【正文】 物業(yè)類型組合 主體高層 17層、綜合樓 6層、裙樓 4層 經(jīng)營信息 經(jīng)營分區(qū) 樓層 業(yè)態(tài) 品牌 租金（元 /平方米 /月） 售價 （元 /平方米） 經(jīng)營 1F 箱包區(qū) 經(jīng)典 40 500010000（部分保留商鋪） 2F 皮衣皮草區(qū) 毛毛 25 3F 精品區(qū) 四海 15 居住區(qū) 517F 酒店式公寓 1221 3000 項目定位 1. 市場采用 “ MALL”設(shè)計理念 ， 將專業(yè)皮革城 、 豪華酒店 、 時尚餐廳 、 寫字樓等多重城市功能優(yōu)化整合 ， 裙房及綜合樓 13層為皮革市場 ， 綜合樓及主體 13層為酒店餐飲用房；綜合樓 46層為商務(wù)辦公用房 ， 經(jīng)營情況 2023年 11月 21日 ， 市場一二層 300余家商戶正式營業(yè) ， 商戶主要來自浙江海寧 、 桐鄉(xiāng) 、 溫州及廣東廣州等地 ， 開業(yè)以后 ， 月接待達(dá) 10萬余人次 ， 目前 3層已經(jīng)全部滿租 ， 市場人氣比較充分 評價 項目位于沭陽南部新區(qū)核心 ， 交通優(yōu)勢明顯 ， 商業(yè)管理正規(guī) ， 門市出租率較高 ， 引入產(chǎn)品品牌在三線城市的影響力較高 ， 二線品牌為主 ， 少量一線品牌 。 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 ? 神圣癿工作在每個人癿日常事務(wù)里， 理想癿 前途在 亍一點 一滴做 起。 ? 患難可以試驗一個人癿品格，非常癿 境遇方 才可以 顯出非 常癿氣 節(jié) 。 ? 我癿宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既丌 要靠聳 人聽聞 癿利潤 ，也丌 要在市 場丌景 氣旪， 突然有 資金周 轉(zhuǎn)丌靈 癿威脅 。 ? 堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 管得少，就是管得好。 ? 一個人要發(fā)現(xiàn)卓有成敁癿真理，需要 千百萬 個人在 失敗癿 探索和 悲慘癿 錯誤中 毀掉自 己癿生 命。 02:51:2702:51:2702:51Sunday, February 5, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 02:51:2702:51:2702:512/5/2023 2:51:27 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力癿積累。 上午 2旪 51分 27秒 上午 2旪 51分 02:51: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 2旪 51分 :51February 5, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意丿，丌要越軌。 :51:2702:51:27February 5, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)癿人能把丐界放在手中像泥塊一樣仸意揉捏。 2023年 2月 上午 2旪 51分 :51February 5, 2023 ? 1少年十五二十?dāng)?，步行奪得胡馬騎。 上午 2旪 51分 27秒 上午 2旪 51分 02:51: ? 沒有失敗，只有暫旪停止成功！。 02:51:2702:51:2702:512/5/2023 2:51:27 AM ? 1以我獨沈麗，愧君相見頻。 20 23年 2 月 5日 2旪 51分 ? 在這個丐界上，沒有人能使你倒下。 2023年 2月 5 日星期 日 上午 2 旪 51分 ? 差錯發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決亍系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我 成功癿 金字塔 。 :51:27 ? 在一個崇高癿目癿支持下，丌停地工 作，即 使慢， 也一定 會獲得 成功。 ? 一旦做出決定就丌要拖延。人需要 有強(qiáng)大 癿勱力 才能在 好癿職 業(yè)中獲 得成功 。 3F為住宅 外、 2F 7500元 /平方米 里、 2F 6000元 /平方米 里、 1F 8000元 /平米 3F住宅 2023元 /平米 備注：無返租等促銷措施，同時市場也無招商部門， A區(qū)約 3萬平米售完，住宅售完，但大部分仍在售 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 重點個案分析 —— 沭陽南北匯服裝城 53 基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 樓盤名稱 沭陽山東商城 地理位置 迎賓大道東段， 326省道與京滬高速交匯處 總建筑面積 200多萬平方米 占地面積 2023畝 鋪位總數(shù) 1378 物業(yè)形態(tài) 多層商業(yè)單體組合及酒店、寫字樓 容積率 物業(yè)類型組合 多層、高層 經(jīng)營時間 2023年 6月（ A區(qū)） 項目定位 包含 5大商業(yè)組團(tuán) ,具備大型商貿(mào) 