，大部分仍在建設(shè)中 ? 目前的南奧三期推廣，各項配套設(shè)施逐步得到完善，如樣板教室、高爾夫酒店、超市、郵局、銀行等正有序陸續(xù)開放和營業(yè) ? 由于高層建設(shè)周期長，三期開盤時將缺乏現(xiàn)樓，需要通過臨建的樣板樓感受三期產(chǎn)品的特點 在三期推廣中要透過各種營銷活動和廣告等方式和途徑激起人們最大的對產(chǎn)品的想象 ? 在產(chǎn)品硬件上，優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、一梯兩戶的建筑設(shè)計、超寬的樓距、高爾夫球場景觀都在質(zhì)上提升了南奧三期的產(chǎn)品價值 啟示（三）：南奧三期的競爭機會 ? 地鐵三號線漢溪站出口位置已經(jīng)確定，南奧的地理位置有了更大的優(yōu)勢 ? 隨著南奧各項建設(shè)的逐步完善，教育、生活等配套設(shè)施逐步投入使用，目標(biāo)消費群的購買信心必將得到加強 消費者調(diào)查分析 （一）目標(biāo)對象的描述 （二）目標(biāo)對象對郊區(qū)高層的態(tài)度 我們所針對的目標(biāo)對象？ ? 從南奧三期產(chǎn)品的特點及價格看： 它主要是中高以上穩(wěn)定收入，對生活質(zhì)素要求較高的人士 ? 因此，南奧三期潛在買家的主要來源： 外資公司、企業(yè)管理人員 IT、 金融、保險等行業(yè)的高級職員、高科技新貴 高新產(chǎn)業(yè)高級技術(shù)人員 機關(guān)、事業(yè)單位高級管理層 ? 他們中大部分是二次以上置業(yè)，也有部分是首次置業(yè) 目標(biāo)對象描述 ? 擁有相對較高的收入和消費能力，事業(yè)較成功，但普遍感覺工作和生活壓力大，并透過不同的方式進行緩釋 ? 他們對居住的要求比較全面，對生活質(zhì)素提升的期望比較強烈，對地理位置、周邊環(huán)境都有較高的要求 ? 對新鮮事物的接受能力較強，普遍對生活持正面積極的態(tài)度 ? 對孩子的教育普遍都很關(guān)心，對孩子就學(xué)的學(xué)校很重視，在名校等的選擇上較理性和慎重，從實際出發(fā) 如果在郊區(qū)購房，他們的傾向 ? 在華南板塊，大多數(shù)人都愿意選擇 9層以下的多層 /低層住宅及別墅 31%31%23%7%7%2%33%32%19%10%5%3%多層住宅低層住宅小高層高層住宅別墅不確定選擇郊區(qū)哪一類的物業(yè) 在華南板塊選擇哪一類物業(yè) 他們對郊區(qū)高層在價格上的負面看法 16%14%11%4%管理費貴價格高電梯費貴分攤費用高9%4%1% 1% 1% 1%不喜歡太高擁擠空氣不好高層沒有家的感覺氣壓低采光不好他們對郊區(qū)高層在居住環(huán)境上的負面看法 他們對高爾夫的看法 ? 高爾夫在一般人的潛意識中的貴族形象依然存在，盡管大部分人認為高爾夫與自己有距離 ? 他們對高爾夫沒有太深的了解，但普遍有嘗試的興趣和欲望，流露向往之情 ? 普遍認為高爾夫的費用并非自己的收入水平所可以承受 啟示一 從以上調(diào)查可以看出： 普遍存在對高層存在綜合價格高、居住環(huán)境差的慣性思維 在所有類型的物業(yè)中，選擇多層、低層和別墅的比例高于小高層和高層 價格、環(huán)境等方面的束縛是影響消費者選擇高層的突出因素 消費者的慣性思維與南奧三期產(chǎn)品存在一定的距離 而這一思維定勢也將直接影響消費者對南奧的選擇 綜合市場分析、競爭樓盤分析和消費者分析，南奧三期所面對的主要挑戰(zhàn)和機會 主 要 機 會 ? 南奧三期有著明顯不同于或者說根本區(qū)別于傳統(tǒng)高層的產(chǎn)品特點，而這些特點正是消除消費者購買障礙的有力理據(jù) ? 首、二期業(yè)主馬上交樓并入住，同時相關(guān)配套設(shè)施逐步完善，生活氣息日漸濃厚，消費者對南奧的信心將大大得到加強 ? 在產(chǎn)品優(yōu)越的基礎(chǔ)上，南奧三期定價較合理，奧園產(chǎn)品性價比將再一次在南奧得到體現(xiàn)，也將再一次得到市場的認可 主 要 挑 戰(zhàn) ? 