、 商務(wù) 、 酒店 、 寫字樓 、 會展中心等高端配套設(shè)施 ， 目前以服裝市場為主打 ，在二期規(guī)劃有服裝工廠作為支撐 評價 定位綜合性 ， 營銷推廣及招商手段運用比較純屬 ， 但規(guī)模較大 ， 初期定價過高 ， 影響后期銷售 ， 短期內(nèi)部看好 經(jīng)營信息 經(jīng)營分區(qū) 樓層 業(yè)態(tài)及初步定位 租金（元 /平方米 /月） 售價 （元 /平方米） 經(jīng)營 12F 規(guī)劃有大型服裝、百貨、名店、餐飲、娛樂、休閑、購物、游樂、皮革、文娛等主題商業(yè)經(jīng)營功能及配套 外 1F 16000元 /平方米 2F 76009500元 /平方米 里 1F 89000元 /平米 2F 67000元 /平米 備注：有 2年返租等促銷措施，同時市場負(fù)責(zé)招商，但規(guī)模大，售價較高，去化速度慢 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 重點個案分析 —— 月星國際家居生活廣場 54 基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 樓盤名稱 中國沭陽國際服裝南北匯 地理位置 沭陽縣城東迎賓大道與京滬高速交匯地 總建筑面積 26萬平方米 占地面積 128畝 鋪位總數(shù) 物業(yè)形態(tài) 多層、高層 容積率 物業(yè)類型組合 家居生活館、家居展示館、酒店式公寓、高檔住宅 經(jīng)營時間 2023年底，開盤時間 2023年 11月 經(jīng)營信息 經(jīng)營分區(qū) 樓層 業(yè)態(tài)及初步定位 租金（元 /平方米 /月） 售價 （元 /平方米） 經(jīng)營 13F 品牌衛(wèi)浴、廚房用品區(qū)（ 34期） 12期中心部分為月星家居持有，主要經(jīng)營品牌家居產(chǎn)品 月星包租 20年，每半年返還買家租金 1F 12023元 /平方米 2F 800元 /平方米 3F 待定 備注：有 1萬定金抵 4000的活動，同時市場負(fù)責(zé)招商及整體運營，有品牌保證，同時進(jìn)行統(tǒng)一管理 項目定位 規(guī)劃設(shè)有主力家居旗艦商業(yè)店 、 家居建材市場 、 家居生活館 、 家居展示館 、 酒店式公寓 ， 高檔住宅 ， 為保證項目未來發(fā)展 ， 月星持有 33%的物業(yè) 評價 定位清晰 ， 品牌保證 ， 統(tǒng)一管理 ， 地理位置優(yōu)越 ， 發(fā)展空間巨大 ， 看好 ， 但價格高 ， 去化速度存疑 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 總結(jié) 55 專業(yè)市場分析 商圈分析 沭陽商圈當(dāng)前商圈還是呈現(xiàn)以單中心為主的發(fā)展格局 近年隨著沭陽城市建設(shè)的步伐的加快，單中心的商圈格局正逐漸改變，城東商圈已逐步崛起，城南商圈仍在進(jìn)一步建設(shè) 目前專業(yè)市場供應(yīng)規(guī)模大，分布在城東及城南 依托沭陽的人口規(guī)模及經(jīng)濟(jì)發(fā)展實力，專業(yè)市場規(guī)模在逐步擴(kuò)大，由城東向城南擴(kuò)張 沭陽商業(yè)市場 沭陽總體商業(yè)市場保持繁榮 沭陽近年人均可支配收入、社會消費品零售總額都保持高出全國平均增速，商業(yè)發(fā)展階段進(jìn)入多元化、規(guī)?；袌鲞x擇。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% + ?人均 GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 ?人均 GDP位于1500~2023美金；城市化水平在45%以下 ?人均 GDP位于2023~ 4500美金；城市化水平在 45%以上 70%以下 ?人均 GDP位于4500~ 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下 ?人均 GDP位于8000~ 20230美金；城市化水平在 90%以上 ?商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài) ?商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級，取代了農(nóng)業(yè)時代的地攤、 集貿(mào)市場，商品為城市生 活提供基本保 障 ?商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛 躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn)，如超市、專賣店、精品店等 ?超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)， SHOPPINGMALL、 大型購物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn) ?廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型， 主題性的購物公園等極具個性消費的場所出現(xiàn) 商業(yè)形態(tài)－城市經(jīng)濟(jì)模型 沭陽所處階段 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 44 房地產(chǎn)市場機(jī)會分析 ╬ 沭陽 房地產(chǎn)市場總體分析 ╬ 沭陽板塊市場競爭格局分析 ╬ 沭陽商業(yè)市場機(jī)會研究 沭陽總體商業(yè)市場 沭陽商圈分析 沭陽專業(yè)市場分析 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 沭陽目前商圈呈單一中心化格局，城市商業(yè)功能集中于主城商圈，東部新區(qū)及南部新區(qū)商圈尚處于培育商業(yè)成熟度以及項目開發(fā)階段 商圈 名稱 等級 功能及業(yè)態(tài) 商圈成熟度 驅(qū)動條件 人民中路商圈 縣級商圈 功能以 商業(yè)零售 為主；業(yè)態(tài)含 大型購物中心，綜合超市，中高檔百貨店，專業(yè)店，商業(yè)街 商圈成熟，人流量大，商鋪經(jīng)營狀況好 城市核心區(qū)位以及傳統(tǒng)商業(yè)中心 東部新區(qū)商圈 市級商圈 功能以 小商品集散 為主；業(yè)態(tài)含 、服裝及建材裝飾專業(yè)市場 核心區(qū)較為成熟，人流量較大、商鋪經(jīng)營情況較好，但邊緣區(qū)還在大規(guī)模建設(shè) 政府交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園布局驅(qū)動 海寧皮革城商圈 市級商圈 功能 以服裝、汽車、小商品的商業(yè)批發(fā)及零售 商圈仍在建設(shè)中，項目有待開發(fā) 重點產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)規(guī)劃、 南部新區(qū)商圈 市級商圈 功能以物流及專業(yè)商品市場 還處于規(guī)劃中 產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動 ?商圈分布特征 目前以人民中路商圈為主，各區(qū)域新興商圈尚處在培育商業(yè)氛圍，項目開發(fā)階段，呈單一中心化格局。 ?城市居民消費支出實現(xiàn)快速增長 沭陽縣城鎮(zhèn)居民 2023年人均消費收入超過 8000元 。 房地產(chǎn)業(yè)的支撐因素 房地產(chǎn)業(yè)的抑制因素 ?對市場走勢的判斷：長期看好，對不同類型的城市區(qū)別對待 ?人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長、城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位、資本重新估值、投資觀念的興起使得從中長期角度來說，房地產(chǎn)市場的增長是持續(xù)的，目前政府連續(xù)出臺救市政策，反映了政府對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度； ?對于一線城市房價離大部分剛性需求的可承受力較遠(yuǎn)，需要有一個回調(diào)的過程； ?對于類似沭陽這樣的四線城市，剛性需求的可承受力和房價并未拉開距離，價格回調(diào)空間不大 未來房地產(chǎn)業(yè)的走勢取決于支撐因素和抑制因素的博弈 基于以上判斷，沭陽未來房地市場前景看好 ?經(jīng)濟(jì)長期前景，特別是潛力發(fā)展區(qū)域，持續(xù)看好 ?城市化進(jìn)程將帶來大量自住需求； ?政府一系列促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展措施挽救市場信心 ?房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位 上海九間伴房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 30 近年沭陽土地市場的需求總體保持平穩(wěn)走勢，土地價值區(qū)間比較大，南部新城要低于老城區(qū)及東部新區(qū) ?沭陽土地價格區(qū)間在 40200萬 /畝，價格差距較大，金融酒店用地價格最高，住宅價格差距不是太大，東部和老城區(qū)土地價值較為市場認(rèn)可，南部區(qū)域土地價格較低，專業(yè)市場價格相對較低。 公司管理規(guī)范 ， 并通過 ISO9001質(zhì)量體系認(rèn)證 。 在沭陽玩具制造業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 。 代表事件：東方現(xiàn)代城啟動上海紡織控股集團(tuán) 投資泗陽、新世界大酒店開業(yè) 2023年圍繞“打造蘇北一流經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”的目標(biāo)定位， 28個重點項目在泗陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)集中開工 這兩年，通過城市運營（政府搬遷）措施，縣城建成區(qū)規(guī)模已從 03年底的 11． 2平方公里擴(kuò)展到 22． 6平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套面積達(dá) 30平方公里，城市化率達(dá)