板塊內(nèi)市場競爭激烈，大批量同類產(chǎn)品同期上市對南奧三期銷售造成巨大的壓力和沖擊 ? 南奧三期的產(chǎn)品與消費者的購房傾向所存在著必須消除的距離 ? 高爾夫?qū)τ谀繕?biāo)消費群來說仍然存在認知和親和上的距離 如何對待消費者對郊區(qū)樓盤的購買意向與南奧新產(chǎn)品之間所存在的距離？ 標(biāo)榜南奧是郊區(qū)高層的標(biāo)準制定者，從而改變消費者的固有觀念 根本不提南奧高層與否，只結(jié)合消費者選擇 /不選擇高層的具體原因有針對性地訴求 選擇一 選擇二 讓我們先比較一下兩者的利與弊 消費者的固有觀念根深蒂固，硬性的改變有一定的風(fēng)險，如果最終無法改變消費者對高層的態(tài)度，此地?zé)o銀的訴求將更加深他們對南奧高層產(chǎn)品的抗拒。南國奧林匹克花園 三期產(chǎn)品推廣傳播 策略建議 今天的內(nèi)容 ? 市場及競爭分析 — 我們的競爭障礙與機會 ? 消費者分析 — 需求與態(tài)度 ? 南奧三期所面臨的主要挑戰(zhàn) ? 南奧面臨的機會 ? 傳播策略方向建議 ? 核心傳播信息 ? 分階段傳播推廣規(guī)劃 ? 媒介策略建議 從了解、分析房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與趨勢開始 ? 廣州中變?nèi)〉秒A段性成果，“北優(yōu)、西調(diào)、南拓、東移”的城市發(fā)展策略及“山、城、田、海”的城市發(fā)展格局也發(fā)生了根本變化，老城區(qū)、白云區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)等各有亮點、靚點和景點，共同打造著新世紀新廣州的房地產(chǎn)新架構(gòu)。 ? 據(jù)聞，雅居樂集團在番禺雅居樂、南湖雅居樂、南海雅居樂以及華南板塊內(nèi)的番禺雅居樂都將于今年上半年至年中同時推出市場。 ? 網(wǎng)絡(luò)資訊越來越豐富，逐漸成為目標(biāo)人群工作生活中不可缺少的信息來源，有關(guān)調(diào)查顯示，目標(biāo)人群大多每天上網(wǎng)半小時以上。同時，適量投放有線臺鳳凰衛(wèi)視，以優(yōu)惠的價格增加暴露頻次，加強品牌形象。 南奧在華南板塊各樓盤中唯一擁有自己的網(wǎng)站，發(fā)揮了較好的互動傳播效果。 ? 網(wǎng)絡(luò)廣告穿插在兩個廣告高潮時期中，作為補充媒體，形成多方面全角度的廣告宣傳模式。 ? 對產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是 100分就是 0分。 202 3年 3月 28日 1時 31分 1 3:31:10 ? 預(yù)防是解決危機的最好方法。我將保證你們有 5%的回報，并在此后我將抽取所有利潤的 50% 。 ? 發(fā)展和維護他們的家 。 ? 從管理的角度來講，兩點之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。 ? 拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。 ? 時間和結(jié)構(gòu)。 : ? 選擇 ?選擇這個詞對我來說太奢侈了。 ? 溝通是管理的濃縮。不信任他，就不要用他。 13:3113:31: ? 經(jīng)營管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點。 ? 每項事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會獲取不同尋常的成功。 ? 3月份開始第一個小高潮，對南奧 交樓及相關(guān)公關(guān)活動 加以宣傳，以報紙為主，版面主要以新聞版彩色特殊版面及報眼為主。 ? 為確保信息的傳達到位，建議進行兩次遞送。 媒體選擇 — 報紙 ? 《廣州日報》、《南方都市報》和《羊城晚報》，三份報紙